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昆明商业市场调查

2017-12-10 23页 doc 99KB 57阅读

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昆明商业市场调查昆明商业市场调查 一、 昆明商业地产现状概况 (一)商业业态发展趋势 纵观整个商业地产发展变化,大体可以分为6个阶段、如下: 传统门店 百货商城 购物中心 步行街 MALL 生活方式中心 从目前状况来看,除一线城市外,中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变,像成都、南京及次级的省会城市,如昆明。 (二)昆明商业地产的发展 2000年以后,昆明商业逐步进入快速发展状态,总体有四大趋势: 第一:常规的大众商业竞争激烈,利润率逐渐下滑。 常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市...
昆明商业市场调查
昆明商业市场调查 一、 昆明商业地产现状概况 (一)商业业态发展趋势 纵观整个商业地产发展变化,大体可以分为6个阶段、如下: 传统门店 百货商城 购物中心 步行街 MALL 生活方式中心 从目前状况来看,除一线城市外,中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变,像成都、南京及次级的省会城市,如昆明。 (二)昆明商业地产的发展 2000年以后,昆明商业逐步进入快速发展状态,总体有四大趋势: 第一:常规的大众商业竞争激烈,利润率逐渐下滑。 常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。这些商业业态,只能满足单纯的购物需要,赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价,因此很容易造成价格战的竞争局面。 第二:高档物业趋于饱和,市场趋于成熟,而竞争日益激烈。 昆明高档百货原来只有金龙百货一家,利润率极高,随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次,并开设了连锁店,再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入,高档服饰百货的竞争日益激烈。 第三:社会商业和郊区MALL不断出现,开始分流市中心核心商圈客源。 北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号,2008年昆明20个各类商圈。 (商圈图) 第四:休闲商业蓬勃发展,特别是在非成熟商圈开发商业地产项目,更需要休闲业的带动。 从云南省的地域背景看昆明,休闲商业的发展历程有以下轨迹: 1) 从市中心区休闲商业向郊区扩展 到2005年,昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区,这种休闲商业集中区的形成过程,也是休闲业和商业融合的过程。从业态看,其最大的特 点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。 2) 传统零售百货业向生活方式中心演变 进入21世纪,美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后,出现了新的趋势——生活方式中心(也称“零售娱乐中心”)的大量出现。昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。 