房地产价格

房地产价格 第五章 房地产价格 房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。本章首先分析房地产价格的特点和作用，其次阐述房地产价格的形成和运动，剖析房地产价格的构成，最后，介绍了房地产价格评估的基本思路和方法。 第一节 房地产价格的特点和作用 一、房地产价格的特点 (一)房地产价格的基本特性 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币现，但又有其特殊性。 在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部 1 分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。 (二)房地产价格的具体特点 鉴于房地产商品本身的特殊性和上述房地产价格的基本特性，引伸出房地产价格一系列的具体特点。 1、房地产价格具有明显的权利价格特征 由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等等。 2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性 一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。而房地产的物质构成中包含土地在内，原始土地本身是非劳动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。如前所述，房地产价格只能说基本上是房地产价值的货币表现。由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此影响到房地产价格也呈现出长期上升的趋势。 3、房地产价格具有特殊的形成机制 房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的;另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间(短则一、二年，长则三、四年)才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格(指市场供给和市场需求相平衡时的价格)的形成主要是由需求量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房地产价格便呈现出上升趋势。 2 同时，房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。不仅不同的房地产有不同的效用，而且即使同宗房地产，由于所处地段、房型、楼层、朝向等的区别，也具有不同的使用价值，这就直接决定了它们之间的价格差异。再者房地产又是超耐用商品，使用时间特别长，未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业，总是希望所购置的房地产能保值增值，因此，在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑未来的房地产发展趋势，因而价格预期的心理因素，就成为影响房地产价格长期走势的一个不可忽视的因素。 4、房地产价格具有显著的个别性 这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的，由于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。例如，一个按同一建筑设计所建筑的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同，房价也必然有所差别;再如，同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的市场价格。认识这一特性，对于房地产开发企业的定价决策和具体操作有着十分重要的指导意义。 5、房地产价格具有多种表现方式 一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中，房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。 6、房地产价格总水平具有上升趋势 一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动，总趋势是随着劳动生产率的提高，单位产品成本的降低而趋于下降。而一个城市或地区的房地产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。此外，一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善， 3 也使房价相应上升。综合上述因素，从长期发展趋势看房地产价格总水平趋于上升，这是同一般商品价格所不同之处。 二、房地产价格的基本类型 房地产价格可以根据不同分类标准划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类。房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房(增量房)买卖价格和存量房买卖价格，通过商品房买卖的所有权由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的变化，所以俗称为“产权价格”。这类价格在目前商品房市场上占主导地位。房地产他项权利价格可细分为租赁权价格(通常称为租金)、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。目前在中国大陆境内流行的主要是租赁价格和抵押权价格，典当权价格刚开始试行。租赁权价格包括商品住房、工业厂房、商铺和办公楼等出租价格，租赁权价格的形成随行就市。