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集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理 编辑词条 发表评论(0) 一、集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型 依照我国法律，我国现行的土地使用权出让和转让，不包括集体土地使用权的出让和转让，城市规划区内集体所有的土地未经依法征用转为国有土地之前，亦不得出让，农村经济组织不能利用集体所有土地直接开发经营房地产。但随着社会经济的发展，在农村，土地的农业经营对农村集体经济组织、农民已不再具有诱惑力，他们不再沿续“面朝黄土背朝天”的旧的生活方式，而是积极从事农业以外的经营，以求获取更大的收入，于是，集体土地使用权作为一种资源和资产在市场经济条件下，悄然形成了一个土地隐形市场，在这个隐形市场中，集体土地使用权为满足各种经济需求，以出让、转让、租赁，抵押等形式在市场中流转，并日益活跃，在强大的利益驱动下，大量耕地非法流失，在非法交易体制下，酿成了大量集体土地使用权纠纷案件，大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下，既不利于促进农村经济的发展，也直接影响了社会的安定，目前，集体土地使用权非法流转的形式主要为以下几种类型: (一)集体土地所有权人直接以出让方式买卖集体土地。在这种类型中，集体土地所有权人往往以出让人身份，直接与受让人一方签订土地所有权出让合同，约定将一定面积的耕地或其他土地一次性卖给受让人从事非农建设，并收取一定金额的地价款，而该合同未经土地主管部门的审批。有时出让人与受让人连书面合同都没有，直接在收取一定地价款后将一定面积的土地划转给受让人从事非农建设。 (二)集体土地所有权人以转让方式买卖集体土地。这种类型的转让，一般有两种形式，一是集体土地的使用权人，已依《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，取得了集体所有土地建设用地使用权，并获得了集体土地建设用地许可证，但自己未进行任何投资，亦未办理任何报批手续，直接将该非农建设用地转让给他人，牟取高额差价款;二是集体土地的所有人或使用人未能获得合法的用地许可，擅自将农业用地以非农建设用地的形式，转让给他人从事非农建设收取转让地价款，这种形式同出让有类似之处，区别在于在转让行为发生之前，往往事先就已经将农业用地性质先行转为非农建设用地再行转让。 (三)集体土地所有权人以出租的名义，将土地使用权变相转让给他人。这是当前集体土地非法流转的最为普遍的一种形式。集体土地所有权人往往与用地人签订租赁合同，约定租赁年限为30-50年，甚至更长租期，由用地人一次或数次交清租金，从而获得该幅集体土地租赁合同期限内的用地使用权。 (四)集体土地所有权人以合作建房为名非法转让土地使用权。集体土地所有权人与其他单位或个人签订合作建房合同，由集体土地所有权人提供土地，合作者出资，双方共同建 房，待约定房屋建成后，按一定比例分得一定面积的房屋或将合作建成的房屋出售后分得一定款项，从而变相转让土地使用权。 (五)集体土地所有权人以联营、投资、招商的名义，变相转让土地使用权。在这种形式下，集体土地所有权人以合作联营，投资项目的方式，与投资者签订联营或联合投资，约定双方共同投资某企业、由集体土地所有权人以土地作价入股的方式参与投资但不参与企业的经营，也不承担企业经营的风险，是按约定的金额或比例收取土地作价款。 (六)集体土地所有权以集体土地为他人或自身债务提供抵押，在未能清偿到期债务时，约定债务人直接以土地抵偿债务，造成事实上的土地转让。 (七)集体土地所有权人将宅基地使用权以出租、出售的形式转让给他人。农民的宅基地属于集体土地的范畴，包括建有房屋的和将要建房屋的空白宅基地。宅基地的使用有相应的审批程序，一般以户为单位申请，实行一户一宅的原则。在实践中，集体经济组织往往把关不严，对以家庭成员中每个个人名义申请的宅基地均予以批准，分配到集体组织成员外人名下，由其以整体的形式出租、出售给他人，而且往往是本集体组织以外的他人，造成宅基地使用权的非法转让。 (八)集体土地所有权人将宅基地上已建的房屋及其附属物出售、出租给他人，造成集体土地使用权的转让。根据我国法律规定，农村集体组织成员在宅基地上建造的房屋，属农民个人财产，根据《中华人民共和国民法通则》之规定，农民享有个人财产占有、使用、收益、处分的权利，为此农民当然也就有权处分宅基地上建造的房屋，在“地随房走”的现行体制下，必然导致农村宅基地使用权转让。 二、集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则 由于集体土地的出让、转让、租赁等行为在现实生活中普遍存在，由此而引起的纠纷也在近年来的司法审判中占据相当大的比例，且每年呈上升趋势。