零售娱乐中心有三大特点: 其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售; 其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化; 其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。 零售娱乐中心的出现,本质上是为了迎接全球范围内的休闲业的发展趋势。 休闲产业 旅游业 娱乐业 服务业 文化产业 其他相关产业 公旅餐影艺网社文体公休…交 通园行饮视术络会化育共闲… /社业业表娱服艺户娱商部 景演乐务术外乐业门 点 业运场 动所 (三)2008年度商业物业市场供应及价格情况 1、昆明市各区域新增商业物业供求及价格(不含专业市场和办公物业) 物业个数 供应量 销售量 平均价格 区域 (个) (?) (?) (元/?) 市中心 5 235500 108100 51096 一环至二环 4 106100 64000 26479 北市区 2 277300 30000 12639 世博片区 1 16000 10000 12000 滇池片区 4 126100 76300 9138 西山区 1 4800 4800 27000 高新区 1 3700 2500 13000 南市区 4 156000 119100 9604 呈贡 2 63600 22800 11909 总计 24 989100 437600 22369 备注:以上数据是指已经面世销售的楼盘数据,未包括规划中的各板块的商业数据。 从上表可以看出,中心区、南北二环的商业项目猛增,主要原因是因为市中心商业的升级换代,将会产生更多更具价值的优质商业物业进行在投资改造,而南北二环优势昆明日前发展较快的新型住宅集中区,住宅的市场放量增大,股商业供应量也大大增加。 在各片区新增供应量上20万?是北市区、中心区。北市区虽然只有2个项目,但是江东和谐世纪25万?的商业供应量占到北市区新增供应量的93%。市中心主要以纯商业项目开发为主,主要项目未供应量达到18.94万?的昆明老街。 各片区增长上10万?的是南市区、滇池板块及一环和二环之间的区域。南市区现在主要的项目为星天地商业广场。滇池片区商业及含商业的项目多,并且随着新建大型商业项目的正式规划公示,将增加滇池板块的商业市场比例,同时提升滇池板块的商业价值。 2、各类型新增商业物业供求及价格情况 物业个数供应量 销售量 销售率 价格 类型 (个) (?) (?) (%) (元/?) 8 380600 232700 61.14% 10000 商业街 1 10000 7500 75% 40000 商场 15 598800 168500 28.14% 12969 社区商业 5 48400 11800 24.38% 5225 专业市场 从上表可以看出,在各类型商业物业中供应量最大的是社区商业。在住宅开发量较大的情况下,大型住宅开发项目的上市带动了社区商业的形成。值得注意的是部分大型住宅开发项目及部分低端较好的住宅项目的商业物业开发不仅针对自身业主的商业需求,并面向该片区商业需求,因此形成了社区商业中心。一般以社区步行街为主,其特定是开发量大、经营业太多、辐射范围广。主要项目为北市区的江东和谐世纪(商业开发体量为25.73万?)、滇池片区的广福商业中心(7.9万?)等。 纯商业步行街的开发主要围绕一环市中心区域内进行,目前以昆明老街为主(18.94万?)。 3、昆明市新增物业开发的特点 (1) 开发供给类型: , 大型住宅项目:住宅+社区商业中心(一般为商业步行街区); , 纯商业项目:开发引用人文文化+老城情节+投资增值; , 投资型专业市场:租赁集体土地+xx年经营权。 (2) 开发模式 目前来看,昆明市的商业开发模式绝大多数是以物业销售为主,包括商业中心(如昆明老街)大部分也是靠销售回笼资金,还没有真正出现开发商完全自持物业的商业地产项目,因此严格的说,昆明商业地产的开发模式尚处于摸索阶段。但是值得期待的是近12万?体谅的顺城商业广场,从开发模式来看,将成为昆明市场上第一个开发商完全自持商业物业的大型商业项目。 