当前中国房价过快上涨的原因和后果

当前中国房价过快上涨的原因和后果 云南国防工业职业技术学院成人函授(本、专科) 毕业调查报告 题目:房地产市场及房地产政策研究 学生姓名: 年级专业: 学 号: 办学单位名称: 审阅教师姓名: 成绩评定: 时 间:2012年9月1日 摘 要 近年来～随着我国房地产价格的快速上涨～国家不断出台房地产政策和金融政策～ 打压投资投机性需求～稳定住房价格。有人说中国的住房市场形势是越调越涨～也有 人说不调更涨～但无论怎么说～有一点是可以取得共识的～我国将坚定不移地抑制过 度占有资源的需求～坚定不移地抑制奢侈性需求～坚定不移抑制为卖而买的住房需求。 那就是房价涨多必调～而调久又要上涨～几乎每一轮的房价过快上涨都会招来更严厉 的市场调控～而每一次调控之后不久～房价可能又要重新寻找上涨的契机～积累上涨 的力量～可以说房价波动的频率越来越快～而政府政策出台的时间间隔也越来越频繁。 本文通过对我国房地产市场发展过程的研究～对近期我国房地产市场形势系统分 析～提出了对中国房地产进行调控的政策建议。 关键词:房地产市场 房价上涨 调控政策 目 录 引 言 ....................................................................................................................................................... 3 一、房地产业的历史沿革 ....................................................................................................................... 4 二、近期中国房地产市场形势分析 ....................................................................................................... 4 (一)被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”作用明显，但很难抑制房价的上升 .... 4 (二)第二套房贷款首付比例提高到史无前例的60%，抑制投资投机性购房需求 ................. 4 (三)开发商须一次性公开全部房源，打击捂盘提价 ................................................................ 4 三、当前中国房价过快上涨的原因和后果 ........................................................................................... 5 (一)城市化进程将推动房地产价格继续上涨 ............................................................................ 5 (二)住房改革刺激了房地产价格的上涨 ............................................................................ 5 (三)土地政策是房地产价格的助涨剂 ........................................................................................ 5 (四)大量的非自住需求者参与购房从而提升了房价 ................................................................ 5 (五)高速增长的房地产业带动了其他行业的投资过热，反过来又加剧了房价的提升 ........ 5 (六)货币泛滥，流动性过剩，促进了房价的增涨 .................................................................... 6 (七)城乡差别和城市差距的扩大造成的人口单向流动问题是房价上升的原动力 ................ 6 (八)保障房建设的资金的来源问题，只会助涨房价 ................................................................ 6 四、房地产进行调控的政策建议 ........................................................................................................... 6 (一)缩小城乡差距，缩小城市差距 ............................................................................................ 6 (二)深化“限购政策”，严控住房投资投机 .............................................................................. 7 (三)加大土地闲置的处罚力度 .................................................................................................... 7 (四)控制货币发行的增长速度 .................................................................................................... 