物业与物业管理

物业与物业管理 第一章 物业与物业管理 物业管理是在改革开放后，随着市场经济体制的建立和住房商品化、社会化的推进而出现的一个新生事物。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质和文化需求相适应。完善的物业管理法律与将有助于规范物业管理企业行为，维护业主合法权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。要深入学习和理解物业管理法律与制度，就有必要对物业与物业管理的基础知识进行初步了解。 第一节 物业的含义与分类 一、物业的基本含义 “物业”一词译自英语“Property”或“Estate”，由香港地区传入我国大陆。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的规范性文件，对这个概念内涵和外延的理解基本趋于一致。 (一)物业的概念与构成要素 中国香港地区业界对物业含义的界定是:物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。? 中国大陆第一次从立法上对“物业”做出全面界定的是1998年制定的《广 东省物业管理条例》。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。 根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅;也包括非住宅房屋，如加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等;也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。 物业一般由四部分组成:1(供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位2(配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备3(配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场库、照明管道、排水管道等设施4(相关 在阅读文献的时候，往往会遇到与“物业”相类似的概念，如“房地产”、“不动产”等。那么这些词汇或术语之间有什么关系呢, 一般来说，房地产:狭义的房地产是指房屋、基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和基地紧密结合的土地广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上不可分离的 部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。 “不动产一词译自英语eal Estate”或eal Property”。在英语中，eal Estate”具体是指土地及附着在土地上的房屋物eal Property”具体是指eal Estate”及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定不可移动，通常被称为不动产房地产倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产侧重于表明这种财产房地产与物业在某些方面可通用如基于狭义房地产概念，但物业一般指一个单项的单位如单项的房产、地产而房地产一个国家、地区或城所拥有的房产和地产。因此，宏观，一般只用房地产物业。如房地产业物业，房地产物业。一般而言，房地产概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等。物业房地产售后服务所以，体与之。称谓领域一般情况而言，房地产是经济法行政法及商实务中较常用的称谓，不动产是民法惯常使用的词汇，而物业仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的别称。 (一)居住物业 居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。共用设施、设备是指住宅区(楼)内、费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施、设备占用的房屋等。这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给承租人使用的。 (二)非居住物业 非居住物业是指那些不是用来居住的物业。按照使用功能的不同，可以将非 居住物业进一步划分为以下几类: 1(商业物业 商业物业一般分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲娱乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等。当然，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。这类物业的业主大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济社会状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。 2(工业物业 工业物业是指为人类的工业生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其需要符合特定的流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前，在中国各工业开发区流行的厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。 3文教科卫物业文教科卫物业主要是指影院、剧场、体育场馆、学校、医院等建筑用房。该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的，具有很大的社会公益性。也有一部分文教科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、厅、私立医院、 民营科研机构的办公和经营用房。 