买房注意事项

买房注意事项 首先检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。 签购房合同应着重审查合同的以下条款: ,一, 房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。 ,二, 标的及质量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何,建筑面积及居住面积各为多少, ,三, 价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用,如水暖、煤气的初装费等,应一并列明,该房款是一次付清还是分期付款,是现金支付还是票据支付,若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%，待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清最后的30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险。 ,四, 违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金。 ,五, 房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。 年底房价大战 淘房掌握三个技巧 年底对于开发商来说是道坎，因为按照一些通行结算准则，年底是很多贷款资金到期或者开销资金结算的时间，这个时候开发商的资金压力是相当大的。同时，按照往常的房产销售规律来看，年底也是销售的小旺季之一，年底促销一直是房地产企业提升销售额度的重要活动，加上今年楼市的特殊状况，因此年底房价大战必然开启。对于购房者而言，其中可能寻找到一些合适的淘房机会，需好好把握。 想要顺利淘到高性价比的心仪好房，还是需要掌握一些淘房技巧的。 技巧之一:专盯低开的新盘。很多开发商对于老盘项目的降价持非常谨慎的态度，这是因为害怕一旦降价会引起前期业主的反感，从而导致一些不必要的冲突和争议，在某些严重的情况下还需要补偿业主差价，这样的案例实际上已经发生过不少了。不过对于新盘来说就没有这方面的考虑了，一个完全新开的楼盘，几乎没有需要真正对比参照的价格目标，也不会有前期业主的臵业纠纷，所以在定价方面更加自由。对于宣传低开的楼盘，一定要亲自去考察，特别是要考察周边同类老楼盘的历史成交价格和当下二手房交易的价格，这样才能确定低开是否真正属实。 技巧之二:特殊情况的降价二手房源。当开发商开始降价之后，新房市场的价格下降对二手房市场的价格必然形成一种倒逼机制，二手房的价格下降只是时间的问题，虽然会有些滞后，但是基本趋势不会改变。在二手房市场，降价房源的情况千差万别，一方面是源于业主对楼市房价前景的预期理解不同，另一方面也是具体的出售原因不同。在二手房源的销售中，如果房主不看好未来房价前景，并且急需出售手中房产的话，那就报价会偏低，并且砍价的可能性和幅度都会较大。对于这样的房源，通常是购房者需要考虑的重点，如果可以的话，不妨多跟 某个中介个人交朋友，他们这方面的消息较多。 技巧之三:质量问题一定要认真。由于中国政府对于房屋质量的管理并不，也不严格，所以中国房子的质量保障无从谈起。在降价的新房中，开发商一般都会先挑出质量较差的房源用作促销，这是一种技巧，提前处理较差的房源换取资金流，因此购房者一定要谨慎应对。二手房的质量情况更难判断，购房者一定要多看几次，确定价格和具体情况基本都符合自己的要求之后，再请专业的验房师或者有经验的朋友陪同看房，在计算房价成本的时候一定要把质量维修的成本也计算进去，这样估算出来的整体购房成本才是完整和合理的。房屋质量不是小事，不得马虎对待。 年底淘房，的确算得上是一个好时机，不过一定要抱着理性、认真的态度，掌握一些基本的原则和技巧，才有可能淘到心仪的好房子。 购房技巧:冷静选房购房 这样才能自己不后悔 买房是大事，如何做到既买到好房或自己中意的房子，以后不至于后悔。首先要知道哪些情形导致买了后悔。从已成为房奴及成功投资房产的角度看，后悔产生如以下情形。 1、不留余地——计算首付把家底掏空了:许多人是在急切之中买房的，特别是自住为目的的买房。因而不会计算甚至不计算自己的首付能力。而且实际购 房中，首付仅是买房过程中先期投入资金的的一部分而已。 笔者建议，无论何时超前消费都仅限于用国家的钱即贷款，对自己的首中钱应该扣除，至少小孩基础教育成长部分积蓄、自己的事业或就业基础准备、孝敬及往来必备应该在首付中留有余地。 2、未能远景考虑平衡压力——考虑就业稳定性不足或为节约利息支出选择了较短的还款年限:有许多买房者为了尽快脱身选择了较高的首付或较短的贷款年限。以至将自己近期的压力接踵而来。何苦,如果你想买房一定要自信，相信自己的未来比今天强，所以在确定贷款年限时主要考虑自己的生理年龄。 3、盲目追风——房价出现波动的时候趁着折扣中期买入的房子，以为图了便宜结果并非如此:这也是目前的环境导致一些次优买房。开发商的折扣是分期推出的，有时的折扣是促销手段，有时的折扣是反营销策略，有时来真格的。所以要认真对待，不要追风。 4、忽略生活方便度——对地段的认识着眼于教育医疗日常生活而忽视了宜居性:如果你不是炒房也不是靠投资来买房的话，一定要以生活方便度为核心准来权衡。但宜居特点并不只是教育医疗日常生活等方面的，有些来自于住在屋子里的一些感受。 5、选户型出于一时兴起——只图一时痛快选择了浪费型居室:比如放弃了一百平米左右的三居百选择了一百二平米的三居就是。 6、片面理解售楼小姐的教唆，靠着小区中央选房子，后患无穷:凭空多付出，结果发现住在小区中央并不好。 7、以为电梯房如意又为节约起见选择了只有一部电梯的房子经常碰到故障，难以释怀:一部电梯导致的悲剧正在上演。 8、被开发商的风水说误导选择了偏南向的房子挨夕晒的苦:规划过程中总有些弱势用地，开发商因而生产了一些次优甚至垃圾房子，嫁接上风水后再卖给你。我从事营销，曾经这样伤过人。 9、信奉英式管家导致使用成本加剧你的房奴生活:迄今为止我还没有享受过英式管家服务，但我还是不建议你去尝试。 10、为一片江水或海水或湖山或小山丘所迷惑为水景或山景多掏钱不说还招来许多蚊子:相信环境永远是天然的好，但天然的凭什么收费得想清楚再付。 11、不要因为会所或泛会所造成终身遗憾:这是典型的舶来品卖点。人为因素居多。再说有几个人享受得起, 12、环保住宅并非卖点:这只是文字卖点，环保局升任环保部，一切或将结束。 总而言之，在房屋选购过程中，一定要冷静、全面地思考。( 买房第一步:明确购房目的 1.买房的资金准备——您准备用多少钱买房, 购楼者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题:为什么要买房, 到底需要什么样的房子,思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。 2.买房的心理准备——你想把家安在什么地方, 购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，购房者需要反复思考的第二个问题是:到底想把家安在什么地方,多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。 买房第二步:了解楼市状况 1.买房的知识准备——先让自己成为半个房产专业人士。 对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。 2.买房的选择准备——查询打听情报与实地看盘。 这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看…… 买房第三步:与开发商过招 1.买房的最终抉择——确定购买目标 经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住:“听别人千句不如听家人一句”——房子终归要自己和家人一起住的。' 选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位臵最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。 