配套商业项目物业类型配比分析及结论

配套商业项目物业类型配比及结论 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 一、 目的 北京博大兴房地产开发有限公司于2008年 6 月正式签约取得亦庄南部新区居住及配套项目的土地，(地块状况如下图)。 本地块用地性质为土地使用年限70年的居住用地及土地使用年限40年的配套公建用地。 为了适应区域房地产市场的现状及发展及坚持集约的、合理的利用地区的原则，博大兴房地产开发有限公司在区域房地产市场调查的基础上，对区域的居住及商业类物业供需关系进行大量的数据研究，以确定本项目物业类型的配比，以保证项目的成功运营，同时带动河西南区域的商品房市场的发展及区域价值的提升。 1 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 二、 方法 1、 研究南部新区控制性规划，了解本项目于南部新区的功能定位及价值体现的过去、现状及未来，以便对本项目进行开发建筑的 市场定位。 2、 通过对南部新区的人口规模、人口质素、人口流动性的研究，导入区域物业类型的需求配比。 3、 通过区域内现状及未来各类型物业的供应研究，同时完成与需求总量的对比，完成本项目居住类及商业类项目的总量的配比结 论。 2 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 三、 经济技术开发区南部新区控制性规划的研究 1、2004年前规划方案与现行方案的部分用地性质的变化-------居住用地部分转变为工业用地 2004年前南部新区原规划方案 2007年南部新区现规划方案 3 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 对比: 原方案 现方案 差额 133.95 102.95 31 居住用地(公顷) 65000 50000 居住人口 15000 结论: 1)原规划方案是以居住、工业类用地为主，配以公共配套设施，现规划方案调整后，压缩了住宅用地，加大 了多功能用地面积。 2)住宅面积的减少，造成固定型居住人口数量降低，且工业区对流动人口滞留性的贡献不大，所以南部新区 的人口数量相对于商业配套的需求量有限。 4 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 2、2005年-2020年经济技术开发区南部新区规划分区内各类型用地及建筑面积分析 1)分区图及总指标 居住 商服 教育 工业 多功能 办公 社区服务 交通 供电 市政 占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地建筑占地建筑占地建筑占地建筑地块 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 总计 103 1903378 33.81 801960 57.84 667180 256.8 2438250 256.2 4327350 0.62 104800 1.82 34000 7.98 73150 2.47 20900 2.17 24050 注:住宅面积190万平米，商业面积80万平米，商业面积为住宅面积的42%。 5 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 2)分区控制引导指标 职业教育园区 功能:企业员工培训、再教育的职业学校 适量的企业研发用地 规划指标: 教育 多功能 地块 占地面积(公顷) 建筑面积(平方米) 占地面积(公顷) 建筑面积(平方米) X5 45.25 543000 19.38 387600 现状情况: 已建成1/4-1/5，现人口数量4230人。 6 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 居住区 功能:住宅及配套公建，计划人口数量50000人 规划指标: 居住 商服 教育 社区服务 交通 市政 占地面建筑面占地建筑面占地建筑占地建筑占地建筑占地建筑地块 积 积 面积 积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 X46 8.64 172800 0.35 3500 X38 9.63 192400 X10 8.48 139072 1.57 31400 0.67 6700 0.25 3750 0.41 4100 0.19 1900 X13 11.22 179520 X14 6.32 102172 0.51 10200 X15 10.78 129240 X11 7.15 91520 2.88 57600 X12 9.1 115570 X16 7.38 94464 2.45 49000 0.41 4100 X17 7.91 237300 X22 6.57 98400 0.55 11000 X30 7.28 101920 2.42 24200 总计 100.46 1654378 7.96 159200 3.85 38500 0.25 3750 0.41 4100 0.19 1900 注:人均商业面积:3.184平米 7 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 公建区 功能:南部新区核心区 以大型商业及配套为主 商服 教育 多功能 办公 社区服务 交通 供电 市政 占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面地块 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 积 X47 1.32 26400 5.03 125750 X48 1.34 26800 5.5 165000 X39 1.55 31000 3.03 30300 0.34 6800 0.98 19600 0.5 5000 2.32 23200 0.36 7200 X40 2.83 99050 3.23 96900 0.16 1600 1.38 20700 X23 0.77 15400 4.97 124250 0.5 5000 X24 3.2 88300 