抵押权价格则通常由经济评估机构对用于抵押的房地产所评估的价格。地上权、地役权、典权等他项权利主要在中国港澳台地区实行。 (二)按物质实体形态划分的房地产价格类型 从房地产总体的物质实体划分，可以分为三种物质形态:土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。土地价格包括土地所有权价格(在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格)、土地使用权出让和转让价格。单独的建筑物价格只是在特定的情况下存在，例如国家将公有住房按优惠政策出售给原租户，属于房改政策性住房建筑物价格，减免土地出让金的经济适用房，出售给中低收入户，属于住房保障性的住房建筑物价格。而在一般情况下，商品房的出售价格都是“连房带地”的房地产价格。 此外，按房地产物质实体的种类或用途划分，还可以细分为:商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格、办公楼价格等。由于其建造成本和用途不同，也存在着不同的房地产价格。 (三)按形成方式划分的房地产价格类型 根据价格形成的方式不同，房地产价格可以划分为:理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。这里所说的理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法 4 对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，称之为市场价格。房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分，可分为:自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，商品房市场价格属于这种类型。政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定幅度内上下浮动的房地产价格，目前具有社会保障性质的专门供应给中低收入户的经济适用房价格属于这种类型，实际是准商品房价格。政府定价专指供应给低收入户的廉租住房的租赁价格，尚未出售的公有住房租赁价格也可包括在内，由于其是社会保障性住房，含有政府的房租补贴，所以租金较低。 (四)按计价单位划分的房地产价格类型 按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种。总价是指一套房地产总价格，即每套价格，单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。对于“连房带地”的房地产，通常采用按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。房地产每套总价在其他因素不变的前提下，主要取决于套内建筑面积的大小，如一套住宅建筑面积为150平方米，每平方米为6000元，套总价为90万元，如为100平方米，套总价为60万元，如为70平方米，则套总价为42万元。使用套总价的意义在于能更好地根据居民家庭的收入状况和支付能力，确定房型和套内面积，提供适销对路的住房，促进销售，满足不同层次消费者的需求。而对于土地，可以有两种单价形式，一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，楼面地价与土地单价 1的换算关系是:土地单价=楼面地价×容积率。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为准确。 三、房地产价格的地位和作用 (一)房地产价格的基础地位 房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格(包括租金)能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。 1 容积率也称“建筑面积面积密度”，指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比率。 5 从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。任何商品生产都离不开劳动力这个生产要素，劳动力的价格是由劳动力生产和再生产的成本费用来决定的，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价格。由此可见，房地产价格是整个市场价格体系中非常重要的基础价格之一。在经济体制下，土地行政划拨、住房实物福利分配，不计入或很少计入成本，人为压低了商品生产的真实成本，导致价格扭曲，价格体系极不合理。为要彻底解决这一问题，需要从理论上明确房地产价格的基础地位，在实践中不断深化土地使用改革和住房制度改革。 (二)房地产价格的主要功能和作用 房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在: 首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度，而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。 其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降;反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。 再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会缩小需求;反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给，而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求，实现供求总量平衡。