物业公司投标书

物业公司投标书 前 言 首先，十分荣幸能与参××小区项目的物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合××小区的现状，对××小区的物业管理模式、组织机构、财务收支、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为××小区的业主创造一个和谐而优美的居住及购物环境，提供××小区的物业价值，并使××住宅小区成为市一个知名的综合物业管理品牌。 本投标书是根据贵方提供的“物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投司法书。我方一旦中标，投司法书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。 再次感谢贵方给予我们这次合作的机会。 授权委托书 致: 兹委托 (居民身分证编号: )为 我单位授权代表人，就 ××住宅小区(签署谈判文件、进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示。 授权委托单位: (盖章) 法定代表人: (签名) 授权代表人:(签名) 技 术 文 件 公 司 简 介 我公司成立于2002年1月，注册资本为 400万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于上海市。公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司。公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业。 公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门。 公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业。公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神;追求卓越，赢万人口碑创品牌”的公司理念。通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓发展的专业物业管理公司。2002年以来,先后在上海,洛阳,北京等地服务管理数十个小区，赢得了一直好评。我们会再接再厉，精心打造特色物业管理品牌 对本项目物业管理的整体设想及策划 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“××小区”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活及购物环境，让业主安心、放心。 一、 总体管理服务目标 1、前期目标 成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友; 2、合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。 四年内达到“北京市物业管理示范小区”的标准; 二、 服务承诺 1、总体指标 (1)满意度指数85以上; (2)管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故; 2、分类指标 (1)管理处设专线24小时受理报修， (2)业户接待时间:365天8:30-20:30; (3)各类服务人员上岗培训率达到100%; (4)档案归档率达到100%，档案完整率达到100; (5)维修及时率达到100%; (6)维修质量合格率达到95%以上; (7)实行维修服务回访制度，回访率达到100%; (8)有效投诉处理率100,，投诉人签字满意率95,以上; (9)公共设备、设施完好率达到98,以上; (10)房屋建筑完好率达到98%以上; (11)绿化存活率达到98%以上; (12)清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清; (13)道路、停车场完好率达到98%以上; (14)管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务 3、物业管理 ,、物业管理组织机构框架 2、管理处各部门岗位人员配备 人员配备 人员配备 岗位设置 岗位设置 (人) (人) 管理处经理 1 设备管理部 经理助理 1 设备部主管 1 业户服务部 强弱电工 1 业户服务部主管 1 给排水管道 1 房修 1 业户服务员(接待/财务/贯标/1 档案/报修) 值班电工 1 保安服务部 保洁绿化部 保安部主管 1 保洁绿化部主管 1 门岗 2 小区范围内保洁 10 巡岗 8 绿化 6 监控 2 合计 人 ,、物业管理行政管理方案 1、行政服务管理目标:建立明确的管理和服务目标,规范化、标准化、专业化模式运作,满足服务要求的最大化。 2、行政管理组织目标:建立合理、高效的组织架构,进行规范化、标准化管理,实现服务管理目标。 3、行政服务管理基本内容:行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务(房 屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色服务(带送鲜花、报纸、租赁等)、组织文化活动等。 4、行政服务管理岗位职责: 4.1经理:房屋管理、文件管理、业主投诉问题处理、增值服务的开展、社区文化的落实等项目统筹管理。 4.2管理员:房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续办理、增值服务及小区日常事务的监管。 4.3维修工:设备保养与维修、 4.4保安人员:小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理。 4.5保洁员:楼道与庭院保洁。 5、行政服务管理操作流程: 5.1投诉处理:物业服务人员接到投诉1日内,将问题分类传递到相关责任部门,2日内给业主确切回复,并负责督导解决。解决后,就解决情况在1周内进行回访。建立业主投诉档案库,确保《业主投诉记录表》及其他处理资料及时存入业主投诉档案。 5.2档案管理:按照《档案管理办法》分类管理、归档,并及时送达到相关人员。 6、行政服务: 6.1员工行为规范。 6.2劳动人事管理。 6.3人员晋升办法。 6.4绩效考核及奖惩试行办法。 6.5合同管理制度。 6.6资产购置管理办法。 6.7财务管理办法。 6.8竣工图纸和技术资料验收标准。 7、信息反馈渠道及时间:为了确保物业管理服务质量,使客户满意率达到和保持98%以上,物业将设立多种信息反馈渠道,形成信息反馈网络。 .7.1设立24小时业主投诉热线,24小时接受投诉。公告物业公司网站、邮箱地址、电话号码及责任人姓名。 7.2每半年做一次对物业管理服务的意见调查,广泛征求业主意见,并将调查结果整理汇编,进行统计分析,查找问题原因,提出改进方案。对重要问题给予正面回复。 7.3定期向上级单位做工作请示、汇报,主动接受工作监督和指导。 五、公共秩序维护和消防服务方案 1、公共秩序维护 1.1管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。 1.2保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。 1.3值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。 1.4为保障业户、访客的人身、财产的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记 录。 1.6雨天为业户提供方便伞等便民服务。 1.7对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。 1.8管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。 1.9为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时全部巡逻公共区域。 1.10严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪(点)的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。 1.11加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间(18:00-次日08:00)及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。 1.12对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 1.13为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习(每年1,2次)。 