新房交房验收注意事项

新房交房验收注意事项 本文由llap916贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 收房时要注意的几个细节 收房的时候没有看到有关的日记，又忙着拿钥匙装修，所以大致的看了看，就签收了。后 来遇到了几个问题， 找开发商维修的时候就没有时间保证了， 所以有问题还是收房时发现， 并要求解决好了以后再签收，若过了规定的收房日期，还可以索赔的。 1.检查各 2.检查各个水管的龙个开关所控制的灯、插座什么的是否有效(收房时最好带个试电笔); 头(包括楼道里的管道井中的水龙头)是否配件齐全、有效; 3.检查开发商给的各个钥匙是否好使; 4.检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致; 5.带个手电筒， 检查卫生间的各个下水口里面是否有水泥等杂物。 大家不要以为下水道都被 包着呢， 不会有问题的， 实际情况并非如此。 施工的时候有的工人会在你家的下水道里方便， 所以有时就不会重新给你包好， 这样施工的时候就很容易掉进水泥去， 如果你不把水泥想办 法弄出来，日后等你装上座便堵了的话可就麻烦了。我家的下水道(装座便的那个)就发现 了有水泥块，尽管要求开发商给掏了出来，还是有点残存的; 6.检查各个窗口开合是否顺利，关的是否严实(尤其是平开窗的)，各个窗户的把手、止动 阀等是否好用，各个窗玻璃有无损坏。我家的窗户都是平开的(推拉的窗户出现的问题可能 会少一些)，所以我家的窗户是出现问题比较多。一开始是客厅的一扇窗户下坠，关上后还 有一个大缝子。 找来开发商管维修的来查看， 答应给修， 可是厂家只有周末的时候才来维修， 所以等了一个星期，来了一个四川的小伙子，这个小伙子干活就是糊弄人，能将就就给你将 就。它把玻璃从塑钢框子中卸下来并在玻璃底下垫了几块木头，想把它顶起来，当时是感觉 把缝子弄没了，可是过了没几天，缝 坑，很难看的。后来又连续来了两拨子就又出来了。在卸玻璃的时候把我家塑钢窗撬的很多 人，都没有完全解决，而且直到我装修完了也没把缝子 弄没了。后来听说小区里很多业主的窗户都存在同样的问题，kfs 正在联系厂家来解决。后 来第四拨人来了把合叶等配件重新换了后才完全解决了。 前两天一个朋友来我家， 发现我家 书房的窗户也关不严实，难怪前两天这屋那么冷呢～今天下午厂家来了给修好了。所以说收 房时这些问题大家注意一下，这样 kfs 解决问题的速度就快了。 7.检查空调孔是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比 较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。如果发现这个问题，坚决要求 kfs 把原来的口子堵上，并重新打孔。我家的四个空调孔全部不合格，当时验房的时候就发现北 面的两个孔向里面灌水的痕迹了，并跟验房的人说了。他们说先记录下来，然后给解决。可 是等你拿了钥匙再找他给你解决的时候，他就不这样说了，他说让自己堵一下就可以了。大 家想一想，如果只堵里面，那雨水还是能灌的到墙里面的，要是堵的不好的话，等你装修完 了以后雨水一样能把墙面毁掉。所以要想完全堵好，必须用水泥在墙外堵。可是外面没有脚 手架，人如何出去堵(我家可是 5 楼啊～),所以这个问题让我郁闷了好长时间。最后还是 干活的工头想办法从外面给堵上了， 自己又重新找人打的空调孔。 这可是教训啊， 大家切记～ 8.我实际拿钥匙的时间比合同规定的时间提前了 10 天。kfs 在发通知的时候一般不会一股 脑的把所有的业主都通知到， 而是今天通知 20 个， 明天再通知 20 个， 他们是有先后顺序的。 所以如果你想提前拿钥匙，你可以提前给他们打电话咨询一下，是否可以提前入住。我也是 在一次收房前 kfs 组织的业主会议时登记的提前入住的。] 9.我装修的时候没有交装修保证金。我只交了一年的物业费、水电费、垃圾清运费。物业规 定业主想装修的时候再去办理装修许可证。 我只是给几个工人办了几个出入证， 没有办理开 工许可就开工了， 物业也没有人来查。 后来快装修完的时候才上来两个保安要看开工许可证， 那时我已经快干完了，他们也就没说什么。所以大家如果能不办就不办了，干吗把钱给他当 押金啊。 关于收房时的注意事项我暂时就想到这么多。如果再有，我再补充 根据房屋面积选购空调: 选择制冷量的原则是:空调器的制冷量应略大于房间的冷负荷，房间的热负荷应考虑到房 间的朝向，墙壁和屋顶的隔热情况，以及室内热源包括人员的多少。 举例:一个 16 平方米的卧室或客厅，需配多大冷量的空调器, 普通房间冷负荷的推荐值为 115,145W/m2，取中间值 130 W/m2 为计算依据，则冷负荷, 130×16,2080W。 由于空调器的实际制冷量比名义值低 8,，因此所选空调器的名义制冷 量必须大于 2080?0.92,2260W。选用空调器的名义制冷量应该为 2300 W 左右。 对于空调效果要求较高的房间，冷 160,180 W/m2。 这里再提一下瓦(W)过去用 制冷量单位千卡/小时(kcal/h)负荷应取 之间的关系: 1W=0.86kcal/h; 1kcal=1.16W。 日本空调器常用压缩机的功率(马力)数值来表示制冷量，这是过去的习惯，并不确切，因 为各厂和各个时期产品的性能系数是不同的，但大致上马力数与制冷量有如下关系: 0(5 匹机组 制冷量 1600,2000W 0(75 匹机组 制冷量 1800,2400W 1 匹机组 制冷量 2200,2800W 1(5 匹机组 制冷量 3200,4000W 2 匹机组 制冷量 4000,5000W 准入证介绍～准备拿钥匙的都看看～ 1.准入证是什么, 准入证全称为《新建住宅商品房准许交付使用证》。 ?、项目竣工验收报告; ?、建设工程规划验收合格证; ?、非经营性公建配套证明; ?、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明; ?、土地使用权证书; ?、地名管理部门批准的地名文件; ?、小区竣工资料(现状照片 4 张，一份小区情况简介)。 其中，?,?项为法定要件，?,?项为附件资料。 5.准入证的办件时限是多少? ，开发商提供的要件齐全的情况下，最多 7 个工作日以内完成审批并发放准入证。 6.什么样的商品房应办理准入证? 竣工的新建商品房项目都应办理 7.准入证的核发部门是什么? 8.涉及准入证的纠纷处置及赔偿问题如何解决? 9.准入证。 开发商违法违规行为的惩处。 如果开发企业在未取得准入证的情况下，提前通知购房 者入住，一经核实将由政府部门对其处以 10 万元以下罚款。同时，将该企业的违规行为记 入信用档案，在资质年检时对其进行严格审核。 超详细的收房流程及收房注意事项 一、注意及时接收入住通知书 1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出 30 天内，所以购房者要安排好时间。 2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理 意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。 特别提示: 1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。 2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑 向开发商按合同索赔。 3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发 商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。 4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一 般被视为开发商已实际将该房交付买家使用， 买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购 房风险责任及税费。 二、确定房屋是否达到交付条件 1. 《竣工验收备案表》 ――最重要 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》 是目前收房环节中最应该注意的 文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设 单位和施工单位四方合验后，在工程竣工 15 天内到建设行政主管部门竣工备案。 《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负 责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一 项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的， 购房者有权拒绝收房。 2. 《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购 房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款， 特别注意保修期限。 