2.买房的谈判阶段——压价与取得优惠 开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括:优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括:销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气,电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。 买房第四步:签单与过户 1.买房的签单阶段——预售登记与合同 与发展商签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水。 2.买房的实质阶段——交易与过户 契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的,买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。 立契过户应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买 房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。 买房第五步:验收与入住 1.买房的收尾工作——验收与缴纳税费 拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。 在办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算,发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。 2.买房的清理工作——装修>装修和入住 装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。 装修完成之后，至于什么时候真正入住就完全取决于业主自己了。 买房不易，四点“买房经” 专家为你把脉 近年来，买房问题已经成为大家茶余饭后的话题之一，是老生常谈的一个问题。然而。买房绝非易事，不是手上有足够的银子就可高枕无忧，还有许多需要注意的地方。近日，记者走访发现，很多年轻一族在购房方面还存在诸多困惑。随后，记者就相关问题采访了有关专家蔡先生。 做足功课是前提 从外地到眉山工作的陈先生想购置一套房子。有这个打算后，陈先生便趁着空闲时间开始了买房的准备。陈先生工作地点位于中心车站附近，他首先以自己所工作的地方为中心画一个圆圈，随后陈先生便开始搜集圈内所涉及的各个楼盘的信息，并每天关注报纸电视上的房产新闻，以做到心中有数。 “买房前做足功课的确很重要。”蔡先生说，尽量要找到让自己满意的楼盘，所以有一个系统的准备是很明智的。陈先生的想法很有创意，而且做得很细心，每天掌握一点楼市的动态，多关注一下中意的楼盘，惊喜也许就在等着你。 买房切忌到处“碰” 近期小朱的女朋友催着小朱结婚，买房的事情一下被提前，不仅打破了其原有的计划，还使得自己必须在短时间内有所决断。 “临时抱佛脚”的心态让小朱的买房事宜毫无进展。由于需要去每个楼盘实地查看，近阶段小朱可没少跑，需要看的盘不少，但可支配的时间又有限，最后的结果就是看房成了赶场子，很多细节关键性问题没注意不说，最后连自己也没了方向，很难从中作出选择。 “买房最怕就是急吼吼。”蔡先生告诉记者，像小朱这样到处问人到处看的情况在目前并不少见。看房数量的上升并不代表看房质量的提升，反而会因为身心的疲惫而受到影响。像小朱那样赶场子是买房大忌。 勇对“鸡肋”说拜拜 在确定自己所要购买的楼盘后，并不意味着一定就能买到中意的房子，有时候后续房源尚未推出，在售的又是一些楼层差、房型不理想的“鸡肋”房源，这时候你要学会说“不”，对于这些“鸡肋”房源应该毫不犹豫地舍弃，不然日后很容易后悔，引起不必要的家庭纠纷。 李先生原先看中的一些二房房源已售完，剩下的不是位置较偏、楼层较差就是面积偏大，最后对于这批房源李先生还是放弃了，但同时提前登记预约了下批次房源。不久之后，李先生在后续房源中找到了自己满意的户型。 “购房对于每一个普通家庭而言都是一件大事，尤其作为自住用房，将与自己日后的生活紧密相连。”蔡先生心直口快地说，在没有满意房源的前提下千万避免退而求其次，一旦入住后,过于靠近马路、楼层太低、光照不佳等问题都将直接体现出来，不仅会感觉到住得不爽，即使有出售的打算，也很难卖出好价钱。 交房验房要细心 吴先生购买了某楼盘，在签完购房合同后，还不时去现场查看情况，到了交房时间，他 特意在网上查找了一些自助验房的来检测自己的房子，虽然会多些麻烦，但他却表示很值得，万一交房后才发现有问题那到时会更麻烦。 “房子看完，购房合同签完，就可高枕无忧了,那就错了，其中主要的问题就是交房环节，在开发商通知你去办交房手续时，必须仔细检查你的房子，因为有时还是会出现一些质量问题。”蔡先生提醒广大购房者，交房前进行验房很重要，所以在接房时最好多个心眼，对门窗、厨卫细节、户外公共设施等都要看仔细，别嫌步骤多麻烦，房子质量才是关键。 专家传授:七招轻松选定高性价比楼盘 一套房子买得值不值，关键要看性价比高不高。那么，究竟如何选择高性价比楼盘呢?以下是专家传授的七招。 地段:要具前瞻性 地段具有不可复制性，对楼盘性能和价值的高低有举足轻重的决定作用，是选择高性价比楼盘的关键性要素。好的地段拥有完善的商业配套和市政设施。同时，还要看其规划前景，规划利好直接决定项目的增值潜力。购房者必须要具有一双慧眼，要有大地段概念，居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。 品牌:瞄准开发商 品牌是一种保证，是高性价比楼盘的魂。所以要选择高性价比楼盘，应该充分考验开发商的背景和实力，瞄准知名开发商开发楼盘做文章。毕竟知名开发商开发的楼盘，不仅更容易保证入住后的维修及服务质量，而且楼盘具有更快更大的升值可能性，一举两得。 配套:成熟完善 配套直接与人们的居住质量和生活状态息息相关，在众多楼盘的卖点中，配套的好坏已越来越受到买家和租客的关注，其成熟度是衡量项目性价比又一个重要指标。它包括社区配套和周边配套两部分，尤其是社区配套更显重要，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。一般说来，楼盘配套越成熟完善，其附加值和吸附力越高，性价比指数越突出。不 能满足人们方便的生活条件以及医疗条件，设施配套落后甚至欠缺的楼盘是谈不上高性价比的。 户型:实用灵活 好的户型设计既要符合买家需求，要体现出舒适性、实用性、私密性，还要有灵活性、超前性。有些发展商设计的户型考虑到户型的灵活性，这种户型不容易落伍，对今后租赁及转手买卖都较为有利。 质量:精益求精 对楼盘而言，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已。开发商的诚信度、建筑材料的选择、新材料的运用和施工队伍的素质等都是衡量楼盘建筑质量可参考的因素。 物管:专业贴心 物管是楼盘住户的管家和保姆，专业贴心的物管为业主提供着坚实的生活品质保障，是对楼盘价值延续和提升的助力和保证。如果专业优秀的物管公司能提前参与到项目管理中来，用他们多年实战中积累的丰富管理经验，从设备选择、管道走向等工程建设提出积极的建议及合理化方案，这样的楼盘更值得期待。 价格:合理公道 从“性能/价格=性价比”的公式中我们可以看出，价格是性价比公式的分母，是楼盘性价比的决定因素，价格偏高的楼盘，谈不上高性价比，消费者更不会埋单。只有合理公道的价格，控制分母基数，提高楼盘综合性能，才会产生高性价比楼盘，进而赢得市场。 严控下刚需买房有策略 四招数教你智慧应对 调控下的刚需买房出路 如今，限购、限贷双重调控下，买房置业风险大增，刚需族也在首套房贷利率上调下误伤了，购房时就不能仅以价格高低作为衡量购买与否的标杆了，小区环境、楼房品质，品牌影响、配套设施、市场口碑等一系列因素更不能忽略。而且，除了最基本的住房需求，买房 保值，同样也是通胀预期之下，人们保住自己财产价值的一种方式。 商都房产网小编为您整理了以下几点可以作为刚需买房的新出路: 买好地段日后可增值 “以目前手里的资金，只能买套50来平的，要是地段不好，到时候再换房，这套赚也未必赚多少。”