同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。 6 第二节 房地产价格的形成和运动 一、房地产价格形成的基本原理 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适用的。但同时，由于房地产的特点，房地产价格的形成又具有一定的特殊性。 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础。具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形成的基础。作为消费者，在购房时，不仅要满足自己的使用需要，而且必然要考虑到“物有所值”，能带来相应的物质利益，房地产的内在价值也成为购房决策的重要依据。 同时，供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。 商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场价格高于价值时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使之下降;当市场价格低于价值时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升;当市场供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产市场上也同样存在着供求原理，商品房价格随供求关系变化而上下波动，如本章第一节所述，所不同的是，由于房地产的个别性，房地产供给的弹性很小，因此，房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。近年来全国各大城市普遍出现商品房价格快速上涨的现象，究其原因主要是由于商品住房竣工面积小于销售面积，出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措施应是扩大商品住房的供给量，适度控制需求，通过调整供求关系来调节房价。 商品的市场价格还受到竞争规律的调节。一般情况下，供给方之间的激烈竞争会使商品价格下降，需求方之间的竞争会使价格上升，最终供给方与需求方之间的竞争，在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。但由于土地所有权和经营权的垄断以及房地产的区域性和个别性，使房地产市场的竞争不能充分展开，带 7 有某种垄断性竞争的特点，这种不充分的竞争，常常使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也使地区之间商品房价格造成较大的差异。 此外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格，也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期，这就是房地产价格形成的预期原理。在日常生活中，我们可以看到这种现象，如当某一个城市的有关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、开放式绿地等，则其周围的房地产价格便会悄然上升，这就是预期原理的作用。因为人们对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增加，从而引起价格上升。 二、影响房地产价格的因素 房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。 根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。 (一)经济因素 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。 (二)社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文 8 化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。 (三)行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。 (四)房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地 9 产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。 三、房地产升值 (一)房地产升值的涵义和特点 房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。 受经济、社会、行政政治和环境因素的影响，房地产价格在时间上处于不断的变动之中，尤其是受经济景气循环的影响，房地产价格也呈现出上升、下降、再上升的周期性循环特点。但是，房地产价格的周期性变动不是在同一水平上简单地重复，而是在循环中不断上升，即螺旋式上升。房地产升值与一般商品的价格上涨有原则区别。房地产升值表现为一种市场价值稳定上升的趋势。尽管在特定的经济条件下，受通货膨胀的影响，一般商品物价也会不断上升，但房地产价格上升的幅度往往大于一般物价涨幅(参见表5—1)，也就是说，如果扣除物价上涨因素，房地产价格仍有上升，这种上升就意味着房地产内在市场交换价值的增长。这就是房地产所特有的升值现象。 