【word】 经营性房屋租赁承祖人权益研究——以承租人权益的特殊保护为重心

【word】 经营性房屋租赁承祖人权益研究——以承租人权益的特殊保护为重心 经营性房屋租赁承祖人权益研究——以承 租人权益的特殊保护为重心 政法论坛《们隍譬院譬瓠)2011年第6期 经营性房屋租赁承祖权益研究 以承租人权益的特殊保护为重心 梁伟 (安徽大学,安徽合肥230601) 摘要:经营性房屋租!旨是房屋租赁的一种特殊类型,与居住性房屋租赁存在诸多区别,而我国有关于房屋租赁的法律主要 立足于后者采取一体立法的模式,忽略了经营性房屋租赁的特殊性.一般租赁基本规则难以完全适用于经营性房屋 租赁.导致了经营性房屋租赁承租人权益处于保护不利的局面,因此 赁权续展,租赁权转让方 有必要在租赁用途,租 面给予特殊规制. 关键词:经营性房屋租赁;承租人权益;特殊规制 中图分类号:D923文献标识码:A文章编号:1672—0547(2011)06—0075—03 一 ,经营性房屋租赁的内涵 依据租赁用途的不同,房屋租赁可分为居住性房屋租 赁和经营性房屋租赁.经营性房屋租赁,又称非居住性房屋 租赁,是指具有营业资质的商主体承租非居住性房屋用于 工商业经营活动,向出租人支付租金的行为.经营性房屋租 赁与居住性房屋租赁的共同点在于,二者皆是承租房屋加 以使用并支付租金:二:蕾的主要区别在于,房屋用途不同. 正是因为房屋用途不同,导致了两种租赁在法律关系内容 以及双方当事人的利益平衡上存在差异.经营性房屋租赁 有其固有的特殊性,主要有以下几点: 1.租赁用途方面.经营性房屋租赁目的在于从事工商 业经营,工商业经营种类丰富多样决定了经营性房屋租赁 具体用途的多样性:居住性房屋租赁用于个人或家庭生活 居住,具体用途单一.为满足经营性用途的需要,一方面,经 营性房屋的位置较为特殊,一般位于交通便利的繁华地带, 这决定了经营性房屋在数量上的有限性;另一方面,承租人 通常需要对租赁房屋进行大规模的装饰,装修,并购置其它 配备资产,因此承租人需要投入较大的经营成本.另外,经 营性房屋在建设规划上即为商用,居住性房屋不得私自用 于工商业经营.我国《物权法》第77条规定:”业主不得违反 法律,法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房.业主 将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律,法规以及管理规 约外,应当经有利害关系的业主同意.” 2.租赁房屋来源方面.正如前文所述,由于经营性房屋 对于地理位置要求较高,造成了经营性房屋在数量上的有 限性,而随着市场经济的发展,商业机遇的增加,人们创业 激情不断提高,更多的人在寻求合适的房屋从事工商业经 营活动,这就形成了经营性房屋供不应求的局面,经营性房 屋成了稀缺性资源.因此,新的商主体大多是从前承租人手 中转让获得租赁权,这也被实践所印证.居住性房屋租赁承 租人往往是直接寻找出租人,并与之签订租赁合同. 3.承租人方面.”我国采取商主体法定原则,它包括商 主体类型法定,商主体内容法定和商主体公示法定三个方 面.”?经营性房屋租赁的承租人为商法人,商合伙,商个人 等从事工商业经营的商主体,因此,其必须具备法律规定的 条件,并依法定程序成立.居住性房屋租赁的承租人基本为 自然人,在具备相应的民事行为能力的条件下即可成为承 租人.虽然经营性房屋租赁合同的签订者一般表现为自然 人,但实质上该自然人只是商主体的代表人,因此,该自然 人除需要符合法律关于自然人民事行为能力的规定外,同 时需要符合相关商事法律对于商主体以及商主体代表人的 规定. 4.租赁时间方面.任何商主体都希望自己的经营活动 能持久进行下去,并且不断发展;另外,承租人从事工商业 活动投入较大经营成本,这使得承租人不会轻易更换租赁 场所,因此,经营性房屋租赁的期待租期较长.居住性房屋 租赁的租期较多的依赖于承租人工作的稳定性以及经济情 况,在工作变动时,通常会选择更换住房;在承租人具备购 买能力时,通常选择购房居住,这就决定了居住性房屋租赁 合同的不定期性与短期性. 5.合同基础关系方面.传统法律理论认为房屋租赁合 同是建立在出租人与承租人之间的信赖关系之上,但经营 性房屋租赁更多的是建立在利益关系之上.首先,随着现代 交通,通讯等科技的发展,社会流动性变大,生活已不再局 限于以往的熟人社会,市场经济对于效率和利益的要求使 得经济活动参与人更注重经济效益:其次,传统理论强调信 赖关系是依寄于道德感来防范承租人违约,但是在经营性 房屋租赁中,承租人的营业资产与经营利益远大于其所支 付的租金,这一客观情况杜绝了承租人在主观上违约的可 能性. 6.Cat赁权的地位方面.