4、小结 从昆明2008年的商业物业猛增的供应现状来看,说明随着住宅市场的迅速成长,对商业氛围的形成产生了重要的积极作用。开发商业正式看中了这一点,因此在住宅市场较为低迷的时候,大量推出其商业物业,让商业格局得到有效的革新换代。 二、 昆明市核心商圈介绍 昆明主要板块划分 (一)分布概况 1、一环内商圈分布情况 市中心商业主要包括以下六大商圈:三市街商业中心、青年路商业中心、 新白塔路商业中心、翠湖片区商业中心、昆都商业中心、小西门商业中心。如下图所示: (配图) 2、二环商圈分布情况 按照片区发展情况来看,可以分为以下几大商圈:白云路商圈、火车站南窑商圈、莲花片区、西苑片区、螺蛳湾商业中心等。 (配图) 3、郊区商圈情况 二环外商业主要以城市发展为导向,以独立的商业项目为核心支撑,也有的区域通过几个位置集中的项目组成同一商圈板块,主要的有以下几个主要板块: 滇池板块(新南亚风情园、中央购物金座、绿世界、滇池新天地) 关上板块(万兴印象、城投大厦商业部分,万兴花园及万裕?君悦兰庭等社区商业) 官南板块(大商汇、理想小镇、佳湖花园及光辉城市等社区商业) 东南板块(世纪金源、新亚洲体育城星天地商业广场、螺蛳湾商贸城) 世博板块(世博印象?花鸟鱼虫市场、各大酒楼、得胜、豪赌、港都及百安居等家居家具卖场) 北辰板块(财富中心商业街、欣都龙城、北辰大道) 霖雨板块(中汇商业广场、官城?嘉年华、和谐世纪、瑞丰龙) 高新板块(戛纳小镇、百大国际花园等社区商业、腾辉商业广场) (配图) (二)各大商圈特征 三、 不同区域商业地产开发模式 (一)昆明成熟商圈商业地产开发模式 百大新天地 (二)昆明正在发展中的商圈商业地产开发模式 世纪金源 (三)未建综合体项目 四、 昆明市2008年商铺招商情况项目现状 (一)昆明市商铺招商项目概况 经监测,昆明市三季度期间招商的商业地产项目众多,独立运营、公开广告、 进入实质性工作的招商项目共有16个。要说明的是,一些商业地产项目在销售 过程中,同时进行意向性招商的项目不包括在本报告中内,例如世纪半岛苹果谷 商街等。 在这些在招商的项目中,涉及不同业态、不同的经营品类,招租行业和经营 模式也不尽相同,均按各自行条件、地块性质、建设条件设置不同的招商条件。 表格4-1 昆明市2008年三季度在招商项目基本情况 序号 招商项目 地址 开发商 规模(平业态/品类 米) 1 8700 金色俊园金色商二环路与白龙路联江地产 社区配套商业 业街 交叉路口 2 35000 银海领域国贸西春城路国贸中心银海地产 社区配套商业 街 对面 3 30000 上东大街 人民东路上东城 云锡、泰兴隆 社区配套商业 4 30000 世纪金源?金世纪世纪金源购物大昆明多迪尼商贸有限公IT产品(笔记本整机 数码广场 广场 司、昆明晨力商贸有限公类、通讯类) 司 5 33000 世纪金源时代购世纪城 世纪金源集团 服装 物中心温莎奥特 莱斯 6 65000 美林金港 昌宏路与顺发路美林投资开发有限公司 建材 交汇口处 7 150000 新南界旧货综合关雨路8号 云南官茶贸易有限责任旧货交易 市场 公司 8 45000 张官营旧货市场小屯立交桥 云南亚利泰贸易有限公旧货交易 小屯交易区 司 9 6400 中央后街 书林街石桥铺1阿诗玛文化产业投资 古玩、珠宝等 号 10 昆明状元路?古玩拓东路与叉街交—— —— 古玩、珠宝等 城 叉路口 11 2200 金茂?