2010年物业管理师执业资格考试习题

姓名： 单位： 学号： 密 封 线 内 不 得 答 题     2010年物业管理师执业资格考试考前辅导班课后练习题 《物业经营管理》二 特别说明： 1、 本练习题纯属课后练习，仅供学员参考，与考试无关。 2、 本练习题仅供2010年参加由成都市物业管理协会和四川银典房地产培训中心联系举办的物业管理师考前辅导班参训学员使用，为保障您的自身利益，请勿将本练习题外传或作其他用途。 3、 建议您在做此试卷时，选择闭卷形式，若在课后练习过程中有疑难问题请向班主任电话联系。 4、本次练习题的答案将于7月26-30日在www.ydpx.net上下载中心栏目上公布，请随时关注该网站信息并请注意查看答案。 5、7月29日-8月1日课程为《综合能力》，请务必提前通读全书两遍，在复习过程中有任何问题或建议请给班主任联系： 139********周老师。 6、祝您学习愉快！ 第一章  物业经营管理概述 一、单项选择题 1、A、物业经营管理      2、B、收益性物业    3、B、甲、乙、丙 4、C、市级购物中心    5、D、10万㎡ 6、D、独立式别墅 7、D、工业区中研究与发展用房 8、D、购物中心 9、  A、  业主        10、  B、改善租用物业的环境 二、多项选择题 1、  A、 物业管理  B、 设施管理  C、房地产资产管理    D、房地产组合投资管理    2、  C、房地产资产管理          D、房地产组合投资管理        3、  A、写字楼  B、零售商业物业  C、工业物业      D、出租型别墅和公寓          4、  A、自用写字楼        B、出租写字楼      C、自用、出租复合写字楼        5、  A、区域购物中心    B、市级购物中心  C、地区购物商场D、居住区商场          6、  A、复式公寓      B、花园公寓        C、单间公寓 7、  A、工业开发区  B、工业园区      C、科技园区  D、高新技术产业园区      8、  A、收费标准不同              C、服务内容不同                  D、建筑和装潢风格不同        E、服务对象不同 9、  A、策划租户的组合及物色潜在租户    B、制订及落实租务策略 C、执行租务条件      D、确保所管理的物业遵守国家法规 10、 A、投资策略            B、现金流管理          C、财务计划 第二章  房地产投资及其区位选择 一、单项选择题 1、  A、财富最大化    2、  D、购买开发房地产 3、  B、短期投资    4、  A、住房抵押贷款      5、  B、40        6、  B、45          7、  D、房地产投资的适应性 8、  D、进入门槛低 9、  C、一般来说，房地产的投资风险会涉及变动和可能性，而变动又常常用标准方差来表示。因此标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大 10、 D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险 二、多项选择题 1、  A、直接投资          B、间接投资  2、 A、房的产企业债券和股票投资        B、投资于房地产投资信托资金 E、购买住房抵押支持证券 3、 A、位置固定性或不可移动性 B、寿命周期长 C、适应性 D、专业管理依赖性      4、 A、规划设计      B、工程管理                  E、项目融资 5、  A、相对较高的收益水平        B、能够得到税收方面的好处 C、易于获得金融机构的支持            D、能抵消通货膨胀带来的影响 6、  A、投入资金的安全性                B、期望收益的可能性 C、投资项目的流动性                D、资产管理的复杂性 7、  A、对市场所有的投资项目均产生影响的风险 B、投资者无法控制的系统风险 D、可以由投资者控制的个别风险 E、仅对市场内个别项目产生影响的风险 8、  A、通货膨胀风险          B、市场供求风险            C、周期风险 D、变现风险  9、      B、复苏与发展    C、萧条    D、繁荣    E、危机与衰退 10、  A、持续时间较长的房地产价格下降      B、交易量锐减 C、新开发建设规模收缩                D、给房地产投资者造成损失 第三章  房地产投资分析技术 一、单项选择题 1、 A、物业管理    2、D、出租或出售 3、C、14％          4、C、一定时期          5、B、资金          6、D、房地产购置和流动资金投入 7、 A、折旧        8、D、一次 9、C、最大      10、 B、有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失＋其他收入 11、A、净运营收益＝有效毛收入—运营费用 12、B、还本付息不是运营费用 13、  D、定期 14、C、5％      15、 A、专项维修资金    二、多项选择题 1、 A、实物形态        D、货币形态            2、 A、销售收入              B、出租收入          3、 B、租金      E、成本 4、 A、有效毛收入              