经营性房屋租赁权对于承租人 来说具有重要意义,首先,承租人的经营活动能否持续进行 收稿日期:2011-l1—17 作者简介:梁伟(1987一),男,安徽合肥人,安徽大学法学院民商法专业硕士研究生,研究方向:民商法. 一 75— 《铜陡譬统{ji}2011年第6期 依赖于租赁权的稳定性;其次,承租人营业资产是否能够转 让直接取决于租赁权能否处分.因为租赁权关系着承租人经 营活动的命脉,加上经营性房屋在数量上的稀缺性,租赁合 同更多的处于出租人的掌控之中,承租人处于较为被动的地 位,这造成了合同当事人实质上的不平等.居住性房屋租赁 仅仅用于生活居住,因此承租人无重大利益直接依附于租赁 权之上,另外,更换居住性房屋通常较为便捷,所以承租人并 不过多的受牵于租赁权,合同当事人地位较为平等. 二,现有法律框架下经营性房屋租赁承租人权益的现状 我国房屋租赁立法忽视经营性房屋租赁的特殊性,采 取一体立法的模式,在现有的法律框架下,经营性房屋租赁 承租人权益难以得到充分的保护,教条的适用一般租赁的 基本规则,必将使承租人权益遭受巨大损害,也不利于整个 社会经济的稳步发展.主要体现在以下三个方面: 1.经营性房屋具体用途受到限制.工商业经营活动丰 富多样,但承租人是否可以在经营性房屋内从事合同约定 以外的经营活动?我国《合同法》第217条规定:”承租人应 当按照约定的方式使用租赁物.对租赁物的使用没有 约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定 的,应当按照租赁物的性质使用.”实践中,承租人通常是在 有了具体的经营规划后租赁经营性房屋,因此在合同签订 时常常约定了租赁用途,此时依据现有的法律规定承租人 从事合同约定外的经营活动将构成违约;即使未约定租赁 用途,承租人转变经营活动也将受制于出租人的意志.但 是,经济发展和商事活动的规律使得承租人的经营活动需 要具备一定的灵活性.正如有的学者所说,”商人的商事经 营活动虽然在一定时期内具有稳定性,但基于商事活动的 发展规律和社会经济的发展变化,商人的商事经营活动不 可能一成不变,而时刻面临扩张和变更的可能.”目因此,限 制房屋租赁用途,束缚了承租人的经营自由,抑制了承租人 财富创造的能动性,不利于市场经济的繁荣发展. 2.承租人优先承租权未得到肯定.当经营性房屋租赁 合同到期后,承租人是否有权继续承租房屋?我国《合同法》 第235条规定:”租赁期限届满,承租人应当返还租赁物.” 第236条规定:”租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出 租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为 不定期.”因此,经营性房屋租赁承租人无优先承租权,租赁 期间届满后,承租人是否能够继续承租房屋取决于出租人, 在出租人拒绝的情况下,承租人只有终止经营活动另谋它 业.此时,承租人将蒙受巨大损失.首先,承租人在短期内难 以收回从事工商业活动投入的成本:其次,掠夺了承租人苦 心经营的成果,包括:良好的商誉,稳定的顾客群以及工商 业活动的未来收益;再次,承租人将投入较大成本寻找新的 租赁场所.工商业活动的持续进行IIY.决于租赁权能否延续, 租赁权的延续取决于出租人的意志,这也使得整个工商业 经营的命运处于不确定的状态.因此,有必要赋予承租人在 同等条件下的优先承租权.这并不损害出租人利益,出租人 作为理性经济人投资经营性房屋的目的在于出租营利,在 同等条件下承租人继续承租房屋维持原本稳定的租赁关系 保证了出租人的利益且避免了出租人寻找新承租人所遭受 的损失. 3.经营性房屋Cat赁权转让缺乏具体规定.对于租赁权 一 76一 是否可以转让我国合同法没有直接规定.传统理论认为, “租赁合同以承租人使用,收益租赁物为直接目的,承租人 所取得的仅是对租赁物的使用,收益权,而非租赁物的所有 权.由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权,因而承租人 并不享有对租赁物的处分权.”D1《合同法>第88条规定:”当 事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务 一 并转让给第三人.”租赁权与承租人义务同时并存,因此 承租人转让租赁权必须经出租人同意,承租人无权单方决 定转让租赁权.但是,这忽略了经营性房屋租赁权可以依承 租人单方意志转让的现实意义.一方面,租赁权的转让是营 业资产转让的基础.