3. 《住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙 体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 4. 《建设工程质量认定证书》 5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6. 实测面积登记表 特别提示: 1. 只有具备上述文件， 才说明房屋已经具体交付条件。 所以收房时先要审查相关文件， 确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所 以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。 2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备 案表》 ，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。 如果没有此表就说明它根本不具备交房的，您它是收房的前提，即使开发商做得再好， 有权拒绝收房。 3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法 性。 4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求 开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《建筑工程竣 、 工验收备案表》的责任确认函”。 5. 提醒您: 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作 、 为证据资料保存。 6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的 责任由开发商承担。 三、房屋检验 收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收 交房必须的文件) ，确认无误后再签署收房文件。 “先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费 者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就 应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋: 1. 房屋面积: 要求开发商出具《实测面积测绘报告》 ，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每 一套房屋面积进行核定所得实测面积， 核对其与销售面积是否存在误差， 误差率的范围有多 大;若实测面积误差超出 3%，可以中止收房。 2. 检验 购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手: (一) 房屋质量: 房屋本身的质量 (二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。 (三)装修质量 特别提示: 1. 一定要掌握“先验后收”的原则。 2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续， 则购房者可要求开发商签收“关于出卖 人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。 3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。 4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此 导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无 条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商 无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。 6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同 中明确下来 四、新房验收的最终结果 1. 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记 录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无 法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。 2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据， 如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。 3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文 件，约定下次验收时间(一般不超过 30 天) 。 4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明 不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 特别提示: 1. 验房后要坚持的原则:只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下 来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应 自备纸笔，一一记录。 2. 物业公司的行为代表不了开发商 (除非有明确书面授权) 因此不要就房屋质量的问 ， 题与物业公司签署文件。 3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理。 4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按 时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。 注意事项 以下问题，购房者在买房、 收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把 关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。 一、买房相关税费 (一)商品房买卖应缴以下税费: 1、契税 2、房屋买卖交易手续费 3、买卖合同印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费 (二)税费问题 特别提示:依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用 均不能作为开发商交付房屋的前提。 1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间:契税只能在过户时交纳 特别 实施: 业主入住时不需要向开发商交纳契税， 等提示:除税务机关，任何单位无权代收。 房屋可以办理产权证之前自己到税务局 直接办理。 2. 公共维修基金 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、 更新、改造。 税率:房屋成交价 的 2%。 特别提示: 任何开发商、 物业公司都无权收取或代收大修基金。 该基金应该交给小区办。 如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。 3、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测 量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价， 收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点 公布。 5. 产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。 二、面积问题 面积问题是消费者最为关心的内容之一， 购房人买房时尤其是买期房时， 一定要考虑到 合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。 (一) 存在的问题: 1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。 