B、运营费用        5、 B、经营税金及附加          C、城镇土地使用税 D、教育费附加        E、企业所得税 6、 A、净运营收益＝有效毛收入－运营费用 C、税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息 D、有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租金损失＋其他收入 7、 A、投资利润率          B、通货膨胀率            C、风险因素 8、 C、名义利率      D、实际利率      9、 A、个人储蓄存款              C、国库券 E、国债 10、 B、住房抵押贷款      D、房地产开发        第四章  收益性物业价值评估 一、单项选择题 1、C、直接      2、 A、是否具有直接产生经济收益的能力  3、 A、不影响      4、B、使用价值      5、D、相对缺乏 6、 A、区位        7、A距离        8、B、服务价格    9、C、交换价值    10、 A、投资价值＝市场价值  二、多项选择题 1、 C、收益性物业 D、非收益性物业        2、。 A、未来净收益的大小  B、获得净收益期限的长短  D、获得净收益的可靠性  3、 B、有用性            C、稀缺性 D、有效需要    4、 A、都是价格，用货币来表示    C、都有波动，受供求因素的影响    D、都是按质论价，优质高价，劣质低价 5、 A、物业的地理坐标位置              B、物业与重要场所的距离 D、物业的周围环境，景观等 E、从其他地方到达该宗物业的可及性 6、 B、买卖      C、租赁    7、 A、个性              B、偏好                  C、讨价还价能力 D、感情冲动    8、 B、经营费用不同          C、税收状况不同 D、投资者个人预期不同    E、开发成本不同 9、 B、招标成交价          C、拍卖成交价 D、挂牌成交价      10、 A、货币          B、面值        第五章    房地产市场与市场分析 一、 单项选择题 1、 C、国外房地产市场发展状况      2、 C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线  3、 B、向右      4、A、居民对出租住宅需求的增加 5、D、一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线 6、C、开发商预计未来房价会大幅度上升  7、A、国家的经济体制  8、A、按地域范围划分          9D、后勤管理市场 10、A赠予            11、  B、中位数        12、  C、GDP      13、  D、供货方主体间的竞争不充分 14、A、同质性      15、  C、耗时短    二、多项选择题 1、 A、社会环境      C、房地产法律环境 D、国际环境          E、政治环境 2、 A、收入的变化    C、消费者对未来预期的变化 D、政府政策的变化    3、 A、供给指标            B、需求指标          D、市场交易指标    4、 C、收入形态 D、产品形态            E、价值形态 5、 A、生产法      C、收入法      D、支出法    6、 A、宗教职业者          B、现役军人            C、个体户主 D、私营业主          7、 B、房地产市场的需求具有广泛性和多样性 C、房地产价格总体不易变动    E、房地产市场交易程序复杂，交易费高 8、 A、实现房地产市场持续健康发展 B、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 D、满足特殊群体的需求 9、 A、市场供求总量基本平衡          B、供求结构基本合理 C、市场价格基本稳定          10、 A、土地供应政策          B、金融政策            C、住房政策 D、价格政策        第六章  租  赁  管  理 一、单项选择题 1、 D、房屋租赁关系因所有权的转让而终止 2、 A、企事业法人    3、C、定期租赁      4、D、两年以内 5、  B、五年及五年以上 6、 A、净租            7、 D、百分比租 8、A、包租转租模式    9、 C、享有房屋所有权的                10、 A、同类型物业的市场供求关系  11、C、成熟        12、D、房屋租赁合同是不要式合同 13、B、较高          14、 C、租金标准                    15、 A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务 二、多项选择题 1、 B、房屋的占有权      C、房屋的使用权 D、房屋的部分收益权    2、 A、房屋的所有权          B、房屋的最终收益权  3、 B、定期租赁          C、自动廷期租赁 4、 A、包租转租模式        B、出租代理模式        E、转租模式 5、 A、申请      B、审查      6、 A、房屋空间交付      