1.14管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏;通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录;当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。 1.15监控录像保存一个月，循环使用。 1.16做好监控室内务及清洁卫生工作。 1.17监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。 2、消防系统维护质量标准 消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作: 2.1我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。 2.2加强消防教育宣传和培训演练工作 2.2.1消防教育宣传工作: 我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。居住区入住时，我们将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。 2.2.2做好消防培训及演练工作: 重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的“自救”意识和能力，防范于“未燃”。 2.3加强二次装修的消防管理 2.3.1对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。 2.3.2对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。 2.3.3在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。 2.4、建立消防快速反应分队 结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下: 2.4.1报警 管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。 2.4.2召集 火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。 2.4.3灭火 现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确。灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。 2.4.4善后与恢复 火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。 六、清洁绿化服务方案 1、清洁服务 1.1环境卫生管理要点: (1.全员保洁，人过地净;重点部位，重点保洁。 (2.确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全; (3.建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务; (4.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式。 1.2环境管理的具体措施及工作标准: 1.2.1垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物;垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次;垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍。 1.2.2楼道地面 (1)水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次; (2)瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍; (3)大理石地面定期抛光打蜡;水泥地面无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹;瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰。 1.2.3、公共墙面 (1)内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处 (2)天棚、墙角每周除尘、除蛛网;抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网;瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表面50厘米，纸巾不被明显污染。 (3)外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍 1.2.4公共照明灯罩 每月用清洁剂清洗擦抹一次;目视灯罩表面干净，内部无积尘。 1.2.5消火栓、电表盖、管线等 每周用清洁毛巾擦抹:玻璃明亮，目视无尘;箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染;无明显积尘、无蛛网。 1.2.6玻璃门、窗、幕、墙 每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次:玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠;窗台目视无积尘;镀膜玻璃半米之内可照出人影像。 1.2.7楼梯扶手 每日用清洁毛巾擦抹:无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染;楼梯梯级:每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次;目视干净无垃圾，无杂物，无明 显污迹(油污、黑印等)。 1.2.8各种指示牌、标识 每周清洗擦抹一次:目视无明显积尘、无水珠、无破损。 1.2.9集中绿地 每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次;草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机。 1.2.10宣传栏 每天擦抹一次:玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘。 1.2.11花池 每月彻底擦抹及冲洗一次;随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢。 1.2.12地面其他公共设施 每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处;无乱张贴，无乱涂划，无破损。 1.2.13广场地砖、小区道路 每日清扫一次，每隔2小时寻扫一次，每月冲洗一次;目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草。 1.2.14单车棚、地面停车设施 每天用清洁毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次;目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象。 1.2.15雨水井、排水沟 每周冲洗一次，每月彻底消杀三次;无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生。 1.2.16不锈钢门框、扶手 每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处:亚光不锈钢表面无污迹，无灰尘，半米内可映出人影;镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。 1.3“四害”消杀 维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。 1.3.1消杀时间:每周五下午。 1.3.2消杀地点:垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。 1.3.3消杀过程及方法:用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害。 1.3.4经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放药，彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害。 