想买婚房的省城市民李威，最近很是纠结，这也是很多纯刚需们的心声。 对此，业内人士王伟认为，婚房尽量选择未来升值潜力大，包括交通便利、生活配套齐全或者政府重点规划发展的地段。“对于多数年轻人来说，事业处在蒸蒸日上阶段，以后换房的几率大，婚房只是一个过渡，同时这也是人生第一笔大额投资，所以，目光应该更长远。” 月还款额不超总收入三成 现在很多年轻人买房都是靠父母的资助，自身收入不高，在父母帮助交完首付的情况下，后面的还贷也是应重点考虑的。 业内人士建议，进入4月份，房地产市场的房源供应量增加，“啃老族”们买房时，不仅要考虑到生活舒适性、房子实用性，还要考虑自己的承受能力。“年轻人购房，首先要考虑自身经济承受力问题，现在绝大多数人买房是借助贷款来完成的，其中尤以年轻人居多。因为年轻人工作时间不长，手中积蓄也不多，所以房贷的月还款比例应该严格把控，不能盲目地超负荷购买，否则以后生活就被房贷压得不得不节衣缩食，生活质量会受影响。”省城某金融机构信贷部负责人刘女士建议，月还款额占个人总收入的25%-30%比较合理。 着急买也不能马虎大意 “我已经租房住3年了，现在就想买套属于自己的房子。房价又一直在涨，所以我想赶紧买套小户型。”张利民先生买房子只为自住，最近这一年换了3个地方，租房子没保障，房东不想继续租或者自己对房子不满意，都要继续换房，几次搬家下来，张先生厌倦了租房生活，狠狠心自己要买房子，最好是现房直接就能入住的。 对此，业内人士表示，对于像张先生这样自住，或婚房、教育购房等特刚性需求购房者来说，确实存在需求紧迫、选择时间短，选择产品范围有限等问题，尽管如此，也不能以需求紧张为代价。如果选择二手房，尽量选择品牌中介公司，规避个人交易带来的风险。另外，对于婚后想立刻要孩子的年轻人来说，周边的幼儿园和学校等教育问题也应是重点考察的。 买品牌楼盘住着不后悔 考虑到购买二套房的高首付、高利率及三套房的限购，所以这类人群将购房机会看得很重要，一步到位的置业想法被提上议程，但业内人士表示一步到位也要慎重考虑，要按照总 价选择适合自己的户型和地段。在一步到位买套大户型的基础上，房款也会增加，但千万不要因为省钱，买个地段不好、户型也不舒适的房子，影响日后的生活。购房最主要的原则不外乎买到住得舒心、舒适的房子，品牌开发商的楼盘是首选，有业主入住体验的楼盘更值得考虑。( 买房三字经:选位置、拼物业、择邻居、比套型 “80后”已开始步入而立之年，这个年龄段面临着结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇，转眼就要独立买房了。那么，“80后”买房需要注意哪些问题呢, “80后”已开始步入而立之年，这个年龄段面临着结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇，转眼就要独立买房了。那么，“80后”买房需要注意哪些问题呢, 拼物业 水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办,我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK。近年来物业问题不断被媒体曝光，想要找一个好的物业的难度一点也不次于找一个适合自己的房子。 选位置 对于爱睡懒觉的80后来说，每天7点前起床上班，在上下班路上花上一小时的生活显然是不可取的。而且以后交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的。 择邻居 “80后”购房时大部分在意自己的邻居是谁，“80后”独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。那么不如和好友住一起，关上门有自己的小空间，打开门又能随时和大家一起聚会玩耍，一举N得。 看升值 住大房子是好多人的理想。“80后”第一次置业大多选择小户型，几年后，随着条件的改善不少人会换大房子。所以，第一次买房除了自住环境价格等等，投资价值也要考虑清楚才行，因为迟早要去住大房子的。 80后步入而立之年，这个年龄段的人必然面临结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇的80后转眼要独立买房，买房时需要注意哪些问题呢,下面就来讲一讲80后买房必看的七大建议，以及买卖二手房的七大避开雷区的招数。 1、贷款自己还 首付可以找父母，但鼓励自己贷款，毕竟他们赚养老钱不容易。适当“啃老”并不丢人，现在房价这么高，在80后还没有能力支付大笔首付时，父母的支持是80后最坚实的后盾。 不过在爸妈打好基础之后，就需要自己为月供努力了。 记者点评:自己动手丰衣足食，记者认为这一个口还是最好不要开，80后最大的问题就是依赖思想，一旦开了第一个口，后面的口再开，不少80后就会心安理得的。中国有一句老话“置之死地而后生”，还是完全靠自己赚来的房子比较心安理得。 2、物业要选好 水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办,我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK. 记者点评:现在记者个人觉得，中国可能有一流的房子和小区，但是一流的物业暂时还不会出现，近几年来物业问题不断被媒体曝光，想要找一个好的物业的难度一点也不次于找 一个适合自己的房子，物业只负责他们认为该负责的，想要乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK了，这种想法是不可取的。 3、千万别买郊区房 对于爱睡懒觉的80后来说，每天6点起床上班，在上下班路上花上2小时的生活显然是不可取的。而且以后交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的，你可能有车，你老婆一般就没有。方便的交通可以让我们在这个城市活动得更自如，况且郊区房子升值慢、升值空间小配套也不齐全，到时候住着不爽想转手都卖不出去就麻烦了。 记者点评:现实的残酷会让很多80后的坏毛病给改掉的，试想一下，整天忙着生活，忙着柴米油盐的人有心思睡懒觉吗, 4、跟朋友做邻居 80后购房时大部分在意自己的邻居是谁，与其忐忑不安地猜测隔壁住的是恐龙还是怪大妈，不如自带个邻居，和好朋友一起买房。80后的独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。那么不如和好友住一起，关上门有自己的小空间，打开门又能随时和大家一起聚会玩耍，一举N得。 记者点评:80后还有一个特性就是好玩，要是和朋友做了邻居，隔三差五的去KTV唱唱歌，聚聚餐了，请问这样的开支，就凭80后现在的这点收入够他们折腾的吗,还贷款的事又要等到猴年马月了吧。 5、买房要考虑升值空间 “等咱有了钱，迟早是要住大房子的，光阳台上种的小麦就可以开个包子店。”住大房子是好多人的理想。80后第一次置业大多选择小户型，几年后，随着条件的改善不少人会换大房子。所以，第一次买房除了自住环境价格等等，投资价值也要考虑清楚才行，因为迟早我们要去住大房子的。 记者点评:买房子要考虑升值空间，这恐怕每个人都知道吧，在这记者想说的有升值空间的房子还能轮到80后买吗，早被炒房团给抢购一空了。 6、孩子，还是孩子…… 买房了，结婚了，生孩子了……人生大事一件件按部就班地说来就来了。80后的孩子们眼看着就成了新爸新妈，所以买房时得把孩子纳入家庭大计考虑。等到孩子该上学了，再发现没好学校选择就晚了。80后的新爸新妈该未雨绸缪一下，不要让自己的糊涂牵连孩子输在起跑线上。 记者点评:记者在这就说一句，有多少80后觉得自己有资格或者有充分的准备为人父、 为人母了。现在的80后能照顾好自己就已经很不错了，先修好自己的身再去考虑下一代的事吧, 7、买房也要学会省钱 虽说买房是件很费钱的事，但是我们聪明的80后还是有很多办法省钱的。如果你是买二手房，一定要学会跟房东砍价，即便你很喜欢这套房，也切记不要在房东面前表现出来，能省一点是一点。 买卖二手房别踏“雷区”教你七大“排雷”术 案情回放:2000年6月，小芳与小玲夫妇签订了《房屋买卖协议书》，花9万元购买了位于南宁市五一中路的一套房产。 