表5—1 若干国家地价、消费品价格，国民收入年平均递增率(%) 地价 消费品价格 国民收入 国家 年 度 (现行价格) (1948—1967) (1948—1967) 美国 1956—1966 6.0 1.5 6.0 英国 1960—1969 12.0 3.7 1.7 法国 1950—1966 21.0 4.3 5.5 意大利 1950—1962 12.0 3.0 5.6 日本 1955—1969 19.0 0.8 8.2 房地产升值的实质是土地的升值，也就是说，是土地升值引起了房地产升值。从物质构成上来讲，房地产的两大基本物质构成要素中，建筑物是不会升值的，因为建筑物在使用的过程中，正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素，都会造成建筑物的物质磨损，此外，由于新的建筑物不断涌现，原有建筑物的材料、设备、外观、结构布局都会相对过时，造成其市场需求减少，这些都使得建筑物 10 的内在价值降低，而土地则不同，它的内在价值会不断上升，从而引起房地产升值。 (二)房地产升值的原因和前提 为什么土地会升值呢,这首先是由其特定的供求关系所决定的。我们知道，地球上的土地总量是固定不变的，对于某一个特定的国家或地区的某一特定的土地类型，即使可以通过一些方式来增加土地，如填海造陆以增加工业、交通用地，但相对于土地的总量而言，这种增加也是非常有限的。而随着社会经济的不断发展和人口增长，人们对土地的需求却不断增长，这就使得土地的供求矛盾日益尖锐，供不应求引起土地市场交换价值的提高。这种升值可以叫做需求拉动型土地升值。其次，是土地效率提高型升值。我们知道，土地的价值是受其效用制约的，随着社会经济的不断发展，生产力水平不断提高，土地的利用效率越来越高，这也促使了土地价值的上升。第三，是劳动积累型升值。土地是由土地物质和土地资本共同构成的自然经济综合体，其土地资本(凝结在土地中的一般人类劳动)也是构成其价值的重要成分，而随着经济的发展，投入土地劳动的增加，土地中积累了越来越多的人类劳动，也必然引起土地升值。第四，土地，用途转换型升值。同一宗土地由低效益用途转为高效益用途时，由于土地收益水平提高，导致土地价格相应上升。如农地变为非农地、工业用地变为商业用地，就会发生因收益提高而造成用途性升值。从长期来看，土地收益是不断提高的，因此，土地也随之升值。正是由于以上四个基本因素的影响，土地具有不断升值的必然趋势。 但是，必须注意，房地产升值是以一个国家或地区社会经济的正常发展为前提的。因为没有社会经济的正常发展，就不存在对房地产的需求。同时房地产升值是一种长远发展的趋势，所以说房地产升值是在一定条件下形成的客观规律。 (三)房地产升值的作用和调控 房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益。马克思在论及房地产开发时就曾指出，高明的开发商正是通过巧妙地选择开发地块的位置，以享有土地升值的好处。如在上海，许多较早在地铁一号线沿线进行开发的房地产商都获得了远高于正常利润率的丰厚回报，就是因为分享了因地铁兴建而产生的土地升值。此外，对于置业投资者而言，房地产升值可以使其资产增值。因此，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长。同时，由于均衡原理的作用，房地产 11 升值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用。这一点在中国很多城市中也有大量的例证，如改革开放以后，许多城市的土地均有明显的升值，这促使了大批房地产开发商将资金投入到一些地段优良但建筑物已陈旧的旧城区进行改造，不仅使得宝贵的土地得到了充分利用，还大大改变了城市的面貌。此外，房地产升值是经济增长和发展的表现，它作为一个重要的经济信号，可以增强人们投资、消费的信心，具有稳定经济局势的重要作用。因此维持一定的房地产升值，是各国中央政府和城市政策的一致愿望。但是，房地产升值也是导致房地产过度投机的诱因，如果投机过盛则会造成经济过热，容易产生经济泡沫，引发经济危机。1997年下半年开始的东南亚金融危机就与房地产过度投机造成的经济泡沫密切相关。因此，目前世界各国政府都非常重视对房地产升值进行调控。 对房地产升值的调控主要是两个方面:一是控制房地产升值的速度，既要维持房地产升值，又要将其幅度控制在适度范围内，抑制非正常升值;二是合理分配升值收益，抑制过度投机。政府对房地产升值调控的主要手段有:经济手段、法律手段和行政手段。具体可采用以下措施: 1、控制土地供应量 土地供应量是决定房地产市场总供给的基础。而中国实行土地公有制，国家可以利用其国有土地所有者的权力，控制土地使用权出让的规模。同时，国家还可以通过立法和行政审批的职能，控制耕地转为建设用地的规模以及土地供应总量。 2、控制房地产投资规模 房地产投资是土地需求的主要方面，控制房地产投资就可控制土地需求，从而控制房地产升值。一方面，国家可通过基本建设项目立项审批，来控制包括国家预算内资金、地方和企业等自筹资金、银行信贷资金等各类资金向房地产项目的投放规模;另一方面，国家还可通过调整利率等货币政策来控制投资需求。 3、实施房地产价格管理 通过制定城市土地基准地价、制定和发布房地产价格指数来指导公众，保持房地产价格的基本稳定。 4、通过税收来合理分配房地产升值收益 从房地产升值的原因分析中，可知，房地产升值的价值来源是多方面的，它既有土地使用者对土地投资所带来的部分，更有相当部分是由整个城市的建设 12 投资所带来的，所以，房地产升值收益不应由土地使用者独享。中国制定的土地增值税，就是通过税收来分配房地产升值收益的一个重要措施。 5、通过规范房地产交易行为，抑制投机行为 房地产投机与房地产升值具有相互作用的特点。一方面，房地产升值是诱发房地产投机的主要原因;另一方面，房地产投机会产生大量的市场需求，更进一步推动房地产升值。当然，投机引致的升值是不正常的升值。因此，政府通常会通过制定房地产交易法规、规章来抑制投机行为。如规定取得土地使用权后在一定时间内不进行开发的，政府可收回土地;再如，规定预购的期房必须在取得房屋产权证的后才能转让。这些措施对“炒地皮”和炒期房的投机行为起到了很好的防范、控制作用。 