流动性资产过剩助推楼市

流动性资产过剩助推楼市 王水田 我国外汇储备今年3月底突破1.2万亿美元，再创新高;股市A股总市值从2005年底的3.3万亿元一路飙升至如今的17万亿元，首次超过人民币存款余额;外贸顺差进一步扩大;人民币贷款增速加快，一季度同比增加14217亿元。与此同时，上海房地产市场也水涨船高地出现了明显回升的迹象，各项指标都出现了不同程度的上扬。房地产市场再次成为流动性资产过剩的又一蓄水池。 2再次突破300万M, 购房需求重又放量 进入5月以来，上海新盘成交量的增速明显加快。 2根据“网上房地产”月度交易数据显示，5月份上海新增各类商品房的成交总量已达303万M(其中， 2222新盘住宅为265.6万M,新盘办公楼为14.5万M,新盘商业物业为13.7万M,其他类新盘商品房为9.1万M)。 22这是自2005年3月宏观调控2年多来，上海新盘市场月度成交量首次突破300万M,比今年4月235万M的新增商品房成交量一下猛增了28.9%，几近三成。排队购房的现象重又出现，房价也随之上涨，购房需求(包括投资购房需求)重又放量。 与此同时，CPI的涨幅也在加快，猪肉、禽蛋、食用油等农副产品的价格更是大幅上涨，通膨压力进一步加大。 此外，人民币升值提速，热钱暗流涌动„„凡此种种，都成为刺激楼市需求的几大综合动因。 住宅份额逐年上升，商办市场占比下降 从新盘住宅成交面积占各类商品房成交总面积的比重来看，已呈现出逐年上升的倾向。上海新盘住宅的成交比重，2005年5月为79.4%，2006年5月为86.2%，2007年5月为87.7%。 而同期非住宅类的新盘商品房的合计成交比重，则从2005年5月的20.6%，逐年下降至2007年5月的12.3%。其中，新盘商业物业的成交比重，更是从去年5月的6.7%，下降至今年5月的4.5%。 这一现象正反映出住宅的需求比重正在上升，而非住宅类的其他商品房的需求比重已出现下降趋势。 一个值得关注的现象是，调控2年多来，上海房地产开发投资总额中各类商品房的开发投资比重的变化，却与上述市场需求比重的变化恰然相反。即新增住宅开发的投资比重逐年下降，而非住宅类的新增商办物业的开发比重却逐年上升。例如，2004年上海住宅开发投资比重为76.6%，2005年为73.8%，2006年为65.5%;今年1—4月，住宅开发投资比重则下降为63.1%。 这一反向变化，反映出不少开发商的投资决策没有踏准市场发展节奏而滞后;同时，也预示着未来住宅市场的供应将会再度紧缺，而非住宅类的新增商品尤其是商业物业房的供应将可能出现过剩，因某些地区的新增商业物业如今已出现了明显的积压。 大户型逆市走俏 成交比重大幅上升 自去年5月，中央9部委颁布“70/90”政策以来，上海新盘住宅市场中的大户型成交比重反而出现了 2 大幅上升，而100M/套以下的中小户型成交比重却随之明显下降。 这一升一降正反映出投资市场对于大户型未来增值预期的看好，从而激发了此类大户型需求的快速增长。 22从“网上房地产”公布的月度交易数据来看，今年5月，上海新盘住宅中140M,180M/套的成交套数，已从去年5月的1771套，增至2698套，猛增了52.3%，其成交套数占新盘住宅总成交套数的比重也从 2去年5月的8.5%，上升至今年5月的12.4%。而100M/套以下的成交套数的占比，却从去年5月的41.3%， 2下降至今年5月的36.4%;210M/套以上的成交套数的占比，也从去年的4.5%，升至今年的5.4%(这一面积段的新盘住宅大多是联体别墅和独立别墅)。 其他面积段的新盘住宅的成交比重则同比大致持平，这说明此类需求较为稳定，现出“刚性”特征。