C、租金调整 D、租户关系管理        E、收取租金 7、 A、租期的长短与承租面积的大小          B、租户的资源状况 C、为租户提供服务的水平                D、附属设施的收费水平 8、 C、所需面积大小 D、需提供的特殊物业管理服务内容      E、租户所经营的类型 9、 C、房屋租赁合同是诺成合同          D、房屋租赁合同是有偿合同 E、房屋租赁合同是双务合同 10、 A、房屋坐落、面积、装修及设施状况  C、租赁用途及期限      D、房屋的修缮责任      E、租金及支付方式 第七章    成  本  管  理 一、单项选择题 1A、管理费用        2、C、间接费用      3、D、管理费用 4、C、劳动保险费  5、B、奖金及职工福利费 6、D、混合成本 7、 A、机会成本      8、C、可免成本      9、A、住房基金    10、 D、14％ 二、多项选择题 1、 A、直接从事物业管理活动等人员的工资    B、固定资产折旧费及修理费 D、低值易耗品摊销      E、安保费 2、 B、技术开发费          C、劳动保险费 D、税金              3、 A、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用 D、物业管理企业对管理用房进行装饰装修，发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用 4、 A、被没收的财产、支付的滞纳金、赔偿金      B、企业的赞助、捐赠支出 C、购置和建造固定资产和其他资产的支出      D、对外投资支出 5、 A、福利基金          C、工会基金 D、教育基金        6、 B、月基本工资        C、服装费 D、社会保险费      E、工服洗涤费 7、 A、办公用房租金            B、节日装饰费      E、法律费用 8、 B、传真机            D、电焊机    9、 B、成本预算要以各项定额为基础 C、成本预算要全面权衡，提高资金效益 E、成本预算必须同其他预算相协调 10、 A、固定预算                      C、弹性预算 D、滚动预算            E、零基预算 第八章  合同与风险管理 一、单项选择题 1、 A、公开        2、 D、前期物业服务合同有效期限由双方商定 3、 C、3个月内，最迟不迟于6个月        4、 A、物业服务合同有效期限由双方协议商定 5、C、30％～50％    6、B、物业服务合同的订立以法律为前提 7、 D、物业服务合同属于专项服务合同 8、  C、10％～25％    9、 A、30日      10、D、合法 11、B、内部招标    12、D、公开招标 13、 A、邀请招标应用没有公开招标广泛 14、C、成立招标领导小组  15、B、获取招标信息 16、A、详述物业管理的实施计划      17、D、讨论确定物业管理费价格 18、 C、讨论确定投资项目管理总体思路      D、现场考察 19、B、投标资料管理、归档 20、C、相关性    二、多项选择题 1、 A、管理者责任                  B、物业经营管理服务报告的内容要求 C、业主的目标      D、成本分配与使用    2、 A、物业服务合同      B、前期物业服务合同 3、 B、物业服务合同签订时间一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不超过6个月 D、前期物业服务合同的有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止 E、物业服务合同的订立以当事人互相信任为前提 4、 B、物业服务合同是有偿的 C、物业服务合同既是诺成性合同又是双务性合同 D、物业服务合同是劳务合同 E、物业服务合同是双务合同 5、 A、应遵循“宜细不宜粗”的原则      B、不应有无偿无期限的承诺 6、 A、各委托项目的具体内容          B、服务质量与标准 C、管理和服务费用              D、对物业管理企业的奖惩约定条款 7、 A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 C、前期物业服务合同具有过渡性 D、前期物业服务合同是要式合同 8、 C、早期介入      D、阶段性    9、 A、公开        B、公平        C、公正      D、合理    10、 A、公开招标  C、邀请招标 D、议标          11、 B、标底要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向 C、标底要与本物业的档次相协调 D、标底要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定 E、注意与物业管理市场的行情相协调 12、 A、物业各阶段提供的管理服务项目和机关费用  B、各项内外部管理 D、物业管理企业内部管理架构与机构设置 E、各项管理指标的承诺 13、 C、成立投标小组 D、制订投标和进度安排        E、对手的优劣势分析 14、 B、讨论确定投标项目管理总体思路 C、电脑投影资料准备  15、 A、对手动态与优劣势分析          D、准时递交标书      E、成立投标小组 第九章    财务管理与绩效评价 