这类案件往往牵涉面较广，人数众多，政策性强，法律法规不健全等问题，成为各级法院处理时难度较大的案件。对于此类纠纷案件的处理原则，笔者认为应从以下三个方面加以处理。 (一)人民法院对集体土地所有权与使用权纠纷案件的受理 《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以下人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。这一规定，赋予了人民政府土地行政主管部门对违法转让土地案件的处理权，但在司法实践中，涉及农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设的纠纷案件的受理问题，存在两种不同观点。一种观点认为:对违法用地和非法建筑的问题进 行处理，是政府主管部门的法定，不应由人民法院直接受理，因此，应先由政府主管部门对违法用地和非法建筑的问题进行处理后，人民法院才对民事纠纷进行审理;另一种观点认为:政府主管部门对违法用地和非法建筑的问题进行处理，属于行政法律关系的调整范畴，而人民法院对这类案件所涉及的财产权益纠纷进行审理，属于民事法律关系的调整范畴，司法机关和行政机关各司其职，互不影响，因此，人民法院可直接受理这类民事纠纷。司法实践中大多认同第二种观点。因为当事人之间因土地使用权而引起的纠纷，在同时涉及民事纠纷及行政违法行为的情形下，在法律没有特殊规定的前提下，人民法院依法应当对涉及当事人民事利益的请求予以直接受理并加以处理，同时，政府主管部门也可以依法对当事人涉及行政违法的行为加以处理，两种处理并不冲突，而是各司其职。但在某些案件中，政府行政处理的结果，会直接影响到当事人之间民事法律关系的效力，也必然影响到人民法院对此类案件的实体处理，结果，在这种情况下人民法院普遍采取先对民事案件予以受理，然后在审理期间征求政府主管部门的意见，或中止诉讼等待政府主管部门做出处理后再恢复审理的做法。1995年12月27日最高人民法院下发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发(1996)2号)也体现了这样的精神，对于那些因违反有关行政法规而应当认定无效的合同，只要在一审期间经政府主管部门补办了审批、登记手续，则可认定合同有效。因此，对于房地产纠纷案件即使涉及行政违法行为，只要符合民事案件的受理条件，人民法院仍然作为民事案件直接受理，但在审理过程中往往再征求主管部门的意见，如果政府主管部门同意补办审批、登记手续，则认定合同有效，如果政府主管部门不同意补办审批、登记手续，则认定合同无效，有的则中止诉讼，待政府主管部门做出处理后再恢复审理。笔者认为，这种处理方式，虽然解决了一部分人民法院受理房地产案件的混乱问题，但却引发如下问题:一是可能导致一些不必要的诉讼。在有些案件中，当事人发生纠纷的原因是由于一方或双方当事人发现他们之间的民事行为存在行政违法行为，而不愿继续履行合同，这类案件在政府主管部门对行政违法行为做出处理后，尤其是在补办审批、登记手续后，当事人之间的民事权利义务关系往往变得更为明确，他们可能继续履行合同或自行和解，实践中政府主管部门在对行政违法行为做出处理时，往往也对当事人之间的民事权利义务关系进行处理，因此，这类纠纷往往不再需要通过民事诉讼的途径来解决。例如对农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件中，如果涉及的土地在争议发生前仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，或者虽然土地已经依法批准但未依法办理有关报建手续，未依法领取《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，或者违反《建设工程规划许可证》的规定，在集体土地上建筑建筑物、构筑物或者其他设施的，政府主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》有关规定，可能限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，也可能对当事人处以罚款后，采取办手续的方法，允许其对建筑物、构筑物和其他设施保留使用。显然，政府主管部门的不同处理方法，不仅影响当事人所签订的合同的效力，而且也直接影响到当事人之间的财产权益。如果政府主管部门采取限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施的，一方当事人投资便可作为履行合同的损失，由当事人按过错责任原则予以承担，此时则大多需要人民法院处理;而如果政府主管部门采取补办手续的处理 方法，允许当事人对建筑物、构筑物和其他设施保留使用，此时对于当事人而言，其投资不仅不是损失，反而使用地手续合法化，并为其带来巨大利润，自然也就无需法院进一步处理，如果人民法院在一开始就受理这类案件，实际上是增加了一些无谓的诉讼，既加重了人民法院的负担，也增加了当事人的讼累。