2、绿化服务 园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。 2.1实行园林绿化管理 小区的绿化系统由庭院绿化的“点”，道路绿化的“线”，公共绿地的“面”组成。绿化本着“经济、美观”的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。 园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。 2.2绿化养护管理 俗话说:“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。 2.2.1树木、草坪养护管理指标 新种树苗:本地苗成活率95%，外地苗成活率85%，虫害的树木不超过2%; 绿化建筑小品无损坏; 草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物; 草地整洁无砖块、垃圾。 2.2.2树木、草坪养护管理的质量标准 树木:生长态势基本正常;叶子枝干基本正常。 草坪:覆盖率在90%以上;基本上无杂草;生长和颜色基本正常不枯黄;基本无病虫害。 2.2.3 绿化养护技术措施要求: 树木:定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次; 绿篱:定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次; 草坪:按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。 七、物业管理应急预案 1、电梯困人应急预案 1.1 任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报和发现时间。 1.2 保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向保安部经理或当班领班汇报，请求派人或联系工程物料部前往解救。 1.3.保安部经理或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。 1.4 工程物料部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。 1.5 若工程物料部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助(应说明求助原因和情况)。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意。 1.6.在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩)，应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。 1.7 被困者救出后，保安部经理或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。 1.8被困者救出后，工程物料部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。 1.9 保安部经理或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、保安和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。 1.10 工程物料部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。 2、突发停电应急预案 2.1 在接到停电通知的情况下，管理运作部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布停电通告;同时，工程物料部应做好停电前的应变工作。 2.2 在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程物料部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大;若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理运作部。 2.3保安部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。 2.4管理运作部立即将停电情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布停 电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。 2.5 若突发停电时，正值晚上商场营业，保安部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。 2.6安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。 2.7派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突。 2.8详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。 2.9 突发停电的预防措施: 1) 工程物料部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。 2) 管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。 3) 保安部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。 3、液化气泄漏应急预案 3.1接到业主报警或发现液化气泄漏后，公司员工应立即通知保安部经理或当班领班，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备(包括手机、电话和对讲机)。 3.2 保安部经理或当班领班接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程物料部，另一方面视情况通知液化气公司和消防支队。 3.3 工程物料部接到通知后，急速赶赴现场，协助保安部施救。 3.4 若液化气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。 3.5.若液化气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。 3.6.施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具;没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸;进入室内后，应立即切断液化气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。 3.7 发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。 3.8 保安部和工程物料部应详细记录液化气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。 3.9 保安员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法。 4、盗窃和破坏事件应急预案 4.1 任一员发现工盗窃和破坏事件或接到报警后，应立即查清楼号、单元号、楼层，通知保安部或当班保安领班派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向。 4.2 保安巡逻时发现有人在小区内实施盗窃或破坏行为，应马上用对讲机向保安部经理或当班领班汇报，并通知消防监控室协助监视;同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防 止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 4.3 保安部经理或当班领班接报后，视情况尽快派适当数量的保安赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警。 4.4 保安人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。 4.5 若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，保安人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候警方前来处理。 4.6 如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上，通知医护人员前来救护。 