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经济适用房政策

2017-10-13 7页 doc 29KB 20阅读

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经济适用房政策经济适用房政策 《公共政策学》 题目:经济适用房政策的多源流理论分析 学 院 公共管理学院 专业班级 10级政治学与行政学 学 号 01030033 姓 名 李 蓉 任课教师 丛志杰 日 期 2012年5月 经济适用房政策的多源流理论分析 摘 要:多源流理论是对公共政策议程进行研究的重要工具。金登指出,政策制定系统中,存在着问题溪流、政策溪流和政治溪流,这三种溪流共同影响了公共政策议程,且当三种溪流相结合时会打开政策之窗,进而迎来政策出台的最佳时机。经济适用房政策是一项重要的公共政策,体现了政府的公共管理职能。本文...
经济适用房政策
经济适用房政策 《公共政策学》 题目:经济适用房政策的多源流理论分析 学 院 公共管理学院 专业班级 10级政治学与行政学 学 号 01030033 姓 名 李 蓉 任课教师 丛志杰 日 期 2012年5月 经济适用房政策的多源流理论分析 摘 要:多源流理论是对公共政策议程进行研究的重要工具。金登指出,政策制定系统中,存在着问题溪流、政策溪流和政治溪流,这三种溪流共同影响了公共政策议程,且当三种溪流相结合时会打开政策之窗,进而迎来政策出台的最佳时机。经济适用房政策是一项重要的公共政策,体现了政府的公共管理职能。本文运用多源流理论,分析了政府的经济适用房政策,看到诸多的弊端,因而提 廉租房政策的实行,完善了我国目前的城市住房保障体系. 出廉租房政策。 关键词:经济适用房政策;多源流理论;公共政策议程 在经济高速发展的今天,房价日益增长,使很多社会问题产生,中低收入家庭买房困难,但使一些炒房投机分子暴利,造成收入差距的不断增大,使社会不安定。鉴于此种境况,我国推出经济适用房政策.经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。它的作用在于保护中低收入者的住房权力,是一项带有福利性色彩的民生项目。对于实现“居者有其屋”,抑制房价起到了巨大作用。 一.金登多源流理论 美国著名的公共政策学家金登建立了多源流理论,该理论最早出现于1984年金登出版的《议程、备选与公共政策》一中。多源流理论问世以来,引起了学者们的广泛关注,并被应用于对医疗、运输、电信与财政等领域内政策的分析。作为一种重要的和主流的政策变迁理论,多源流理论是我们在研究政策变迁问题时所不能不予以重视的。 金登认为,“一个项目被提上议程是由于在特定时刻汇合在一起的多种因素共同作用的结果,而并非它们中的一种或另一种因素单独作用的结果。”这种共同作用也就是多源流理论所讲的问题源流、政策源流和政治源流三者的连接与交汇。 问题源流内包括的是种种有待政府加以解决的问题;政策源流内包括的是各种各样的政策建议、政策主张与政策方案;政治源流内包括的则是国民情绪、公众舆论、权力分配格局、利益集团实力对比等因素,这些因素反映着政治形势与政治背景等方面的状况。因此,三条源流的交汇便意味着特定的问题、政策方案与政治形势之间的有机结合。而这种有机结合又意味着问题、政策方案与政治形势之间具有共容性,而不具有互斥性。 二、问题源流 经济适用房虽然起到了巨大的成效,但是它与商品房巨大的价格差,惊人的利润使得相当多的一部分人铤而走险运用各种方法得到经济适用房。而且住房市场本身就是供大于求,这种情况更是加剧了矛盾。 1.经济适用房政策滋长了寻租腐败 在市场经济中供给决定价格,当供小于求,进入卖房市场的话,高价格是必然的。而经济适用房却是在卖方市场的时候所提供的廉价住宅,高额的利润差则必然会造成寻租腐败。经济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危 害和影响是巨大的。它使得经济适用房变的既不经济又不适用,广大的中低收入者仍然没有获得房屋,激化社会的仇富心理,对于我国构建和谐社会极为不利。 2.经济适用房适用范围划分不明确 因为我国现在的个人信用,个人资产调查机制还不健全,无法准确计算每个家庭真实的年收入,所以无法明确划分家庭的高中低收入。