第三节 房地产价格的构成 一、土地价格和土地使用费 从商品价值构成的角度分析，房地产价格也是由成本和利润两大部分构成的，但由于房地产的物质要素比较复杂，因而物质成本的构成也包含了多方面内容。房地产是房和地的结合体，土地是房屋的物质载体，广义的房地产开发物质成本不仅包括建筑安装费用，同时也包括土地取得的费用。土地使用费表现为土地价格，所以这里的分析，首先从土地价格开始。 (一)土地价格的实质 土地价格，按照马克思主义经济学原理，是地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用。马克思认为，土地价格的实质是资本化的地租，他指出，土地价格“不是土地的购 1买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。”土地 2价格“即一定年数的地租，或者说，一定年数地租的总额”。这就是理论上地价的内涵。但是，由于现代生活所使用的土地通常都不是纯自然的土地，而是经过人类开发的土地，因此土地价格的构成比理论地价复杂。马克思在《资本论》第三卷中也指出，现实经济生活中“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租。„„这种贡赋和真正的 1 马克思:《资本论》第三卷，《马克思恩格斯全集》第25卷，第703页。 2 马克思:《剩余价值理论》第一册，《马克思恩格斯全集》第26卷1，第383页。 13 1地租有一个共同点，它决定土地价格”城市土地也是如此，土地使用者为了获得占有、使用、收益和处分土地的权利，不仅要向土地所有者交纳地租，还要对土地所有者已投入土地的人类劳动(表现为资本)及其利润，进行价值补偿。所以实际地价的价值构成包括:一定年数的地租总额、土地开发成本和土地开发利润三部分组成。其中，地租包括绝对地租、级差地租I全部、级差地租II部分(主要是过去很长时期内在某块土地中积累的劳动投入所产生的级差地租)。土地开发成本主要指在土地交易近期投入到土地中的资本，如动拆迁费用、七通一平成本、地块内基础设施配套成本。土地开发利润则指投入土地开发的成本应获得的利润。 (二)土地价格的形式 由于不同国家、地区的土地制度不同，土地价格具有不同的形式。如中国实行土地公有制和土地有偿使用制度，因此，土地价格以土地使用权价格为主要形式。这与土地私有制国家和地区的土地价格有很大不同。由于存在不同的土地使用权取得方式，中国目前的土地所有权价格实质上有多种形式。如:土地使用权协议出让方式产生的协议价格，由于这种价格形式缺乏规范性，现停止使用;土地使用权招投标方式产生的招标出让价格;土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格;土地使用权租赁方式产生的土地租赁价格等。此外，土地使用权在二、三级市场再转让，也会形成相应的价格。 (三)土地价格的差异性 世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。 由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在地域空间上具有显著的差异，且这一特点在城市土地上表现得尤为明显。如果以一条贯穿市中心的经线或纬线作剖面，来观察城市在这一剖面上的地价情况，就会发现，地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低，但在距离市中心一定距离的地方，又会出现一个地价的次高峰。(如图5—1) 1 《资本论》第三卷，《马克思恩格斯选集》第25卷，第704—705页。 14 市中心 图 5—1 造成这一现象的原因是城市土地的“竞租”。所谓“竞租”就是当不同的土地利用者竞争某块土地时，总是有能力付出最高地租者获得该地块。城市土地的主要类型是商业用地、工业用地、住宅用地，它们支付地租的能力不同。通常，土地利用集约化程度越高，则支付地租的能力越强。而土地利用集约化程度又受土地区位的便捷性(指土地方便人们到达的程度)影响。假设一个理想化条件:城市位于一个平坦的区域，市中心位于城市的几何中心，交通线路从市中心均匀地沿各个方向向外辐射。这时，土地便捷性在市中心最高，向外逐渐递减。因此各类土地利用的集约化程度由市中心向外递减，导致支付地租的能力由市中心向外减弱。由于不同的用地类型对土地便捷性的敏感程度不同，各土地利用类型竞租曲线的斜率也不同(见图5—2)，于是在不同的地段产生了不同的最高地租支付者，这样就形成了市中心为商业零售用地，向外依次为批发、工业、住宅的同心圆式土地利用布局，也决定了地价从市中心向四周递减这一基本的空间变化规律。但是，住宅用地者评价土地的效用时，不仅仅考虑土地便捷性，还要考虑土地提供优良生活环境方面的能力，两者之间的权衡，导致住宅用地的竞租曲线与众不同，呈一倒扣的钟形(如图5—2)。它表明，在距离市中心一定距离的范围内，住宅用地者支付地租的意愿随距市中心距离的增加而增加，超过这一距离时，支付地租的意愿随距市中心距离的增加而减弱。这使得城市人口从市中心向外围扩散，它是城市化发展到较高阶段时的现象。这种人口流向又吸引了商业、工业资本向距市中心一定距离的地段集中，导致这一地区土地需求的上升，地价也随之上升。这使得地价曲线在距市中心一定距离的地方突起、形成地价次高峰。 15 A AA:地价 支 L1:零倍商业竞租曲线 付 L2:批发业竞租曲线 地L2 L3:工业竞租曲线 租L4:住宅竞租曲线 的 能L3 力 L4 L1 市中心 距市中心的距离 图5—2 二、房地产开发经营成本 房地产价格的另一个构成要素是房地产开发成本。广义的房地产开发经营成本，包括土地价格和狭义的房地产开发成本。这里将讨论的是狭义的房地产开发经营成本。狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用。 