一、单项选择题 1、C、流动资产                  2、D、经营性现金流动 3、A、经济关系    4、B、职工财富最大化 5、D、企业价值最大化 6、A、能准确衡量企业的实际价值    7、C、30万元    8、A、购买企业办公设备          9、 D、股东财富最大化策略 10、A、资产负债表    11、C、利润表    12、  B、预测性        13、A可行性分析  14、  D、年末 15、B、财务报表分析  二、多项选择题 1、 A、企业同其所有者之间的财务关系  B、企业同其债权人、债务人之间的财务关系 C、企业内部各单位之间的财务关系  D、企业同国家政府机关之间的财务关系 2、 B、利润最大化    D、资本利润最大化      E、权益资本净利润最大化 3、 A、股票与债券的印刷费用            C、融资费用        D、借款利息        4、 B、筹资管理目标      C、投资管理目标 D、利润分配管理目标    5、 C、直接投资 D、间接投资        6、 B、网络财务可以实时报告，便于企业进行在线管理，提高工作效率 D、网络财务环境下，对于拥有许多下属机构的集团型企业来说，可以实现财务与业务的一体化 7、 A、资产负债表        C、利润表 D、现金流量表        8、 B、企业负债的水平及构成 C、企业财务状况的变动信息              D、企业拥有并可利用的经济资源 9、 A、 企业一定时期的盈亏状况              B、企业盈亏的原因及构成 D、有助于评估企业的获得能力 10、 B、企业现金的来源与去向 C、企业净现金流量的多少  E、企业现金流量的构成 11、 C、会计报表附注 D、财务情况说明        12、 A、资产负债表附表        B、利润表附表      13、 B、全面分析          D、专题分析          14、 B、财务报表分析        D、专题分析        15、 A、纵向比较分析法        C、动态分析法 16、 A、盈利能力              B、资产运营能力            C、偿债能力 E、后续发展能力 17、 A、政府评价          B、社会评价          C、企业自我诊断评价 D、业主评价        18、 B、评价指标          C、评价标准 D、评价方法        19、 B、特殊指标    E、评议指标 20、 C、总资产周转率 D、净资产报酬率          E、净资产收益率 第十章  写字楼物业经营管理 一、单项选择题 1、 C、线条、格局、色彩和装饰    2、B、工作、生活  3、 A、出租          4、B、物业管理    5、 C、为业主获取最大的利润          6、 A、完整性        7、 A、它与另外商业设施接近程度 8、 C、 停车位少，公共交通方便        D、 停车位多，公共交通方便 9、B、位置          10、  B、智能化        11、B、主要租价    12、 C、租户类型    13、 A、3900～4500    14、 A、有选择的设备自动消防系统 15、 A、常规        二、多项选择题 1、 A、所处区位好，规模大            B、多为现代化高层建筑 C、功能齐全，配套设施完好      D、多由专业物业管理企业管理 2、 A、经济      B、金融      C、贸易        D、信易  3、 A、经济活动频繁          B、交易量大            C、信息快而多 D、交易成功率高    4、 A、中央空调          B、高速电梯      D、高灵敏的系统化通讯    5、 A、前台服务            B、大小会议室        C、酒吧，商场 D、餐厅，车库等        6、 B、档次高              C、设备设施复杂 E、管理要求高 7、 C、自用      D、租售        8、 A、单纯形          C、商住形 D、综合形          9、 A、建筑设计形式              B、物业外立面维护水平 10、 A、 租金水平            D、市场价值            11、 A、甲级写字楼            B、5A级写字楼  12、 A、经营        B、管理        C、服务  13、 B、收益部分              D、非收益部分        14、 A、规划筹建            C、租赁销售 D、物业管理              15、 B、基础管理          C、房屋管理与维修养护 D、共用设施管理        16、 A、物业发展目标            B、租户管理        C、租务市场管理 D、建筑物管理        17、 A、吸引和发现可能的租户    B、对租户进行评估    C、对租户进行租约谈判 E、签订租赁合同 18、 B、编制预算        C、处理纳税和保险事宜 D、处理财务档案管理    19、 A、预计的租金水平与实际租金水平的比较    B、资本回报率与物业资本价值的比率 C、空置水平          D、财务内部收益率    20、 A、制订管理工作        B、物业市场营销            C、物业维修养护 D、组织与控制      