4其他物业 除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高 (三)混合物业 混合物业是指居住和非居住型物业混合在一起的物业。这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因其特殊需要而形成的，如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商办楼等。 这里特别值得一提的是一种新兴的混合物业商务公寓。商务公寓开发实际上是比较精明的开发商在办公物业和住宅两者之间所打的擦边球，最早在2002年起源于北京，开发项目规划按照住宅申报，在房屋内部空间和宣传创意上向写字楼靠拢，当然内部设施兼备住宅和办公物业两者。由于商务公寓在报批和税费及建安费等方面比写字楼有较明显的优势，在租金和物业消耗上也比写字楼便宜30[%]左右，所以，这种类型1(物业管理企业与业主之间具有明显的委托关系，双方建立委托关系的依据是物业服务合同2(物业管理的对象是各种各样的物业。这里的物业是指在建或已投入使用的物业，主要包括住宅小区、花园住宅、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准厂房、仓库等3(物业管理的服务对象是物业的业主和非业主使用人4(物业管理属于第三产业，是一种新兴的服务业。物业管理所提供的是无形商品服务，并寓经营、管理于服务之中，在服务中体现经营、管理并完善经营与管理5(物业管理的宗旨是采用现代化的经营管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务6(物业管理的目:1(物业管理企业必须按照有关法律法规规定 的程序设立，企业各项规章制度必须规范，必须建立规范的工作岗位并确定相应的。2(业主委员会应当与选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3(物业管理企业应当按照服务合同的约定提供服务。未能履行合同约定，造成业主人身、财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。4(物业管理企业和业主在行使权利或履行义务时，首先应当遵循双方合同的约定;在合同没有约定或约定不明的情况下，遵循有关法律法规、行政规章的规定;在某些情况下，物业管理协会所制定的指导性文件也可以成为当事人各方行使权利或履行义务的参考依据。市场化是物业管理最主要的特征之一。所谓市场化是指物业管理要按照市场经济的要求来运作，这主要体现在以下几个方面:1(业主和非业主使用人服务费，获得物业管理企业提供的服务，双方之间完全是一种市场交行为2(业主和物业管理企业之间是经市场形成的委托与受托关系3(物业管理实行有偿服务，各项标准由市场定价或参考政府的指导价确定，在服务费收取上应当明码标价，国家可以根据大局进行适度调节。4(物业管理服务主要通过市场实现其价值和使用价值，物业管理企业要到市场中去，突破地域、辖区、系统与所有制的限制，通过竞争来选择物业项目，获得生存和发展机会。 物业管理作为私法上的行为，必须以合同为基础、以为准绳。以合同为基础是指物业管理的全部运作过程都是建立在物业服务合同或其他合同的基础上的，从业主委员会的建立、委托管理到每项具体经营服务项目的确定和操作，都必须以合同为基础。物业管理工作也必须符合物业服务合同的质量和标准，物业管理企业违反合同的约定，应承担相应的法律责任。以法律为准绳物业管理的对象包括房屋、设备设施、相关场地、环境，涉及到人与物、人与人的关系，错综复杂，矛盾与纠纷随时都有可能发生，物促进。 物业管理企业的专业化管理主要体现在以下三个方面:1(专业机构。这是指专门的物业管理组织机构，可以是物业管理企业，也可以是专业服务企业。物业管理企业自身又可设立各种职能不同的专业机构来实施各项管理和服务职能。2(专业人员。这是指专业化的物业管理既有管理人员和工程技术人员，又有专业的设备设施操作维护人员，所有专业人员都须经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书。3(专业设备。现代化的专业设备是专业管理的基本保证。目前，物业管理领域设备智能化初露端倪，并向纵深发展。 业主和非业主使用人的自治管理主要体现以下两个方面:1(依照物业服务合同行使监督权。业主和非业主使用人应当以主人翁的态度，行使物业服务合同赋予的权利，积极做好对物业管理的监督工作，以维护自己的合法权益。2(广泛参与，积极配合。物业管理与服务项目繁多、涉及内容复杂，这就决定了在物业管理上需要业主和非业主使用人的协助和积极配合。物业管理企业可利用各种形式宣传介绍如何正确使用各类房屋及设施1(物业管理企业通过提供治安、交通、卫生、绿化等服务，满足业主和非业主使用人对生活、生产、教育娱乐等方面的需求，充分发挥物业管理在社会生活中的积极作用，以此倡导文明的社会风 尚和亲善的人际关系，可为和谐社会的构建打下良好的社会基础。物业管理企业在提供服务时不能单纯考虑经济效益，对于那些获利甚少乃至无利可图，但却有很大社会效益的事情，也应尽力而为。2(物业管理能够促进小区社会生活与城市环境、生态环境之间的关系。物业管理企业既要开展多种经营，以满足小区内业主和非业主使用人的需求，提高经济效益，同时又要创造一个整洁、优美、健康的环境。物业管理企业在提供服务时也不能只考虑经济效益，对于那些有利可图，但却污染环境、破坏生态平衡或者会影响业主和非业主使用人生活、生产的，也应避免去做。 经济效益、社会效益和环境效益三者之间相互影响、相互制约，构成一个统一的有机整体，顾此失彼是不可取的。 第三节 物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源 物业管理作为一种房屋管理的模式，已经有140余年的历史。一般认为，近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业革命发展时期，资本主义快速是18801886年19世纪90年George A. Holt)首先创办的。霍尔特在工作中认识到物业管理人员有必要经常在一起相互学习、交流信息。这样，世界上第一个物业管理行业组织――芝加哥建筑管理人员组织(Chicago Building Managers Organ