在高度城市化的现代商业社会,土地无 疑成为稀缺的商业资源,寸土寸金已成为普遍现象,在这种 情况下,经营者往往不自己建造场地或房屋,而是通过租赁 的方式来获得经营场所,因此租赁权能否转让直接决定着 营业资产转让的成功与否.另一方面,现实生活中租赁权普 遍通过转让方式流转,这也是经营性房屋租赁界以及工商 业经营界默认的事实,已经成为一种商业习惯.另外,房屋 租赁权的物权化也使得租赁权转让具备了法理基础.关于 租赁权的性质存在诸多争议,但正如有的学者所说:”由于 社会的发展是一个逐步进行的过程,承租人对租赁权物权 效力的需求是逐步增加的,当租赁权只需要具备部分物权 效力既可满足社会需要时,此时,原有的债权模式己不能满 足社会需求,但租赁权又没有具备完全的物权效力的需要, 因此也不能选择物权这种逻辑模式,所以立法此时就只能 选择介于物权,债权之间的这种模式,这就是租赁权的物权 化模式.”[41 三,经营性房屋租赁的界定 经营性房屋租赁的具体表现形式是多种多样的,根据 经营性房屋本身的不同可划分为:商铺租赁,写宇楼租赁, 厂房租赁等;根据具体用途不同可划分为:生产加工型租 赁,产品销售型租赁,服务提供型租赁,货物仓储型租赁等. “商铺租赁区别于租赁的一般规则,起决定性作用的是商铺 租赁所承载的营业价值.”[习不同的经营性房屋租赁承租人 利益保护需求度不同,只有符合一定条件的经营性房屋租 赁在设置与解释上才能给予相应的特殊保护.例如,在 仓库租赁中无需赋予承租人转让租赁权的权利,因为此时 承租人的商业信用,顾客资源等营业资产并不依赖于仓库 租赁权,承租人的相关利益无需通过转让租赁权来维护,此 时若赋予承租人此项权利,则是对承租人的过分保护,是对 出租人所有权的侵犯.因此,法律给予特殊保护的经营性房 屋租赁需要具备一定的条件,主要有以下两个方面: 1.合法有效的租赁合同.”按《民法通则》以及合同法的 有关规定,合同的一般生效要件包括:(1)订立合同的当事 人应该具有相应的民事行为能力:(2)意思表示真实:(3)合 同不违反法律或者社会公共利益.”[61具体到经营性房屋租 赁合同中,首先,出租人应当具有完全民事行为能力,并且 对房屋享出租权,承租人必须符合相关商事法律对于商主 体极其代表人的规定;其次,房屋租赁双方当事人基于自己 的意志签订合同,并无胁迫等违背意思自治原则的情形;再 次,租赁标的物,必须是经营性用房,如若租赁居住性房屋私 自从事工商业经营,其不得作为经营性房屋租赁对待;第 四,合同内容合法且不损害社会公共利益,不得从事法律禁 《铜陵譬统譬瓠)2011年第6期 止以及不道德的经营活动. 2.商事经营活动jbltM#-赖于租赁权.正如有的学者所 说,”承租人必须为商业目的而实际使用租赁物,对租赁物 使用的程度依据具体情况而定.但是使用租赁物必须为促 进商业,而不仅仅是为商业经营提供便利;对租赁物的使用 必须构成商业上实质的和主要的行为,而不是次要的和辅 助性的行为.”嘴者认为具体可以从以下两个方面做出判 断:首先,顾客群对于租赁场所的依存度.顾客群是无 形营业资产中的最重要的组成部分,”顾客群作为商事营业 资产中的无形构成要素其重要性表现在,在商事经营中,无 论是生产商还是服务商,其商事生产或服务都要通过自己 的商事顾客得以实现,没有顾客群的存在,就不可能有商事 经营,商人生产或购进的商品便不可能再销售出去.难以想 象一个没有顾客群的商人还能继续维持什么经营活动.商 人可以开发,保有,维持顾客群,以牟取更大的商业利益.”目 顾客群对于租赁场所依赖程度在不同的商事经营中是不同 的,应视具体情况对待.其次,经营活动的持续进行与营业 资产的转让对于租赁场所的依赖程度.在此可以采取事实 的判断,若更换经营场所使得经营活动无法继续进行 或者商主体遭受较大损失,则可以认定经营性活动持续进 行依赖于租赁场所;当别除租赁权后,若营业资产无法转让 或者营业资产贬值较,则说明了营业资产转让对于租赁 场所具有较大依赖程度. 四,经营性房屋租赁承租人权益特殊保护的立法建议 为保证经营性房屋租赁中承租人的利益得到有效保 护,为保证工商业经营活动能够顺利进展,为保证我国市场 经济和谐,稳定发展,笔者认为主要应当在房屋用途,续租 权,租赁权转让方面给予经营性房屋租赁特殊规制.但是, 特殊规制并不是对承租人的偏护,制度设计仍然是以当事 人利益平衡为出发点,正如有的学者所说,”合理的商事租 赁制度应遵循出租人与承租人利益平衡的原则.”M具体分 析如下: 1.在房屋具体用途方面的立法建议.