第十一章  零售商业物业经营管理 一、单项选择题 1、D、北京百货楼 2、C、美国      3、 B、声誉 4、 A、最低租金  5、 B、百分比租金      6、 B、特点        7、  D、限制经营内容相似的租户 8、 A、策略          9、A、树立品牌形象，参与市场竞争      10、 C、因项目而定    11、 C、公共能耗费  12、B、相辅相成，互为补充 13、B、规章制度        14、D、以一平方米单位进行招租、承诺给予固定回报 15、  D、AC正确 16、C、物业部      17、  C、1900      18、A、2100余          19、 B、销售额明显下降 20、A、6          二、多项选择题 1、 A、招商与承租组合              B、零售技术 C、物业管理                D、营销      2、 A、策略与运行管理          B、现场管理  3、 A、市场容量                B、进出交通            C、地点显著 D、零售商业物业规模及内部设施    4、 A、中心地理论          B、同类零售商聚集理论      C、需求外部效应理论 5、 A、租金数量              B、支付方式            C、支付时间 D、限制经营内容相似的租户  6、 A、树立品牌形象，参与市场竞争    B、与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟 C、必要的经济回报        7、 A、经营策略          B、管理策略 8、 A、机构设置和人员编制      B、费用测算和依据    C、服务内容和服务标准 D、规章制度和工作流程    9、 A、办公室        B、财务室      C、工程部    D、安保部    10、 A、日常管理费用      B、开办费用            C、设施维护费 D、公共能耗费      11、 A、来访投诉            B、电话投诉            C、来信投诉 12、 A、统一的店面管理及店面形象        B、统一的员工管理 C、统一的安全管理      E、统一的物价质检管理 13、 A、管理模式风险    B、产权与管理权相分离风险  C、管理范围不确定风险 D、垫款风险及突发事件风险 14、 A、防火安全          B、治安保卫            C、劳动安全 D、媒体风险防范安全      15、 A、车场            B、员工的服务条件          C、照明 E、公共区域广告 16、 A、商品选择，迎合需求            B、商品留存，符合需求关系 C、橱窗陈设，必须能吸引消费者满意，并能驻足观看 D、商店内部陈设要有吸引力      17、 A、情境分析          B、问题与机会分析      D、策略和手段      18、 C、在物业建成投入运营之后    E、现场管理是物业经营管理很重要的环节 19、 A、组织形式不同        B、专业形式不同    C、近分包形式不同    20、 C、门里记号物业 D、门外大物业 第十二章    物业经营管理的未来发展 一、单项选择题 1、 B、预定收益      2、 D、降低投资风险并实现收益最大化 3、B、将在房地产投资管理中 4、  D、A或B 5、B、制订投资准则  6、B、减少非系统风险 7、 C、必要而重要的条件之一    8、 C、可以是一个部门，也可以是一个子公司  9、 A、物业资产管理的专业软件  10、 D、设备的分配管理 二、多项选择题 1、 A、人力资源      C、金融资源 D、物资资源            E、信息资源 2、 A、管理对象              B、管理者        D、管理方法            3、 A、与投资者沟通并制订组合投资的目标和投资准则 B、制订并执行组合投资策略      C、设计和调整房地产资产的资本结构 D、负责资产的配置和衍生工具的应用    4、 C、微观分析 D、产生分析            E、行业分析 5、 A、计划            B、分析              C、选择  D、监督与调整          6、 B、年终结算 D、年度审计          7、 A、宏观经济因素        B、市场微观因素        C、政治因素 8、 A、定时      C、选择      D、多样化    E、风险 9、 A、建筑物    B、在建工程    C、土地      D、自然资源 10、 A、设定管理目标      B、控制成本    C、适时处置资产并获得收入 D、进行多样化的物业投资    11、 B、财务                C、管理人员职能 D、购置或剥离物业资产      12、 A、专业人员管理环境和安全          B、专业人员管理建筑设备的维护运行 C、专业人员管理系统的改扩建        D、专业人员管理能源的有效利用 13、 A、所有权费用            B、服务的融合          D、维护费用              E、安保 14、 C、受过多方面技能的正规教育 D、能够为实现公司目标来管理相关工作场所      15、 A、提高产品质量      B、改善产品设计          C、加速生产流程 D、改进产品售后服务