这就给许多不法分子以可乘之机,许多高收入家庭伪造自己的家庭年收入,获得经济适用房。而那些真正符合标准的家庭却被排除在外。 3.经济适用房位置偏远、配套设施不完善 经济适用房是一种政策性商业住宅,本身带有浓郁的福利色彩,按照国家规定,开发的房地产商只能从中得到3%的利润,因此它的选址都不会在市中心等黄金地段,而是在临近郊区的地方,这些地方往往地价非常便宜。并且相对的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往是中低收入者,他们没有能力购买汽车等交通工具,给他们平常的日常生活造成很大的麻烦。 4.投资量逐年减少,体现出严重的供大于求现象 目前,经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。我国的经济适用住房供给持续减少,从投资建设的面积来看,每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。 5.许多经济适用房户型过大,定价不合理 经济适用房本来是为了让中低收入者买的起房, 但在实施中众多的中低收入者却买不起住房。我国政府自1998 年经济适用房出现以来, 就确定了经济适用房以中小型为主, 主要为60—90平方米。而后的《经济适用住房管理办法》更是明确了我国经济适用房的户型标准为中小型。但是在开发商建造的经济适用房中, 却屡见大型经济适用房。目前市场上140?到200?的经济适用房比比皆是,100?以下的房子却是难找。 6.补贴制度缺乏弹性,容易造成“福利倒立”现象 由于准入标准的划分难度,使得收入略高于划线标准但也属于中低收入家庭的消费者无法享受到政策的补贴;而略低于划线标准、实际收入与前者差距并不是非常大的家庭在经过经济适用房收入二次分配之后,与前者的实际生活水平反而会发生戏剧性的倒置,而且作为实物补贴显然数额更大、倒置也更不可能撤销。甚至还有些消费者家庭收入略高于廉租房收入标准,却有支付不起整套的经济适用房的开支,于是陷入更为尴尬的境地。 三.政策源流 1.进一步完善经济适用房的相关标准 完善家庭收入的划分标准;政府应尽快制定划分高、中、低收入家庭的具体办法。并配套相应的惩处机制,对假报个人财产的人群要采取严厉惩罚。对已经入住的家庭也可采取抽查制度,调查是否弄虚作假。只有完善个人财产制度,才能保证公平,利于社会的发展。 2.完善政府退出机制 现在的经济适用房都是只一次购买性,只要购买了就不能再买卖。但是购买者的收入水平是不停变动的,也许在几年以后他的要求就不符合规定了,同时在市场上又会出现一批新的中低收入者。因此政府就要完善退出机制,不要只是卖掉房子以后就采取不管不问的态度,要适时调查已售出的房屋,不符合规定的让其退还,让给下一批中低收入者。这样可以减轻经济适用房紧张的情况,也可以节约地方政府的资金。 3.政府要完善对自身和开发商的监督管理,增强透明度 经济适用房的开发过程就是政府监管和开发商追逐利益的博弈过程。因为销售权掌握在开发商手里,他可通过暗箱操作.摇号等手段获取灰色收入,从而变相提高房价。政府本身则拥有适用房土地批租的权利,开放商为了获取土地的出让权。必定会高额贿赂相关官员,造成的成本以后会转嫁在适用房上。政府这一权利极易造成寻租腐败现象。要对经济适用房开发商进行约束,凡是获得国家优惠的开发商,必须置于公众舆论的监督之下、必须坚持“公开、公正、公平”的原则。他们应当公布建造成本,甚至公布购买者身份等。在无法确定个人收入的现实情况下,至少可以限制人们购买两套以上经济适用房,如政府规定,凡购买两套以上经济适用房的人将会受到没收的处罚等。有了弥补政策漏洞的补充规定,经济适用房的建设就可以健康进行。同时政府官员的招标活动也必须是公开、透明的。每一部详细步骤都应该向社会公布.使之处于社会的监督之下。 4.政府要建立廉租房政策 不管经济适用房的价格有多低,还是会有一部分人住不起房屋。因而更加低廉的廉租房应运而生。政府的职能现在不是保证每个家庭都拥有房子而是应该保证每个家庭都拥有居住的地方。廉租房政策可以缓解社会住房紧张的压力。它和适用房政策相辅相成,经济适用房给那些中等偏下的家庭,而廉租房则给那些处在社会底层的人。这样就可以大大缓解经济适用房的压力,同时也保证了绝大部分人的利益。 