银都 昆明市南窑火车金茂粮油与金茂地产 云南特色珠宝、玉器、 站永胜路项目旁 普洱茶、奇石特色旅 游商品等 12 新广丰食品物流昆明经济技术开昆明云丰盛达置业有限1000多间 食品、副食、批发 中心B、C区 发区云大西路北公司(C区)、云南盛世千 侧 福置业股份有限公司(B 区) 13 150000 南疆副食批发市老昆洛路 南疆企业 食品、副食、批发 场 14 79037 广福商业广场 广福路中段 云南集成广福房地产开社区商业街 发有限公司 15 18000 滇池新天地 滇池路民族村旁 云南民族茶文化大观园茶叶、土特产等 有限公司 16 100000 昆明老街2008上人民中路 之江置业公司 商业街 海招商会 目前,在招商的项目将近68万平米,我们按不同业态的划分,批发市场在 招商的规模比较大,将近在25万平米,涉及品类有食品、建材两大类;另外, 由于张官营旧货市场拆迁,旧货市场原来的商家面临搬迁重新选址的问题,小屯、 新南亚成了新的经营场所,招商面积在8.5万平米; 目前,纯市场物业在招商最主要是世纪金源的数码广场和温莎奥特莱斯,一类是数码,另一类是服装。商业街包括昆明老街、滇池新天地,一个是位于市中心区的步行商业街,滇池新天地是位于滇池管委会片区,以旅游产品为主; 最后,公开招商的社区商业街有光复商业中心,金色俊园金色商业街、银海领域国贸西街、上东大街。其中广福商业中心的体量最大,定位于服务周边社区,其它三个相对辐射面要小,以服务本社区为主。 图4-1:在招商的不同业态项目的体量情况 300000 253000 250000 200000 152737 150000 118000 1000008500071600 50000 0 社区商业街旧货市场商场类商业街批发市场 本季度招商的品类设计到数码产品、服装百货、旧货、副食品、建材、珠宝、茶叶、旅游产品等;相对而言,社区商业招商的品类较齐全,是社区居民配套的方方面面,如服装、美容美发店、餐馆、茶室等。 图4-2:在招商的不同经营内容的体量对比 188000200000 180000152737160000133000140000 120000 85000100000 6500080000 60000 3000040000 200002600 0 社区商业 数码 服装百货在招商的项目分布来看,二环路内只有三个项目,一个事昆明老街,另外两个是中央后街和状元楼古玩城,除了昆明老街体量较大外,另两个项目均是改造旧货 后转向经营的,体量不大。其余13个在招商项目都分布在二环路外,批发市场、 古玩珠宝茶叶商业街、旧货商场等。未来,随着市中心的商业成熟和饱和度提高,商业物业的开发、经营已经向二环路外转移。 副食品 建材(二)在招商的社区商业类物业 在以往,昆明开发的路盘基本上都有商铺,但它们仅仅是单纯的商铺产权销售,售完后不考虑为商铺招商及推广工作,基本上是由业主自行出租或经营。但是,下述四个楼盘在销售的同时,就开始招商,尤其是上东大街和广福商业中心两个项目,对商铺进行大量的前期策划宣传工作,为投资者解决了后顾之忧,从而推动了商铺的销售进度和销售价值。 表4-2:在招商的社区底商物业和租售体系 序招商项目 规模 商铺数 面积区间销售价格租金体系 招商 号 (?) (元/?) 进度 1 8700 69 金色俊园金色30—180 均价12000 —— —— 商业街 2 35000 120 30% 银海领域国贸28—300 均价18000 —— 西街 3 30000 117 上东大街 6.92—10562——— —— 409.53 40727 4 79036.84 60% 广福商业中心 —— 30—3600 以租为主 10(租1+2+3层) 20(租1+2层) 35(租1层) 在此之前,金色俊园金色商业街已经成功招商了得胜家具城世博店,经营规 模在11万平米,经营内容为家装建材和家具产品,因此,该商城的成功招商为 金色俊园商业街做了很多基础。另一个项目,银海国贸西街在销售的同时也进行 招商工作,位于福海路和春城路的商铺招商较为顺利,已有银行网点和国际快餐 连锁确定要进入,但是位于二环南路的商铺却遭到了冷遇,商铺面积大、交通不 便、宽大的绿化带、人流稀少,缺乏商业经营的必需条件。 (三)在招商的批发及旧货市场 原张官营旧货市场进行拆迁,新南界和张官营小屯市场成为旧货交易的新 市场。 表4-3:在招商的市场物业和租售体系 序招商项目 规模 商铺面积区物业结构 销售价格租金体系招商进度 号 数 间(?) (元/?) (元/?) 