消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面， 建议购房人在购房合同中对相关可能 出现的问题详细进行约定，以维 2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发护自己的权益。 现。 正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的 人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米 面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商 很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。 (二)如何解决面积误差, 面积误差: 根据有关规定， 买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积 (含 公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不 明确的，按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在 3,以内(含 3,) ，按照合同约定 的价格据实结算房款; (二)面积误差比绝对值超出 3,，购房人可要求退房。开发商应在 买房人提出退房之日起 30 日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履 行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3,以内(含 3,)部分的房价 款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3,部分的房价款由开发商承担，所有权 归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在 3,以内(含 3,)部分的房价款及 利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过 3,部分的房价款由开发商双倍返还买受 人。 特别提示: 1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据 图纸进行计算。 2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方 式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出 3,时，购房人有权退房。 (三)关于分摊面积 公用建筑面积分摊原则: 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑 面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的 公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。 各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得 侵占或改变原设计的使用功能。 分摊的公用建筑面积由以下两部分组成: 1、 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫 室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积; 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一 半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作 为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 不应入的公用建筑空间: 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独 具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房 、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 4、对于半地下室，不论屋。 3 采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 特别提示: 1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。 2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报 告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销 售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写 明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 三、审查销售广告 (一)出现问题 “我们的小区绿化率达到„„，我们小区配有小学、幼儿园、会所„„” 购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑， 但到实际收房时才发现与现实相去甚远， 现实 当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手;另外，装修标准不符合合同的约 定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。 (二)解决办法 1. 要注意平时的证据收集。 如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小 区平面图看环境。 根据相关的司法解释， 此类的广告可以作为要约， 在法庭上作为证据出示， 要求开发商兑现承诺。 2. 要随时主张 一旦发现小区有规划被变更的迹象， 购房者一定要尽快跟相关部门和开发商自己的权利。 交涉， 以免 形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。 四、法定退房条件: 在房屋验收过程中， 业主如果发现购买的商品房存在质量问题， 是不是都可以退房呢, 退房的法定条件，综合起来包括以下几种: 1. 购房合同无效: 实践中，造成购房合同无效的常见情形有:?开发商无权处分该房产;?开发商存在欺 诈情形。 2. 套型误差导致退房: 按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差 范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。 3. 面积误差导致退房: 房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过 3,(不含 3,)的。 4. 变更规划、设计导致退房: 开发商未经有关部门批准， 擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的; 开发商经批 准改变房屋结构未经买家认可的。 5. 质量不合格导致退房: 房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的， 买受人 有权退房。 特别提示: 1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可 以不收楼。 2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿 责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。 3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行 维修，因此造成损失的由开发商赔偿。 五、特别建议: 可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量 有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解 决遇到的所有难题! 收房需要带的工具: 1)1 只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1 只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 5)1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器用于计算数据 7)1 只水笔--用于签字 8)1 把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水 管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8:30 去或下午 2:30 去。 