因为当时小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证，所以双方约定，待小玲夫妇办好房产证后再办理转户给小芳。小芳付清了购房款，并搬入居住至今，但小玲夫妇办好房产证后却反悔了。 法院判决:小芳与小玲夫妇签订《房屋买卖协议书》时，小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证，该房屋的所有权仍然属于南宁市教育局。也没有证据证明南宁市教育局授权小玲夫妇出卖该房给小芳，因此小玲夫妇无权处分该房屋。小芳与小玲夫妇签订的《房屋买卖协议书》是无效的。驳回小芳的诉讼请求。( 购房者在六种情况下可以退房 你属于哪种 所谓法定退房权，是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)等法律、规章的有关规定，购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利: 第一类是购房合同无效而导致退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根 据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。 第二类是购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。 第三类是套型误差而导致退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。 第四类是面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令〖2001〗第88号)，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。 第五类是规划设计的变更而导致退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。 最后一类房屋主体结构质量不合格而导致退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。 提取公积金还款如何办理, 问:我想提取公积金账户中的余额还房屋贷款，请问该怎么操作,据说这项业务不是每天都可以办理的，具体的办理时间是怎么规定的, 答:南京市公积金管理中心工作人员介绍，如果购房时间还未满一年，可以办理公积金 账户每月直接扣款还贷，如果购房时间已经超过一年则可以提取公积金账户中的金额为自己以及配偶所购的房子还贷。 办理的流程是先去单位财务处填写公积金提取申请表，然后凭借会计开出的现金支票以及购房材料前去单位公积金开户银行办理。目前只能在每年1-6月的上半月，提一次公积金余额，归还公积金贷款或商业贷款。但从明年1月1日起，柜面提取还贷业务的办理时间由现在的每年上半年每月的上半月调整为从1月至12月，每个月的上半月都能提取。 意向书上约定的价格有法律效力吗? 问:我看中了连云港一家即将开盘的楼盘的房子，为2栋的305室，当时标价为每平方米2680元，我在售楼处签订了购房意向书，并交纳了1万元定金。但是，一周之后去签订购房合同时，开发商突然提价加到3060元每平米，请问我前期签订的购房意向书是否有法律效力,我该如何维权, 答:江苏苏源律师事务所王炜律师指出，意向书的法律效力以及法律的性质，需要意向书的内容进行判断。如果意向书中明确了所购房子的具体栋号并且标明了价格等具体的约定内容，这些约定基本符合了买卖合同成立的构成要件，可以看成是一个附条件附期限的预约合同。 那么，预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。案例中提到的购房意向书存在合法的法律效力，如开发商单方面提高价格，就涉嫌违约，一旦违约，购房者可要求其双倍返还购房订金。 虽然房价下行还没有形成全国性的趋势，但是在一线城市的城郊楼市，降价房源已在日益增多，降价潮暗暗涌动。上海的某几个楼盘大降价，白天有老业主打砸售楼处，晚上却有购房者夜班抢购房源，这一事件是否有演戏炒作成分让人玩味。在房价下行震荡的时期，降价房源的出现肯定必然的，一些购房者就会忍不住入市购房，那么准业主在购房之前一定要认真想一想如下三个问题，做到理性购房。 第一个问题:我为什么要购房,购房的具体理由很多，但是最终归纳起来都集中于两个:居住和投资。相对而言，如果是为了居住需要的话，也就是常言所说的刚需，购房的需求通常会更加迫切一点;如果是为了投资需要的话，那就没有必要如此紧迫，而应根据实际情况调整自己的购房规划。居住性购房和投资性购房的目的和要求是不同的:居住性购房要求房子实用，符合生活需要，价值增长空间反而在其次;投资性购房则不必太在乎实用，价值收益应该排在第一。准业主弄清楚自己的购房原因，有利于做出合理的购房规划，这样置业才会更加理性和成功。 第二个问题:买什么样的房子,我国的房产类型非常多，不仅是房产的区位、大小、装修等多样化，而且房屋的产权性质也有很多种类，比如说商品房、商住两用房、小产权房、集体产权房等等。购房人在买房子之前，一定要清楚的知道自己购房的目的，这样才能够明白自己买什么样的房子最合适。比如说，购房者是为了结婚成家购房，并且打算成家之后立刻要孩子，那么最小也得购买一套配套设施相对完善的两居室;如果购房者打算结婚但不要孩子，那么短暂的一居室也可以作为过渡性房产。在买什么样的房子这个问题上，购房者应该根据自己的实际需要、实际经济能力、个人喜好等等多方面的因素进行综合考虑和判断，在全面思考的基础上作出最后的决定。 第三个问题:我能承受的房价及下跌空间,买房是最考验个人经济实力的大事，在买房之前就应该对自身的经济实力做一个基本的盘点和判断，看看自己究竟能够买多少钱一套的房子。在当下房价整体上依旧保持高位的背景下，房价依旧是购房者应该考虑的第一要素，因为房贷首付高、利息高，购房的经济成本已经大大提升，如果房屋总价高的话，那么对于购房者的经济压力就会非常大。在目前房价下行振荡期，还有一个问题购房者也不能回避，那就是如果房价下跌，业主究竟能承受多少的房价跌幅,比如说一个人刚买了一套100万的房子，首付5成，贷款50万，结果一个月之后自己的房子立刻跌去了一半，那么就意味着这套房子的价值缩水至50万，这就会是个极其失败的置业。在购房之前，就要考虑房产下跌的可能性和可能幅度，做好一个必要的风险防御准备。 购房无小事，业主在购房之前必须深思熟虑，谨慎规划，这样才能在合适的时机，以合适的方式买到合适的房子，房子才会让个人生活过得更加舒适，而不会增加负担。 置业保值房必修课 赠送面积诱惑大 买房谨慎选 近日，在对市场进行走访时，记者发现，面对新政带来的“压力”，开发商们绞尽脑汁想“对策”。其中，送面积已蔚然成风。 “这套户型，南北都有大露台赠送，阳台只算您一半面积，大概能多出来10多平方米。”在文化路与北环交会处某项目售楼中心，置业顾问这样介绍说。 有如此说法的楼盘，大多是一些中小户型，销售人员声称，这类户型的赠送面积经过改造后，基本能实现一房变两房、两房变三房，使用率得到极大的提高。对刚需的家庭而言，既实用又划算。 据了解，在调控日渐严厉的当下，那些赠送面积的项目着实也取得了不俗的销售业绩，“赠送的面积一定程度上弥补了高层建筑得房率低的遗憾，所以比较吸引人。”一位购房者这样说道。 不过，有专家提醒购房者，一旦一个小区的赠送部分过多，这个小区的容积率势必加大，加之露台、阳台等偷换面积严重时，建筑密度增加，业主的采光度、居住舒适度、安全度都将受到很大影响。 “开发商也不是慈善机构，房企会将赠送面积的成本加在房价里面，购房者一样要买单。”该专家表示。 国土部门提醒广大消费者，如果购房合同中没有写明赠送面积，当然在产权证上也不会体现出来。一旦“赠送面积”缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，消费者将无法保障自己的权益不受侵害。其次，未来“赠送面积”发生重大安全隐患、事故都将得不到法律支持，即使“赠送面积”写进合同附加条款，也没有法律效力。 买房学问多，稍有不慎可能就会造成遗憾。