二是不利于纠纷的解决。在实践中，只要人民法院受理案件以后，有些政府主管部门出于对人民法院的尊重或以推卸责任为目的，以“司法最终解决原则”为理由，往往不再对该案所涉及的行政违法行为进行处理，从而导致案件久拖不决，既不利于保护当事人的合法权益，也不利于制裁违法行为，同时还增加了人民法院的积案。三是人民法院以政府主管部门的答复意见作为处理案件的依据无法律依据。实践中，有的人民法院为了及时结案，通过书面或口头征求政府主管部门的意见后，便以其答复意见作为处理案件的依据，在这种情况下，政府主管部门的答复，有时只是经办人个人的意见。如果人民法院以政府主管部门的答复意见作为认定合同有效与否的依据，一旦政府主管部门由于其他原因最终无法依答复意见补办相关手续，不仅使人民法院裁判的合法性受到质疑，而且给政府主管部门造成工作上的被动，且直接损害了当事人的合法权益。为此，对于涉及有关政府主管部门对当事人的行政违法行为的处理结果会直接影响到人民法院对当事人之间的民事纠纷的审理的情况下，应当采取“先行政、后司法”的办法，即在当事人直接向人民法院提起民事诉讼时，人民法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉，并告知当事人先向政府主管部门申请处理，待政府主管部门处理后，当事人因财产权益争议再向人民法院提起民事诉讼时，人民法院应予以受理。为此，笔者认为，人民法院在处理当事人涉及农村集体土地使用权纠纷案件立案请求时，应克尽审查义务，针对不同情况加以区别对待。 (二)对集体土地所有权与使用权纠纷合同效力的认定和处理 《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第四十三条第一款规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”从此规定可得出两个结论:一是任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地位是兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体所有土地的，或乡(镇〕村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有土地的可以使用农民集体所有的土地。该条文规定了我国今后经过批准可以使用农民集体所有土地的三类建设:第一，乡镇企业建设可使用本集体经济组织农民集体所有的土地，包括乡镇办企业使用本集体所有的土地，村办企业使用本集体所有的土地，村民组办企业使用本村集体所有的土地。换言之，今后乡(镇)办企业不能使用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组所有的土地。当然，村或村民组可以用本集体所有的土地与其他单位和个人联办企业，除此之外，兴办乡镇企业也应当申请使用国有建设用地;第二，农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地。即村民建设住宅使用本乡或本村、村民组所有的土地。城市居民也不得到农村申请使用农民集体所有的土地建设住宅，这既保证了农村宅基地属于农民集体经济组织所有，又防 止利用申请宅基地建别墅，搞房地产开发，除上述规定外，其他人建住宅也应当申请使用国有土地，或购买城市统一建设的住宅;第三，乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体的土地，公共设施和公益事业无论是使用本集体所有，还是其他集体所有的土地，经过批准都是允许的。同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这表明:第一，农民集体所有的土地的使用权在一般情况下不得以出让、转让、出租的形式用于非农建设;第二，因兴办乡镇企业乡、镇村公共设施和公益事业建设及村民建设住宅的需要，而使用农民集体土地，且符合土地利用总体规划的，可以取得农民集体土地用于非农建设;第三，乡镇企业取得建设用地后，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的，该转移行为受法律保护。上述三个方面是农民集体土地使用权转让行为判定是否有效的基本原则，任何围绕农民集体土地使用权发生的转让行为，都必须本着上述三项原则加以确定。凡是违背上述三项基本原则，当事人将集体土地使用权出让、转让或出租用于非农建设的，均违反了法律强制性规定，应认定为无效民事法律行为。但在司法实践中，除上述三个方面的情形外，还存在以下几种情形，应当被认定为有效的民事法律行为。 