最佳收房流程: 核验业主材料 业主 领取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住 、 、 宅使用说明书》并由开发商加以说明 交纳剩余房款 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 业主做综合验收 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 开发商与业主协商并达成书面协议 根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在 15 日内解决的，双方应当就解决方案及 期限达成书面协议 业主签署《入住交接单》 对发现的问题要在验楼单上予以注明， 如果确实属于不能收楼的， 要详细写明不予收楼 的原因并要求开发商签字、盖章。 【提 、 宅示】 :开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住 使用说明书》必须为原件而不是复印件。 验房、填写验收记录和做房屋交接: 验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》 ，同时将水表、电表底数抄 在指定表格(一般附在《验房交接表》中);符合政府规定和合同约定的，通过验收;如有不 满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商 未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解 决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超 过天)。不能整改的，应给予经济补偿;问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追 究开发商相应责任，甚至退房。 交费笔笔算清: 检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;换正规发票及缴交各项相关费用与 钱银有关，更要笔笔算清。 签物业合同，拿钥匙，办理入住手续: 验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》《入住协议》《消防责任书》等协 、 、 议书，同时领取《住户手册》《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。 、 具体过程如下: 1. 去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验: 1) 房屋的《住宅质量保证书》--可带走 2) 《住宅使用说明书》--可带走 3) 《竣工验收备案表》 5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分4) 面积实测表 的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 2. 核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致， 结构是否和原设计图相同， 房屋面积是否经过房地 产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之 间的误差为多少， 一般为 3%， 3%之内不考虑， 超出部分进行处理， 建议定合同为 2%误差， 但是不超过 5% 比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变，时间为 30--40 分钟。 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，小鲁提示您:暂且先不要交付一些物业费 用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业 处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另) 等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记 得拿那些工具哦) 1) 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 【提示】 :由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切 不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可 以看了 2) 检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】 :特别是查看一些墙体是否有水 迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3) 仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】 :如有空鼓，一定要责成 陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可 用工具小榔头和塞尺。 4) 水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点， 一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测 量各个强弱电是否畅通。 【提示】 :关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5) 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、 马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜 的声音和表面无积水。 【提示】 :做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆 下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以 捆实，而象地漏等下水需要塞实 (记得留一可拉扯掉的位置)。 6) 验收 地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】 :在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数 字，记录下来，同时要记录电表数字。 7) 核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、 设备等是否有遗漏、 品牌、 数量是否相符; 【提示】 :通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8) 测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水 表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己 的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业 人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了 作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细 节把关的小窍门(包括精装修的房屋验收) : 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 门窗 1(试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗 听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。 2(门插是否插入得太少，门间隙是否太大,(特别是门锁的一边) 3(门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音, 4(大门、房门的插销、门销是否太长太紧, 5(窗边与混凝土接口有无缝隙,窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝 隙。 6(窗户玻璃是否完好, 7(窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。 