1 700 6000 40% 美林金港 6.5万 10—75 2层 40—60 2 1000 新广丰食品物流中心—— —— —— —— —— 至7月31 B、C区 日约70% 3 1200 50% 南疆副食品批发市场 15万 40—75 1层高5.1—— 75、65、40 米 2层3.3米 4 600 4280 17.8 新南界旧货综合市场 6.5万 —— 底商+公寓 —— 5 850 10 张官营旧货市场小屯4.5万 —— —— —— —— 交易区 建材和食品类在进行拆迁后的重新选址和搬迁问题。 美林金港位于官渡园大商圈中,周边经营环境和经营氛围已经相当成熟。出售20年经营权,售价在6000元/平米。 南疆市场所有物业由业主持有,只租不售。提供租1年送1年、租1层送1层的优惠政策。 新广丰于7.31前签订两年并交3.3万(3万押金、3千推广费)免3年房租,签3年交3.5万(3万押金、5千的一年房租押金、第三年的实际租金费以当时的市场价格为准),同时进行二次购房,公寓优惠4%—5%,写字楼面2—3月租金,优先选仓库。 新南界是其它市场转向经营来从事旧货交易的,它包括了公寓和商铺两类,公寓1800套,商铺600间,共2400户;公寓1750元/平米、商铺4380元/平米起价,销售20年经营权,是经典的小产权房。新南界旧货市场在招商时,新南界将打造出西南最大的旧货交易市场,也对商户给出了优惠:7月15日前,商户可以交半年租金,免半年租金。对于零租商户,一次性签约三年可免半年房租,整租20年以上的,摊下来只要17.8元/平米。 张官营旧货市场小屯交易区地处小屯立交桥,虽然正在修路,但是由张官营的管理方进行经营,云南亚利泰商贸公司管理,因此很多商家还是愿意跟着老市场走。 所以,新南界、福海等市场都在争夺原张官营市场的商户,有一些商户在几家旧货市场都订了铺面,他们表示,会对几个旧货市场摸摸底,到时那家经营好,就到哪里去经营。 (四)在招商的商场类物业 目前,在招商的世纪金源有两个商场,金世纪数码城和温莎奥特莱斯,数码城分两层,1层经营电脑和数码产品,面积约在3000平米,2层数码产品和DIY馆,面积约在2万平米。租金约在25元/平米,送3个月。目前圆西路商家多数处于观望的状态,招商工作不太顺利。 相邻的温莎奥特莱斯定位相对高些,整个商场打造成欧洲风情购物小镇,以店中店形式经营,层高都在5米。目前已有一些一线品牌进入,宝姿等。 表4—4:在招商的社区底商物业和租售体系 序招商项规模 商铺面积区间物业结构(米) 销售价租金体系招商进度 号 目 数 (平米) 格 (元) 1 30000 25 20% 世纪金—— 20为,2层,负一层7;—— 源?金世可调整 一层层高4.3— 纪数码广4.6;柱间距约8 场 —10 2 33000 世纪金源—— —— —— —— —— —— 时代购物 中心温莎 奥特莱斯 3 109 中央后街 —— 10—70 4层 7988起 —— —— 4 昆明状元—— —— —— —— —— A区:90 在6.26—7.15 楼?古玩B区:80 期间签约可获 城 C区:85 一年租金9折 优惠,免3个月 租金 5 2200 76 金茂?银17.82—旧房改造 —— 80、100 开盘当天44% 39.77 都 (五)在招商的商业街 昆明老街是大众比较关注的项目之一,因为是市中心位置最好、体量最大 的商业项目,物业售价最高,租金也是最高。 表4-5:在招商的社区底商物业和租赁体系 序招商项目 规模 商铺面积区间物业结销售价格 租金体系号 数 (平米) 构(米) (元/月) 1 18000 263 滇池新天地 60—200 3层 16000元/平米 —— 2 100000 昆明老街2008—— 大小均有 —— 2万—2.6万/平80—1200 上海招商会 米 滇池新天地项目由2至3层的商铺、四合院会所构成,共分为两期开发建设,一期于08年10月交付使用,二期于年底交房,一期共有16栋,其中客栈有约30间,面积为2800平米,商铺有77间,面积从60—200多平米,1—6栋为商业步行街,面积从40—160平米,总价在70多万到200多万,产权40年,先还剩31年,7至15栋为VIP会所,二期共有3栋,为文化博物馆,现具体情况还未定出。 