房产银川分公司成本控制措施修

房产银川分公司成本控制措施修 房产银川分公司成本控制措施 项目成本控制是项目管理的重要内容～也是建筑施工企业管理的基础工作。在当前市场竞争日益激烈的情况下～必须对项目成本管理工作进行深入研究～从而提高自身市场竞争能力～集团总经理在年会上提出各级管理干部和全体员工要进一步增强盈利观念～强化成本意识～把提高经济效益放在各项工作的中心地位～下大力挖潜增效～要认真研究公司成本的构成～挖掘降低成本的空间。下面就波斯顿饭店项目成本控制现状及控制措施进行分析阐述: 一、项目成本管理现状 1、成本控制忽视重点: 只重视“显性成本”的控制～而忽略对“隐性成本”的控制, 2、成本控制忽视前期阶段: 通常只关注项目施工阶段过程的成本控制～而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段的成本控制, 3、成本控制手段不当: 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段～反而使项目整个经营和开发进度目标受到很大影响～导致项目的最终实际开发成本大大增加～利润降低～增加了项目后期成本, 4、成本管理主体确立失误:把成本控制管理归为少数管理人员的工作～广大员工成本意识淡漠, 5、对成本管理对象和内容认识不清:局限于对已发生成本的控 1 制～忽视了其他影响因素造成的成本上升～尚未对成本实行全方位的控制。 二、项目成本控制的内容 建筑工程项目的施工成本是完成建筑施工活动而产生的各项费用总和～波斯顿饭店项目成本控制内容包括:土地成本及相关费用、前期工程费、建筑安装工程费、城市基础设施建设配套费用、室外工程配套及环境、开发间接费等。 土地成本:主要指土地获得阶段形成的各类费用支出～包括地价、土地契税等。 前期费用:主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用等。 工程成本:主要由分项工程及甲供物资成本、市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、设备安装、外装饰、室内装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等。 城市基础设施配套费:主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用。 开发间接费:项目开发过程中产生的管理费用、财务费用、销售费用等。 显性成本费用的控制主要包括:土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。 三、成本控制的主要措施 1、增强成本控制意识～推行目标成本责任制～建立成本控制体 2 系。 根据项目成本控制现状分析～我公司要树立正确的成本控制观念～强化全员、全过程、全方位的成本控制意识。按照不同的成本要素～将目标成本分解落实到每个阶段～每个责任人～真正做到千斤重担人人挑～人人肩上有重担～并形成合理的成本管理考核机制～奖罚分明～保证目标成本的实现。 建立成本控制体系～凡工作中发生的一切经济行为和业务都要纳入成本控制中～在项目成本形成的过程中～对所要耗用的工、料、费按成本目标进行支出和有效监控～预防和纠正随时产生的偏差～坚决把实际发生的成本控制在目标规定的范围内。 2、建立成本控制保障体系。 加强项目成本管理的制度建设～制定符合工程的招标管理办法、管理办法、成本控制激励制度等～使各项制度具有可操作性。设立相对独立的成本控制管理部门～通过制度保障体系和组织保障体系～达到成本控制的目标。 3、抓住项目主要环节控制～全面实现目标控制。 ?工程前期成本控制措施:项目工程开发前期～成立专业的策划小组～充分考虑自身地理条件和市场要求～做好前期市场调研工作～论证其可行性～对项目进行准确的定位～迎合市场需求～最大可能的避免施工中项目功能的转变。 ?设计阶段成本控制措施:实行设计招投标～优化设计～选择成熟高水平的设计单位～实行限额设计～有效控制造价。特别注意 3 选用建筑材料或设备的经济性～要尽量搞化和系列化的设计,加强设计出图前的审核工作～将工程变更的发生控制在施工之前～避免设计中的不足带到施工阶段,根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本做出概算,明确工程完工时间～严格按照确定的完工时间～合理安排施工计划～通过目标成本和工程进度控制成本。 ?招投标环节成本控制措施:建立完善的招投标管理办法～通过招投标选择符合公司要求的施工单位及供货单位～避免因施工单位、供货单位选择不当带来的损失。 ?工程施工环节的成本控制措施:合同管理。增强合同防范意识～在合同的拟定过程中～要认真分析合同条款～签订合同时要经过严格的审核～严格按照公司合同会签流程进行会签。强化合同管理～建立以合同管理为核心的管理机制～理顺各方关系～形成有机运行体系。 合理控制工程变更。严格照按洽商变更程序办事～建立工程洽商签证～明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责～确保洽商签证质量～杜绝不实及虚假签证的发生。严格审核承包商的索赔要求。严格控制工程款的支付。制定工程款付款审批制度～严格按照制定的付款审批流程进行合同约定付款及进度付款。 ?材料及设备采购成本控制措施:根据工程的建设进度～控制材料采购招投标及订立合同时间、生产周期、运输周期、安装验收周期、交叉作业时间等控制材料的进场计划。。搜集市场信息～建立材料市场信息库～规定材料设备的技术参数～严格按有关规定做好材料限价 4 工作～合理控制价差水平～并对某些特殊工程要核算市场价～严格控制材料的性能价格比。对进场材料设备进行数量、质量的验收～明确材料设备保管责任人～及材料设备的保修责任和保修期限, ?工程预决算成本控制措施:凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成～必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明～结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照～凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定～合理确定技措费认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度～确保结算质量。 ?开发间接费控制措施:销售费用的控制。通过计划销售现场的费用～选择合适的营销方案及媒体、广告代理公司～明确交房日期及保修期等措施降低销售费用支出,财务费用的控制。制定年度资金计划、付款计划、销售计划等～按计划进行财务费用的管理,管理费用的控制。通过对人工费用、行政管理费用的管理进行控制。 四、隐性成本存在形态 隐性成本是施工成本中由于企业行为造成的将来成本和转移成本的总和～其隐藏在施工阶段的总成本之中～但又不受财务审计的监督。目前公司隐性成本存在的形态有: 1、因项目功能变更～造成的成本费用增加。 项目由原设计的公寓楼更改为星级酒店～造成建筑安装工程费用大幅提高。原公寓楼总预算投资:XXX元～因功能改变～其内部结构 5 也发生改变～造成大量的工程变更～目前总预算投资:xxx元 。 因公寓楼与星级酒店设计标准及规范不同～造成各专业二次改造设计～甚至经过二次设计仍不能完全满足使用功能～造成工期延误。 2、因设计不到位～造成的成本增加。 设计单位踏勘现场不足～设计诸多尺寸与现场不符～导致前期很多分项返工～造成工期上的延误～增加成本费用。 3、因管理不到位～导致的成本上升。 甲方严重肢解分包工程～无总包施工单位进行统一有效的管理～造成土建总包撤场后遗留大量土建零星工程～产生大量签证变更。专业施工单位多～相互推诿扯皮～。 4、因施工单位整体水平较差～导致的工程质量、进度成本增加。 项目择选的施工单位整体管理水平较差～质量意识淡薄。造成施工人员也对质量认识不够深刻～造成已完分项工程观感差、存有一定的隐患。甲方虽能监督检查施工单位整改返修～但造成甲供材重新发货～工期拖后。 5、因人员配备不合理～造成成本费用增加。 公司缺少高端技术人员～对项目设备进行技术把关并对设计图纸进行审核提出意见。甲方只能照图施工～但到现场实际又增加部分设备～产生相关变更费用。 6、因成品保护不当、施工部署不当～造成的成本上升。 7、因机械,电梯,的使用率不高造成的成本增加等 8、因公司采购制度及招投标机制不完善。造成部分设备或产品 6 高于市场行情。 五、隐性成本控制措施: 1、充分做好项目前期市场调研～对项目进行准确定位～避免施工过程中的变更。 2、加大变更材料的使用率～降低成本～项目由最初的公寓转变为酒店～原来的部分材料达不到酒店的使用标准～更换后的材料可以用到其他工程中～提高材料的使用率～降低成本。 3、选择成熟、高水平的设计单位,加强与设计单位之间的沟通～使设计单位了解施工现场情况并加强设计方案图纸审核～确保设计方案符合施工现场实际情况。 4、强化管理措施～提高施工效率。加强公司内部沟通～强化管理措施～严格按照公司的规章制度进行管理,引进高技术人才～合理安排人员结构～明确岗位职责～提高公司内部员工的管理水平,加强工程师与各施工单位专业技术人员之间的技术交底～各项工艺施工前对施工单位的施工人员进行相关工艺的技术培训～提高施工效率～降低成本。 5、加大施工质量的检查力度～降低返工成本。项目施工现成立了成品保护小组、设备小组、质量检查小组等专项小组 。通过对已完成工程的质量、成品保护进行巡查～及时解决检查中存在的问题。通过各小组的分工协作～提高工程质量～降低返工成本。 6、合理安排施工进度计划～抢抓工期。协调好工程指挥部和各施工单位之间的关系～为工程创造良好的施工环境～严格要求施工单 7 位制定合理、周密的施工计划～并监督检查其执行情况～合理安排施工工序～组织施工人员加班加点～协调好交叉作业的程序安排～力争缩短施工准备时间～通过一系列的措施抢抓工期～降低成本。 7、提高机械,电梯,使用率～降低成本。设专职电梯管理人员～对电梯的使用、检查、维修进行管理～保证材料的正常运输～减少因电梯使用效率低造成的各标段工期延误。 8、建立完善的招投标制度～通过招投标控制投标单位的资质、技术力量、管理水平、经济实力等～选择符合我公司要求的施工单位及供货单位～避免因投标单位技术水平、经济实力不够而造成的质量成本上升。 成本控制的好坏直接体现一个企业的管理水平的高低～对企业今后的生存和发展至关重要。我公司会在今后的施工中重视成本控制～降低项目成本～取得最大效益。 8 上陵房产银川分公司 9