地板 1(地板有无松动、爆裂、撞凹,行走时是否吱吱作响, 2(地板间隙是否太大,3(柚木地板有无大片黑色水渍,4(地脚线接口是否妥当，有 无松动,5(地面是否有裂缝，是否有起砂现象, 顶棚 1(顶上是否有裂缝,没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间 横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角 呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质 量问题。 2(看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟 化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 3(顶棚有无水渍、裂痕,如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户， 那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 4(特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 5(墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。 6(墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 7(墙身、墙角接位有无水渍、裂痕,8(内墙墙面上有否石灰爆点, 厨厕 1(检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水, 2(放置洗衣机位置的地面应有防水措施,3(卫生间门的上下冒头是否刷油漆, 4(已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应 设置返水弯。 5(距离地面 30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的 上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。 6(卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。 7(厨厕洁具有无裂痕,包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细 如毛发，要仔细观察。 8(坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声, 9(浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何, 10(厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平,厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合 格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 11(砖缝有无渗水现象, 12(厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗, 13(大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水 速度。 验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/ 水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。 管道，指的是排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器 具， 然后倒水进排水口。 看看水是不是顺利地流走。 水池龙头安装是否妥当， 下水是否顺畅, 14(自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施;卫生、厨房内有否地漏，坡度是 否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 15(出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾, 16(自来水水质怎么样, 其他 1(厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合, 2(电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是 拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。照明、动力闸具 应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开; 应检查一下开关、插座的牢固程度;电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。 3(供水管的材质,由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管 采用铜管。铜管可安全使用 50 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细 菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。 4(试煤气热水器开关是否妥当,检查水、电、煤气,天然气、上下水管道等是否开通 和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。 5(居室、客厅有否各种管线外露,是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线 穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 6(阳台裂缝危险大。 7(房间内有无结露现象，保温不好墙滴水;冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类 似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8(在提供暖气的高档物业小区里，还要注意暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的 坡度一般为 1,。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面 2 至 3 厘米，地面为初 装修的，应高出地面 5 厘米。冬季供暖温度不允许出现低于 14?的现象。 9(供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。 在验收过程中一旦发现有前述问题， 各业主应立即将相应的问题以书面或照片、 音像资 料方式记录在案，以备维权。一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并不影响实际居住的，除 非合同有特别的约定， 不然业主不得拒绝接受开发商的交付， 但开发商的维修义务并不因此 而消除。 《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发 企业应当对所售商品房承担质量保修 责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交 付之日起计算。 ”同时国家对最低保 修期还有详细的规定， 所以业主在验收时发现房屋的局 部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。 收房时，留心这些陷井～ 辛辛苦苦挑选了一套房子，经过了半年多之后，房子终于做好了，可业主这时才发现， 收房时“猫腻”还不少—— 没有验收合格证书房子交得不明不白 提醒一:各种收房资料要看齐 一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况:开发商通知业主 正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商 是否具备以下文件:一是《建筑工程竣工备案表》 ，二是房屋的质量保证书和使用说明书， 三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。 同时， 业主 要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。 如果开发商不能提供这些文件， 业主就应 该拒绝收房。 催促业主尽快收房出了问题再也不管 提醒二:和开发商共同验收新房 不少市民在合同上约定了收房期限， 不按期限收房要交违约金， 部分开发商利用这一条 款催促粘主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候，粘主出现问题就很难找 到开发商。 