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底特律房价的回光返照.doc

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底特律房价的回光返照.doc底特律房价的回光返照.doc 底特律房价的回光返照 7月24日,美国底特律市府向密西根东区联邦法院递交了破产保护申请,自此背负18.5亿美元长期债务的破产案拉开了序幕。由于需要向法院提供有关市府财政前景的报告,并可能包含市府计划如何削减开支(比如裁员和重组政府机构)等细节,审理程序相当复杂,欲获得破产申请批准短则数月,长则可能需要数年。 而今年年初,中国人在底特律疯狂买房,因房价低得“不可思议”,有人甚至购买了几百套房子“抄底”,等待未来的上涨。那么底特律破产将对这个城市的房地产市场产生什么影响呢,这些“抄底”的投资者未...
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底特律房价的回光返照.doc 底特律房价的回光返照 7月24日,美国底特律市府向密西根东区联邦法院递交了破产保护申请,自此背负18.5亿美元长期债务的破产案拉开了序幕。由于需要向法院提供有关市府财政前景的报告,并可能包含市府计划如何削减开支(比如裁员和重组政府机构)等细节,审理程序相当复杂,欲获得破产申请批准短则数月,长则可能需要数年。 而今年年初,中国人在底特律疯狂买房,因房价低得“不可思议”,有人甚至购买了几百套房子“抄底”,等待未来的上涨。那么底特律破产将对这个城市的房地产市场产生什么影响呢,这些“抄底”的投资者未来能否有所斩获, 让我们先来看看当前的底特律房地产市场状况。 底特律,是一座走下坡路已达半个世纪的美国城市。长期以来被列入美国“最危险城市名单”的榜首,以及最佳商业和职场的垫底城市,这在很大程度上要“归功”于谋杀案率接近40年最高。 因此,底特律房地产在全美受冲击最严重这一事实,早已众所周知了。根据美国人口普查的数据,底特律大都市的失业率高达16%(或全国平均水平的两倍以上),截至2012年的5年间,居民的平均收入中位数仅27862美元。一个曾经的全美第四大城市,底特律的居住人口从1950年的180万,骤减至2012年的70万。 上述可怕数据导致的最直接后果,就是在只剩下70万人口的底特律, 有约7.8万幢建筑物和多达10万栋被遗弃的空置房,而且还有上万个家庭的房子在等待法拍。根据住房价格指数(S&P/Case-Shiller)显示,截至今年4月,底特律大都市区域的住房价格比房地产泡沫高峰期下跌超过65%,比2003年4月还低30%。 然而近几个月,底特律的住房市场发生了令人惊讶的变化,越来越多的金融机构,主要是华尔街以及中国和澳大利亚的个人投资者,通过网上搜索,抢购底特律的物业。6月份,底特律房屋价值中位数与去年同期相比上升了14%,有72%的房屋交易获得增益,第二季度底特律整个大都市房价比最低时上升了3.3%。 显然,一个美国城市的兴旺和发展,往往是跟随着某种行业的兴衰而兴衰,可谓“成也萧何,败也萧何”~底特律是由于汽车业的崛起而崛起,也因汽车业的衰败而衰败(被日本、韩国的汽车业所击溃)。 现在,我们已经看到底特律被削减的公共服务:城市周围约40%的路灯停止了运作,警察的反应时间从平均11分钟增加至58分钟。当一个城市一旦衰败申请破产保护时,城市服务就会相对变差(因为经费削减了)。 从方方面面的情况来看,底特律房屋价值毋庸置疑将不断下降,目前的所谓“起死回生”只是由于大量的投机资本进入的回光返照而已,千万小心~ 最关键的是,不同于中国几乎没有持房成本,美国的持房成本是相当高的(如缴付高额地税等),别说底特律了,就是美国其他地方,从长远来看,投资房产的回报也并不高,甚至常常会“颗粒无收”。美国120多年房价的走势图显示,美国房价仅仅和通涨率呈正相关(美国前120年的 平均通胀率2%上下),而不会随着经济增长和股票收益比例同步上涨。 因此,底特律的破产对投资房产者的启示:房子的功能归根到底是居住,是人类最基本的生活必需品之一。一旦将其作为投资品低买高卖(尤其美国的法拍屋背后往往存在很多猫腻),有可能会赚钱,但更有可能赔钱,甚至倾家荡产~
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