7 (五)合理规划城市建设，避免重复建，拆迁建设 .................................................................... 7 (六)缩小城市与农村的教育、医疗等资源配置的差距 ............................................................ 7 参考文献: ............................................................................................................................................... 7 引 言 房地产业在过去的几年可能是发展最为迅猛的行业之一，同时也是争议最大的行业之一。在 当前宏观经济讨论中，房地产业受到普遍关注，主要是因为:房地产业的投资增长是导致投资高 速增长的最重要因素;2001年以来，房地产投资高速增长，部分城市的房价指数节节攀升，开发 商欢欣鼓舞，而购房者则怨气难消。有人说房地产有泡沫，有人却说房地产发展非常健康。在这 种众说纷纭的背景下，全面的考察和评价中国当前的房地产行业，不仅对经济决策提供有益的参 考，而且可以帮助我们正确地分析经济形势。本文阐述了我国房地产的历史及现状，分析了当前 房价上涨过快的原因及后果，并对其房地产调控政策进行了建议评述。 一、房地产业的历史沿革 房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，大体来说，中国房地产市场的发展经历了以下四个阶段:萌芽阶段(1845-1949年);休眠阶段(1949-1979年);复苏阶段(1979-1991年);快速发展阶段(1992年至今)。 二、近期中国房地产市场形势分析 经济踏着市场化的脚步运行，却也不可避免地受到政策的引导和限制。自中国房地产市场商品化以来，针对房价上涨过快，中国政府实施了数次旨在平稳房价的宏观调控政策。房地产调控的火力集中点之一，就是打击投资投机性购房需求。近期历次重大调控政策对比: (一)被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”作用明显，但很难抑制房价的上升 “限购令”对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 在此轮调控中,大部分城市的房地产市场迅速降温。新建商品房成交量为讯速骤降，限购令作用出显。北京、上海、广州、深圳四大一线城市出现三年来首次集体停涨,房价调控成效终于显现，限购城市房价涨幅低于非限购城市,限购城市的成交量明显萎缩,投机投资需求被挤压出市场。房价回归合理水平可以期待，但房地产调控压力依然很大。 (二)第二套房贷款首付比例提高到史无前例的60%，抑制投资投机性购房需求 2010年1月7日国务院办公厅发布了“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”，也就是所谓的“国11条”，首次以家庭购买套数为标准，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年4月15日，国务院出台政策，将二套房贷款首付比提升至50%;4月17日，“新国十条”对第三套房暂停发放贷款;9月29日，“新五条”，又将首套房的首付提升至30%、对非本地居民暂停发放购房贷款;2011年1月26日，的“新国八条”将二套房首付提高至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 (三)开发商须一次性公开全部房源，打击捂盘提价 在目前的房地产市场上，几乎所有的开发商在销售时都会采取小规模分批推盘的策略，从而造成房源紧张，一售而空的“假象”。与此同时，经常相隔不久的第二批房源价格就会明显提升。 此次国11条中明确，取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易网上备案制度，加大交易资金监管力度。 三、当前中国房价过快上涨的原因和后果 如按收入来分析，我国的房价根本就不应按目前的幅度上升，那么是什么拉动房地产非理性大副上上升呢,我认为，房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，是房地产投机行为大行其道，助涨了房地产价格的上涨。 (一)城市化进程将推动房地产价格继续上涨 全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均年净增加1000万人城市人口。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，1998年-2004年平均每年增加2000多万城市人口。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产价格继续上涨。 (二)住房制度改革刺激了房地产价格的上涨 1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。 (三)土地政策是房地产价格的助涨剂 2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。 首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本，巨额资本又必然强化地方政府征地、拆迁的行为，从而征用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%—50%。 其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，“低价征用、高价批出”的土地财政运作方式只会使房继续上涨，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。 (四)大量的非自住需求者参与购房从而提升了房价 当物价上涨过快时，很多人担心自己手中的财富贬值，于是就寻找财富投资途径。商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于因存款的收益率。再者，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，以很快的速度增长，加剧了市场中的需求。 (五)高速增长的房地产业带动了其他行业的投资过热，反过来又加剧了房价的提升 由于房地产投资的快速增长，直接带动钢铁和建材行业的快速增长。房地产是钢铁行业的最大买主，在全国城镇化建设以及房地产加快发展的强力拉动下，建筑钢材建材市场火爆，货紧价扬，资源紧缺，价格大幅上涨，反过直接导致到房地产的建筑成本的上涨。 (六)货币泛滥，流动性过剩，促进了房价的增涨 2010年9月中国广义货币M2总量为69.64万亿人民币，超过10.5万亿美元了。而同期美国M2才8万亿美元。中国的M2货币供应量超过日本和美国，成为世界上“最大”的货币;目前我国的M2已达到GDP的1.8倍，而美国只有0.6倍，日本、韩国不过是1倍左右。货币的大量发行必然推高资产价格，其中包括房价。 (七)城乡差别和城市差距的扩大造成的人口单向流动问题是房价上升的原动力 城市高房价，它的问题很可能不出在城市，而出在农村，由于我国农村发展相对滞后，造成大批人涌入到城市，使城市房价的压力过大;大城市高房价的根源很可能也不出在大城市，而是出在中小城市，因为我国中小城市发展相对滞后，造成大批人涌入到大城市，使大城市房价的压力过大。地方政积极推动城市化，把主要的精力用在发展城市、建设城区，忽略了农村的发展。有的乡镇连自来水都没有，教育跟不上，为了让孩子在城市接受教育孩子的教育而在城市购房的不在少数。另外，城市间差距的扩大问题。但我国很多中小城市仍然处于发展中国家水平，在这种条件下，人口又由中小城市向大城市单向流动。只要城乡差距、城市间差距仍在扩大，高房价很可能继续维持。 (八)保障房建设的资金的来源问题，只会助涨房价 2010年的计划是建设保障性住房300万套，各类后期改造住房280万套，总共是580万套，2011年计划的任务是比2010年新增420万套，达到1000万套，这个增幅不可谓不大。建这么浩大的保障房，资金来源是什么,中央的意思是由地方政府出钱，中央给予补助。 保障房建设主要是要求地方政府出钱出地，而目前地方政府的一个流行思路是:政府可以把房子高价卖给炒房的有钱人，然后将挣的钱拿出一部分去建保障房。但这个问题的关键在于实际上这两个市场是相互影响的，不可能截然分开。政府的初衷是通过保障房建设来降低房价，但如果要通过抬高房价获得收益来建保障房的话，那么它的最终结果将是保障房不是降低了房价而是推高了房价。如果采取这种筹资方式或运作思路，由于房价不断升高，需要保障的人群就进一步扩大，有更多的人买不起房，这样只有将房价炒的更高才能赚更多的钱、建更多的保障房。 四、房地产进行调控的政策建议 根据以上的分析，我们提出一些建议，不一定很成熟，我总体上概括为:抓大放小、删繁就简、有保有压、以空间换时间。 (一)缩小城乡差距，缩小城市差距 说到房价上涨，很多人都以城市化为最终精神支撑，就是说我国还有这么多农民，城市化的购房需求很大。如果城市化是一种规律的话，那么我们是要优先发展大城市，还是大中小城市均衡发展,是不是建大城市成本更低而效率更高,关于这个问题，我个人认为脱离了中小城市的发展，单独谈大城市的房价调控是不可持续的。中小城市相对不发展，大城市的房价很难下降。 从长期来看，住房市场的健康发展肯定还是依赖于城乡和区域的均衡发展，一些地方片面把推进城市化进程作为发展战略，不仅使城乡差距进一步拉大，也造就了大量被城市化的人口，增 加了局部住房的市场。应当遏制城市的过度膨胀，遏制人为的城市大跃进行为，增加对乡村基础设施的投入，缩短城乡收入和城乡水平的差距，创造城市和农村人口双向流动的渠道，这样才有可能从根本上缓解大量人口流入给大城市房价带来的压力。在农村人口进入城市的过程中，我们是否仍然需要继续发展农村经济,如果农村相对不发展，那么城市房价很难下降。 (二)深化“限购政策”，严控住房投资投机 通过以上分析我们也可以理解一些看似严厉的调控政策为什么收效并不显著，比如限购政策，房价过高、上涨过快的地区可以在一定时间内，限制居民家庭的购房套数，看起来这个限购好像非常严厉，但如果所有的家庭真的都去新购买一套住宅的话，那么北京的压力也是非常大的，因为北方就北京这么一个比较好的城市，如果说要选择的话，北京肯定是一个首选。所以要深化限购政策，把全国的大中小城市根据行政级别分为三级，全国联网，分级限购，一个级别的城市只能新购一套。 (三)加大土地闲置的处罚力度 由于开发商可以通过多种途径合法规避土地闲置的处罚，政府没有办法对开发商囤地进行有效监管，开发商通过囤地可以操纵市场供给，达到地价上涨的目的。 (四)控制货币发行的增长速度 (五)合理规划城市建设，避免重复建，拆迁建设 (六)缩小城市与农村的教育、医疗等资源配置的差距 让更多的孩子愿意留在农村上学，让更多的老人愿去农村养老，愿更多的人愿去农村定居。 参考文献: 【1】 陈玉堂 郭仁忠著(房地产经纪实务(中国建筑工业出版社(2002 【2】 陆克华 张小宏著(房地产基制度与政策(中国建筑工业出版社(2002 【3】 柴强 王全民 王学法著(房地产经济相关知识(中国建筑工业出版社(2002 【4】 李竹成主编(房地产经济专业知识与实务(北京团结出版社(2001 【5】 潘蜀健主编(房地产项目投资、北京:中国建筑工业出版社，1999 【6】 宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006 【7】 刘秋雁.房地产投资分析[M].大连:东北财经大学出版社，2003 【8】 刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001