2.79 69750 0.23 3450 0.64 6400 0.47 7050 X31 1.52 30400 0.3 3000 7.51 225300 X32 1.51 30200 3.37 101000 0.28 98000 总计 20.92 533250 5.65 56500 26.9 742950 0.62 104800 1.57 30250 1 10000 0.8 8000 0.47 7050 现状:未建设 注:商业面积达533250平方米 8 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 滨河科技区 功能:公共设施 高科技企业 研发中心 多功能 交通 供电 占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面地块 积 积 积 积 积 积 X7 X20 11.19 167850 0.5 500 4.44 66600 1.87 18700 X21 8.83 132450 X6 19.38 387600 X18-19 41.52 660300 0.23 1150 0.6 600 总计 85.36 1414800 2.6 20350 0.6 600 现状:部分企业进住 9 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 弹性发展区 功能:公共设施与高新技术企业用地 商服 多功能 交通 供电 占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面地块 积 积 积 积 积 积 积 积 X29 8 120000 X37 8.05 120750 X45 6.04 90600 X27 8.11 121150 X28 3.89 58350 0.73 7300 X35 0.5 5000 X36 1.19 23800 1.96 29400 1.62 24300 X43 4.97 74550 X44 1.09 21800 1.67 25050 600 X52 6.02 90300 0.05 500 X53 7.9 118500 X54 4.81 72200 X66 7.56 113550 X67 8.68 129700 总计 2.28 45600 79.28 1188400 0.5 5000 0.78 8400 现状:部分企业进住 注:商业面积达45600平米 10 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 汽车产业园 功能:汽车工业园 商服 教育 工业 交通 供电 市政 占地建筑占地建筑占地面占地建筑面占地建筑占地建筑地块 建筑面积 面积 面积 面积 面积 积 面积 积 面积 面积 面积 面积 X55 7.3 119500 1.21 12100 X56 7.6 113750 X57 5.82 87300 X60 8.47 111750 X61 6.87 103050 X62 5.54 70950 X68 5.85 87600 X69 2.09 41800 5.83 87450 0.3 3000 0.09 900 X70 2.69 40350 2.48 24800 0.2 3000 0.3 3000 X71 0.43 2580 1.18 17700 0.85 12750 奔驰 198.77 1586100 总计 2.09 41800 0.43 2580 256.77 2438250 2.78 27800 0.29 3900 1.51 15100 现状:部分企业进住 注:商业面积达45600平米 11 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 其它:北部区域 功能:居住及多功能用地 居住 教育 多功能 交通 占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面占地面建筑面地块 积 积 积 积 积 积 积 积 X2 2.49 249000 X4 26600 26600 23.21 152400 X8 11.64 232800 X9 10.42 208400 0.69 5900 总计 2.49 249000 26600 26600 45.27 593600 0.69 5900 注:商业面积达249000平米 3、商业定位及布局的变化--------由“集中型”向“分散型”的转变 12 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 从亦庄南部新区的原控制性规划上可以看出，其原配套商业物业的规划定位是高档集中型社区商业。 在建设实施的过程中，为了满足先期建设的居住人口的需求及解决部分拆迁人口的就业问题，将原集中商业的方案进行了合理的调整，将商业配套功能分散于各居住地块内，将商业配套的定位重新定位为分散型社区商业。 4、已建成居住类物业的特点--------拆迁用户及企业配套青年公寓 现规划居住用地中，已出让并建成的住宅类物业基本上为拆迁用房及中芯国际企业的青年公寓，其居住人口的质素不高，收入属 于中低收入者，消费能力有限，同时青年公寓的非家庭型居住，其滞留性消费能力不足。所以，本区域商业的体量及级别定位应 偏中低档的生活型。 四、本区域商业类物业的供应与需求分析 社区商业面积的计算一般按如下几个方法: 方法一:参照西方发达国家情况，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，本居住区按50000人设置商业面积应为60000平米。 河西居住区板块的住宅面积165万平米，预计50000人口，商业面积16万平米，人均商业面积:3.184平米，已大超出发达国家的面积。 13 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 现已建成人均商业面积:1.3平米，已完全满足居民的需求面积，但由于居民消费能力的不足，商业经营不理想，使得中型商业无法入 住，基本上是以小型商业的业态存在。 