提醒:一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时 间和责任。 收房时最好和开发商共同进行验收交接工作， 主要包括所交付的房屋是不是您所 购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符， 房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样， 水电 气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，在交 房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”(质量保 证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇 管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。 要求交齐配套费用否则不让进房查看 提醒三:签收房文件时“留一手” 一些小区交房时， 开发商不让业主进新房查看， 业主必须把一些配套费用交齐后才开门。 业主担心， 如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商的了。 提醒:专家建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合 同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样， 万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。 一表应付所有项目所购房屋半未备案 提醒四:仔细查看《备案表》 不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》 ，但却不知道，自己买的那一栋是 否已经备案了。按照规定， 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些 开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。 提醒:业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》 ，而是要仔细查看 所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。 收房附带苛刻条件要求交一年物业费 提醒五:未收房不应提前缴费 一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。 提醒:业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才 能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。 发生面积误差怎么办 在商品房买卖中， 应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积， 并注上房屋交付 时的实测面积(产权登记面积)与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面 积误差时，可以按照合同来解决。 合同未作约定的，按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在 3,以内(含 3,)的，据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出 3,时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企 业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受 人，同时支付已 付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3,以 内(含 3,)部分的房价款由买受人补足;超出 3,部分 产权登记面积小于合同约定面积时， 面的房价款由房地产开发企业承担， 产权归买受人。 积误差比绝对值在 3,以内 (含 3,) 部分的房价款由房地产开发企业返还 买受人;绝对值超出 3,部分的房价款由房地产开发 企业双倍返还买受人。 延迟交付问题如何解决 律师提醒: 对于普通业主而言，首先要在合同上好好下功夫，随后，清楚地了解在整个的交付环节 中如何正确应对， 如何做好相关证据的固定或保全， 这样即便与开发商发生了难以协商的纠 纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。 第一，要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时，往往都会 约定逾期交房违约金的赔偿问题，所以，开发商通知交房时业主要留心开发商交付的时间， 以确认开发商是否违约。 建设部 《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》 明确了开发商应当向社会公示工程竣 工时间， 业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中应当交付房屋的时 间，如两个时间相差悬殊，则必有一时间为虚假承诺，业主可以在签约前就此向开发商要求 加大违约责任的力度。 第二，要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不 到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和 双方在合同中的约定为准;另外，配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双 方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与 合同约定不符且足以影响业主的正常生活， 业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋 尚不具备交付的条件，有权拒绝接受开发商的交付。 附:房屋自查记录表 一、 查验开发商房屋相关证件 序号 项目 验收结果 原因 备注 1 《建设工程质量认定证书》 2 《住宅使用说明书》 3 《住宅质量保证书》 4 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 5 《竣工验收备案表》 经检查，开发商缺如下证书: 二、 验收小区外部环境( 区) 序号 项目 验收结果 原因 备注 1 绿化是否已完成 2 路灯是否可正常使用 3 楼梯间瓷砖是否破损 4 单元门开启是(否)灵活 5 单元门控制系统能否正常 6 电表起始度数 7 电表型号容量 8 电表总闸是否正常 9 水表起始度数 10 水表型号容量 11 水 表闸是否开关灵活 精装修房问题多的根源在哪, 翻看报纸、网站，可以发现，事关精装修房质量问题的投诉或者法律问题，一直在房地 产界高居各类问题的榜首， 而导致这些问题频发的根源与开发商“想多赚点钱”， “缺乏责 任的盲目炒作”等想法密不可分。 开发商想多赚点钱 笔者从业内人士那里了解到， 有个别的开发商推销自己的精装修楼盘时， 先是向购房者 公布一个虚高的报价， 而在外包给装修公司时， 开发商在给购房者的报价基础上抽取一部分 利润，之后装修公司再抽取一部分利润，再转给工程公司承包。之后，工程方再榨取一部分 利润， 如果实在没钱赚的话， 就用一些劣质的建材， 有时甚至一些品牌的东西用的都是假货。 举个例子，假如开发商给购房者的报价是每平米的装修标准是 600 元/平米，一套 100 平米 的房子的话，装修的费用为 6 万元，在外包给装修公司之前，开发商先提出 20%的利润，这 样 6 万元就剩下了 4.8 万，而装修公司再抽取 10%的利润，工程还没开始，6 万元的装修费 用就剩下了 4.32 万，一下缩水了 1.68 万。到施工开始之后，如果负责工程的再心黑一些， 估计这装修费用顶多就剩下 3 万多点了， 比着原先预计的 6 万元的装修费用一下子差了将近 一倍。 缺乏责任的盲目炒作 目前，有一些不知名的小开发商，他们只是把精装修当作一种对产品的炒作，把精装修 当作产品的一个卖点。简单的认为精装修，就是把房子盖好之后，请个装修队，简单收拾一 下 子而已。这样一来，从房子户型的设计阶段就没有考虑过装修设计的问题，盖房子与装修房 完全脱节， 做出来的产品必然会存在这样或那样的问题。 还有一部分开发商为了推脱责任， 只跟客户签定购房合同， 而让购房者跟装修公司签定装修合同， 日后一旦装修出现质量问题 与开发商没有任何的关系。 前几年，就是在 2001 年建设部提出新建商品住宅实行一次装修到位后才能出售，提 倡商品住宅的精装修，从而实现住宅产业化。