4.7 在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻业主及访客暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。 4.8 警方人员到达后，保安员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案。 4.9 在事件中涉及财产损失和人员伤害，应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。 5、意外伤亡应急预案 5.1小区内出现人员意外伤亡事件，保安人员应立即赶赴现场，查明情况，向保安部经理或总经理汇报。 5.2 若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止使伤情加重。 5.3若伤亡事故系由触电引起，保安人员应就近切断电源或用绝缘物(如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电。 5.4若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，保安部应立即通知工程物料部经理(或主管)到场，共同制订抢救方案。 5.5 若伤亡事故系由溺水引起，保安人员或其他员工应立即抢救，若落水者喝水较多，应让伤者头朝下倒立，按压腹部，使其吐出喝入之水，必要时施行人工呼吸。 5.6若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。 5.7若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录象，保存相关录象，报请警方处理。若交通事故引起小区内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。 5.8伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。 5.9详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于管理公司原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理，以便公司总经理视情况向有关方面汇报并查找原因，落实责任。 5、水浸应急预案 5.1员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程物料部值班人员和当班保安领班，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。 5.2相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损;若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。 5.3立即查明水浸原因，采取措施(包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等)，切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。若水源来自供水总管或工程物料部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。 5.4在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。 5.5组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。 5.6水源中断后，工程物料部应立即派人尽快修复受损设施;保安部、行政部应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意维护物业公司的形象。 5.7如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示，知会全体业主;如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。 5.8 召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。 5.9 详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。 5.10一些常见水浸事故的预防措施: 1) 保安巡逻和设备巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通;清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。 2) 加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。 3) 灾害性天气(台风、暴雨、大雪)来临前，工程物料部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。 4) 管道工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。 5) 对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。 6) 平时应备足沙包作为应急用。 6、火灾应急预案 无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警(注意当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体)，请其派人查明真相，并做好应急准备。 6.1 目击报警 小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。切勿在火警现场附近高喊:“着火了” ， 以免造成不必要的混乱。在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。 6.2.消防监控室报警 消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员。 火情确认后立即通报保安部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程物料部经理。 值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主:“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您” ，同时提请业主关好门窗。接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话(或中英文)进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为:起火单元及相邻单元 起火层上面2层 起火层下面1层。详细记录火灾扑救工作的全过程。 6.3 报警要求 内部报警应讲清或问清: 起火地点;起火部位;燃烧物品;燃烧范围;报警人姓名;报警人电话。 向“119”报警应讲清:小区名称;火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物);火灾发生部位;燃烧物品;火势状况;接应人员等候地点及接应人;报警人姓名;报警人电话。 6.4 成立临时指挥部 物业总经理或值班经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。临时指挥部由物业总经理、保安部经理、工程物料部经理、行政部经理、消防专管员以及其他相关人员组成，由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时，由保安部经理或值班经理代任总指挥。 临时灭火指挥部职责:根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。根据火势情况确定是否疏散人员。立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。 根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。 6.5火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。 小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。 火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。 认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。 接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。 