首先,赋予承租人 在经营性房屋内从事主营活动相关的或者补充性的经营活 动的权利,但是该种经营活动必须合法且不损害出租人利 益;其次,赋予承租人根据市场情况变更经营活动的权利, 但必须具备以下条件:(1)新的经营活动必须合法且不损害 出租人利益;(2)新的经营活动与原经营活动属于同一范 畴,在同等性质的条件下使用房屋,如:水果销售经营改为 鲜花销售经营,饭店经营改为茶楼经营,若是水果销售经营 改为饭店经营,则不属于同一范畴和同等性质条件下使用, 此时出租人有权拒绝..因为我们必须考虑到出租人的主观 偏好,超范畴的变更经营活动与不同性质的使用房屋是严 重超出出租人的意料和可接受范围的:(3)承租人必须事先 告知出租人. 另外,需要严格区分商业营业资产的租赁经营与经营 性房屋转租行为.商业营业资产的租赁经营是指原商业营 业资产的所有人将经营活动租赁给特定人经营,由承租经 营人向资产出租人支付承租费用并由经营人承担经营资产 风险的商业经营模式.”租赁一经营中,资产的所有权与经 营权之间是分开的.”【lq转租是指承租人将房屋再出租给第 三人占有,使用,收益,从而收取租金的行为.其次,二者的 标的物不同,商业营业资产租赁经营的标的物为商业经营 活动,转租的标的物为经营性房屋.再次,二者对于出租人 的影响不同,商业营业资产出租经营对房屋出租人并无影 响,承租经营人与房屋出租人无任何权利,义务关系,转租 中原承租人通过高价转租从中获得差额利润,剥夺了房屋 所有人的利益.因此,应当禁止承租人单方决定的违法转 租,但承租人完全有权利将工商业活动租赁于他人经营. 2.在续租权方面的立法建议.首先,赋予承租人优先承 租权,但是其必须符合一定的条件:(1)承租人必须在租赁 期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要 求:(2)承租人续租的条件应当符合当时当地经营性房屋租 赁市场的情况,当有第三人欲承租的情况下,承租人提供的 续租条件应当不低于该第三人;(3)承租人在原合同租赁期 内信用良好,并无有损于出租人利益的行为.其次,因为出 租人对经营性房屋享有所有权,且合同法的基本原则是意 思自治,因此在出租人符合以下条件的情况下可以拒绝续 租,收回房屋:(1)出租人收回房屋的目的是为自己或者家 庭使用,家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内; (2)出租人收回房屋的,隋形是出租时未曾考虑到的. 3.在租赁权转让方面的立法建议.承租人转让营业资 产依据商主体是否继续存在为标准可以划分为两类:商主体 继续存在的营业资产转让与商主体消亡的营业资产转让.在 租赁合同期间内,商主体继续存在的情况下,承租人因多种 原因需转让营业资产,此时只是商主体的代表人发生变化, 商主体并未变更,营业资产受让者在原合同剩余期限内履行 义务享有权利,并未发生租赁权转让.(=-g-同法》第76条规 定:”合同生效后,当事人不得因姓名,名称的变更或者法定 代表人,负责人,承办人的变动而不履行合同义务.”《最高人 民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律 若干问的解释》第19条规定:”承租人租赁房屋用于以个 体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期 间死亡,宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合 伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应当给予 支持.”真正的租赁权转让是发生在商主体消亡时的营业资 产转让,商主体不复存在,承租人出卖的仅仅是营业资产,租 赁权被公认为是营业资产的组成部分.法国很早就通过商事 立法的形式确认了租赁权为商业营业资产的组成部分, “1909年3月17日列举的有:顾客群体与招来顾客,租约 权,商号招牌,商业字号,物资与商品.”?q此时应当赋予承租 人转让租赁杈的权利,但应符合以下条件:(1)承租人应当在 租赁合同届满前一定时间内向出租人提出(2)赋予出租人同 等条件下优先购买权,在出租人拒绝购买营业资产时方可转 让他人,之所以赋予出租人营业资产优先购买权是为了平衡 当事人利益,因为出租人必定是经营性房屋的所有人,这样 既保证了承租人营业资产的顺利转让,又保证出租人可以收 回房屋完全行使所有权,另外,营业资产与房屋所有权同属 一 人也更有利于发挥二者的价值(3)新的承租人需在原合 同剩余期间内享有权利,履行义务:(4)原承租人必须对于新 承租人在原合同剩余期间内的履约情况提供担保,因为新的 承租人是原承租人选定的,其排除了出租人对新承租人人格 信用,资格与特质的考量,但是此担保只限于原合同的剩余 期间内.