但是目前市场上的精装修房子不是尽如人意， 精装修变成了只做表层，不做功能，只是在墙壁上涂层涂料，在卫生间摆放一个浴缸，却忽 视了房屋的实用功能。 精装修房应该是人们最理想的购房形式， 但是现在却有点令购房者望 而却步。材料、内环境、工程等构成了精装修房的三大问题，这些直接影响了人们对精装修 房的购买需求。 导致目前市场上精装修房子存在这么多问题的原因主要有以下几个方面: 第一是开发商的社会责任问题。 有些开发商做精装修房时注重的只是项目短期的经济效 益，目的只是为了赚钱，他们希望在最短的时间里获取最大的效益，而不是为购房者建造更 宜居的房子。 有些开发商会为了自己的利益使用一些劣质的或与当初合同不一样的的装修部 件和材料，造成交房时不合格。这是造成目前市场上精装修房存在问题的重要原因。 第二是社会监督体系还不是很健全。 目前国家还没有明确的监督条例对精装修房进行监 管，在精装修的具体操作上也没有具体的标准可以依据。从市场的角度出发，我们希望政府 相关部分尽快出台相关条例，能对具体的实践操作起到指导作用，使精装修市场逐步规范。 第三是生产环节的脱节。 精装修从设计到施工到最后的装修， 本应是由设计师统一规划 实施的，但实际操作过程中却不是这样，几个环节出现了严重的脱节，最初建筑设计师的方 案后期得不到执行。 开发商把施工交给了一部分人做， 到最后的装修时又交给室内设计师来 做， 从而造成了建筑设计师的意图得不到很好的传达， 室内装修也由注重功能转变成注重外 观装修。 第四是精装修缺乏人性化。 现在市场上的一些精装修做的不够精细化， 没有做到真正从 人们的居住需求出发， 难以满足人们的个性化需求， 例如每个人可能对房屋的装修要求是不 一样的，所以在让购房者选择精装修时，应该给出可供他们选择的方案，而不是一个项目所 有的单元都是一样的装修。 提示: 以上提到的情况，大多开发商、品牌地产公司是不屑为之的，如果购房者碰上不知名、 又 那就需要多个心眼了， 一定要在装修合同上写明了装修的各个 没什么开发经验的小公司， 细节，如遇到开发商含糊其词的干脆就不要买。 另外， 如果装修合同是与装修公司签定的话， 可以看一看开发商所选择的装修公司是哪 家，如果与开发商同属一个公司的话，那说明开发商并不是想推掉责任，并且这样的话，购 房者还可以省掉一部分契税。 如果装修公司与开发商没有任何联系， 那就需要考察一下装修 公司的信誉了。 很多购房者以为开发商报的装修标准就是装修成本，很明显，并不是这样，笔者采访某 装饰公司的设计师透露: 开发商给购房者的装修标准并非就是真实的成本， 真实的成本一般 要比装修标准低一些。具体能低多少完全掌握在开发商的手里。 以建筑面积 100 平米的房子为例(两室两厅一卫一厨)，装修所需的大体市场价如下: 共计:50000 元左右 上述预算价位只供参考。 以上是市场价， 各个品牌批发价不同， 而在工程大批量使用的情况下会有 20-30 个点的 浮动，(一些电器、五金、知名品牌除外)，这样算的话，精装修房相对于装修毛坯房装修成 本要低 10—20 个点。 设计师提醒:精装修房在表面上装修成本上要比毛坯房略低 20-30%，其整体优势在于 省时，省力。让工作繁 大批量忙又没有装修经验的人纳为首选。但家庭装修必然是一个重视功能与 个性的行业， 生产的产品必然有其相应的缺点， 忽略个人不同的生活习惯而统一设计， 导致功能不够齐全，很多业主买到精装修的房子后还要进一步改造，使其更完善。 虽然精装修有其优势，但是一些开发商不得不承认，由于精装修房的环节复杂，操作难 度、 管理成本成倍增长， 不可避免存在一些问题。 精装修房细节处理不够细致， 很多木器漆、 墙面的阴阳面处理草率，导致不停的返工。还有许多设计不合理的吊顶及灯位设计，还需后 期改造。 这些同样给业主带来了很多没有预计的烦恼和经济损失。 总体算下来精装修房的预 算不低于装修毛坯房。同样，材料与施工工艺不明确也是现在精装房的一个弊病。 当然，精装修房也有其优势。既搬既住，减少了很多在市场上选择材料的时间。集约型 一步装修到位的住宅是未来住宅开发的方向。其低功耗、低造价、规范化的装修，其后期服 务、管理易到位，可以使住户获得较大的实惠。 在此，给即将购买精装修房子的业主们提一些验房的建议。 一.先看整体外观。业主验房时第一步就要对装修完的房子的整体外观进行检查，查看 墙面、地面的平整度;房门是否平整，有无变形;墙砖、地砖有无破损。 二.房屋的安全性也需要仔细检查。水、电的安装一点都不能马虎，业主要一一查验每 个插座是否都有电;电话、宽带是否畅通;空调的插座和排水孔是否已经安置妥当;检查水 管的上下接口是否密闭。 最重要的是一定要向开发商或是物业索要一份电路布线图， 方便日 后维修。 三.检查所有的外窗是否封闭。检查的方法有两种:一是用肉眼观察是否有缝隙;另外 一种是仔细查看所有接缝处是否都已经打了玻璃胶。 四.向开发商或是物业索要一份详细的装修清单。由于精装修房涉及的内容比较多，业 主很难在短时间内能全部列举。 这时候一份详细的装修清单就显得非常重要了， 在经过几个 大部分的验收外，再根据装修清单上的内容一一核实。 拿到收房通知书后～～～～ 交房了，有许多问题需要你去面对。与合同不符引起的住房纠纷，交房后诸多 需要办理的手续、需要缴纳的费用，等等„„ 首先，在临近收房的时间内，要注意开 发商寄给你的收房通知单。 按有关规定， 如购房者在约定时间内没有到指定地点 办理相关手续，则一般被视为开发商已 实际将该房交付买家使用，买家应从通 知单上的最 后期限之日起承担所有购房 风险责任及税费，开发商约定的交房时 限，一般在通知书寄出 30 天内。 拿到收房通知单，确定具体的交房日期 后，就要开始准备相关的资料了。购房 合同中有相关的交房约定，看清楚合同 细节，了解哪些费用应该是由开发商交 付的，购房者的权益有哪些。其次，准 备各种相关资料，包括申办产权证需要 的原购房合同(契约)，各期还款单据(发 票或用于换发票的收据)，如属按揭购房 的要带上银行贷款合同，还有业主本人 的身份证、交房通知书等等。 检查“三书、一证、一表”，要求开发商 出示《建设工 《住宅使用说明书》、《住宅质量保证 程质量认定证书》，索取 书》、《房地产开发建设项目竣工综合 验收合格证》、《竣工验收备案表》， 还有各种相关验收表格，如《住户验房 交接表》(房间功能分区及标的物详列各 项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等 等)与验收意见表(如 《楼宇验收记录表》 ) 等。检验完各种证件后，就要面临收房 的关键——验房了，首先需要到销售部 出示合同、收据和身份证件(由销售人员 接待)。 接下来到财务部交纳相关费用(由 财务人员接待)。 接着销售人员及物管人员会陪同你一起 去验房，验完房后，买家应按实际验收 情况填写《住户验房交接表》，同时将 水表、电表底数抄在指定表格(一般附在 《验房交接表》 中); 如有不满意的地方， 可提出意见并将意见填写在《楼宇验收 记录表》中，作为书面依据，如发展商 未准备有关表格，买家应另以书面形式 将意见送交发展商。根据买家意见，买 卖双方协商解决办法， 如属可整修内容， 应协商并签署有关整改维修文件，约定 下次验收时间。 房屋验收完毕后，还需预缴物管费，到 物管处领取 《产品手册》 《业主手册》 、 、 相关图纸及房屋钥匙等(向物管人员领 取)。 1文 - 汉语汉字 编辑词条 文，wen，从玄从爻。天地万物的信息产生出来的现象、纹路、轨迹，描绘出了阴阳二气在事物中的运行轨迹和原理。 故文即为符。上古之时，符文一体。 古者伏羲氏之王天下也，始画八卦，造书契，以代结绳(爻)之政，由是文籍生焉。--《尚书序》 依类象形，故谓之文。其后形声相益，即谓之字。--《说文》序》 仓颉造书，形立谓之文，声具谓之字。--《古今通论》 (1) 象形。甲骨文此字象纹理纵横交错形。"文"是汉字的一个部首。本义:花纹;纹理。 (2) 同本义 [figure;veins] 文，念为:text、article等，从字面意思上就可以理解为文章、文字，与古今中外的各个文学著作中出现的各种文字字形密不可分。古有甲骨文、金文、小篆等，今有宋体、楷体等，都在这一方面突出了"文"的重要性。古今中外，人们对于"文"都有自己不同的认知，从大的方面来讲，它可以用于表示一个民族的文化历史，从小的方面来说它可用于用于表示单独的一个"文"字，可用于表示一段话，也可用于人物的姓氏。 折叠编辑本段基本字义 1(事物错综所造成的纹理或形象:灿若,锦。 2.刺画花纹:,身。 3(记录语言的符号:,字。,盲。以,害辞。 4(用文字记下来以及与之有关的:,凭。,艺。,体。,典。,苑。,献(指有历史价值和参考价值的图书资料)。,采(a(文辞、文艺方面的才华;b(错杂艳丽的色彩)。 5(人类劳动成果的总结:,化。,物。 6(自然界的某些现象:天,。水,。 7(旧时指礼节仪式:虚,。繁,缛节(过多的礼节仪式)。 8(文华辞采，与“质”、“情”相对:,质彬彬。 9(温和:,火。,静。,雅。 10(指非军事的:,职。,治武功(指礼乐教化和军事功绩)。 11(指以古汉语为基础的书面语:552,言。,白间杂。 12(专指社会科学:,科。 13(掩饰:,过饰非。 