疏散顺序为:先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散)，若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。 在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。 6.6.警戒 保安部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 6.7 善后工作 火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程物料部应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。保安部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。管理运作部统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及总经理。综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。 由物业总经理发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成消防专管员写出专题报告，分清责任。 如果小区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。 八、可以提供的其它特色服务 以业主需求为基础，提供便利、经济、优质的社区服务和特约服务，是日常物业管理工作的一项主要内容。××商住小区在规划设计和服务定位上具有如下一些特点:小区配套设施齐全，具有相对的独立性;有一定规模，对社区服务的需求(或潜在需求)较大;业主素质高，对特色服务的品位和深度要求亦高。有鉴于此，需要建立一个完整的社会化服务体系，提供全方位、多层次的综合性服务，方可保证业主日常生活舒适、便利、不假外求。 1、服务思路 1.1提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同时根据业主需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足业主个性化要求的服务项目，不提供过剩的服务产品。 1.2注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性。充分考虑业主的承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向业主提供。 1.3与社会服务机构、专业公司携手，在小区内定点定员服务，通过社会力量，开展专业化的各类特约服务。 1.4服务人员以兼职为主，同时招聘周围地区部分下岗人员及热心公益、具有特长的社区成员组织家政服务队，统一管理，统一培训。推行服务签单，定期结算制度。 2、服务项目 2.1无偿服务: 2.2有偿服务 : 说明: 有偿服务的价格，以临沧市物价局有关规定及××商住小区周边市场平均价格为依据，按“略低于市场平均价格”的原则,合理确定，实施前将报批核准。 3、日常服务措施 为切实做好便民服务工作，我们拟向业主提供无偿服务和有偿服务，同时应业主需要不断推陈出新。在居住区我们将推出以下服务: 3.1设立儿童益智中心。为解决业主子女放学后或假期在没有父母照顾情况下的去处问题，我们将设立一个集游戏、学习、娱乐及兴趣培养于一体的少儿益智中心，使之成为小朋友们的第二课堂，解决业主的后顾之忧。 3.2设立健康服务中心。我们将联系有关单位在小区内设立健康中心，为业主提供健康咨询、健身、医疗、保健等多方面的综合性健康服务，提高业主的生活质量。 3.3完善小区文化娱乐设施。利用小区配套的社区文化用房或会所，我们将建立并不断完善小区的文化娱乐设施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、阅览室等等，增加业主休闲娱乐的空间和场所，提高业主的生活质量。 九、物业管理物质装备计划 1、物业管理用房 为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合临沧市锦秀江山商住小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括: , 管理服务用房:管理处接待、办公用房; , 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等 的管理用房和仓库; 2、物业管理用房的配置要求 管理处办公用房:划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。 工程维修作业工作室:需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。 保安、保洁人员休息、更衣室:放置更衣箱、凳子、保洁工具等。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。 3、管理设施的配置要求 管理处开办物品表 名 称 数量/型号 一、办公用品开办物品 复印机 1台 电脑 2台 打印机 1台 对讲机 10只 对讲机电池板 10块/1000mA 充电器 10只/单路 现金保险箱 1台 办公桌 4张/防火板台面1600*800*750 办公椅 6把 接待桌 2张/防火板台面1600*800*750 接待椅 4把 洽谈桌 1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm 洽谈椅 4把 会议桌 1张 会议椅 12把 网络杯 12只 烟灰缸 3只 考勤钟 1只 标识 若干 塑封机 1台 饮水机 1台/立式 传真机 1台 分栏文件柜 5组/900*400*2300 档案夹 300只/HY2052 阅览架 1只/标准 电话机 2只 大货架 2只/ 更衣箱 20只/六门 伞架 3只/定制 大雨伞 3把/定制 小雨伞 20把/定制 二、维修工器具开办物品 台式钻床 1台 电锤(进口) 1台 电动疏通机 2台 铝合金合页梯(1.5m,5m) 10只 管子钳 1把 龙门架 1套 台虎钳 1套 数字式万用表 2只 指针式万用表 4只 数字式钳形表 2只 兆欧表 1只 砂轮机 1台 潜水泵 4台 拖线板 3只 切割机 2台 梅花扳手 4套/电工牌10件 套筒扳手 3套/电工牌32件 内六角扳手 5套/电工牌1.5m/m-10m/m 工具箱 10套 保险带 4套 组合工具 10套 硅胶抢 3只/大小各一 牛油枪 3只 管道工具 2套/ 泥瓦、木工工具 2套/ 三、保洁工具开办物品 升降梯 1部/××登月牌7米 吸尘吸水机 2台 高压水枪 2只 2.5米铝梯 3部 1.5米铝梯 2部 多功能清洁车 4部 拖线盘 4只/ 黄鱼车 3部/ 四、保安器具开办物品 雨衣/雨鞋 29套 耳机 29副 录像带 40盘/ 警棍 6根/ 十、前期物业服务介入工作计划及前期投入计划 1、成立项目小组 签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成××商住小区项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。 2、早期接入的主要工作 2.1会审图纸 从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。 2.2参与质量管理 对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。 2.3收集技术档案 不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。 2.4熟悉社区环境 了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。 、进行物业交付前的实操性工作 3 在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作: 3.1协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关 问题; 3.2提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案; 3.3协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案; 3.4收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试; 3.5对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量; 3.6建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作; 3.7积极开展各类商铺的招商引租工作; 3.8针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 4、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责、对社会负责”的宗旨，对××商住小区进行严格、细致、全面的接管验收。 