居住区已建成入住地块 住宅 商业 性质 楼层 栋数 面积 户数 人口 X30 鹿海苑回迁房 6 21 90000 1260 3780 0 X22 鹿海苑回迁房 6 23 82800 1104 3312 11000 X15 鹿海苑回迁房 6 36 130000 1728 5184 1200 X12 中芯青年公寓 100000 12000 10000 X16 中芯生活区 11 10 94000 3000 15000 总计 496800 27276 37200 已建成人均商业面积:1.3平米 在建设中地块: 住宅 商业 性质 楼层 栋数 面积 户数 人口 X10 鹿海苑回迁房 11 16 140000 1900 4750 5000 X14 鹿海苑回迁房 11 12 95000 1295 3237.5 3000 X11 中芯生活区 2000 总计 235000 7987.5 10000 已建成人均商业面积:1.25平米 14 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 (美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。目前，上海的人均商业面积已经超过2.5平方米，这已经超过香港地区，堪比东京、纽约。已有专家指出，商业设施投资过热，最终将导致零售企业市场竞争更激烈、利润更微薄。) 方法二:按社区规划总建筑面积的3%去建设商业网点，本居住区按1861828*3%=55854平方米。 南部新区居住区板块的住宅面积165万平米，商业面积16万平米，商业面积为住宅面积的10%，同时大大超出相关指标。(南 190万平米，商业面积80万平米，商业面积为住宅面积的42%。) 部新区住宅面积 方法三:按城市规划里所说的700平方/千人，本居住区按50000人设置商业面积应为35000平米。 方法四:按建筑设计规范配比，本居住区按50000人设置商业面积应如下: 类别 面积 22500 商业服务 2920 社区服务 2250 文体 1500 市政 1900 医疗 16500 教育 15 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 800 金融邮电 483700 总计 通过以上多种方法计算:本居住板块的商业需求面积应在35000-60000平米之间。 结论: 1、居住用地减少 现居住类物业为拆迁用房及企业配套青年公寓。 2、居住人口的数量不足及人口质素不高，形成此区域对商业物业的体量及级别需求不足。 3、现已建成居住区内的商业面积已完全满足居民人数的需求，未建居住区内的规划商业面积已完全满足自身居民的需求。 4、通过规划人口数量与配套商业的对比，加之本区域现无商品房供应，人口质素较低使得消费水平较低，所以本区域商 业面积应取低限35000平米，本区域现已建成商业面积47200平米，已完全能够满居民的需求。 5、由于青年公寓内的商业仅以内开放，回迁房内的商业质素较低，所以新建商品房应自身解决高中档次商业的问题，但 由于区域整体消费水平不足，应尽量控制体量以求生存。 6、南部新区非开发区的核心区，所以不可能形成“大区域”商业核心区，商业的定位应为“邻里中心”型的社区消费。 本居住区内的各地块基本上配套了商业公建且面积足量，所以在此区域不易建设大体量、集中型商业。 本项目建议:博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目在满足基本要求的基础上，将商业面做“小”、做“精” 以求商业经营的良好前景。 16 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 五、居住类物业供应与需求分析 1、南部新区居住板块内现基本上拆迁房及中芯企业宿舍，现无商品房供应，所以为提高整体居住区的价值，应提高地区的居 住类商品房的面积，以引入外来高品质居住人口，带动区域的价值，同时提升区域商业的消费能力。 2、南部新区的现状由于人口不足、人气不旺，所以使得人群对南部新区的认识度不足，居住类商品房的引入带来的人口数量 及质素，有利用带动区域的人气及生活气氛，所以居住类物业的引入是南部新区发展的重要环节。 3、北京经济开发区已成为北京消费者心中低密度、高品质居住区，此区域对追求品质的商品房消费者有着极强的吸引力，成 为消费热点地区，加之城铁的即将修建，此区域将更加热点，开发区核心居住区已基本无土地供应，南部新区现居住用地面积 不大，建议根据市场需求适当增加居住用地。 六、本项目居住类物业与商业类物业配比定位 在遵循本项目控制性规划的前提下，同时在市场分析结论的指导下，将本项目居住类物业与商业类物业配比定位为以居住类物业为主，以商业及教育配套设施为附的综合类、复合型、特色差异化项目。 17 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 物业类型配比及功能分布表: 类型 功能 建筑面积(平方米) 92000 居住类型 居住 3000 教育类型 幼儿园 400 商业类型 储蓄所 250 邮政所 3000 超市 3750 菜市场 1200 社区服务 街道办事处 1500 社区服务中心 105009 总计 本项目定位一:项目的差异化 带动区域商品房的发展及区域价值的提升 本项目力求在项目用地特征(分散型土地)、项目规模(10万平方米的中小型项目)、功能定位(集居住、商业、教育为一体的小型复合型功能)的条件下，将项目建设为特色、差异化的复合型项目，以带动区域商品房的发展及土地价值的提升。 18 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 所以，本项目的意义在于: 引领南部新区进入商品房开发的通道 带动亦庄南部新区的可持续发展 本项目作为开发区南部新区核心区域首个商品房开发项目，标志着南部新区的商品房开发全面起动，本项目的成功至关重要。 本项目以居住类物业为主，以配套商业教育配套为附的物业类型的配比，最大限度的保证了项目的成功。 定位二:突破空间-----实体的变化 成为区域引导性项目 本项目将突破空间与实体，将本项目控规内规划的弹性空间的部分设计为特色的、高品质居住类型商品房，同时保证控制内的刚性功能区，以保证项目运营的成功，以免建设较难经营的大体量商业，造成土地资源的浪费，本项目将成为区域引导性项目。 19