学校物业管理方案

学校物业管理 第一章 服务工作目标 一、整体管理方案策划 1、秩序良好的需求 良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障～同时也是对物业管理的第一要求～校园秩序的好坏～直接影响师生的工作、学习质量。因此～满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。 2、环境需求 优美的环境是工作、学习的重要保障～对环境的关注体现了现代人居住观念的更新～同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境～是对我们物业管理工作的基本要求。 3、精神需求 随着生活水平的不断提高～除“衣、食、住、行”之外～师生对住宅的人文环境的要求也越来越高～因此～人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。 全面导入环保文化概念～通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施～宣传环保知识～引导在“湖南工业职业技术学校”的师生,师生,重视环保事业～积极行动～从自我做起～爱惜环境～共同营造整洁、舒适的工作和生活环境 二、各项物业服务 序号 指标名称 国标 管理指标 管理采取的主要措施 1(实行全员管理～每一位员工都有责任对环境进行保护～积极开展宣传工作～人人有义务对损坏绿化的行为进行制止～并认真听取师生意见～接受师生监督。 2(严格审核绿化～包括时间 绿化 要求和质量标准。 1 98%以上 完好率 3(根据各种植物的生长特性～制定科学的日常养护、维护计划～并结合实际情况认真实施,根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。 4(每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。 1(采用合理、科学的作业方式～给师生营造一个良好的工作环境。 2(垃圾分类处理～日产日清～封闭转运～杜绝二次污染。 清洁 2 98%以上 3(定期进行消杀～区域内无白蚁、蚊蝇、鼠保洁率 害。 4(杜绝乱张贴现象。 5(管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况～发现问题及时协调处理。 1(充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度～实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范～做到人防、技防、物防相结合。 2(成立应急小分队～处理应急事件。 3(建立湖南工业职业技术学校施工人员档治安案 3 0 案～并与施工单位签订《治安责任书》～对进件发生率 入湖南工业职业技术学校的施工人员～要求挂工作牌～并经查验方可放行。 4(落实秩序维护岗位职责～明确责任区域。 5(对秩序维护人员实行准军事化管理～加强对秩序维护人员的培训和考核。 6(对秩序维护人员工作进行严格检查。 1(实行全员义务消防员制度～根据湖南工 业职业技术学校的实际情况制定消防应急作 战方案～定期举行消防演练～开展消防知识和 法规的宣传教育。 2(实行24小时消防值班制度。 3(消防工作责任到人～日常巡查与定期检0(1火灾 查相结合。 4 ‰以0 发生率 4(装修、动火作业实行严格的申报、审批下 制度～并进行跟踪、巡查管理。 5(充分利用火灾自动报警系统和消防系统 的自动探测、自动联动消防设备等功能～杜绝 火灾事故的发生。 6( 消防管理人员全部持证上岗～熟练掌握 消防设施设备的使用方法。 1(以“师生至上、优质高效”为服务准则～每年 有效 0.5‰以竭诚为师生提供一流的服务 2‰投诉率 下 2(加强与师生的沟通～了解师生的愿望和以下 5 要求～满足师生的需求。 3(设立24小时投诉电话和服务网站。 投诉 95%100% 4(接到投诉～及时记录并处理～同时建立处理率 以上 档案～跟踪处理结果。 管理人员 精编科学、先进、实用的培训教材～选派教 6 专业培训 100% 学经验丰富的教员～对员工进行入职培训、岗合格率 位培训和定期的培训。 1(每半年做一次师生意见调查～将征询到物业管 的信息进行统计分析～及时纠正和采取预防措 7 理服务 95% 95%以上 施～并将处理结果予以公布。 满意率 2(服务中心主任每周主持召开工作例会～ 总结经验教训～不断提高服务水平。 1(严格执行巡视检查制度～及时纠正和制 止各种违章行为。 2(利用停车场管理系统对车辆进行有效监 管。 违章 8 100% 3(通过师生、宣传栏等～加强对有关处理率 规章制度的宣传～以取得师生理解和支持～从 而避免和杜绝违章的发生。 4(实行违章处理跟踪制～对违章事件及时 处理～处理后记录归档备查。 三、主要员工岗位职责 ? 服务中心主任岗位职责 1、组织、领导全体员工完成湖南工业职业技术学校物业服务中心承担的各项工作任务, 2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准, 3、根据公司的管理目标编制湖南工业职业技术学校物业管理方案, 4、负责实施员工管理目标责任制, 5、检查指导各岗位的工作～督促员工切实履行各岗位职责～遵守各项规章制度和安全操作规程, 6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能～熟悉物业结构和师生基本情况, 7、负责与外部的协调工作～加强合作与交流, 8、定期检查和总结工作～努力提高管理水平和工作效率, 9、负责员工的政治思想工作～教育员工遵守国家法律、法规及社会公德, 10、树立“服务第一、师生至上”的思想～做好精神文明建设工作, 11、年终认真总结全年工作～接受公司及师生年度任期考核, 12、处理投诉～完成上级领导交办的其它工作。 ? 秩序维护班长岗位职责 1、秩序维护班长是服务中心主任在秩序维护工作中的参谋和助手～具体负责校区辖区内的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落实, 2、主持安全管理工作例会～准确传达服务中心的指令, 3、制定部署秩序维护的工作计划～及时向主任汇报工作情况～负责对秩序维护员的考核～并对不称职者提出处理意见, 4、负责拟定安全管理培训计划～并具体组织实施, 5、对区内发生事故亲自组织调查处理～受理有关安全管理工作的投诉, 6、不断巡查～督促各岗哨～及时纠正违章违纪情况～对秩序维护进行日常业务培训和考勤、考核, 7、按时、按质、按量完成主任布置的各项工作～以及临时交办的其它任务。 ? 秩序维护门卫,秩序维护员,岗位职责 1、负责对“学校”的出入秩序进行管理, 2、文明礼貌待人～能果断处理事情, 3、统一着装、佩戴工牌～姿态端正～工作时间不允许吸烟或吃零食, 4、对进入校区的来访人员～按规定程序办理来访手续～指导来访人员按规定路线行进, 5、坚守岗位～服从统一调度～不随意换岗～玩忽职守, 6、严格执行各项规章制度～发现问题立即处理～并通知上级领导, 7、积极参加学习～精通本岗位的业务～每半年进行一次全面考核, 8、完成上级领导交办的其它任务。 ? 保洁主管工作职责 1、负责小区各个栋位保洁工作的全面管理, 2、制定学校月度保洁工作计划、消杀计划, 3、对各个保洁员的工作每日进行检查、指导～并做好相应的记录, 4、及时向汇报保洁工作～完成主任交办的其他工作。 ? 保洁员岗位职责 1、负责清洁范围内的清洁工作～确保达到清洁质量标准, 2、维护责任区卫生～劝阻和制止不卫生～不文明的现象和行为, 3、完成上级交办的其他任务。 第二章 卫生保洁管理 一、管理思路 ,一,、创建环境 运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作～大力宣扬良好的卫生习惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为～对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮～纸屑～废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。 ,二,、维护环境 根据校区工作生活特点～把握不同区域、不同时段的环境维护特性～从时间和空间上划分工作重点～合理安排维护工作时间和频次～适时、高效地开展环境维护工作。 二、作业规范 ,一,、垃圾桶 垃圾桶由专人负责～垃圾量超过一半时应及时清倒～放置垃圾袋时应检查有无缺口～ 更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁～保持卫生、洁净、干燥。 ,二,、洗手间 洗手间的地面、大小便器～每天必须彻底冲刷～除掉一切污渍～进行有效灭菌处理～及时保洁。保持洗手间空气无异味～清洁洗手间工具材料应专用～清洁完毕～清洁工具应清洗干净。 ,三,、办公室 应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业～如有需进入领导办公室作业～应先敲门～如办公室内有人～需征得同意后才能入内工作,如确认办公室内无人～才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声～同时作业应小心～不得碰撞桌、椅等物件～ 严禁翻阅台面的资料、记录～摆弄摆放物品～作业完毕出门时～应随手带关门～并通知保洁绿化部主管检查工作效果～作好记录。 三、工作标准 序号 项 目 工 作 周 期 工 作 标 准 花岗石、大每天拖地二次～每季度晶面处理保持干净～无污渍、无尘迹、无1 理石地面 一次～垃圾随脏随扫。 痰渍～地面明洁如镜、光亮如新 每天拖地二次～每月清洗一次～无杂物、无积水、无污迹、无痰2 一般地面 垃圾随脏随扫。 迹～保持洁净、现本色。 无积灰～无污渍、污点～蛛网～墙面 每天擦拭,2米内,～每月全面刮3 地角线洁净～无“牛皮癣”。 天花板 洗一次 每天,2米内,抹尘一次～每月4 瓷砖内墙面 光亮、无尘、无污渍 全面刮洗一次 门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘玻璃明亮～门页门洞、窗框、窗 5 窗户、门 一次～玻璃内侧面每周刮洗一次～槽无灰尘、无杂物～窗帘整洁、 玻璃外侧面每月清洗一次 无污渍。 玻璃门、窗保持通透明亮、洁净,无水迹、无随时保洁、清抹～每周用清洁剂6 玻璃台、玻手印、无污点,门上贴物保持整清洗一次 璃桌 洁。 随时保洁、清抹～每周用清洁剂7 各类镜面 洁净、光亮～无任何污迹、尘迹 清洗一次 每天拖楼梯踏步一次～抹扶手一台阶无杂物、污渍、水渍～楼道8 楼梯 次 护手无尘～及时清除乱堆放物品。 天花板、墙每周清抹一次～每月用清洁剂抹9 无灰尘、无蛛网、无“牛皮癣。” 灯、灯具 一次 各层电梯前地面每天清拖二次～每月清洗一无灰尘、无污渍～楼梯口杂物箱10 室地面、墙次～墙面每天擦拭,2米内,～整洁 。 壁 每月全面刮洗一次 卫生间内玻每天用玻璃清洁剂清刮一次,随11 无水渍、无污迹、无手印 璃镜面 时清抹保洁 无异味～无垢、无水锈、无纸屑、大、小便器每天清洗、消毒三次～发现水锈12 无杂物～保持瓷器的明洁光亮、及洗手盆 及时用除锈剂清除 洗手台面无积水、无污渍 卫生间门、每天抹尘一次～每周清除污渍一干净无尘、无污渍～地面保持干 13 隔断板、地次～地面每周冲洗一次～垃圾随爽～无污渍、无垃圾、室内无异 面 时清除 味 桶体干净光亮～无污渍、无垃圾果皮箱、垃每天清倒垃圾一次～清抹表面一14 附着物～桶内垃圾不得超桶口～圾箱 次～每周洗刷一次 无虫、蚁等,无过分异味。 其他器材设以洁净手指摸去无明显尘迹～无15 随时保洁～每天擦抹一次 施 清洁用剂的残留痕迹 每周清扫一次～每月对设施抹尘 一次,遇暴雨、冰雪等情况对楼屋面无杂物、无积水～设施无尘、楼顶、天沟16 顶、天沟及其它下水沟渠、管道无污渍、地漏及水沟无污物积聚、卫生 通畅情况进行巡视～及时排除积无堵塞 水、积雪, 六净”既路面净、路沿净、人行 道净、树坑净～墙根净、雨水口17 路面、墙角 垃圾随脏随扫 净,及时清除道路垃圾、积水、 积雪。 每天抹尘一次,用带金属保养剂无尘、无指印无污渍、无乱张贴18 各类指示牌 的抹布擦拭 物 随时清除杂物、枯叶～每天抹尘表面无尘渍～盆内无杂物、无枯19 花盆 一次 叶 20 开水器 每天抹尘一次～每季清洗一次 表面光亮、无尘、无污渍 防火门、消21 随时保洁～每天抹尘一次 无尘、无污渍 火栓 无纸屑、无果皮、无杂物、无枯22 绿化带 垃圾随脏随扫 枝、无积水 下水道、留 23 泥井、化粪每半年清理一次 保持畅通 池 第三章 秩序维护管理 保障师生生活秩序正常～为切实做好秩序维护工作～确立了“人防为主～技防为辅、 全面防范”的治秩序维护理思路～制定切实可行的安全消防防范措施～确保管理无盲点～治安无事件。 , 一,、秩序维护管理目标要求 ?、实施24小时全面防范～“三岗”结合～即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范～做好点、线、面的配合与互动～确保无治安死角。 ,2,、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度～确保校区无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。 3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机～发现异常情况及时汇报、沟通～确保无重大刑事案件、火灾或交通事故,其他重大责任事故发生率低于1‰～事故处理及时率100%。 ,二,、安全、消防管理服务的标准 1、校区出入口24小时站岗值勤。 2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次,配有安全监控设施的～实施24小时监控。 3、对进出校区的车辆实施证、卡管理～引导车辆有序通行、停放。 4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 ,三,、固定门岗规范 1、岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌～做到整齐、清洁～仪容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情,吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂志等,。对进出管辖区域的人员、车辆、物品进行登记管理～控制好闲杂人员。值班期间必须保持高度警惕～严格控制好易燃易爆品进入学校。发生意外情况时～值班人员应沉着冷静～及时有效处理问题～并与其他岗位密切配合～共同完成好各项工作。 2、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现, 3、保障辖区内交通秩序良好～消防通道畅通～预防交通事故的发生, 4、车辆进出必须登记、引导停放～车辆带大型物品出校区时～需到服务中心办理放行手续～凭放行手续出场, 5、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区安全和环境等行为。 ,四,、服务工作程序 ,一,、门卫工作程序 1、岗位实行24小时值班制, 2、值班员的坐姿、站姿规范～注意仪容仪表、待人接物有礼貌～“请”字先行、服务热情周到, 3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑, 4、对外来人员进行认真盘查～做好来访登记和接待工作～严格控制闲杂人员进入, 5、做好岗位值班记录～记录要完整、详尽～相关记录有领班或主管签阅意见, 6、物品进出要检查、登记～尤其是大件物品出门须出示服务中心签字认可的出门条～方可放行。 ,二,、车辆管理工作程序 1、对进出校区的车辆登记出入～力争做到准确无差错, 2、根据实际情况安排值班员指挥车辆停放到位, 3、设立停车标识～划定停车区域～规范停车秩序, 4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项, 5、对停车道路、车辆停放、公共设施等进行巡查, 6、发现车辆漏水、漏油～车门、车窗未关好等情况时～应立即报告领班～联系车主～看护好车辆。值班员不得翻查车内物品～应待车主到场～自行检查和关闭车门。联系不到车主的～应在领班的监督下～关闭车门、车窗～将情况做相关记录～并报服务中心, 7、车辆进出高峰段,秩序维护主管应安排足够人力采取措施,维持车辆进出秩序。 下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下 载后编辑删除～～～谢谢～～～ 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。 沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。 路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我 的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。 月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月 色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。 荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的，我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。 今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不 见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。 ——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地 推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。这是 两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧:今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?——是有人偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上， 蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时