第一章 物业管理费成本测算 一、物业管理费用预算 1、费用预算编制说明 委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位; 国家北京市物业管理有关法律法规; 同类相似物业水平; 业户消费水平; 北京市现有物价水平; 北京市企业部分职位(工种)劳动力市场工资指导价位表 车库管理费用另行测算(不含在物业管理费中); 测算以招标标的100%实现销售为依据; 委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相 应调整。 2、开荒费 “××小区”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。 3、人事费用 根据国家有关规定，公司在编人员(公司总部派驻项目现场)。 4、能耗费 根据北京市物价局有关文件，水费:4元/立方米;电费:楼道照明用电2.00元/度; 5、年度物业管理费用预算 (1)支出预算 年度物业管理费用支出预算表 项目 年预算额(元) 备注 见表一 办公接待费用 见表二 保安服务费用 见表三 保洁服务费用 见表四 设备管理费用 见表八 绿化服务费用 管理酬金 按管理成本10%收取 税收及附加 按国家税率5.55%计算 合计 物业管理费: 0.5元/月.平方米 注:年度设备设施检测费用(见表六)及年度房屋设备设施外委托保养费用(见表七)纳入公共维修基金。 表一 办公接待费用预算表 项目 月预算额(元) 年预算额(元) 备注 1 人事费用 13300.00 152400.00 管理处经理(1人) 3000.00 36000.00 经理助理(1人) 2500.00 30000.00 业户主管(1人) 1800.00 21600.00 设备主管(1人) 1800.00 21600.00 安保主管(1人) 1800.00 21600.00 保洁、绿化主管(1人) 1800.00 21600.00 2 工作餐费 3600.00 43200.00 每人每天20元计 3 服装费用 7200.00 每人每年两套计 4 办公费用 500.00 6000.00 印刷、办公用品等费用 5 交通费用 1000.00 12000.00 6 接待费用 5000.00 60000.00 7 饮水费 42.00 504.00 8 办公室水电费 500.00 6000.00 9 通讯费用 1400.00 16800.00 手机通讯费 600.00 7200.00 办公室通讯费 800.00 9600.00 10 培训费 30000.00 11 员工人身意外险 600.00 100元/人/年 12 不可预见费用 10000.00 含政府规费 小计 表二 保安服务费用预算表 项目 月预算额(元) 年预算额(元) 备注 1 人事费用 13400.00 160800.00 保安服务部主管(1人) 2000.00 24000.00 保安员(12人) 11400.00 136800.00 2 工作餐费 360.00 4320.00 3 服装费用 2400.00 每人一套计 4 白手套 78.00 每人每年2副计 5 消防记录用纸及色带 200.00 2400.00 6 监控用耗材 500.00 6000.00 7 通讯费用 500.00 6000.00 8 保安培训费用 3600.00 300元/人.2年 9 其它低耗品 200.00 2400.00 10 员工人身意外险 1200.00 100元/人.年 小计 189198.00 表三 保洁服务费用预算表 项目 月预算额(元) 年预算额(元) 备注 1 人事费用 保洁服务部主管( 1人) 保洁领班(人) 保洁工(人) 2 工作餐费 3 服装费用 4 培训费 5 通讯费用 6 员工人身意外险 7 垃圾清运 8 外墙清洗 9 化粪池处理 10 物料费用 工具、材料、易耗品等费用 水桶 按6个月计 扫帚/簸箕 按6个月计 拖把 抹布 层推 不锈钢光亮剂 上水器/刮水器 其它药剂 小计 表四 设备管理费用预算表 月预算额年预算额项目 备注 (元) (元) 1 人事费用 设备管理部主管(1人) 设备工(人) 设备工( 人) 2 工作餐费 3 服装费用 4 通讯费用 设备人员培训审证费5 用 6 员工人身意外险 7 照明灯具耗材 8 零星维修材料费 9 维修建材用料 10 公共能耗费 见表五 小计 表五 月公共能耗预算表 功率总价 名称 台数 系数 单价 天数 小时 说明 (kW) (元) 一、电 梯 垂直梯A 小计(1) 三、水泵类 高区变频泵 生活水泵 中区变频泵 消防喷淋泵 消防水泵 消防喷淋加压泵 潜水泵 中水供水泵 小计(2) 四、照明 楼道照明 估算 泛光照明 监 控 弱 电 小计(3) 五、设施用电 排烟风机 保洁设备 变压器损耗 变压器电耗 小计(4) 六、供水 消防系统 清洁用水 绿化用水 小计(5) 合 计 小计(1)，„(5) 表六 年度设备设施检测费用预算表 序号 项 目 月预算额(元) 年预算额(元) 备 注 1 变压器耐压、继保年检 2 高压器具测试 3 电梯年检 4 建筑物避雷测试 5 排污监测 6 各类压力表、温度表检验 合 计 说明:表六各项设备检测费纳入公共维修基金。 表七 年度房屋设备设施外委托保养费用预算表 序号 项 目 月预算额(元) 年预算额(元) 备 注 1 防盗监控 2 消控设备 3 电梯维保 4 建筑物维修 合 计 说明:表七各项设备委托保养费纳入公共维修基金。 表八 绿化服务费用预算表 序项目 月预算额(元) 年预算额(元) 备注 号 1 外绿化养护费 2 内绿化放置费 小计 (2)收入预算 年度物业管理费用收入预算表 月预算额项 目 面 积 年预算额(元) 备注 (元) 22××楼 m 按 元/M?月收取 小计 - (3)收支情况分析 年度物业管理费用收支情况分析表 项目 月预算额(元) 年预算额(元) 收入预算 支出预算 收支差异(?) 教你如何用WORD文档 (2012-06-27 192246)转载? 标签: 杂谈 1. 问:WORD 里边怎样设置每页不同的页眉,如何使不同的章节显示的页眉不同, 答:分节，每节可以设置不同的页眉。文件――页面设置――版式――页眉和页脚――首页不同。 2. 问:请问word 中怎样让每一章用不同的页眉,怎么我现在只能用一个页眉，一改就全部改了, 答:在插入分隔符里，选插入分节符，可以选连续的那个，然后下一页改页眉前，按一下“同前”钮，再做的改动就不影响前面的了。简言之，分节符使得它们独立了。这个工具栏上的“同前”按钮就显示在工具栏上，不过是图标的形式，把光标移到上面就显示出”同前“两个字来。 3. 问:如何合并两个WORD 文档，不同的页眉需要先写两个文件，然后合并，如何做, 答:页眉设置中，选择奇偶页不同与前不同等选项。 4. 问:WORD 编辑页眉设置，如何实现奇偶页不同 比如:单页浙江大学学位论文，这一个容易设;双页:(每章标题)，这一个有什么技巧啊, 答:插入节分隔符，与前节设置相同去掉，再设置奇偶页不同。 5. 问:怎样使WORD 文档只有第一页没有页眉，页脚, 答:页面设置,页眉和页脚，选首页不同，然后选中首页页眉中的小箭头，格式,边框和底纹，选择无，这个只要在“视图”――“页眉页脚”，其中的页面设置里，不要整个文档，就可以看到一个“同前”的标志，不选，前后的设置情况就不同了。 6. 问:如何从第三页起设置页眉, 答:在第二页末插入分节符，在第三页的页眉格式中去掉同前节，如果第一、二页还有页眉，把它设置成正文就可以了 ?在新建文档中，菜单―视图―页脚―插入页码―页码格式―起始页码为0，确定;?菜单―文件―页面设置―版式―首页不同，确定;?将光标放到第一页末，菜单―文件―页面设置―版式―首页不同―应用于插入点之后，确定。第2 步与第三步差别在于第2 步应用于整篇文档，第3 步应用于插入点之后。这样，做两次首页不同以后，页码从第三页开始从1 编号，完成。 7. 问:WORD 页眉自动出现一根直线，请问怎么处理, 答:格式从“页眉”改为“清除格式”，就在“格式”快捷工具栏最左边;选中页眉文字和箭头，格式,边框和底纹,设置选无。 8. 问:页眉一般是---------，上面写上题目或者其它，想做的是把这根线变为双线，WORD 中修改页眉的那根线怎么改成双线的 答:按以下步骤操作去做: ?选中页眉的文字，包括最后面的箭头?格式,边框和底纹?选线性为双线的?在预览里，点击左下小方块，预览的图形会出现双线?确定?上面和下面自己可以设置，点击在预览周围的四个小方块，页眉线就可以在不同的位置。 9. 问:Word 中的脚注如何删除,把正文相应的符号删除，内容可以删除，但最后那个格式还在，应该怎么办, 答:步骤如下:1、切换到普通视图，菜单中“视图”――“脚注”，这时最下方出现了尾注的编辑栏。2、在尾注的下拉菜单中选择“尾注分隔符”，这时那条短横线出现了，选中它，删除。