业主、物业公司权利义务

业主、物业公司权利义务 业主、物业公司 有啥权利义务 事由 在现实生活中，小区业主与物业公司之间发生矛盾的事情屡见不鲜。而随着事态的发 展，这两者之间矛盾的最普遍表现方式是:小区业主不交物业管理费;物业公司管理服务水 平日渐下降。 据了解，因物业管理问题，津淮街一小区部分业主就与物业管理公司发生了争议。业主 认为，物业管理公司没有履行物业管理合同，对小区违章搭建不予处理，因此拒绝向物业公 司交纳物业管理费。 而物业公司则认为，物业公司已经采取可以采取的所有措施，如对违章搭建的业主进行 劝导，并要求拆除，但违章搭建的业主并不予理会，物业管理公司不是执法部门，无权强制 拆除小区业主的违章搭建。因此，物业公司并没有违约，小区业主不能拒绝交纳物业管理服 务费。 法律界人士，业主与物业管理公司产生上述争议，没有通过有效的方式协商解决， 并最终导致矛盾激化，关键在于业主、业主委员会与物业管理公司对各自在物业管理过程中 的角色、地位、作用没有理顺，以至于对自己角色定位、权利义务认识出现偏差，影响各自 在物业管理过程中作用的有效发挥。 律师解析 小区业主的权利与义务 业主，顾名思义就是物业的主人，即物业的所有人。业主是物业的当然管理者，同时也是物业管理公司物业管理服务的对象。对于购买小区内一幢建筑物的某套套房的业主，一般拥有的权利可以分为以下三个层次: 1.专有权，即对自己购买的套房享有专有的所有权; 2.共有权，即对购买的套房所在的整幢建筑物，除其他人享有专有权利的部分以外的公共部分，享有共有的权利; 3.业主还享有成员权，即作为小区某套套房的所有者，有权利参加小区业主大会，作为成员之一，参与物业管理。专有权是基础，共有权和成员权依附于专有 权;专有权转移，共有权和成员权也由新业主承接。 此外，业主的权利，根据《物业管理条例》第六条规定，具体有: 1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; 3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事的建议; 4.参加业主大会会议，行使投票权; 5.选举业主委员会委员，并享有被选举权; 6.监督业主委员会的工作; 7.监督物业管理企业履行物业服务合同; 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称“专 项维修资金”)的管理和使用; 10.法律、法规规定的其他权利。 当然，有权利必然有义务。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务: 1.遵守业主公约、业主大会议事规则; 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章; 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 4.按照国家有关规定交纳专项维修资金; 5.按时交纳物业服务费用。 小区业委会的权利与义务 房地产开发企业开发出来的楼盘出售后，众多的业主聚集而居，他们既享有专有权，又享有共有权和成员权。这种权益的复杂性要求业主组织起来，协调各种关系，充分发挥产业的效用。业主委员会就是在房地产行政主管部门的指导下，由物业区域内的业主通过业主大会选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。因此，业主委员会产生和存在的意义就是业主对物业管理进行自主管理。 根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责: 1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 2.代表业主与业主大会选聘的物业管 理企业签订物业服务合同; 3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 4.监督业主公约的实施; 5.业主大会赋予的其他职责。 物业管理 本质是服务 在物业管理过程中，物业管理公司、业主及业主委员会应相互配合，充分发挥各自的作用。如果将人性化管理引入物业管理中，那么，毫无疑问，物业管理应当以业主为本。这就要求物业管理公司在物业管理过程中应强调服务的本质。其实，物业管理公司的管理职能，实质上是通过管理，确保物业不被滥用而侵犯其他业主合法权益。比如物业公司制止在小区内将住宅用房用于经营，并制造噪音、恶臭，又如随意抛弃垃圾、搭建违章建筑物、毁坏公共设施等，这对业主共同利益无疑是一种维护，本质上还是服务。 现实中，有些物业管理公司往往片面强调管理者的角色，以至于把业主置于一些不便地位，比如在物业管理办法中设置这样那样的“处罚”、“交押金”的“规定”，这显然是喧宾夺主的侵犯业主权益的行为。对于业主而言，在享受权利的同时，也必须承担相应的义务，应尊重其他业主的合法权益，不能过度扩张自己的权利，损害业主整体利益或其他个别业主利益。 业委会可状告违章搭建业主 在小区内违章搭建无疑损害了全体业主共同利益，同时，也应尊重物业管理公司的管理工作，诸如拒交物业管理费，只能使矛盾激化，这种做法不可取。当然，有一点必须强调，物业管理公司的管理手段必须合法。小区内发生诸如违章搭盖问题，物业管理公司只要尽到劝阻、教育，在无效的情况下，应向有关行政主管部门反映，只有做到这些职责，才算履行了物业管理委托合同约定的义务。 物业管理公司无权强制拆除，业主或业主委员会也不能要求物业管理公司这样做，更不能以此拒交物业管理费。发生这种情况，物业管理公司应当告知业主委员会可以就个别侵犯全体业主共同利益的业主提起诉讼，通过法律程序解决。 物业公司的 权利与义务 物业管理公司是根据合同接受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的企业。物业管理公司的业务来源于业主的委托。说通俗点，物业管理公司就是小区的管家。物业管理公司的这种角色决定其在物业管理活动中，既是服务者，又是管理者。 物业管理公司一般享有以下权利: 1.根据有关法律法规并结合实际情况制定管理办法; 2.依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理; 3.依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费; 4.有权制止违反规章制度行为; 5.有权要求业主、业主委员会协助管理; 6.有权选聘专业公司承担专项管理业务。 同时，在物业管理中，物业管理公司也应承担相应的义务: 1.履行物业管理委托合同; 2.接受业主和业主委员会的监督; 3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准; 4.接受行政主管部门监督指导; 5.其他合同约定或法律规定的义务。 业主在物业管理活动中，享有下列权利: (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管 理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责: (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 业主大会履行下列职责: (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则; (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作; (三)选聘、解聘物业管理企业; (四)决定专项维修资金使用、续筹，并监督实施; (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 如有监督共用设施设备、共用场地的使用和维护;对业主、物业管理使用人违反业主公约的行为，依照公约的规定进行处理;听取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告，并监督其实施;配合公安机关，和居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作;等等。 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责: (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; (四)监督业主公约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议的保管;对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主和物业管理企业之间纠纷的调解;等等。