物业公共设施设备维修养护管理标准

物业维修养护管理 一、人员配置 成立配备多名土建、机电、给排水及空调等专业的工程管理处,以满足物业日常管理及维修养护的需要。同时,加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训,促使维修技工不断提高维修工作技能,熟练掌握共用部位、公共设施设备维修养护的内容、周期及质量等。 二、档案建立 建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案 将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号,建立相应的档案卡片和台帐,并通过输入电脑,利用现代化的管理手段进行登记、全面掌握公用设施设备、共用部位的运行(使用)状况,为物业的维修养护提供科学的参考。 三、编制维修保养计划 维修养护范围 公共用设施设备包括电梯、发电机组、变配电设备、消防设施设备、中央空调、水泵、通风、防盗对讲系统、可视监控系统、公共照明、给排水管道、园林绿化、通道、沟渠、池、井、停车场、文化娱乐及休闲场所等。 公用设施设备日常管理及维护计划表 编号 设备项目 天 月季年 1、 电梯 每天巡查二次:电梯运行时有无异响,设备照明是否正常,设备指示灯能否正确指示,设备按钮是否正常,报警装置是否正常,每星期全面检修、保养一次。 按照维保合同进行检查.每年按照特检中心规范年检 2、 发电机组 每天巡查一次,每个星期空载试机一次,每次半小时,检查机器有无泄漏,设备开关是否处在自动状态,蓄电池液位是否正常,电力是否充足,各项指标是否正常;检查室内通风、灭火系统是否正常, 每月保养并试机一次(一小时);检查蓄电池状态,清洗空气滤清器,检查机组有无漏渗现象,运行时设备仪表指示是否正常;要求:停电5分钟内能启用发电机组,正常供电,电流电压等各项指标均在额定范围内,且电压稳定,运行时转速稳定,声音正常。 3、 变配电柜 检查是否正常运行,每班巡查二次,用电高峰时,二小时巡查一次,设备仪表指示是否正常,是否有异常声晌及异常现象, 每半年保养一次,除尘;测试绝缘电阻、接地电阻、触点检查、紧固螺丝(《设施设备管理工作》之《配电柜保养枧程》)。要求:设备开关及保护装置灵敏可靠,设备仪表、指示灯等指示正常。 4、 变压器 正常运行时,每班巡查二次,用电高峰期,二小时巡查一次,检查电压是否稳定、电流是否在额定范围内,垂示标识是否完整, 每半年保养一次,检查接地装置,查看外观(《设施设备管理工作手册》之《变压器保养规程》)。要求:运行正常可靠,无异常现象,室内通风正常,温升过高或电流过大时应即采取。 5、 风机 每天巡查一次,查看外观有无异常,皮带是否松紧适当,试机时有无异常声响,设备开关是否处于“自动状态”, 每半年保养一次:。要求:机身清洁、油漆;轴承检查加油、紧固;备继电器、接触器、电阻检查;绝缘电阻测试;测试运行电流。 6、 水泵 一般情况两小时巡查一次,用水高峰时每半小时巡查一次,每星期各泵轮换使用一次,各消防泵每星期试运行一次,出现漏水及时处理,: 每半年保养一次。要求:1、泵运行平稳、声音均匀,电流正常2、水流、压力达到要求,各仪表、指示灯指示正常 7、 可视对讲门系统 每天巡查一次,检查主机电压是否正常、功能是否正常, 每半年保养一次。要求:门能平稳、可靠地关闭,对讲系统声音、图像清晰。 8、 可视监控系统 每天巡查二次,查看摄像机是否正常,查看监视器显示屏显示情况, 每月保养一次,检查防尘罩的密封性,除尘、清洗镜头、请理降温风扇,调整焦距等。 9、 消防报警系统 每天巡查两次,查看各区域报警器及集中报警器工作是否正常,。 每月保养、全面检查一次。要求:保证系统运行正常、稳定,灵敏可靠,非人为因素所产生的误报率在3%以下 10、 公共通道 每日巡视检查两遍,发现问及时维修并做好记录,维修组负责组织实施巡查、维修及检验, 每年对损坏严重的公共通道进行修补或翻新,确保公共通道平整,无坑洼积水,通畅,使用功能正常,完好率达到95%以上。 11、 沟渠、池 每周巡视检查一遍,发现问题做好《公共设施巡查记录》并及时处理。 维修组员负责组织实施巡查、维修,每半年全面清理疏通一次,每季度清除各类杂物一次,确保完好率在95%以上。 12、 园林绿化 每日检查一遍,发现问题及时处理。园艺组和维修组负责巡查、维修及检验。 自动喷水系统、小区等设施每月保养一次,绿化地圈栏每半年刷一次油漆,确保园林绿化设施使用功能正常,绿化带无破坏,践踏及随意占用现象,完好率达到95%以上。 13、 文化娱乐及健身休闲场所 每周检查一次,发现问题,及时维修并做好记录,维修组负责组织实施巡查、维修及检验。每年粉刷或油漆文体设施一次,电气线路检修每半年一次。部分文体场所损坏较严重的,及时维修或根换。场所设施完好率达97%。 14、 停车场 每日检查二遍,发现问题及时处理。维修组负责组织实施巡查、维修及检验。车场内地面有局部沉陷损坏的及时维修,确保车场使用功能正常可靠,场地平整,无坑洼积水,完好率达到98%以上。 15、 给排水管道及相关阀件 每日检查一次,发现问题及时维修并做好记录。维修组员负责组织实施巡查、维修和检验。 每年给各类管道及相关阀件刷一次防锈漆,每季度保养一次,每年检修一次。要求:确保给、排水管及相关阀件使用功能正常,完好率达到98%以上,给水管道畅通、无渗漏水现象,排水管通畅,无积水。 16、 室内消防栓及消防管道、灭火器材等 每周检查一次,发现问题及时处理并做好记录。 维修组负责组织实施巡查、维修和检验。每年刷一次油漆,每半年全面检查一次,灭火器材每月检查一次,确保消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠,完好率100%。 17、 公用标识系统 每周巡查一遍并做好《公共设施巡查记录》,发现问题及时处理。 维修组负责组织实施巡查。要求:1、每月清洁标识一次:2、每季度对标识进行维护,确保标识请晰美观,完好率达到98%以上。 18、 防避雷系统 每周巡查一遍,发现问题及时处理并做好记录 维修组负责组织实施巡查、维修和检验。每季进行一次保养,每年进行一次接地测试。要求:确保系统正常使用,系统完好率10O%。 19、 道闸系统 每日巡视一遍,毁坏随时维修并做好记录。 维修组负责组织实施巡查、维修和检验。保养周期每月一次,每年全面检修一次,完好率在98%以上。 20、 公共照明等一般项目 维修组员负责组织实施巡查、维修和检验。每天巡查,损坏随时维修并做好记录。 每季度保养一次,每年全面检修一次。要求:确保设施设备使用功能正常,电气线路完整无损,完好率达到98%。