本届房交会，主要面向的就是刚需人群，对于首次置业者，到底该如何选房,选购房屋的流程是怎样的, 一、确定买房目标 理性和有规划的消费是购房前提，根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，培养有梯度的消费观很重要。 吉林省锋行房地产投资顾问有限公司副总经理纪彤建议购房者:“在购房时，应该根据自己的需求和经济实力来选购，尤其是贷款买房不要盲目。建议购房者在购房前，先到银行查一下个人征信记录，以免个人记录情况不良，在之前还并不知情的情况下预购了房屋，等到办理贷款手续时办理不下来，给自己造成不必要的损失。” 二、积累买房常识 学习一些地产基础知识是购房的必需。购房是一个比较专业的行为，在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人，因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 三、筛选买房范围 选择适合自己的楼盘，即购房要量力而行。面积小、首付少、总价低的楼盘适合年轻人。对于首次置业者，建议可购买市中心的二手小房或是新开盘的小户型。二手小房的优势是交通便利、配套成熟、价格相对优惠。此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以可以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行依旧方便。新开盘的小户型优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 四大因素影响房产升值 一、位置 在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，相应的房产价格也会上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。 二、环境 包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看 有无空气、水流等公害污染及污染程度等，如果小区内开辟有大量的绿地或有园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良，小区内的植被会吸收噪声、阻尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值潜力。 三、配套 在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。 四、品质 随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提上日程。实际上，房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的理念是否超前，是否具有时代感，是否迎合物业发展的趋势。好的规划设计能够体现其自身的价值。一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。( “死穴”之一:买涨不买跌 在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷 静的市民。 记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考 虑出手 买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到 2009年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管 多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。笔者认为:在房 市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的 先兆。 解穴办法:当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出 代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不 会白白浪费自己的血汗钱。 “死穴”之二:不研究国家政策，盲目入市 经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完 全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是 必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。 解穴办法:我想告诉大家的秘诀就是:每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓 励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉 及到市场反应中的。 “死穴”之三:攒够钱才买 这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时 又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实， 购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的 唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用 美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资 的现金。 解穴办法:尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不 要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投 资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没 有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差 你可以去借给私人朋友也比银行利息高。 “死穴”之四:被动炒房 很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得 多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房 子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能 被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。 解穴办法:千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资， 可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定 要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在 2年之内不会担心断供问题。 “死穴”之五:迷信专家学者 现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家， 其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说 话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照 经济论打赌打输了吗,而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾 ，他们讲的话能为老百姓着想吗,据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了 ，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界 上会有这样的好事吗,其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知 道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难 ～ 解穴办法:普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整 天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一 线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。 “死穴”之六:买房可以一次性到位 这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了 很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各 种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、 工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条 件好了，你肯定会不满足要改善居住条件;如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以 卖掉换取现金来发展个人事业, 解穴办法:一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最 多只做5~8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目 想象。 “死穴”之七:迷信广告语 很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇 佣写 手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。 解穴办法:要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实 现状。 “死穴”之八:只买便宜不买贵的 只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是:便宜的会 越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。 解穴办法:一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的 买了也是负债资产。 “死穴”之九:租房不如买房 这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多 口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来 算一笔账:现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房 子，租金最多只能租2500~3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿 出一、二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最 多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。 解穴办法:在参照“死穴”之八的情况下进行选择买或者租。 “死穴”之十:用现在的眼光看未来 这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通 货膨 胀，其实，就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。在深圳， 一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到20 09年，20年后也只有这个价 ，但20年前的钱能和今天比吗, 解穴办法:要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子。对于房子所处地段的 规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要 投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个要买房的普通老百姓要静下 来思考学习的。 最后，我想请你，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己:你现在就能看到自己 未来几十年都会在某一套房住一辈子吗,( 房地产市场破朔迷离，真真假假很容易混淆大众的视线，下面为大家盘点一下房地产最假的25条谎言，让你看清楚房地产的真实状况! 1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎言。 房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生的。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。 2、土地有限房价必涨是谎言。 中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多数是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。 3、城市化房价必涨是谎言。 农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。 4、人民币升值房价必涨是谎言。 人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国房价上涨近一倍。 5、城市的土地稀缺房价必涨是谎言。 房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了:人民币是稀缺的。 6、中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露。 这时房产商、建筑商可能已关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。连王石都认为目前中国房子[最新消息价格户型点评]质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。 7、不要因为存款负利率就买房。 中国的经济萧条不是不可能，这种情况下，现金最值钱，因为经济走弱，什么东西价格都要跌。看看日本，经济萧条，于是房价、股价、物价全部下跌，现金相对就升值了。 8、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业，开发商不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人罢了。 所有与掠夺相悖的东西，如经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府的眼中钉。<房产经济是掠夺经济> 9、开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。 所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。参考毛泽东的话:敌人赞成的，我们要反对;敌人反对的，我们就要赞成。作为开发商，李嘉诚和王石是例外。 10、房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。 这是李嘉诚的话。股市在十年内，有两次下跌超过60%，自杀的人全国也没几个，可楼市，会有很多。以后走路的时候，尽量不要在高楼下面走。 11、房价贵不贵。 可以参考以下几个数据:一是美国目前房价中位数是20万美元，约200平方米的别墅，相当于美国中等家庭收入的4倍，而北京上海这样的烂地方，是16倍于家庭收入。平均房价7000元/平方米，中国是3600左右;中国人均存款是13000元左右。