法院拍卖房产

法院拍卖房产 “我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”北京天问国际拍卖有限公司(下称“天问公司”)总经理季涛告诉记者。在日益有价无市的房地产市场，每月10多处的销售额无疑是很多专门做二手房交易的房地产中介都希望达到的目标，而天问拍卖公司在北京并不算是规模最大的房地产拍卖公司。 法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。 然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情，它何以能成为二手房市场交易新宠呢,记者在走访中发现，为我们大部分业外人所不了解的是，拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。 低至七折的价格 13800元/平方米～这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。某网站房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均价为19500元/平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。 照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。 “拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说，在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。 不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。 “现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”季涛说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。 房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，“不论地段，不论户型，基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。 而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。 3%的成本差 与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢, “法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者，由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。 今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问的通知》开始生效。 这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2%左右的服务费，此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。 “法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。”季涛说，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%，季涛表示。 相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。 “这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债，让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖，从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。 ================================================================== 这是司法拍卖。即是申请执行人通过法院判决，由法院委托拍卖公司将被执行人的房产公开向外拍卖的一个过程。 你作为竞买人需要注意的是: 1、需要了解该法院是否是第一查封法院，如果是，就没有问题，如果是轮候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕，这个房产是否是第一查封法院处理剩下的资产，如果不是，就有问题。也就是说你说的这个法院是否具有委托人这个资格。 2、需要了解该房产的相关产权权属情况是否清晰，能否顺利过户，这个关系到你购买后是否还要面临一场官司的问题，虽然你多半胜诉。 3、需要了解拍卖成交后过户过程中的税、费承担问题，这个关系到你的购买成本。 4、需要了解你要竞买的房产目前现状是什么样子，有什么瑕疵，拍卖公司是否告知，这个关系到你买的房产是否有其他潜在风险。 5、当你拍卖成交且交清所有价款费用后你须取得拍卖公司出具的《拍卖成交确认书》和法院出具的《裁定书》及《协助执行通知书》，切记～ 作为竞买人，需要的手续有本人身份证即可，如果你是作为公司购买需要的手续相对多些:公司执照、组织机构代码证、法人身份证、法人授权委托书、被委托人身份证复印件等。 法院的司法拍卖公告时间是最少15天，拍卖成交后你取得标的时间的长短要看拍卖公司的《竞买须知》的约定，这个和法院执行该案件的难易有关。