房地产开发成本根据支付情况的不同可分为建筑安装成本(由开发商支付给建筑总承包商的成本)和其他开发成本(由开发商分别支付给各有关单位的成本)(见图5—3) 建筑安装成本 施工前期成本(专业费用) 房地产开发成本 其他开发成本 销售费用 管理费 房地产开发税费 贷款利息 图5—3 图中，“施工前期成本(专业费用)”指为对象房地产的开发而进行的咨询、 16 策划、可行性研究、规划、勘察、设计等费用。“销售费用”指房地产开发企业的管理费在具体的房地产开发项目上的分摊。“税费”指由开发商负担、按国家有关法规规定可计入房地产商品成本的税费。“贷款利息”指房地产开发过程中外借资金所支付的利息。 房地产开发经营成本对商品房价格具有重大影响，如建筑材料涨价，建筑安装成本上升，会引起房地产价格总水平的上涨，而在一定的房价水平下，成本增加会导致开发利润减少。所以，房地产开发企业要努力降低成本，增加收益。 三、房地产开发税费 房地产开发税费指与房地产开发有关的税和规费，它是房地产开发的成本之一。问题在于税费要合理，不合理的税费会人为提高开发成本，从而抬高房价，所以要列出来单独阐述。 与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关税种。营业税是国家组织财政收入的重要方式，房地产业由于经营标的价值量大，是国家重要的征税对象。城市维护建设税是政府聚集城市建设资金来源的方式之一，城市建设的不断发展，为房地产升值创造了条件，因此对房地产商品销售征收城市维护建设税可谓是取之于民，用之于民。 与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费，如建设工程设计招标管理费、工程定额编制管理费、建筑工程执照收费、建筑物命名收费、房地产登记勘丈收费、人防建设费、绿化建设费等。这些费用从性质上来讲，是对行政和公共事业部门为房地产开发所付出劳动的一种补偿，当然也应列入房地产开发经营成本。但目前中国存在着规费种类过多，一些费的收费标准太高的问题，如在上海，向房地产开发企业征收各类规费的部门多达14个部门。这是造成中国商品房价格过高的原因之一。今后调整的方向是要规范收费、制止乱收费。 四、房地产开发利润 利润也是房地产价格的重要组成部分。房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本(包括土地取得成本和狭 17 义的房地产开发经营成本)所应获得的正常利润。 房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本(包括土地取得费用)以后的余额。在一定的价格水平下，成本与利润互为消长，即成本高，利润低;成本低，利润高。如果一个开发企业房地产开发成本保持在社会平均成本的水平上，可以获得平均利润;而如果房地产开发成本低于社会平均成本，则可以获得超额利润;由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润。 房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业。国外房地产平均利润率一般为6%~8%。中国城市房地产正处于快速发展阶段，需求拉动等多种因素使房价快速上涨，利润率也就偏高，一般达20%~30%，从长期看，将趋向全社会平均利润率。 五、中国城市房地产价格的基本构成要素 目前，城市房地产价格(主要指买卖价格)主要是由九项因素构成的:土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。 (1)土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金;以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策，取得土地的费用很低，因而房价相对较低。 (2)前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。以上海为例，包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。 (3)配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。这些设施又可分为“大 18 配套”和“街坊内配套”两种，大配套指开发项目地块以外的，街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐步改为由城市财政承担。 (4)建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费(如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等)。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。 (5)管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。 (6)销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。 (7)利息通常是指房地产开发项目贷款利息。 (8)税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。 (9)利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本(包括土地取得成本)以后的余额。以上九项因素反映了目前中国城市房地产价格构成状况，每一项因素的变动都可能影响房价总水平，所以房地产价格是在不断变动中的动态概念，所谓房价的基本稳定也是相对的。 第四节 房地产价格评估 一、房地产价格评估的基本概念 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。 房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员。