综合GDP、自然资源、科技水平、人员素质等因素，联合国测算，中国人均财富是美国的2%。 12、房价持续下跌，一定会造成大量银行坏账、烂尾楼，建材、钢铁等行业将遭受重灾，但这是无法避免的。 中央政府除了银行业，从来没有拿出过真金白银挽救一个行业，更何况房地产业现在这个地步，都是地方政府的昏头官员造成的，自己拉的屎，自己擦。而地方政府，本质上就是要通过高价卖地来收钱的，怎么可能反过来出钱救这个行业? 13、上海不是国际化大都市。 14、中国定会大量出现断供房。 15、一定会有部分房产商卷款潜逃，留下一些对天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。 16、房产商会破产、倒闭、解散50%以上，房产中介门店将会消失80%以上。 17、房价长期来看，一定是上涨的，但扣除通货膨胀，增值是非常少的。美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。最近30年同样如此。英国从1965年到2004年，房价从不到4000英镑涨到14万英镑，但不要急，同期CPI上涨12倍，就是说相当于房价每年涨2.9%。其中上涨集中在19958年之后，因为1995年只比1965年涨了40%，算是CPI，房子是不断贬值的。 18、房价长期上涨，不代表永远个、会上涨。短期上涨速度超过长期上涨速度，必然有下跌。日本在33年内，地价上涨100倍，随后14年下跌70%，2005年前后有所上涨，但好象日本房价最近又跌了。希望在中国房价5年之后下跌比如60%时，打算自杀的人，有人发个短信给他:房价长期来看是上涨的。 19、现在买房是做经济炮灰，是一种爱国的行为。 20、用父母的钱买房，不算非常可耻，特别是父母比较有钱的话，那反而是很合理的，盲目向社会捐款是比较愚蠢的。但如果是掠夺父母数十年积蓄，是比较可耻的。试问，有几个子女在父母有重病时，会卖房为父母治病的?这和同中国父母的奴性有一关的关系。 21、当房价是家庭收入的10倍以下时，房价比较合理。这个10倍已考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。 22、目前一套房子年租金一般在3%以下，而首付3成，7成贷款买房，则损失的存款利息及付出的贷款利息，约为6%。买了房，很多人都失去了创业的机会，也许在50岁，会有激情当个老板吧。目前买房，并不值得骄傲，反而是愚蠢的标志。 23、炒房人、外资热钱越多的地方，楼市泡沫越大，房价下趺时会越惨。 24、开发商或者炒房人的成本不是房价下跌的底限，前不久，有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，1美元难道是成本? 25/警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如《契税暂时条例》非常清楚地规定，契税税率是3-5%，目前是多少?炒房所得税是20%，目前一般按总价1%征收。当卖地的税收减少了，拿什么钱维持高款吃喝、买车、出国旅游的费用? 招术一:用足公积金贷款 虽然央行未升息，但国家出于遏制投机性需求，房贷利率优惠正在逐渐缩减甚至取消。这对自住型消费来说虽有“殃及池鱼”之嫌，但在当前楼市背景下，房贷利率优惠缩减已是事实，购房者必须重视住房公积金贷款。 去年因为优惠力度加大，房贷利率水平一度降至4.158%的低位，部分人不再重视公积金贷款。因为公积金贷款3.87%的利率水平与商业贷款相比不到0.3个百分点，差距不是很大。如今情形已经发生巨大变化。目前大多数首套房购买者只能申请到8折优惠，利率为4.752%，与公积金贷款利率相比，相差0.88个百分点。因此，建议购房者在买房之前，尽可能足额申请公积金贷款，就上海地区，购房者账户中余额不能少于7500元。 此外，住房公积金的其他用途也可以充分利用起来。如可以申请住房公积金装修贷款，其标准为1000元/平方米，对于购买一套100平方米两房的购房者来说，还可多申请10万元的公积金贷款。 招术二:选择银行多比较 由于各商业银行对住房按揭贷款审查力度不一样，建议在选择贷款银行时，尽可能多做比较。 国有商业银行纷纷收紧房贷，但并非所有银行都将七折优惠利率全部取消，他们会综合考虑贷款成数的多少、客户资质等，来确定最终贷款利率。目前银行首套房根据首付成数不同，贷款利率也有所区别:首付低于30%的，贷款利率打8.5折，不过一般情况下很难申请到;比较常见的为首付四成，利率可打8折;如果首付成数提高，利率优惠幅度也会相应加大。 招术三:职称也可派用场 如果是高级白领，同时又就职于世界500强企业，那么在申请住房贷款时，很有可能享受到低于8折的优惠利率。 有部分商业银行愿意为资质较好的客户提供优惠的利率，对于具有大学本科文凭，同时持有高级职称证书，而且在知名企业就职，或者是国家公务员等，可申请到7.5-8折不等的优惠利率。 招术四:转嫁成本可省钱 目前大多数业主报价为“到手价”，将卖房成本包含在房价中，对此，购房者要找出可以减免的税费，并要求卖家积极配合。 如果卖方出售自己名下的房产，即使其配偶一方拥有婚前财产，在纳税时仍可当作唯一一套住宅对待，并免征营业税。因此，购房者在了解这个情况之后，一定要求卖家前往交易中心承诺所出售的物业为唯一一套。( 消费者在购买商品房过程中，往往容易忽视一些隐藏着的问题，从而使自身的合法权益在不知不觉中受到侵害。据市工商局12315投诉举报中心统计，去年以来关于房屋类的投诉达190件，既有关于房屋质量方面的，也有牵涉购房合同等方面的。日前，记者采访了沙河口、甘井子等各区工商局常年从事消费纠纷调解的工作人员，归纳出购买商品房时容易被忽视的一些细节问题，以提醒消费者在签订购房合同时仔细斟酌，避免不必要的损失和麻烦。 防盗门质量欠佳 房屋开发商为了降低成本，提供的防盗门质量往往达不到消费者的要求，甚至有的开发商偷工减料或以次充好，这些在房屋交付时消费者很难用肉眼看出来，给住户带来安全隐患。 交付手续不规范 消费者与开发商签订购房合同，购房款付给开发商，房门钥匙却由物业管理部门交付。物业公司要求消费者必须付清物业管理费、装修清理费等费用，否则不交付钥匙，消费者交了房款也无法进家门。 塑钢门窗不达标 国家对塑钢门窗有明确的安装标准，但有的房屋开发商不研究国家安装标准，也就谈不上按标准安装。 小区配套设施随意改动 本以为花了稍高的价钱，就可以住在新买的房子中望山看海，或门前有绿地等景观，但随着时间的推移，有些开阔地、草坪等变成了停车场，甚至前方又盖起高楼，挡住了所有的风景。由于开发商在售楼过程中为促销对景观做了许多口头承诺，但合同中并未有约定，消费者也没注意保留证据，结果待日后居住环境发生变化，导致房屋价值缩水时，却无法维权。 据工商部门相关工作人员介绍，上述问题如果消费者发现了，并讨要说法，商家常会解释说合同条款中没有事先注明。因此消费者在确定购房后，一定要认真仔细地研究合同的每一项条款，有条件的可向律师进行咨询，合同签订时消费者要格外细心，特别是对上述提到的几方面容易忽视的问题，更要在合同中加以备注。 同时，在购房过程中许多消费者不注意检查门窗、水龙头等细节问题，盲目在验收手续上签字，待住进去后才发现诸多问题，却要自己花钱维修。所以，消费者，特别是那些买房后暂不居住的，以及购买配置了很多装饰和空调、排油烟机等电器的精装修商品房的消费者，在房屋交付使用的验收过程中一定要格外仔细认真地检查房屋的角角落落。 工商工作人员表示，房屋开发商应本着客户至上的经营理念设计和施工，确保房屋质量。对于设计中无法回避的问题，一定要向消费者说清楚，并在合同中约定好。 买房置业，大多数人一生中都会经历“第一次",然而作为动辄数十万元的大额消费，多数置业者由于对购房流程不甚了解，缺乏经验，往往会留下或多或少的遗憾。那么，首次置业如何把握好要点，尽量减少遗憾呢,本期带来的首次置业全攻略，希望能为即将第一次买房的读者带来参考。 准备一:明确购房需求做好置业规划 正打算买婚房的市民罗毅，原本只打算买套80平方米左右的小户型，但无论是楼盘销售人员还是周围的亲戚朋友都认为，买房还是一步到位的好。然而，就收入情况来看，买大点的又很困难。此外，罗毅买房注重楼盘环境，而其女友则注重居住便利性，由于双方存在较大分歧，致使大半年过去了，买房的事却毫无进展。 