(下转第117页) 一 77— 《棚陵譬院瓠)2oi1年第6期 语句输出的结果是23,6.当然,无论是一级或者是二级指 针变量,编译系统只给这些指针变量分配2个宇节的内存, 所以例2的第一个输出语句输出2,2. 3.结束语 通过运用指针(地址)的级别和地址类型的概念,可以对 一 维,二维数组和相应的指针运算有更为透彻的理解,能够 为学好c语言指针掘.扯很好的帮助,有较好的教学和学习参 考价值. 参考文献: [1]谭浩强.C语言程序设计【MJ.北京:清华大学出版社,2004. [2]刘立人.C语言中多维数组指针的”级别”[J】.电脑学习,1999, :4O_41. ? [3]杨延玉.c语言中的地址类型【J].平原大学,2005,22(6): 13】一132. AnalysisonDifficultiesinthePointerTeachingofCLanguage HuangYong——qing (TongingUniversity,TongingAnhui244000,China) Abstract:ThepointeristhekeyofCLanguage.However,theconceptssuchasone—dimentionarray,tWO—dimentionarray, pointertoone-dimentionandpointertotwo-dimentionarethedifficultiesofpointerteaching.Byapplyingpointerleveland addresstypeaswella8programexamples,thedefinefionandusageofarrayandpointerisgiven. Keywords:Clanguage;array;pointer;pointerlevel;adresstype (上接第77页) 4.遵守商业习惯与默认规则.在一定的时间与空间范 围内,经营性房屋租赁在租赁用途,房屋续租,租赁权转让 等方面已经形成有公认的习惯性规则的,在合同约定不明 确的情况下,应当遵从习惯性规则,在习惯性规贝U与法律规 定相冲突时,只要习惯性规则不违背强制性法律规定,应当 遵守习惯性规则优先:适用的原则.正如有的学者所说:”在 双方当事人都知悉某种交易习惯而对该习惯所确定的权利 义务没有另行明确约定的情况下,一般可以推断当事人愿 意将之纳入合同之中.因此,应该按照该习惯来补充当事人 的约定.”[12t其次,遵守默认规则,若承租人是从前承租人手 中转让获得房屋租赁权,在合同未明确约定禁止承租人转 让租赁权的情况下,视为出租人默认在同等情况下新承租 人也有权转让租赁权. 参考文献: [1]范建.商法哪北京::I匕京大学出版社,2007.10. [2]张民安,龚塞红.商事经营场所租赁权研究田.当代法学,2006, b17. 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Thestudyofthetenant’Srightsofoperatinghouselease —— -(=enteringonthespecialprotectionoflessee’Sfights LiangWei (AnhuiUniversity,AnhuiHofei230601,China) Abstract:Operatinghouseleaseisaspecialtypeofhouselease,whichisdiffere ntfromaresidentialhouselease.Howeverthelaws abouthouseleaseinourcountryaremainlybasedonthesamelegislativemodel adoptedbythelatter,whichignoresthespecializationof operatinghouselease.Moreover,thebasic’rulesincommonleasecannotcom pletelyapplytotheoperatinghouselease,whichcauses commerciallessee’sintereststobeintheunfavorablyprotectedsituation,80itisnecessarytomakespecialregulationsonthepurposeof rent,andtherenewalalldtransferofrentalfight. Keywords:operatinghouselease;tenantSfights;specialregulations — l17-