(详见表1) 表1 上海新盘住宅各面积段成交套数及占比一览 222222 70-100 100-120 M 120-140 M 140-180 M 180-210 M 70M以210 M以合计 2M 下 上 2006.5 20864成交1608套 7002套 4563套 4235套 1771套 745套 945套 套数 套 1 7.71% 33.56% 21.87% 20.30% 8.49% 3.57% 4.51% 100% 占比 2007.5 21848成交1502套 6460套 4900套 4374套 2698套 727套 1187套 套数 套 6.87% 29.57% 22.43% 20.02% 12.35% 3.33% 5.43% 100% 占比 数据来源:“网上房地产”月度交易统计 价格结构大幅变动 万元以上全面上扬 2上海楼市明显回升的又一迹象便是新盘住宅成交的价格结构出现了逐级向上递增的现象。万元/M以上 2 各价格段的成交套数及其占比都出现了大幅增长，而万元/M以下的成交套数及其占比却大多明显下降。 这一价格结构的变动，反映了上海新盘住宅成交价格依次递进式地普遍上扬，其间接地反映出市场对 22于区域需求结构的变化，即万元/ M以上的的新盘住宅大多在中环线以内，而万元/ M以下的新盘住宅则大多在中环线以外，需求的总体情况是求近舍远。由于居住文化或交通条件等具体情况，中环以外3大环线区域中某些地区某些个案的市场需求也有增长，甚至大增。 从“网上房地产”月度成交数据来看，今年5月，上海新盘住宅全市共成交21848套，同比成交总套 2 数仅增长了4.7%。但其中，10000,13000元/M价格段的成交套数竟同比猛增了44%;而13000,17500元2 /M价格段的成交套数同比更是翻倍增长，即从去年5月的1216套增至今年5月的2576套，增幅竟高达 2 2 111.8%;17500,20000元/M价格段的成交套数，同比也增长了50%;而20000元/M以上价格段的成交套数虽说同比增幅不如上述价格段，但也同比增长了39.7%。 2 2 与此形成鲜明对比的是，万元/M以下的各价段的新盘住宅成交套数除4000,7000元/M价格段成交 2 套数同比略增5.1%外，同比全都出现了明显下降。即4000元/M以下的新盘住宅的成交套数同比下降了 2 22.9%;7000,10000元/M的成交套数同比下降了20.9%。(详见表2) 2各价格段以万元/ M为界，出现了一增一降的反向变化，这从一个侧面再次反映了上海新盘市场中的投资购房需求又有所趋热的倾向。因为上海高价位新盘住宅中的投资购房比重历来都远高于中低价位的新盘住宅，而且其获利也比中低价房更高。这一变化值得关注。 表2 上海新盘住宅各价格段成交套数及占比变化比较 4000-77000-10010000-130013000-175017500-200020000 4000元合计 2 22222 /M以000元 0元/M 0元/M 0元/M 元/M00元/M 2/M 下 以上 063711 7121 5799 2120 1216 338 559 20864 成交 年套数 5(套) 月 17.79 34.13 27.79 10.16 5.83 1.62 2.68 100 占比 (%) 072863 7482 4587 3052 2576 507 781 21848 成交 年套数 5(套) 月 13.10 34.25 21.00 13.97 11.79 2.32 3.57 100 占比 (%) -22.85 5.07 -20.9 43.96 111.84 50.00 39.71 4.72 成交套数 增幅(%) 数据来源:“网上房地产”月度交易统计 我国流动性过剩始于2003年，而正是在这一年上海房地产市场开始迅速升温。今年以来，我国流动性过剩进一步加剧，而上海房地产市场即使在加强调控力度的高压下，也依然再度升温。这正体现出两者之间的正向的内在联系。 当前，在楼市升温时所出现的上述4大动态变化，其实也是市场需求变化的反映。如何把握这些变化了的需求，及时调整，顺势而发，这是今后房地产开发所应注意的，也是政府所应加以引导的，以达到疏堵结合之效，而不仅仅是“堵”。 2