五、 昆明不同区域的商铺租售情况 商铺租金最能直接反映一个商铺的价值,它能够实现的租金越高,反映商铺的价值越高,其市场的商铺售价也是越高,从昆明四城区开看,市中心的平均租金最高,最高承租能力在1200元/平米/月,一般的社区最低的租金不到20元/平米/月。总之,越是远离市中心,远离人流,其租金会逐步降低,二手商铺的售价也会相应的变化。我们从不同渠道获得了不同区域的现售价情况,列表如下: (一) 市中心区商铺的租售情况 市中心部分商铺租金情况 序号 位置 面积(平米) 平均租金(元/月/平米) 1 12 1000 南屏街世纪广场家乐福旁 2 26 423 正义路正义坊2楼 3 13 385 五华大厦一楼 4 25 340 昆都商城后门 5 11 227 景星花鸟市场珠宝一楼 6 22 227 钱局街正街商铺 7 9.8 202 大观商业城2楼 8 10 200 翠湖东路 9 38 166 钱局街菜市场旁 10 33 121 大观商业城亿尚秀广场2楼 11 13 115 如安街61号 12 56 104 人民中路 13 120 100 园西路 14 35 66 建设路 15 28 64 火车北站 16 50 64 圆通北路佰腾数码2楼 17 181 61 护国路 18 35 57 青年路410号 市场售价也是因地理位置不同而差异明显,核心路段平均售价约4—6万/ 平米,如表: 市中心二手商铺售价情况 序号 位置 面积(平米) 平均售价(元/平米) 1 128 66796 青年路 2 173 60405 小西门青少年宫旁 3 65 52323 螺蛳湾 4 15.81 48671 昆明百货大楼 5 40 45600 螺蛳湾服装城 6 455 37582 北京路 7 17.89 34516 明通广场 8 22.81 32443 园西路 9 3127 31417 祥云街 10 154 30845 和平村黄金铺面 11 86.34 30809 一二一大街学校旁 12 5.78 29585 上海沙龙 13 23 28913 小西门美食广场 14 18.36 25871 汇都国际 15 14 25786 上东大街 16 140 23750 丹霞苑人才市场 17 49.5 23606 报业尚都 18 16 21375 大观商业城 19 57.3 15200 城市之光盘龙江畔 20 249 14498 天阳花园 (二) 北市区商铺租售情况 北市区是目前昆明市相对成熟的居民居住集中区,白天相对冷清,晚上和周 末比较繁华。北市区最高租金是沃尔玛一楼约300元/平米;金实小区租金约在 100—150之间;一般社区道路约在40—80之间。 北市区部分商铺租金情况 序号 位置 面积(平米) 平均租金(元/月/平米) 1 40 300 北市区沃尔玛一层商铺 2 80 150 金实小区主干道黄金铺面 3 82 122 金实小区 4 24 77 北辰中路 5 828 63 月牙塘公园正大门共3层 6 40 60 北辰小区樱花苑 7 82.33 51 金实小区金菊路 8 242 50 春城邻里临街2层 9 180 43 金色维也纳 10 147 39 美璟新城 11 130 38 春城邻里2楼 12 200 35 北辰步行街 挂牌的商铺售价在1—2万/平米不等 北市区二手商铺售价情况 序号 位置 面积(平米) 平均售价(元/平米) 1 227 20925 金实小区主干道 2 64 20781 北辰中路 3 116 15560 江东四季园 4 198 15210 云康园 5 71.2 12809 美璟新城 6 113 12611 金实小区 7 83 12590 温馨家园商铺 8 160 