目前中国的房地产专业估价人员有两类:一类是由国家和地方建设部门、房产行政主管部门，进行资格认定和注册管理的房地产估价师和房地产估价员，其中房地产估价师是由具备一定的学历和工作经历的人员，通过全国统一的房地产估价师资格考试，并经有关部门审核、予以注册登记的专业估价人员。房地产估价员是由各地方房地产主管部门组织考试、审核并登记的专业估价人员。 19 按照中国目前有关房地产价格评估管理的有关规定，房地产估价师有权在估价上签字，因此而承担相应在的责任;每份估价报告必须有两名以上的注册估价师签字才能生效。第二类房地产估价师，是由国家土地主管部门进行资格认定和注册管理的土地估价师。土地估价师可从事土地价格的评估业务。 可见，这里所讲的房地产估价是一种非常正规的专业化活动，它不是随便什么人都可以从事的工作。但是，在现实生活中也存在着大量非正规的价格评估活动，如房地产交易中的买方和卖方，各自都会对作为交易对象的房地产进行一番价格估计，双方在讨价还价的过程中，都会根据这种估计来决定谈判的策略。当然，大宗的房地产交易，交易双方都会考虑委托专业的房地产估价机构进行估价，但这种潜藏于心的非正规估价仍会在双方的头脑中进行。此外，房地产经纪人从事经纪活动时，必不可少地也会运用各自的市场经验，对所代理、经纪的房地产进行一番价格估计。诸如此类的“房地产估价”与本节以上所讲的“房地产估价”是不同的，可称其为非正规的估价。它与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面:第一，实施主体不同。正规的房地产估价是由具有房地产估价执业资格的专业人员来实施的，而非正规的房地产估价对实施主体并没有特别的限制。第二，实施方法不同。正规房地产估价的实施，在估价程序、依据、规则、技术方法等方面有一系列的限制和规定，估价人员必须严格按其执行，而且，在评估依据上，以市场客观数据资料为主，个人经验为辅，但非正规的估价就没有这些规章来约束，而且估价的依据主要是个人经验。第三，估价结果的表现方式不同。正规的房地产估价必须以规范的书面估价报告来反映其结果和技术过程，而非正规的房地产估价常常以口头甚至内心心理活动来显示其结果。第四，法律效力和责任不同。正规的房地产估价结果具有一定的法律效力，如可作为司法仲裁、征税、财务入账等的依据，相应地，正规的房地产估价是一种有偿的活动，估价机构有权按物价部门规定的标准向委托人收取估价费。同时，估价机构也对其估价活动承担法律责任，即一旦因估价失误给委托方造成损失时，必须承担赔偿责任。相反，非正规的房地产估价不具备法律效力，也无相应的法律责任，它通常是一种自我服务，也不存在收费问题。 房地产估价具有两个鲜明的特性:科学性和艺术性。房地产估价是揭示房地产价格形成、发展规律以指导人们的经济和社会实践活动的专业工作，它具有科学工作严谨、客观的一般特点，具体表现在:对估价人员的资格、估价的原则、程序、方法等的严格规范，以及必须以客观的市场数据资料为主要估价依据等方 20 面。这就是房地产估价的科学性特征。但是，房地产估价又不同于一般的科学，它还具有另一个重要特征;艺术性。艺术也是人类对自然和社会的反映，但艺术与科学很不相同的一点是独特性、不重复性、模糊性。房地产估价在这一点上与艺术有相似之处，那就是由于房地产本身的个别性，房地产估价也具有明显的个别性，不同的房地产估价项目之间，不能简单地相比。同时，由于房地产估价过程中离不开估价人员经验的运用，而经验是非常个性化的东西，因此对同一个估价项目，虽然在科学性的体现下，不同的估价人员所得到的估价结果会相互接近，但数值完全一样却几乎是不可能的。而且，由于影响房地产价格的因素纷繁复杂，每一种因素又都处在不断的变动之中，任何一个人都不可能对这些因素百分之一百的把握，因此对一宗具体的房地产，估价人员对其真实、客观、合理的价格只能作估计，而不可能很精确地予以确定。 二、房地产价格评估的意义和作用 由于房地产价格自身的一系列特殊性，房地产价格是市场价格体系中最复杂的价格类型之一，因此它很难被一般人所识别、认识，而房地产估价正是通过具有丰富的知识和经验的估价人员的专业化劳动，使这一难以识别的价格得以合理的呈现，以满足人们正确认识房地产价格的需要，这是房地产估价对于社会的第一个重要意义。其次，尽管人们可以采用非正规的房地产估价对一些房地产的价格进行推测和判断，但在各种经济活动中，不同的主体具有不同的经济利益，非正规的房地产估价受这些利益的驱使，往往缺乏公正性，也不容易被不同的利益主体共同接受，而房地产估价由专业的估价人员来评估房地产价格，其职业的专业性不仅会使人们认可其专业水准，而且容易使人们认可其公正性。因此，房地产估价对于房地产价格问题还起到了类似仲裁的作用。 正因为如此，房地产估价在社会经济活动中发挥着极其重要的作用，而且，随着经济的发展这种作用所渗透的方面越来越广。具体而言，房地产估价的作用体现在以下方面: 1、为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。目前，除了新建商品房销售一般不需要估价外，房地产买卖、租赁、抵押以及土地使用权转让等各类房地产交易活动，都需要对交易标的价格进行评估。房地产投资和开发过程中，取得开发基地是重要的工作环节，也离不开对土地价格的评估。 2、为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经 21 济活动服务。在建立股份制企业时，投资方常常以房地产作为股本入股，这就需要将房地产作价，而作价的依据只能来自房地产估价。此外，在企业转制、企业兼并、破产时，都需要对企业的资产进行估价，而房地产通常是企业资产很重要的组成部分，因此也离不开房地产估价。在市场经济条件下，各种经济活动的合作合营现象很多，如一方出土地一方出资金的合作建房、一方出房地产(如酒店、餐馆)另一方出流动资金的合作经营等，这其中对作为合作条件的房地产进行价值评估，通常是合作合营的基础。 3、为信贷、保险等金融活动服务。