3、再在下拉菜单中选择“尾注延续分隔符”，这是那条长横线出现了，选中它，删除。4、切换回到页面视图。尾注和脚注应该都是一样的。 10. 问:Word 里面有没有自动断词得功能常常有得单词太长了，如果能设置下自动断词就 好了 答:在工具―语言―断字―自动断字，勾上，word 还是很强大的。 11. 问:如何将word 文档里的繁体字改为简化字, 答:工具―语言―中文简繁转换。 12. 问:怎样微调WORD 表格线,WORD 表格上下竖线不能对齐，用鼠标拖动其中一条线，可是一拖就跑老远，想微调表格竖线让上下对齐，请问该怎么办, 答:选定上下两个单元格，然后指定其宽度就可以对齐了，再怎么拉都行pressAlt，打开绘图，其中有个调整坐标线，单击，将其中水平间距与垂直间距都调到最小值即可。打开绘图，然后在左下脚的绘图网格里设置，把水平和垂直间距设置得最小。 13. 问:怎样微调word 表格线,我的word 表格上下竖线不能对齐，用鼠标拖动其中一条线，可是一拖就跑老远，我想微调表格竖线让上下对齐，请问该怎么办, 答:可以如下操作:?按住ctl 键还是shift，你have a try?double click the line, try it )?打开绘图，设置一下网格(在左下角)。使水平和垂直都为最小，试一把～,?press Alt 14. 问:怎么把word 文档里已经有的分页符去掉, 答:先在工具―― 选项―― 视图―― 格式标记，选中全部，然后就能够看到分页符，delete 就ok了。 15. 问:Word 中下标的大小可以改的吗 答:格式―字体 16. 问:Word 里怎么自动生成目录啊 答:用“格式样式和格式”编辑文章中的小标题，然后插入-索引和目录 17. 问:Word 的文档结构图能否整个复制 论文要写目录了，不想再照着文档结构图输入一遍，有办法复制粘贴过来吗, 答:可以自动生成的，插入索引目录。 18. 问:做目录的时候有什么办法时右边的页码对齐,比如:1.1 标题..........11.2 标题...............2 答:画表格，然后把页码都放到一个格子里靠右或居中，然后让表格的线条消隐就可以了，打印出来就很整齐。 19. 问:怎样在word 中将所有大写字母转为小写,比如一句全大写的转为全小写的答:格式-更改大小写-小写 20. 问:在存盘的时候，出现了问题，症状如下:磁盘已满或打开文件过多，不能保存，另开新窗口重存也不管用。如何解决, 答:把word 文档全选，然后复制，然后关掉word，电脑提示你粘贴板上有东西，要不要用于别的程序，选是，然后，再重 新打开word，然后粘贴，然后，保存。 21. 问:WORD 中的表格一复制粘贴到PPT 中就散掉了，怎么把WORD 里面的表格原样粘贴到PPT 中, 答:1)比较好的方法是:先把表格单独存为一WORD 文件，然后插入,,对象，选由文件创建，然后选中上面的WORD 文件，确定;2)还可以先把表格copy 到excel 中，然后copy 到PPT 中，这个也是比较好的办法;3)可以先做成文本框，再粘贴过去;4)复制粘贴，但是在PPT 中不能粘在文本框里面;5)拷屏，做成图片，再弄到PPT 里面。 22. 问:有没有办法将PPT 的文字拷入WORD 里面, 答:另存就可以了。只要以.rtf 格式另存即可 23. 问:word 中图片的分栏如何处理,假如有:1 2 图3 4 这样的结构，我想实现:1 3 图(要横跨两栏)2 4 但是，试了半天总是:1 2 图3 4 怎么办呀,help～ 答:设置图片格式――版式――高级――文字环绕――环绕方式选上下型――图片位置――对齐方式选居中――度量依据选页面，要先改文字环绕，然后才能改图片位置 24. 问:用word 写东西时字距老是变动，有时候自动隔得很开，有时候进入下一行的时侯，上一行的字距又自动变大了，这是为什么,怎么纠正啊, 答:是因为自动对齐的功能，格式――段落――对齐方式可以选。还有允许断字的功能如果check 上，就不会出现你说的情况了。 25. 问:在使用WORD 的样式之后，如标题1、标题2 之类的，在这些样式前面总会出现一个黑黑的方块，虽然打印的时候看不到，但看着总是不舒服，有没有办法让它不要显示呢, 答:“视图”,,“显示段落标志”，把前面的勾去掉。其实这个很有用，可以便于知道哪个是标题段落 26. 问:文章第一页下面要写作者联系方式等。通常格式是一条短划线，下面是联系方式， 基金支持等。这样的格式怎么做出来,就是注明页脚吗, 答:插入――脚注和尾注 27. 问:文字双栏，而有一张图片特别大，想通栏显示，应该怎么操作, 答:可以选择的内容，按双栏排。选择其他内容，按单栏排。 28. 问:Word 里面如何不显示回车换行符, 答:把视图-显示段落标记的勾去掉或工具-选项-视图-段落标记 29. 问:有没有方法把WORD 里的软回车一下子替换掉,识别出来的文字全带着软回车，能把他们一次全删掉吗,, 答:查找，替换，按CTRL+H;软回车好象是^l，在特殊字符里有 30. 问:在WORD 里的框框里怎么打勾, 答:画个文本框，文本框里写一个钩，然后拖过去;或者先在WORD 里插入符号“?”，然后选中“?”，到-》格式-》中文版式-》带圈字符-》选“?” 31. 问:还是不行，这样拷过去的框框字体是windings 的，而原来的是宋体的，两者有很大的区别。 答:根据模板新建专业型传真，里面有框，双击后打勾，copy 就ok 32. 问:Word 中怎么在一个英文字母上打对号, 答:透明方式插入图片对象，内容是一个? 33. 问:WORD 里怎么显示修订文档的状态,文档修订后，改后标记很多，但是在菜单里没有“显示修订最终状态”等，怎么调出来, 答:工具,自定义,命令,类别(工具),命令(修订),把“修订”等拖到工具栏上 34. 问:怎样把许多分开的word 文档合并成一个文档。我的论文是按照章节分开写的，但现在图书馆要提交电子版的学位论文，是一个文档的，我找了很多选项但好象不能合并，选择插入文件功能，可以加入内容，但文档中的页眉却插不进去，有谁有高见, 答:acrobat6 可以直接把多个文档打印成一个pdf 文档。可以提交pdf 格式的论文，先一个一个word 文档转换为pdf 格式的，然后在pdf 文档菜单的文件菜单中，选上作为pdf 格式打开，追加上就可。 35. 问:Word 里面要写方程式怎么办啊, 答:插入,对象,公式编辑器equation，如果没有公式编辑器Equation，要自己从光盘中安装，或者安装Mathtype 公式编辑器按右键把它拖出来,,插入,,命令,,自定义,,工具应该是倒过来 36. 问:想在WORD 里面表示矩阵，怎样才能画出那个很大的矩阵括号, 答:装公式编辑器mathtype 好了~:) 37. 问:Word 的公式编辑器怎么安装, 答:工具,自定义,插入,公式编辑器，把它拖到工具条上即可;或者安装OFFICE 后，再次安装，选增加功能吧，会有提示的 38. 问:Word2000 下调用公式编辑器的快捷键 答:点击菜单[工具]-[自定义]，点击对话框下方[键盘]，在[类别]里选择[插入]，在命令里选择[InsertEquation]，指定你的快捷方式 39. 问:WORD 中出现公式的行往往要比只有文字的行来得宽，如何把这些行改的跟只有文字的行一样宽, 答:段落行距设为固定值即可。这样会有一个问题，比如设置为18 磅，有些公式符号(特别是有下标的)不能全部显示打印稿可以显示。怎么解决这个问题,这个如何解决还需要考虑。 40. 问:我的文档就是公式多，应该怎么办, 答:公式多的时候，最好的消除这个问题的办法就是每打几个公式就要存盘，如果连续打太多，就会出现这个问题。出现问题的时候:?选中所有内容，ctrl，C?把WORD 所有文档关闭。 ?最关键:出现一条信息，务必选择“是”?重新打开WORD 编辑器，?ctrl，V，粘贴?ctrl，S，存盘 41. 问:怎样在word 里面的公式编辑器中输入空格, 答:ctrl+shift+space 42. 问:如何使word 中公式全都小一号,一个一个选实在麻烦 答:在Mathtype公式编辑器中:首先，在Mathtype 中的菜单Size 中选define,定义所需的字号大小;再次，在Mathtype 中的菜单preferences 中的equation preference 的save to file 存贮所定义的字号文件;返回word 中:在Mathtype菜单中选Format equation1)在MathType preference file 中，选你刚才所定义的文件;2)在Range 中，选Whole document。最后，选OK，即OK了。 43. 问:如何将WORD 中的公式编缉拉到外面 答:工具,自定义,命令,插入,右边找公式编辑器，往上脱 44. 问:怎样可以去掉word 里面公式，或是图片上方总是出现的灰色的横条啊,以前没有的，不知道怎么跑出来了，看着怪晕糊的。。。。。 答:工具,选项-视图-域底纹，选不显示，或选取时显示，就可以了 45. 问:整个论文用一个WORD 文档，太大，不好编辑，一个地方有增删，后面那么长一个文档版面分布会变得乱七八糟，特别是图表之类的东东。