10450 江东花园 9 32 10391 丽景园 10 140 10179 江东花城 11 102 10059 金色家园 12 218 9805 江东书香门第 13 380 9500 金实小区 14 79.8 9048 江东二期 15 32 8609 江东丽景园 16 126 8294 美璟新城 17 195 6333 华龙人家 18 201.2 5019 农大教职工小区 (三) 南市区商铺租售情况 目前,那是去大多数居民入住时间不长,大约为2—3年,社区入住率低, 各社区商业街的人流量小,氛围不足,因此整体承租力不强,租金在30—60元/ 平米/月浮动。 南市区部分商铺租金情况 序号 位置 面积(平米) 平均租金(元/月/平米) 1 80 68 世纪城公交车站对面 2 77 50 玫瑰湾2层 3 1578 42 西贡码头海鲜城 4 210 33 佳湖新城临街共2层 5 105 29 世纪半岛橄榄谷 6 161.78 28 新亚洲体育城2层 7 18 28 香榭丽园 8 116 26 世纪城珥季路e段 9 100 25 前新路水岸艺城 10 46 22 滇池路45公里处鑫益花园 11 163 21 世纪城珥玑路 12 23 20 阳光花园1期 13 77.72 15 大商汇食品区 由于南市区开发量较大,挂牌数量明显多于东西市区,成熟区域保持1.3— 1.4万元/平米,非成熟区域低于1万元/平米 南市区二手商铺售价情况 序号 位置 面积(平米) 平均售价(元/平米) 1 150 15706 国贸花园春城路 2 110 14682 体育城云大附中附近 3 64 14546 玫瑰湾商铺 4 36 14514 佳湖新城前新路 5 138 14456 时代风华2期 6 117 14250 十里长街香榭丽园 7 52.6 13526 金盾小区 8 60 13459 世纪半岛3期 9 78 11570 阳光花园昕苑 10 265 11400 银海森林 11 58.94 11282 玫瑰湾 12 264.9 10759 香榭丽园 13 106 10038 星体花园 14 307.7 9508 大商汇 15 163 9325 世纪城 16 3000 7916 西贡码头 17 305 7866 名宅东辰苑关雨路 18 78 6455 大商汇茶城 19 103 5073 湖畔之梦 20 33 4606 滇池学院对面 21 260 3216 东聚大车汽配城 四、西/东市区商铺租售情况 东西市区是典型的社区商业,成熟区域的商铺可承租至70—80元/月/平米, 但是多数商铺只能到30—40元/月/平米。挂牌售价成熟区域1—2万/平米,非成 熟区域低于1万。 西市区部分商铺租金情况 序号 位置 面积(平米) 平均租金(元/月/平米) 1 61 89 高新师大附中 2 75 47 梁源三区 3 80 30 第一国际花园 4 75 32 西山区政府附近 5 60 25 温莎KTV丰宁店附近 西市区二手商铺售价情况 序号 位置 面积(平米) 平均售价(元/平米) 1 61 20245 高新师大附中 2 30.28 18824 城市领地 3 275 13300 兴隆大厦 4 425 9053 新科路 5 97 7639 梁源三区 6 56 5225 澳霖公寓 东市区部分商铺租金情况 序号 位置 面积(平米) 平均租金(元/月/平米) 1 127.7 127 西南林学院白龙路 2 136 105 新迎小区胜利花园 3 22 73 新迎小区天瑞服装城 4 31 39 金色交响步行街 东市区二手商铺售价情况 序号 位置 面积(平米) 平均售价(元/平米) 1 104 17356 佳园小区 2 34 12015 金色交响 3 759 11890 穿金路 4 75 11146 园博路花鸟市场 5 45 19500 金色俊园 六、 附录一:各大商圈市调报告 七、 附录二:新建项目商业市调(老街、新南亚风情园、绿岛、新都龙城、 南亚之门) 