在信贷活动中，银行为了保证贷款的安全性常会要求贷款人提供抵押物作为信用担保，而房地产由于具有空间固定性和价值量大的特点，是非常好的抵押物，以房地产作为抵押物就必须对其价格进行评估。房地产财产保险是一项重要的财产保险项目，被保房地产的价格是确定保额乃至保费的根本依据，因此也离不开房地产估价。 4、为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。城市道路、桥梁、地铁兴建、扩建，都不可避免地要征用土地和拆迁房屋。这就必须对被征用的土地或被拆迁的房屋进行补偿，补偿的依据就是房地产的价格，自然需要对这些土地和房屋进行估价。城市规划的调整涉及到一些地块土地用途的改变，从经济效益来考虑，必须对这种变更的成本和收益进行权衡分析，这也离不开房地产估价。而城市规划调整的实施，也需要拆迁房屋，因此又要有房地产估价的服务。 5、为政府征税服务。与房地产有关的税种中，土地增值税、房产税或物业税、契税、营业税等税种的税费计算都依据标的房地产的价格，因此需要房地产估价服务。 6、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务。在市场经济环境中，房地产交易、开发以及企业合资、合营、合作中不可避免地会发生一些涉及房地产的经济纠纷，这些纠纷的解决，经常需要对有关房地产的价格进行评估。因此，房地产估价也可以为司法活动服务。 三、房地产价格评估的基本思路和方法 从房地产市场上供给方和需求方的行为规律来看，对于一宗具体的房地产商品，其价格可以从三个方面来考察。一是市场上同类房地产商品的成交价格;二是房地产商品开发建设的成本;三是房地产商品的经济效用。基于这种行为规律，便产生了房地产估价的三大基本思路:市场比较思路、成本积算思路和收益 22 资本化思路。 1、市场比较思路 市场比较思路源于房地产价格形成的替代原理。替代原理使存在替代关系的房地产之间出现价格的相互牵引，并趋于一致。因此，一宗房地产的市场价格可以由近期出售的相似房地产的价格来决定。也就是说，可利用与评估房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。当然，由于房地产的个别性，交易实例与评估房地产之间总是存在着一定的差异，这些差异便决定了两者之间的价格也会有差异。所以，在依据成交实例的价格来推测评估房地产价格的过程中，必须要对成交实例和评估房地产进行认真比较，分析两者之中的特性差异，进而定量估测由这些差异影响所可能产生的价格差异。这就是房地产估价的市场比较思路。 2、成本积算思路 成本积算思路就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。它是 1由市场上“经济人”的替代规律所导致的。对于需求方而言，如果市场上的房地产价格高于在当时的市场条件下开发同类房地产的成本，那么他将放弃从市场直接购买房地产的想法，而采取自行开发建造的方式。因此房地产开发的社会成本是需求方愿意支付价格的上限。对于供给方而言，如果开发出来的房地产商品，其销售收入不能回收其开发成本并使其获得正常利润，他也不会接受这一价格，开发成本是供给方愿意接受价格的下限。因此，开发成本是供需双方都能够接受的价格。成本积算思路在理论上的反映就是“生产费用价值论”。 按成本积算思路，房地产估价人员在对一宗“连房带地”的房地产进行估价时遵循的是这样一种思路:先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格，然后确定建筑物的重新开发成本，再扣除其累计折旧。 3、收益资本化思路 收益资本化思路源于房地产价格形成的预期原理，即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的现值来决定的，之所以如此，是因为房地产具有效用长久性的特点。对于房地产商品的购买人而言，购买房地产的目的，是为了获得房地产将产生的收益，如购买一个店铺用于出租，可获得租金收益，或者购买一套住房自用，可省去租房的费用。由于房地产效用的长久性，在房地 1 “经济人”是经济学中对“经济活动中的人”的一种假定，是指以经济效益最优为唯一目标，掌握充分的市场信息，对市场、环境具有完全的洞察力，能精确地计算各种因子将对自己实现目标过程所产生的影响的人。这种假定虽然简单，但对于理解和分析经济现象有重要意义，使经济学研究不至于陷于各种细节之中，有助于把握经济现象的实质。 23 产耐用年限内，这种收益将源源不断地产生。为了得到获取这种收益的权利，购买人该支付多少呢,对于购买人而言，一个极朴素的想法便是:支付的价格不能超过房地产在他所购买的权利期限内将产生的所有收益的现值总和，否则就是不经济的。而对于出卖的一方而言，如果房地产某项权利出售的价格低于该项权利将来所产生的全部收益的现值总和，那么他还不如留着这项房地产权利自己来收获那些可以预期的收益。因此供需双方都能接受的价格便是房地产在权利期限内所产生的全部收益的现值总和。这样一种价格判定的过程，便是“资本化”，即将一宗能持续地产生收益的财产，转化为或者说认同为一笔具有同等效用的货币。根据这一思路对房地产价格评估，须先评估房地产在持有期内产生的总收益，并扣减为获得这些收益所必须支付的费用，再求取房地产的收益率，最后根据这一收益率将房地产的净收益折算为房地产的现时价格。 由以上三大基本思路，产生了房地产估价的三大基本方法:市场比较法、成本法、收益法，并由这三种基本方法又派生和发展了一些其他的估价方法，如剩余法、收益倍数法、基准地价修正法等，从而构成了房地产估价方法体系(见图5—4) 房地产估价方法体系 成本法 市场比较法 收益法 剩余法 积算法 路线价法 基准地价修正法 购买年法 收益倍数法 图5—4 复习思考题 1、房地产价格有哪些特点, 2、影响房地产价格的主要因素有哪些, 3、什么叫房地产升值,升值的原因是什么, 4、房地产价格构成有哪些基本要素,如何有效控制住房价格涨幅, 24 25 26