想让每章的偶数页自动显示自己的章号和题目，WORD 里这个能够自动实现吗, 答:不要整个论文放一个WORD 文档，一章一个，然后每章就可以奇偶分开处理了 46. 问:论文按照章节写的，想把它们合并成一个文件，并保持原有的文件格式。采用了在文件末尾插入分节符的方法，但插入后有些文件的部分格式发生了变化，请问如何解决, 答:用主控文档的方法比较好，在大纲模式里设置的;采取插入文件的方式，格式有些变化 47. 问:WORD 里边怎么样显示行号, 答:在页面设置那里，板式选项，最下面有个行号选项 48. 问:Word 里面怎么插入半个空格, 答:先在word 的工具栏上，点中双箭头那个纽，就可以看到原先看不到的空格，然后再编辑一下这个空格的大小，比如小五或小四什么的。 49. 问:只要一回车，或是改变光标位置的任何操作，都会使上一行的)变成,，有人遇到过这个问题么, 答:是不是设置了自动替换啊，符号里的自动替换看看吧～ 50. 问:WORD 有没有可以按单词的首字母进行排序,就是从A-Z 进行排 答:表格中的内容可以按照拼音排序，弄到excel 里，排序，再回来 51. 问:怎么在word 里面打R^2 答:先打R2，然后用鼠标选中2,同时按Ctrl，“shift”和+ 52. 问:Word 中发现空格都是小圆点，是怎么回事情,每输入一个空格就出现一个小圆点， 怎么把它消除掉啊,这个空格会打印出来吗, 答:不会打印出来，如果想不显示:工具,选项,视图格式标记中前面的勾去掉即可 53. 问:word 如何使两个表格能排在一起,我做的表格每一个都比较小，但是表格数比较多，我想两个表格排成一行，请问该怎么做, 答:试试在局部分栏，每个分栏中一个表格。 54. 问:为什么换机器打开WORD 文档排版变了,在一台机器上排好板的WORD 文档换在另一台机器打开就变了,页码都不对了，怪哉。 答:是默认的页面设置不一样吧，或者版本不同 55. 问:Word 里面插入表格的问题，同一表格前后两行被分在了不同的页上，想他们在同一页怎么做, 答:转换成图文框可能更容易排版一点，或者加个文本框 56. 问:怎么在word 里画坐标图在word 里有了坐标图，文字却加不加去怎么办 答:作图时直接将文字加上去;word 中的绘图工具条，文字环绕里面寻找合适的方案，把图放在文字的底层 57. 问:WORD 文件有密码，怎么办呢, 答:找破解软件，比如advanced_office_2000_password_recovery_pro_v1.03，但不一定好用。 58. 问:怎么给word 文档加密, 答:打开文档，另存为―工具―常规选项―打开、修改权限密码，保存 59. 问:Word 文件怎么转化为postscript 文件, 答:先转化为pdf，然后打印到文件，通过distiller 生成ps。 60. 问:Word 无法识别origin 中的汉字怎么办,用origin 做的图形中有汉字，copy 到word 中就成了问号，因此我不得不先用export 把图形变为jpg 文件才能解决这个问题，有没有方便的解决办法, 答:ORIGIN 里面的字体改成宋体或者仿宋 61. 问:请教怎么把Origin 中的图表拷贝到Word, 答:点origin 的Edit 菜单里的copy page 到word 里粘贴就行了 62. 问:把origin 的图复制粘贴到word，总有一大块的空白，这个空白有什么工具可以去掉吗,还有就是用word 自带的图表工具画图时，也是有一大块空白去不掉，这个可以解决吗, 答:右键选择图片工具栏，点裁减 63. 问:插入的图片为什么老是处于页面的顶端，想拖下来放到其他地方，却又自动跑到顶端去，就是拖不下来，请问该如何处理 答:改变图片的属性，就可以了。 64. 问:如何保证一幅图像固定在某一段的后面，另一段的前面，而不会因为前面段落的删减而位置改变, 答:右键点击图片,设置对象格式―版式―嵌入型 65. 问:如何把在WORD 里面图形工具画的图转化为jpg, 答:另存为html 格式，然后在html 文件对应的文件夹里找 66. 问:请问什么格式的图片插入word 最清晰,手头持有png 和tif 格式，复制粘贴到word 中模糊一片，请问转换成什么图片格式用于word 最清晰,什么方法(插入图片来自文件还是直接复制粘贴)对清晰度有否影响, 答:emf，eps 等矢量图最清晰，不会因为缩放损失分辨率，而jpeg，bmp 等点阵图就不行了。 67. 问:在WORD 中如何让图片的左、上、下边都是文本, 答:在分栏的数量为1的情况下实现。图片选中后右键，设置图片格式--版式-四周型就可以了 68. 问:jpg 文件插入word 文件以后怎么让文件变小,jpg 格式图片插到word文件以后文件变的巨大，有什么方法可以让它小一点,最好能一张软盘放的下。 答:两个方法:?用photoshop 改变图片的分辨率，当然要看得清楚，然后插入word?word 有强大的压缩功能，把文档另存为比如:temp.doc，看看是不是小了很多。 69. 问:Matlab 仿真图片大家一般怎么弄到word 里面的相对横轴和纵轴修改一下的说 答:一般都是在Matlab 里面把所有的直接修改好了，然后再保存的时候用jpg 格式，在word 中间导入就好了 70. 问:如何向WORD 中的图片添加文本,想在图片上输入一些说明文字 答:插入文本框，将版式设成“悬浮”在WORD 的绘图工具里面有个自选图形，找到你要的括号，直接在页面上画就可以了。可以移动，大小也可以改。然后把他挪到文字边上，即可。一个小窍门就是用CTRL+箭头可以进行微调。如果你觉得经常需要对这些文字编辑，怕图形错位的话，可以将需要的文字打在一个文本框里，记得将文本框设置成透明无色的(这样就看不见文本框了)，然后将文本框和你的括号(或其他符号)组合成一个图形，就万无一失了 71. 问:AUTOCAD 的图拷贝到WORD 下如何处理 答:有几种办法:一是可以在WORD 中进行CAD 编辑的方法:将CAD 的背景设为白色，然后将CAD 窗口缩小，到你想复制的图形的大小，正好可以容纳就可以了，否则WORD 里面有很大的空白，然后，拷贝，选中所有的图形中的线条，右键。到WORD 中粘贴。二是，先转为wmf 文件，具体先将窗口缩小，如上，然后，按emport，选中线条，存储。WORD 中，插入，图形，来自, 文件，找到文件就可以插入了。 72. 问:文章用WORD 打开时，原有的公式全是红叉，以及WORD 中图变成red cross(红叉)怎么办, 答:基本上没有办法挽救回来了，只能重新插一遍图。据微软的技术支持所说，红叉是由于资源不够引起的。也就是说，如果你所编辑的文档过大，可能因为资源问题导致图片无法调入，从而显示红叉。可是实际情况是，有时候所编辑的文档并不大，可是还是出现红叉。这就可能是因为你设置了快速保存，在选项菜单中可以找到。这是由WORD 的文档结构所决定的。当你设置为快速保存时，每次保存的时候只是把你改动过的部分添加到文档尾部，并不重写文档本身，以达到快速的目的。所以，你会看到一个本来并不长的文档的实际大小可能有好几兆。当取消了快速保存后，文档长度将大大减小。还有一个减小红叉出现可能性的办法是把图片的属性中的浮动去掉。这样可能在编辑的时候有一定的困难，但是对于避免红叉的出现确实很灵。再说一句，一旦红叉出现了，应该是没有办法恢复的，只有再重新贴图。 73. 问:如果Word 突然定在那里了怎么办, 答:重新打开会回复，或者在word自身的templates 里面找到近期文件，重写的不用太多。 74. 问:如何解决word 说磁盘已满不让保存的问题, 答:有时候，当要保存一个文件时，Word 会弹出一个对话框说是磁盘空间已满，无法保存文件，可实际上磁盘上空间还很大。这是非常令人恼火的一件事情。这一信息最常见的原因是Temp 文件夹已经达到了一个文件夹中可以包含的最多文件数的上限。这时的解决方法很简单:在【资源管理器】中右击安装有Windows 系统的磁盘，在出现的快捷菜单中单击【属性】，将出现【属性】对话框，从【常规】选项卡中选择【磁盘清理】按钮，此时将出现【磁盘清理】对话框。执行磁盘清理完毕以后，Windows 会弹出一个新的对话框。在【要删除的文件】框中选中【临时文件】选项，然后选择【确定】。Windows 将删除临时文件。要人工删除临时文件，进入临时文件夹，删除任何旧的临时文件(临时文件以波浪号开始，以(tmp 扩展名结束)，返回Word，再次试着保存文件。如果此时还不能正确保存文档，可以采取以 下的方法，步骤如下:(l)按Ctrl，A 选定整个文档。(2)按Ctrl，C 将整个文档复制到内存中。(3)关闭Word 程序。此时系统会提示:您将大量文本放在了'剪贴板'中，是否希望在退出Word 后这些文本仍可用于其他程序,。(4)选择【是】按钮。(5)重新打开Word 程序。(6)按Ctrl，V，将复制下来的文本粘贴到新文件中。注意:在删除临时文件时，可能会出现一个对话框，提示不能删除正在使用的文件。这是因为Windows 运行的时候，需要不断地用到一些临时文件。因而，在人工删除临时文件时，试着在开始时只删除几个文件，然后对桌面上的回收站进行清空。否则可能无法删除所有选择的文件。