[doc格式] 预收的房租收入不能分期申报房产税

[doc] 预收的房租收入不能分期申报房产税 预收的房租收入不能分期申报房产税 观点Opinions 2006年10月113,某市某企业将 其闲置房屋对外出租给自然人李某使 用,租赁期为二年,期限自2006年10 月1日起至2008年10月1日止,月租金 10000元,两年租金一次性支付.2006 年10月8日,该企业收到李某缴来房租 240000元.从2006年l1月10日起,以 约定的月租金收入10000元作为 计税依据,该企业按月向主管地税务 机关申报缴纳了营业税,房产税及其它 相关税收.截止2008年 7月,该企业已申报缴纳了 这笔房租收入应缴营业税 10500元,房产税25200 元及其他相关税费.2008 年8月1日,税务稽查人员 在对该企业2006,2007 年度的纳税情况进行检查 时,发现该企业2006年 10月取得这笔房产租金收 入,没有按照规定的纳税 义务发生时间,一次性申 报缴纳房产税,因此对该 企业作出追缴2006年11 月10日少申报房产租金收 入房产税27600元,并从 2006年11月11日税款滞纳 之日起,至纳税人实际缴纳 或者解缴税款之日止,按日 加收滞纳税款27600元万 分之五税款滞纳金的税务 处理决定. 对此,该企业财务人 员不能接受并提出异议: 一 是房产租金收入营业税 可以按月分期申报,为什么 同一计税依据的房产税就 不按月分期申报?二是属于 两年的房租收入一次申报 缴纳房产税,既不符合房 产税按年征收,分期缴纳 的规定,又不符合权责发 生制原则.税务部门的处 理决定是不是错了? 针对该企业财会人员疑问,税务人 员作了耐心细致的解释: 第一,税法适用特别法优于普通法 原则.对于同一事实涉及到一般法律和 特别法律规定时,特别规定的效力优于 一 般规定. 预收的超过一年以上的房租收入, 该企业可以分期申报缴纳营业税,这是 税法的特别规定.中华人民共和国营 业税暂行条例第九条规定,营业税 的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营 业收入款项或者取得索取营业收入款 项凭据的当天.这是法律的一般规定. 但对纳税人收取预收性的款项如何申 报纳税并没有作出具体的规定,为此((中 华人民共和国营业税暂行条例实施细 则第二十八条规定,纳税人转让土 地使用权或者销售不动产,采用预收款 方式的,其纳税义务发生时间为收到预 收款的当天.而预收的房租收入并不属 预收的房租收入 不能分期申报房产税 .文/杨玉茹顾学锋 于转让土地使用权或者 销售不动产这两项范畴, 因此预收的房租收入营业 税纳税义务不在当天.由 于法律,法规没有对纳税 人除转让土地使用权或 者销售不动产这两项课 税项目以外的其他预收款 项的纳税义务发生时间作 规定,因此财政部,国家 税务总局《关于营业税 若干政策问题的通知》(财 税[2003116号)对此作了 明确:单位和个人提供应 税劳务,转让专利权,非 专利技术,商标权,着作 权和商誉时,向对方收取 的预收性质的价款(包括 预收款,预付款,预存费 用,预收定金等),其营业 税纳税义务发生时间可以 按照财务会计制度的规 定,该项预收性质的价款 被确认为收入的时问为 准.而按财务会计制度的 规定,应在整个受益期内 分期确认收入.纳税人取 得的房租收入属于营业 税的应税劳务,因此该企 业一次取得的这笔房产 租金收入,可以按照房屋 的受益期限分期 申报缴纳营业税. 而作为同一计税依 2o.810.财会学习J55 观点Opinions 据预收的超过一年以上的房租收入, 该企业必须一次性申报缴纳房产税, 这也是税法的特别规定.((中华人民共 和国房产税暂行条例》第七条规定, 房产税按年征收,分期缴纳.纳税期 限由省,自治区,直辖市人民政政府规 定.这是房产税的一般规定.在法律 法规允许的范围内,各省,自治区,直 辖市地税局作出的特别规定只要与现 行法律法规没有抵触的,我们都应当 遵照执行.((江苏省地方税务局关于 明确房屋出租房产纳税义务发生时间 的通知》(苏地税函[2000]135号)规 定,出租房屋的纳税人,其纳税义务 发生时间为实际取得租金收入的当天; ((国家税务总局关于房产税城镇土地 使用税有关政策规定的通知》(国税发 【2003]89号)关于确定房产税,城镇 土地使用税纳税义务发生时间问题也 规定,纳税人出租,出借房产,自交付 出租,出借房产之次月起计征房产税 和城镇土地使用税.