北京东方新天地和世贸天阶市调报告(93页)

北京东方新天地和世贸天阶市调(93页) 北京大型购物中心项目考察 商业组:吴广智、密林、戚文斌、田伟帆、向贤静 Centaline Consultants1 北京商业、商圈总体概况2 王府井商圈之东方新天地3 CBD商圈之世贸天阶4 CBD商圈之国贸商城5 购物中心项目KPI指标总结 Code of this report 2Part 1 北京商业、商圈总体情况 Code of this report 3北京商业发展总体概况:北京商业的发展已经进入一个黄金时期，规模大，商业饱和度日益增强，业态层次鲜明，档次不断提高 在2008年全球经济危机蔓延的大环境下，北京商业仍然保持加速发 规模巨大 展，社会消费品零售额却创出了4500亿元的新高 商业增加值在GDP中的比例逐年上升，是从业人员最多的行业，成为 支柱地位 北京经济社会发展的支柱行业之一，为北京经济增长和社会稳定做出 了重要贡献 随着北京商业规模不断扩大，许多国内外顶尖品牌看中北京商业发展 档次高档 的巨大潜力，入驻北京，北京商业的档次越来越高 北京强调发展特色商业，培育发展特色商业街和特色市场;“老字 特色突出 号”是北京特色商业发展的重要力量，红桥市场、潘家园旧货市场等特 色市场成为京城独特的发展景观 Code of this report 4北京商圈分布:西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的发展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显 多中心商圈概况 形成原因:北京最传统的商圈就是西单大街和 王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的 环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型 商圈不断崛起，市场竞争日益激烈;形成了众 多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的 商圈格局 CBD 商业区域包括:前门商业区域、阜成门商业区 西单 王府井 商圈 商圈 商圈 域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单 商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等; 重点商圈包括:CBD商圈、燕莎商圈、王府 井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈 等。 Code of this report 5北京商业运营模式:购物中心已成为北京新商业地产项目的主流经营模式，得到业主、零售商和消费者三方的共同认可 便于管理 购物中心模式成为主流 在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理 北京2007年开业的商铺面积将 等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被 达到410万平方米，其中以购物 业主认可并推行。 中心模式运作的约为280万平方 一站式消费符合客户需求 米，占总面积的68.3,。 随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝 北京新建的众多项目都是采用 着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、 购物中心模式，购物中心已成 休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需 求，并且其空间也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。 为新商业地产项目的主流经营 模式 为租户提供更好的环境 购物中心作为适应市场需求变 与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提 供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地 化的产物，得到了业主、零售 营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品 商和消费者三方的共同认可。 牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可 Code of this report 6Part 2 王府井商圈之东方新天地 Code of this report 7王府井商圈: 新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈 东方广场 王府井商圈: 商圈概况:主要由一条步行街带动的， 客流量大，以来京旅游的外地人为主。 商圈范围:王府井商圈南起长安街，北至 灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门 新东安市场 大街，面积达45万平方米左右。 商圈特点:老字号聚集，商业档次不统 一;零售业态主导，对本地高端消费吸 引正在淡化 ;商 圈内发展不均衡，正在 面临全面提升 东方新天地 典型项目:东方广场;银泰百货;新东 安市场;金宝汇 区位图和项目图如右所示: Code of this report 8东方新天地:占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。 东方广场:雄踞于北京市中心， 坐落于东长安街1号之绝佳位置。 东方广场规模宏大、位置绝佳、 前瞻性高科技与高效率的办 公理念、加之顶尖的豪华居停与 层出不穷的购物休闲乐趣，东方 广场名符其实地成为了一个生活 新焦点，商贸新纪元。 Code of this report 91 项目简介 东方广场:大型综合体 北京东方广场东方新天地开业 于2000年，是由长江实业集 团、和记黄埔、东方海外、中 国银行、中国保险共同开发。 东方广场”划分为“东方经贸 城”和“东方新天地”两部 分。“东方经贸城”拥有八幢 办公大楼、一幢五星级豪华酒 店及四幢酒店式服务公寓。 “东方新天地”包括五个不同 风格的商场和一个中央喷水泉 广场、多个四季常绿的花园和 一个庞大的三层室内停车场。 Code of this report 101 项目简介 东方经贸城:8幢甲级写字楼 东方经贸城拥有,幢甲 级写字楼，云集了众多 财富500强企业与各行 业龙头公司在此. Code of this report 111 项目简介 东方豪庭公寓:2幢豪华服务式公寓 东方豪庭公寓拥有2幢豪 华服务式公寓，为优 雅、时尚与便利生活提 供了保证。 Code of this report 121 项目简介 五星级酒店:北京东方君悦大酒店 五星级的北京东方君悦大 酒店不仅拥有世界一流的 酒店设施与服务，其充满 热带风情的大型室内游泳 池更是令人叹为观止。 Code of this report 131 项目简介 东方新天地商业:市域顶级商业 东方新天地商场面积达12 万平方米，拥有7个不同主 的购物区、四季常青的 花坛、市中心最大的五彩 音乐喷泉以及拥有逾1800 个停车位的室内停车场。 Code of this report 142 7个主题购物区:缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新 商业简介 天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道 7个主题购物区各有不同的 商品定位，在装饰风格上 也各有特色，适合更多的 消费层。另外有餐饮、娱 乐、休闲等多种配套设 施，使东方新天地在购物 的基础上具有更多的功 能。 Code of this report 152 缤纷新天地:临近王府井商业街，人流量大，观光游 商业简介 客多，地铁站与东方新天地商场相连处位于该区 缤纷新天地装饰风格热闹 而明快，仿佛一个室内嘉 年华会。走进这个区，缤 纷的色彩及具有节日气氛 的装饰使人心情开朗，主 要商铺有晨曦百货、华润 超市、ESPRIT及精彩无限 音像数码广场等。 Code of this report 162 都市新天地:强调大都市的繁华，吸引都市消费主力 商业简介 军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品 都市新天地的整体色调为简洁 的银灰色，先进的超清晰大萤 幕使人感到科技发展的脉搏， 整个区充满了高科技氛围，满 足青年人的审美需求。此外， 这里还有亚洲最大的钻石精品 店之一的恒信钻石宫殿展示 艺术与科学完美结合的爱普生 影艺坊、Apple、 Centre及知 名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。购物之 余，人们还可以从这里进入美 食街，40多家食肆令人们尽享 世界各地风味美食。 Code of this report 172 庭苑新天地:位于商场中部，与北京东方君悦大酒店 商业简介 相连 在这里，典雅的装饰风 格中蕴涵着时尚的光 芒，并汇聚着世界各地 的顶级品牌，如E.Zegna Charriol Dunhill KENZO Paul Smith Pal Zileri Givenchy Burberry S.T. Dupont Valentino 和St. John 等，带出高品味的消费 理念。 Code of this report 182 寰宇新天地:这是一个追求时尚的人士不可不去的部 商业简介 分 在这个高级购物廊里集中 了国际品牌 的服装服饰， 另外还有饰品精品店，如 琉璃工房、施华洛世奇， 无一不向人们传达着精致 高尚的生活品位。这部分 商场装修豪华尊贵，格调 高雅时尚，聚集这里的国 际品牌有Bally、 MaxMara、Ports及 Shiseido等。 Code of this report 192 活力新天地:紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类 商业简介 最齐全的体育用品中心 运动100，大众汽车品味 车苑、奥迪品味车苑汽 车展示厅及五星级东方 新世纪影院、时尚基地 等主力店，展示现代生 活便利新元素。 Code of this report 20