第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织可用经依法批准的集体土地使用权以入股的形式与其他单位、个人兴办企业。在这种情形下，农村集体经济组织需要将集体土地使用权转让给所兴办的企业。 第二，根据《中华人民共和国担保法》第三十四条第五项、第三十六条第一款的规定，当事人可将依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押，也可将乡(镇)村企业的厂房等建筑物连同其占用范围内的集体土地使用权抵押。当事人设立抵押权的目的是为了担保其债权能得以实现，在债务履行期届满时抵押权人未受清偿的，可依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，这必然导致抵押物的转让。因而，当事人将上述集体土地使用权抵押的，在实现抵押权时，必然导致集体土地使用权的转让。 第三，集体经济组织单独或与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等建筑物出租的，可认定该合同有效。有一种观点认为，集体经济组织将在集体土地上建成的建筑物出租，虽然集体经济组织对于其建好的建筑物拥有所有权，但其所占土地仍属于集体土地，由于地上建筑物与土地是不可分离的，因此，集体经济组织将在集体土地上建成的建筑物出租，实际上也将集体土地出租了，这种做法违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设的规定，因而应认定为无效。还有一种观点认为，集体经济组织将单独在集体土地上建成的建筑物出租的，可以认定合同有效，但集体经济组织将与他人合作在集体土地上建成的建筑物出租的，应认定合同无效。其主要理由是:当事人 以集体土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是转让集体土地使用权的一种特殊形式，集体经济组织将与他人合作在集体土地上建成的建筑物出租，集体经济组织实际上是先将部分集体土地使用权转让给出资方，然后双方再将集体土地连同建筑物出租，这种做法违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的有关规定，因而应认定无效。笔者认为集体经济组织将集体土地上建成的建筑物出租，虽然是连同建筑物占用范围内的集体土地所用权出租的，但这种方法毕竟不同于将集体土地单独出租，其出租的主体是地上建筑物，且在这种情形下集体土地仍属于集体经济组织，并未发生实质性的流转。从社会效果来看，目前这种情况非常普遍，这种做法对于发展农村经济，解决农民的生活、生产出路问题也发挥了重要作用，政府主管部门对这种做法亦大多不作为违法行为进行查处，因此，人民法院在审理这类案件时，如果当事人不具有其它违法行为，也不宜将这种行为认定无效。至于集体经济组织将与他人合作在集体土地上建成的建筑物出租的问题，对于集体经济组织而言，其主要目的是为了解决自身资金不足的问题，在我国实现现代化的进程中，始终存在着一个“城市向农村索取土地”和“农村向城市索取资金”的问题，这种做法对于解决农村建设资金匮乏、活跃农村经济确实是大有神益的，而且在这种情形下集体土地使用权也仍属于集体经济组织，并未发生实质性改变和流转，因此，如果当事人没有其它违法行为，亦可认定有效。但如果集体经济组织将集体土地上建成的建筑物出售的，由于集体土地使用权已发生实质性的流转，故应认定合同无效。 第四，农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定该合同有效。这里的“经依法批准修建”指的是农民既依法取得宅基地使用权，又依法办理了有关建设报批手续，在这种情形下，集体土地使用权也未发生实质性的流转，亦应认定有效。 第五，关于农村村民转让其自有住宅的法律效力问题。原《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第三款和新《中华人民共和国土地管理法》第六十二第四款均规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明我国法律一直都是允许农村村民转让其自有农村房屋的，事实上农村村民在本集体组织内部转让其住宅，并无受到多大的限制。但对比新旧《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，将农村房屋转让给非本集体组织成员时的效力则有所区别。根据原《中华人民共和国土地管理法》第四十一条、原《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条、第二十七条的有关规定，城镇非农业户口居民、回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，经有关部门批准同意可使用集体所有的土地建住宅。