由于上述两个文 件并未明确纳税人出租,出借房产申报 房产税的纳税期限,因此江苏省地 方税务局关于明确地方税部分税种纳 税期限和纳税限额的通知(苏地税函 [2006]47号)对此作了补充:出租房 产的,纳税人应于出租房产之次月起 十日内申报缴纳房产税.综上所述,企 业取得房租收入(含预收)房产税的 纳税义务发生时间为收到款项的当天, 纳税申报期限是收到款项次月10日内. 由于没有按这一规定全额办理房产税 纳税申报手续,所以该企业必须补缴 2006年11月10日少申报缴纳的房产税 27600元,缴纳由于延迟缴纳税款而 按日加收的税款滞纳金.税务部门对 该企业作出的税务处理决定符合税法 的有关规定,并无不当. 那么,2006年12月至2008年7月 多缴的房产租金收入的房产税,该企业 能不能直接与2006年11月10日少申报 的房产税相抵扣呢?是否定的.中 华人民共和国税收征收管理法实施细 56f财会学习.月刊 则第八十三条规定,税收征管法第 五十二条规定的补缴和追征税款,滞纳 金的期限,自纳税人,扣缴义务人应缴 未缴或者少缴税款之日起计算.因此该 企业必须缴纳从2006年11月11日起至 税款解缴日止,按日加收滞纳税款27600 元万分之五的税款滞纳金.根据国家 税务总局关于应退税款抵扣欠缴税款 有关问题的通知(国税发[20021150号) 的规定,2006年l2月至2008年7月多 申报缴纳的房产税,该企业可以申请退 税,用退税款抵扣2006年l1月10日少 申报缴纳的房产税;也可以申请抵缴下 期应缴税款. 第二,该企业须一次申报预收的属 于两年房租收入房产税,并不意味着就 违反了权责发生制原则. 企业会计制度(财会『2000]25 号)第十一条第九款,中华人民共和 国企业所得税法实施条例))(国务院令 第512号)第九条等规定,企业的应纳 税所得额的计算,以权责发生制为原则. 属于当期的收入和费用1不论款项是否 收付,均作为当期的收入和费用;不属 于当期的收入和费用,即使款项已经在 当期收付,均不得作为当期的收入和费 用.本条例和国务院财政,税务主管部 门另有规定除外.这就是说在收入确认 和费用支出的问题上,税法与财务会计 制度的规定是一致的.企业在进行财 务核算时,必须坚持权责发生制原则, 否则违法.该企业必须依照税法规定 一 次性申报取得属于两年的房租收入 房产税,而在房租收入确认和费用扣除 等问题上仍然必须坚持权责发生制原 则.值得一提的是该企业申报缴纳,补 缴房产税(包括房租收入房产税)的税 前扣除,可以不按照权责发生制原则的 规定进行账务处理.由于房产税归集和 列支在管理费用科目中,属于费用范畴, 所以房产税在缴纳时可直接计入当期 的管理费用’不必区分税款所属期,不 需要作账务调整.这是法律的另有规 定.企业会计制度第一百零四条第 四款,企业会计准则——应用指南(财 会[2006118号)附录:会计科目和主要 账务处理(10),6602管理费用科目说明, ((财政部,税务总局关于集体企业缴纳 房产税,车船使用税有关财务处理的 规定(财税集字[1986]40号)等规定, 企业缴纳的房产税在管理费用科目中归 集和列支.税法和财务会计制度的规定 是一致的.((中华人民共和国企业所得 税法))第八条规定,企业实际发生的与 取得收入有关的,合理的支出,包括成 本,费用,税金,损失和其他支出,准 予在计算应纳税所得额时扣除.这就 是说费用可以税前扣除.((中华人民共 和国企业所得税法实施条例第三十 条规定,企业所得法第八条所称费用, 是指企业在生产经营活动中发生的销售 费用,管理费用和财务费甩已计入成 本的有关费用除外.既然管理费用属于 “费用”,而费用只有在发生时才能计入 成本.因此,该企业在预先未将应缴未 缴的房产税预提计入有关成本费用的 情况下,就可以在缴纳的当月把它作为 每一纳税年度发生的可扣除的费用直接 计入管理费用,予以税前扣除,而不必 区分其税款所属期,不需要作账务调整. 这似乎与前述税前扣除应遵循的权责 发生制原则有矛盾,但这就是中华人 民共和国企业所得税法实施条例第 九条所指的”本条例和国务院财政,税 务主管部门另有规定的除外.”该企业 缴纳房产税的滞纳金,既不得列入管理 费用,也不得在税前扣除,需要作账务 调整.这是税法的特别规定. 听了税务人员的解释,该企业财 务人员笑了,表示愿意接受税务部门 的处理决定,并表示以后一定要全面 学习掌握税收法律法规,在学习掌握 税法一般规定的同时,更要学习掌握 税法的特别规定,按照规定的纳税义 务发生时间,正确申报房产租金收入 房产税.一 作者单位:江苏省通州市地方税务局稽查局