5.加强经济适用房的价格监管、市场价格秩序 当前,在进行经济适用房项目运作时,政府通常指定开发商进行开发而没有选择引入竞争机制。如果把直接指定开发商的方式改为招标机制,则可以缓解开发商和政府之间的信息不对称情况,有利于政府选择最有效率的开发商,促进开发商降低成本,降低经济适用房的价格水平。经济适用房项目必须经过成本监审的规定程序才能确定。要加强对经济适用房价格构成中成本的监审,对房价上涨过快的地区(必要时可公布不同地段、不同类别经济适用房的平均成本。通过公布经济适用住房的成本,可以形成对开发商虚报成本的有效制约。由于对经济适用房的价格管制制度,使得经济适用房理论上的正常利润远低于一般商品住宅的开发利润。政府在设计开发时应当采用适当的补偿激励合同的形式. 6.经济适用房的开发建设应突出经济性和适用性 对于经济适用房的选址规划、规模控制、建筑质量、户型面积方面,应体现以人为本,尽量选择拥有健全的公共交通、一定的基础设施配套的区域;建设规模应控制在合理范围之内,不能为形象工程而盲目贪大;建筑质量应体现适用性、耐用性,提高居住品质;户型与面积的选择和设计更要考虑经济与适用。 四.政治源流 1.无形形成住房等级分化,造成购买者的心理压力 经济适用房打的旗号是为了保护中低收入的家庭,购买此类用房的都是生活在社会中的中下层家庭,容易形成新的穷人区,造成居民的心理压力,形成一种羞辱效应,而造成一系列社会和环境问题,导致社会阶层在空间上的分化与隔离,不利于社会和谐共处,同时也不利于小区治安、文化的发展。 2.影响商品房的价格,减少商品房开发商的利润但影响有限 由于经济适用房的政策目标是为城镇的中低收入家庭出售低价的保障性住房,以及它的特殊性,使得它对城镇广大的中低收入家庭具有极大的吸引力,需求量巨大.中央政府也不遗余力的支持和要求各地方政府推动经济适用房的建设.从 而导致商品房价格的下降.国家对经济适用房的投入有限,且开发建设经济适用房的利润低,开发商承建的激励不足,所以,经济适用房政策对于商品房价格的影响有限. 3.民众对于政府的公信力存在质疑 政府实施经济适用房的目的是为了帮助不能自主解决住房问题的中低收入人群得到住房。但在实际中, 有较多的高收入者也加入到购买经济适用房的队伍中,甚至买来用于出租的投资者和二次置业者也屡见不鲜。一些地方政府在实施政策过程中表面上与原政策一致,实际上却没有把经济适用房政策作为针对中低收入家庭的特有政策,而是作为一般的优惠政策、奖励政策或鼓励政策加以实施。这严重影响了经济适用房服务中低端收入消费者的基本目的。而且,即使是入住经济适用房的民众,其住房质量,价格以及方位等存在不合理,不科学的地方,使得民众对政府的公信力产生怀疑态度. 五.政策之窗;实行廉租房政策 在中共十七大报告的第八部分,胡锦涛提出:“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出:“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度,更是第一次谈到保障方式和保障对象 不管经济适用房的价格有多低,还是会有一部分人住不起房屋。因而更加低廉的廉租房应运而生。政府的职能现在不是保证每个家庭都拥有房子而是应该保证每个家庭都拥有居住的地方。廉租房政策可以缓解社会住房紧张的压力。它和适用房政策相辅相成,经济适用房给那些中等偏下的家庭,而廉租房则给那些处在社会底层的人。这样就可以大大缓解经济适用房的压力,同时也保证了绝大部分人的利益。 加大廉租房制度的建设,形成以普通商品房和二手房市场为主,以高档住宅市场和廉租房市场为辅,以经济适用房为必要补充的完善的市场体系,在这个体系中,廉租住房是政府保障低收入阶层的主要形式,政府要逐步淡化经济适用房的地位和作用,而逐渐转向为中低收入阶层提供货币化的补贴. 国家出台经济适用房政策,是为了服务人民大众,帮助解决低收入家庭的住房问题。实现社会的共同富裕,虽在政策的制定过程中,虽然存在这样那样的问题。但是只要政府不断的加以完善,就会取得经济适用房真正的用途。与此同时,廉租房政策的实行,使得我国的住房保障体系更加的完善,民众也获得更多的福利.
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