14(量词，指旧时小铜钱:一,不名。 15(姓。 16( 皇帝谥号，经纬天地曰文;道德博闻曰文;慈惠爱民曰文;愍民惠礼曰文;赐民爵位曰文;勤学好问曰文;博闻多见曰文;忠信接礼曰文;能定典礼曰文;经邦定誉曰文;敏而好学曰文;施而中礼曰文;修德来远曰文;刚柔相济曰文;修治班制曰文;德美才秀曰文;万邦为宪、帝德运广曰文;坚强不暴曰文;徽柔懿恭曰文;圣谟丕显曰文;化成天下曰文;纯穆不已曰文;克嗣徽音曰文;敬直慈惠曰文;与贤同升曰文;绍修圣绪曰文;声教四讫曰文。如汉文帝。 折叠编辑本段字源字形 字源演变与字形比较 折叠编辑本段详细字义 〈名〉 1(右图是 “文”字的甲骨文图片，资料来源:徐无闻主编:《甲金篆隶大字典》，四川辞书出版社。1991年7月第一版。 “文”字的甲骨文字绘画的像一个正面的“大人”，寓意“大象有形”、“象形”;特别放大了胸部，并在胸部画了“心”，含义是“外界客体在心里面的整体影像、整体写真、整体素描、整体速写”。 许慎《说文解字》把“文”解释为“错画也”，意思是“对事物形象进行整体素描，笔画交错，相联相络，不可解构”，这与他说的独体为文、合体为字的话的意思是一致的。“说文解字”这个书名就表示了“文”只能“说”，而“字”则可“解”的意思。“文”是客观事物外在形象的速写，是人类进一步了解事物内在性质的基础，所以它是“字”的父母，“字”是“文”的孩子。“文”生“字”举例(以“哲”为例):先对人手摩画，其文为“手”;又对斧子摩画，其文为“斤”。以手、斤为父母，结合、生子，其子就是“折”(手和斤各代表父母的基因)。这个“折”就是许慎所谓的“字”。“字”从宀从子，“宀”表示“独立的房子”，子在其中，有“自立门户”的意思。故“字”还能与“文”或其他“字”结合，生出新“字”来。在本例，作为字的“折”与作为文的“口”结合，就生出了新的字“哲”。 2( 同本义 [figure;veins] 文，错画也。象交文。今字作纹。——东汉?许慎《说文》 五章以奉五色。——春秋?左丘明《左传?昭公二十五年》。注:“青与赤谓之文，赤与白谓之章，白与黑谓之黼，黑与青谓之黻。” 美于黼黼文章。——《荀子?非相》 茵席雕文。——《韩非子?十过》 织文鸟章，白旆央央。——《诗?小雅?六月》 斑文小鱼。——明? 刘基《诚意伯刘文成公文集》 3(又如:文驾(彩车);文斑(杂色的斑纹);文旆(有文彩的旗帜);文绣(绣有彩色花纹的丝织品;刺花图案);文织(有彩色花纹的丝织品);文鳞(鱼鳞形花纹)。 4(字，文字(“文”，在先秦时期就有文字的意思，“字”，到了秦朝才有此意。分别讲，“文”指独体字;“字”指合体字。笼统地说，都泛指文字。) [character] 饰以篆文。——南朝宋?范晔《后汉书?张衡传》 分文析字。——东汉?班固《汉书?刘歆传》 夫文，止戈为武。——《左传?宣公十二年》 距洞数百步，有碑仆道，其文漫灭。——王安石《游褒禅山记》 文曰“天启壬戌秋日”。——明? 魏学洢《核舟记》 文曰“初平山尺”。 5(又如:甲骨文;金文;汉文;英文;文迹(文字所记载的事迹);文书爻(有关文字、文凭之类的卦象);文异(文字相异);文轨(文字和车轨);文狱(文字狱);文钱(钱。因钱有文字，故称);文状(字据，军令状);文引(通行证;路凭);文定(定婚)。 6(文章(遣造的词句叫做“文”，结构段落叫做 “章”。) [literary composition] 故说诗者不以文害辞。——《孟子?万章上》 好古文。——唐? 韩愈《师说》 属予作文以记之。——宋? 范仲淹《岳阳楼记》 能述以文。——宋? 欧阳修《醉翁亭记》 摘其诗文。——清? 纪昀《阅微草堂笔记》 7(又如:文价(文章的声誉);文魔(书呆子);文会(旧时读书人为了准备应试，在一起写文章、互相观摩的集会);文移(旧时官府文书的代称);文雄(擅长写文章的大作家);文意(文章的旨趣);文义(文章的义理);文情(文章的词句和情思);本文(所指的这篇文章);作文(写文章;学习练习所写的文章);文魁(文章魁首);文价(文章的声价);文什(文章与诗篇)。 8(美德;文德 [virtue] 圣云继之神，神乃用文治。——杜牧《感怀诗一首》 9(又如:文丈(对才高德韶的老者的敬称);文母(文德之母);文武(文德与武功);文命(文德教命);文惠(文德恩惠);文德(写文章的道德);文薄(谓文德浅薄);文昭(文德昭著)。 10.文才;才华。亦谓有文才，有才华 [literary talent] 而文采不表于后世也。——汉? 司马迁《报任安书》 11(又如:文业(才学);文英(文才出众的人);文采风流(横溢的才华与潇洒的风度);文郎(有才华的青少年);文彦(有文才德行的人);文通残锦(比喻剩下不多的才华)。 12(文献，经典;韵文 [document;classics;verse] 儒以文乱法。——《韩非子?五蠹》 言必遵修旧文而不穿凿。——《说文解字?叙》 13(辞词句。亦指文字记载 [writings;record]。如:文几(旧时书信中开头常用的套语。意为将书信呈献于几前);文倒(文句颠倒);文过其实(文辞浮夸，不切实际);文义(文辞);文辞(言词动听的辞令);文绣(辞藻华丽)。 14(自然界的某些现象 [natural phenomenon] 经纬天地曰文。——《左传?昭公二十八年》 15(又如:天文;地文;水文;文象(日月星辰变化的迹象);文曜(指日月星辰;文星);文昌(星座名)。 16(文治;文事;文职。与“武”相对。 [achievements in culture and education;civilian post] 文能取胜。——《史记?平原君虞卿列传》 文不能取胜。 文武并用。——唐? 魏征《谏太宗十思疏》 精神折冲于千里，文武为宪于万邦。――明《袁可立晋秩兵部右侍郎诰》 17(又如:文臣，文吏(文职官吏);文席(教书先生的几席);文品(文官的品阶);文帅(文职官员出任或兼领统帅);文烈(文治显赫);文员(文职吏员);文阶(文职官阶);文道(文治之道);文业(文事);文僚(文职官吏)。 18(法令条文 [articles of decree] 而刀笔吏专深文巧诋，陷人于罪。——《史记?汲黯列传》 19(又如:文劾(根据律令弹劾);文法吏(通晓法令、执法严峻的官吏);文丈(规矩;制度);文移(官府文书);文牓(布告;文告);文宪(礼法;法制)。 20(文言。古代散文文体之一;别于白话的古汉语书面语 [literary language]。如:半文半白;文语;文白(文言文和白话文)。 21(文教;礼节仪式 [rites] 则修文德。——《论语?季氏》 22(又如:文丈(崇尚礼文仪节);文俗(拘守礼法而安于习俗);文致(指礼乐);文貌(礼文仪节);文绪(文教礼乐之事);文仪(礼节仪式) 23(指表现形式;外表 [form;appearance]。如:文服(表面服从);文榜(告示、布告之类);文诰(诰令) 24(指鼓乐，泛指曲调 [music;tune]。如:文曲(指乐曲);文始(舞乐名) 25(谥号，谥法:勤学好问叫文 [study deligently] 何以谓之文。——《论语》 是以谓之文。 26(姓 〈动〉 1(在肌肤上刺画花纹或图案 [tatto (the skin)] 被发文身。——《礼记?王制》。注:“谓其肌，以丹青涅之。” 文绣有恒。——《礼记?月令》 2(又如:文笔匠(在人身上刺花的艺人);文身断发(古代荆楚、南越一带的习俗。身刺花纹，截短头发，以为可避水中蛟龙的伤害。后常以指落后地区的民俗);文木(刻镂以文采之木) 3(修饰;文饰 [cover up] 身将隐，焉用文之?——《左传?僖公二十三年》 饰邪说，文奸言，以枭乱天下。——《荀子?非十二子》 4(又如:文过饰非;文致(粉饰;掩饰);文冢(埋葬文稿之处) 5(装饰 [decorate] 舍其文轩。——《墨子?公输》 此犹文奸。 文车二驷。——明? 归有光《项脊轩志》 文马四百匹。——《史记?宋世家》 若将比予文木邪。——《庄子?人间世》 6(又如:文巧(文饰巧辩);文竿(以翠羽为饰之竿);文舫(装饰华丽的游艇);文饰(彩饰);文榭(饰以彩画的台榭);文舟，文艘(装饰华丽的船);文剑(装饰华丽的剑);文舆(饰以彩绘的车) 7(撰写文章 [write]。如:文匠(写文章的大家);文祸(因写文章而招来的灾祸);文雄，文杰(指文豪) 〈形〉 [magnificent;gorgeous] 1(有文采，华丽。与“质”或“野”相对 其旨远，其辞文。——《易?系辞下》 晋公子广而俭，文而有礼。——《左传?僖公二十三年》 2(又如:文巧(华丽奇巧);文朴(文华与质朴);文服(华美的衣服);文砌(华美的石阶);文背(不文雅，粗俗);文轩(华美的车子);文质(文华与质朴) 3.柔和，不猛烈 [mild;gentle]。如:文烈(指火候温猛) 4(美，善 [fine;good]。如:文徽(华美);文鸳(即鸳鸯。以其羽毛华美，故称);文衣(华美的服装) 5(通“紊”。紊乱的 [disordered] 惇宗将礼，称秩元祀，咸秩无文。——《书?洛诰》 天子祭天下名山大川，怀柔百神，咸秩无文。——《汉书?郊祀志上》 王者报功，以次秩之，无有文也。——庆劭《风俗通义?山泽》 〈量〉 1(用于旧时的铜钱。如:一文钱 2(用于计算纺织物 五扶为一首，五首成一文。——《后汉书》