但新《中华人民共和国土地管理法》及于1998年12月27日重新制订的《土地管理法实施条例》删除了允许非集体组织成员取得集体土地建住宅的有关内容，并增加了前述第四十三条和第六十三条的规定。因此，1999年1月1日以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、复退军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞的，以及1999年1月1日以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，是法律允许的行为，对于农村村民出卖住宅的行为，新旧《中华人民共和国土地管理法》均未禁止，只是规定在其出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。但在1999年1月1日以前，根 据当时的《中华人民共和国土地管理法》和《广东省土地管理实施办法》的有关规定，经依法批准可使用农村集体土地建住宅的对象是本村村民、回乡落户的干部、职工、复退军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞，而在1999年1月1日以后，根据现行《中华人民共和国土地管理法》的规定，只有本村村民经依法批准才可使用农村集体土地建住宅，因此，当事人在上述范围内转让住宅的，可认定合同有效。 第六，当事人将经依法批准为建设用地的集体土地出让、转让、出租的，虽然不具有前述合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地政府主管部门批准的，可认定该合同有效。这里涉及到民事审判权与行政权的关系问题，即在民事诉讼中，人民法院能否对行政机关的具体行政行为进行审查。这种情况主要发生在根据法律规定属于违法行为，但行政机关却又批准当事人进行该行为的时候。一种观点认为，民事诉讼不同于行政诉讼，法院在审理民事案件的过程中，无权对行政机关的具体行政行为进行审查，只要行政机关已批准，人民法院就应予采纳。另一种观点认为，人民法院在民事诉讼过程中，对行政机关的具体行政行为亦有权进行审查，对于行政机关所作的具体行政行为违反法律规定的，人民法院不予采纳。笔者认为，民事审判权显然不同于行政审判权，行政审判权可以对行政机关的具体行政行为的合法性进行审查，民事审判权则无此权限，民事审判权只能对当事人之间的民事法律关系进行审理。但是，在民事诉讼中，当行政机关的具体行政行为对当事人之间的民事法律关系可能产生影响时，行政机关的具体行政行为实质上在这里成为民事诉讼中的证据，人民法院无疑可以对其进行审查，但由于上述原因，这种审查只能局限于对行政机关的主体资格进行审查，而不能对具体行政行为的合法性进行实质性的审查，即只能审查做出该具体行政行为的行政机关是否依法具有该项权能，只要做出该具体行政行为的行政机关依法具有该项权能，无论其做出的具体行政行为是否违法，人民法院即可予以采纳，对不具有前述合同有效的情形，经县级以上人民政府土地政府主管部门批准的合同，可认定该合同有效。 (三)集体土地所有权与使用权转让合同被认定无效后的处理原则 各国的民事立法，对法律行为无效使法律行为溯及既往地消灭的规定是一致的，但民事行为无效后，当事人受领的财产应按什么原则返还，各国立法存在着两种不同的规定，即不当得利原则和恢复原状原则，根据这两种原则所确定的返还财产的范围是不同的。大陆法系许多国家的民法认为，一方依据法律行为所受领的财产，在法律行为无效后成为不当得利，应按不当得利原则，确定返还范围，也就是说，要以取得利益者的现存利益来确定返还范围。如果取得利益不复存在，则可以不负返还责任。而我国民法与前苏联民法采用的是恢复原状的原则。我国《民法通则》第六十一条的规定，在法律行为无效后，要使当事人恢复到法律行为成立以前的状态，因此，当事人依据法律行为所取得的财产应当返还给对方，并且返还的范围应以对方所交付的财产数额为予以确定，即使当事人所取得的财产已经减少或已不复存在，也仍然要承担返还责任，由受益人向对方作价返还。根据上述理论，集体土地转让合同被认定无效后的处理原则如下: 第一，受让方返还土地。土地作为转让合同的标的物，已经转移占有的，当土地转让合同被认定无效后，受让方应当将土地予以返还，这是勿庸置疑的，但土地在被占有期间发生了贬值和升值的情形，此时应当如何区分对待，直接关系到权利人利益问题。笔者认为，土地的升值和贬值应当根据价值变化的原因区别对待，如系自然贬值和升值，应当由土地权属人自行承受。因为无论土地是否转移占有，该土地都会因其自身的属性而自然发生升值和贬值。如果土地的升值和贬值是由于履行无效合同而造成，如毁坏农田，破坏了土壤性质，无法耕种，此时应当将土地的贬值作为出让方的损失，根据缔约过失责任原则，由过错方承担过错责任。