八、 附录三:改建项目商业市调(楚雄大厦等) 楚雄大厦基本情况 一、楚雄大厦内部信息: , 详细地址:云南省昆明市西园路 , 所属类别:商务大厦 , 公司行业: 酒店/餐饮 , 公司类型: 国企 , 昆明西山楚雄大厦系楚雄州政府驻昆明办事处的下属酒店,我酒店共有各类 型房间105间,开业十年来,作为楚雄州对外服务的窗 , 楚雄大厦现有情况: , 物业基本情况: , 楚雄大厦总楼层数:10层; , 一层设置为大堂、彝人会馆酒楼、太清茶社; , 二至九层为客房设计,每层有客房26—27间;18间为住宿客房,8 —9间为长期租赁办公室; , 住宿客房价格分两种:180元/天/间,238元/天/间; , 长期租赁办公室价格,根据面积大小,时间长短与楚雄大厦方签订 价格; , 十层为酒店内部自用。 , 业态: , 住宿:楚雄大厦客房部; , 办公:楚雄大厦办公会议厅; , 餐饮:彝人会馆酒楼; , 休闲:伊莲SPA会所、太清茶社; , 娱乐:ECHO传说酒吧、楚雄大厦网球场。 , 经营情况: , 目前楚雄大厦整体运营情况较好,主要接待云南各地州政府、企事 业单位来昆办公人员; , 租赁办公区域目前已全部租完,空闲率为零; , 客房部每日入住率接近80%; , 住宿及办公领域良好的租住情况带动了一楼的餐饮、休闲、娱乐行 业的兴旺发展; 二、楚雄大厦周边情况: , 同类信息: 诚益大厦(昆明) 国运教育大厦(昆明) 海天大厦(昆明) 佤山大厦 (昆明) 云岭大厦(昆明) , 公交站点: 春苑小区 近华浦路口(人民西路) 近华浦路口[人民西路] 梁家河 车场(西园路) 梁家河车场(人民西路) 梁家河车场 赵家堆 茭菱路 , 公交线路: 100路 101路 104路 115路 130路 148路 153路 166路 17 路 180路 18路 33路 54路 58路 5路 61路 62路 66路 69路 75路 7 路 80路 81路 82路 90路 C8路 K2线 , 宾馆饭店:腾冀宾馆 军营宾馆 易门大酒店(昆明) 佤山宾馆 金川宾馆 昆医 招待所 昆船饭店 怒江大峡谷酒店(昆明) , 餐饮服务:腾冲风味翡翠园餐厅 成都担担面云南总店 阿政农园家 阳光茶 楼 峡谷茶荘 德克士炸鸡丰宁店 德克士炸鸡丰菱店 丰宁茶庄 大明海鲜城 哀牢山传统菜园 , 地产小区:菱角塘小区 春晖小区 金盾里 下栗村 上栗村 西景盛典(昆明) 麻园村 英茂花园 省公安厅菱角塘宿舍 玉菱西里 [人民西路] 停车场 , 交通设施:春苑小区 近华浦路口(人民西路) 近华浦路口 昆明市潘家湾客运站 楚雄大厦停车场 梁家河车场(西园路) 梁家河车场(人 民西路) 梁家河车场 停车场(茭菱路) , 金融行业:农行春苑分理处 农业银行 工商银行高新技术开发区支行 建行 丰宁分理处 工行高新区支行 农行西山区支行 中行科医路支行 银行(近华 蒲路) 中行高新支行 中国银行 , 商务大厦:云南省继续教育中心国运教育大厦 诚益大厦(昆明) 楚雄大厦(昆 明) 国运教育大厦(昆明) 海天大厦(昆明) 厕所(人民西路)3 厕所(人民西 路)2 厕所(茭菱路) 红联花园广场 光明购物广场 , 休闲娱乐:有声有色ktv 美之约发型设计中心 纤姿名剪 安琪发艺 魅力无 限 剪剪风名店 大明星ktv欢乐园 , 医疗卫生:云南白药大药房人民西路连锁店 东骏大药房红联连锁店 昆西医 学综合门诊 云南省疾病预防控制中心预防医学康复治疗中心 三九济民药 店梁家河分店 三九济民药店春苑分店 三九济民药店翠羽路店 三九济民药 店茭菱路分店 丹鹤堂药店连锁总店 三九济民药店 , 运动场馆:农职中心体育场 , 综合商场:春苑综合商场 金源文具商行 春苑商城(昆明) 佳满福超市第七分 店 春苑综合超市 民航售票处(人民西路) 喜乐多超市 嘉益便利店 双星丰 晖连锁店 馥奥特便利店
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