实践中，对于土地升值的处理问题争议较大，由于集体土地转让合同之所以归于无效，是因为双方的过错，而且主要是土地出让方的过错，合同无效后，土地出让人收回升值的土地且明显受益，似乎有违公平原则。但根据物权原则，原物产生的收益应由物的所有人承享，由于合同无效，土地受让人虽占有土地，但未能合法取得土地使用权，当然不能取得因土地而产生的利益。 第二，转让方返还购地款。在受让方返还土地的同时，转让方也应向受让方返还购地款。在返还购地款的时候，对于购地款利息的性质和处理，有不同的观点。一种观点认为，购地款利息是受让方的损失，受让方行使的是所有物返还请求权，而非所有权返还请求权。所有物是原物，它是基于原物所产生的慈息，是可分离的。在返还原物的时候是否返还慈息，应当考虑无权占有人的过错。由于集体土地转让合同被认定为无效的原因，一般为双方的转让行为违反了国家禁止性的法律规定，因而双方都有一定过错，占有原物人存在一定程度的恶意，因此，在购地款利息的返还上，考虑双方当事人的过错，是符合民法理论，也是公平的。另一种观点认为，购地款利息是购地一方本金的法定事息，合同被认定为无效后应随原物一同返还，而不应考虑合同双方当事人的过错。金钱是种类物，所有权已因支付而转移为土地出让方所有，无论出让方收取购地款后用于何处，有无直接产生利息，只要购地款本金被交付，无论是否存入银行，都应计算法定慈息。笔者同意第二种观点，此观点亦符合返还原物的原则。 第三，无效合同当事人承担赔偿责任。《民法通则》第六十一条规定，合同被认定无效后，因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金额数，应相当于无过错方的实际损失。可见，我国立法一般将无效合同当事人承担民事责任的根据确定为缔约过失，因缔约过失而产生赔偿责任的范围，系当事人因合同无效所产生的实际损失，包括直接损失和可得利益损失。实践中被认定为无效合同损失的有: 1(因转让集体土地毁损农作物的损失。此项为直接损失。实践中，转让集体土地大多是为建设目的，集体土地被转让后，出让方为了交付土地，毁损了农作物，因而，被毁损的农作物是出让方为履行无效合同而受到的损失。 2(生地变熟地的支出。这里主要指为将农业用地改为工业或商业用地所作的“三通一平”而支出的费用。此项应区别不同处理。如果标的土地尚未经批准改变土地用途，仍为农 业用地，那么按照保护耕地的原则应当复耕，不但生地变熟地的支出要作为无效合同的直接损失，连复耕费都可以认定为无效合同的损失。如果标的土地已经主管部门批准为建设用地，而土地权人为合法用地单位的，则土地使用权人收回土地后，可以进行建设，生地变熟地的投资转化为地上物价值，土地使用权人是受益人，此项支出如系土地使用权人投资，则应由土地使用权人自行负担，如系受让方投资，出让方除返还投资款外，还应赔偿受让方的可得利益损失，因生地变熟地而使土地升值的，应就升值部分给对受让方相应的比例的经济赔偿。 3(建筑物投资的损失。受让方已投资建设的，产生直接损失和可得利益损失。投资已转化为在建或已建建筑物的，应区别不同的情况处理:第一，对已取得建设用地许可证、符合用地规划、其他相应建筑物报建手续的，受让方除可收回投资外，其可得利益损失应予赔偿。参照最高人民法院《解答》第46条第2、3项的规定，在建成已建成的房屋所有权可以确认归土地使用权一方所有，对资金转化为在建建筑物，并有一定增值的，在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由接收在建建筑物的土地使用权人给予对方相应比例的经济赔偿;对房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由接收建筑物的土地使用权方给予赔偿。第二，如土地尚未被批准为建设用地，不符合土地用途，则建成的房屋为违法建筑，不可能将在建或已建建筑物所有权判归土地使用权人，投资建设费用应当作为无效合同的直接损失，由双方按过错承担。对于违法建筑的处理，是否必须拆除，应当征求城建主管部门的意见。 4(土地闲置损失。集体土地非法转让后，土地被搁荒的，土地出让方损失了闲置期间的可得利益损失。我们认为，土地闲置损失应热气土地的不同用途来认定。标的土地尚未变更土地用途，仍为农业用地的应当将土地原种植农作物于闲置时期的应有收成，作为无效合同的损失。标的土地已变更土地用途，为建设用地的，可评估该地使用租金，计算闲置损失，也可比照原合同约定的转让款和受让方实际占用土地的时间合理计算闲置损失。 5(为履行无效合同而支出的其它费用，如因勘测、设计、交通等支出的费用，均应作为无效合同的直接损失。 【作者介绍】深圳大学法学院教授，主要从事民商法学、房地产法学研究;广州市国土资源和房屋管理局法规处处长，主要从事民商法学、房地产法学研究。 注释与参考文献 刘武元(房地产交易法律问题研究[M](北京:法律出版社，2002(