置业提示:在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划的消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定。 准备二:准备多少钱才能去买房 市民杨先生终于凑够了首期款，可没想到在签订购房合同时，开发商却告知杨先生还需支付房屋维修资金、三通费用等各项杂费共计1.5万元。虽然不过1.5万元，然而对于已倾尽所有在首付款上的杨先生来说无疑是一笔巨款。 置业提示:除首付款外，一些楼盘在购房时还要求购房者必须交纳2%的房屋维修资金。一些有置业经验的购房者认为，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋，置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少应保留1/3的存款。 准备三:选好贷款方式避免当房奴 选择贷款年限时，为减少利息支出，张小姐选择了较短的贷款年限。然而，近来家庭月 收入锐减至3200元。自此，扣除每月的银行贷款后，张女士家庭的可支配收入每月仅剩1000元。为此，张女士向银行提出延长贷款年限、降低月还款额的申请。 置业提示:据了解，家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线，越过此警戒线，将很可能会出现较大的还贷风险，甚至影响到家庭的生活质量。一般而言，消费者的还款年限选择15―20年较为适中。此外，在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，应具有一定的前瞻性，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。 考察篇―――多方考察有助买上“放心房” 考察一:开发商信誉实力 购房者可选择一些知名度较高的品牌房地产企业或开发过优质品牌楼盘的开发商，这类企业往往对信誉的重视程度较高，后期房屋出现质量问题的可能性相对较小。购房者可以到同一开发商以往开发的项目实地看看，向一些老业主了解楼盘的质量、物管服务、产权证办理等相关情况。或者登录本地房地产信息网站的“业主论坛”，看看已购房者对楼盘及开发商的种种评价。 考察二:楼盘配套及相关附加信息 购房前考察时不妨多了解楼盘、小区配套情况，包括学校、幼儿园、超市、银行、农贸市场等综合设施情况，并应了解楼盘、小区建设密度(容积率)，以判断楼盘、小区环境标准是否符合自己的要求。此外，停车位也是应当了解的重要内容，必要时应当索取相关及文字承诺。实施篇―――签好合同掌握买房主动权 注意事项一:面积误差多退少补问题多 购房面积纠纷一直是热点问题，因此购房者在签订购房合同时一定要高度重视房屋面积出现误差后的解决方案。 置业提示:购房者在签订购房合同时，最好不要选择自行约定的方式。如双方自行约定的，开发商大多会约定为“以产权部门核定的面积为准，多退少补”，购房者往往以为“多退少补”谁也不吃亏，而忽略对房屋面积误差的约定，殊不知按照此约定将有可能会引来无谓的购房纠纷。因为一旦出现上述情况，无论房屋面积出现多大的偏差，购房者都只能“哑巴吃黄连”。 注意事项二:明确约定交房条件 市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书，故拒绝收房。据双方所签合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。徐先生认为，商品房验收合格不仅是取得工程竣工验收报告，还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为，合同约定的“经验收合格”是指工程质量验收，也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后，即可交付使用。 置业提示:现在不少开发商在与购房者签订购房合同时，对于住房验收合格的约定大都很含混。如徐先生的遭遇，开发商完全可以含混过关。为避免类似问题再次发生，购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定，双方当事人还应共同约定清楚通知交房的具体形式。 注意事项三:签完合同督促及时备案 许多购房者认为，只要签订了购房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了购房合同的备案登记。殊不知有可能会导致所购房屋遭遇一房二卖的风险。 置业提示:商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷，保障购房人的合法权益。然而，在实际操作过程中，仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记，而不 少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄，从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。因此，在签订购房合同后一定要及时督促开发商办理备案登记。 注意事项四:物管合同不容忽略 哪些物管服务属于额外收费范围,作为业主在享受物管服务的同时享有哪些权利和义务,这些在物管合同(协议)中都有明确规定。目前在收房时很多业主与物管公司签订的都是前期物业管理协议，真正的物管合同应该是在业委会成立后，由业委会代表全体业主的利益与物管公司签订。 置业提示:物管合同是一个非常专业和细化的文本，但是由于业主对物管合同关注度不高，导致后期合同文本问题频出，因为细节没约定好而造成业主陷入困境的现象逐渐显现。业主要维护权益，就要了解建设部物管合同示范文本的基本内容。( 在消费者个人购房迅速增多的今天，由于楼市整体并未成熟，涉及商品房的一系列法律法规及监督机制尚不健全，给一些只顾赚钱、不顾消费者利益的开发商以可乘之机。近年来，房地产方面的纠纷呈不断上升趋势。面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延期交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等让消费者和业主吃亏上当的事屡屡发生。为此，专家提醒消费者购房须备四大意识。 ?维权意识 对于普通老百姓来说，购房已成为最大的消费项目之一。挑选位置、压低价格固然重要，但是，更重要的是要时刻警觉，在尚不规范的房地产市场中，陷阱几乎无处不在。消费者要树立强烈的维权意识，警惕因缺乏购房经验而偏听偏信，吃亏上当。 ?平等意识 目前在商品房交易过程中，因为开发商与购房者之间信息不对称，存在种种开发商以强凌弱的现象，譬如强制签订对单方有利的格式合同、补充合同，必须服从其特定的程序安排 等等。消费者要摆正心态，不要被唬住，应积极行使协商权。 ?证据意识 购房过程中，不要轻信开发商的花言巧语。你希望得到的一切承诺和双方业已形成的协议内容务必以无可争议的书面形式记录下来，以免日后空口无凭。入住以后，一旦发生问题，如果有损失或其它侵权结果，应保存好各种证据，必要时可以进行公证，以证明侵权存在。 ?求助意识 房屋不同于一般消费品，房地产市场运作十分复杂，涉及工程、质量、合同、物业等多个领域，有关法律法规极其繁杂。即使经过多方考察，一般消费者仍然很难通过个人能力维护自己的正当权益。如果发生了对你不利的事情，或者你预料到风险可能到来时，应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。( 对于房价走势，各种判断预测似乎让我们雾里看花。可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。何时出手才是最佳时机呢, 一、银行动向 普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分的卖家着急买家观望，房价一般呈下跌趋势。如果是买房自住，在下跌的时候会淘到“物美价廉”的房子。从某种程度上说，银行对贷款的态度比专家的话更真实、准确，可信度更高。 二、供需关系 如果有关部分发布平均价格下跌，也可能是因为市场上出售的某类房子增多，并不一定是房屋价格整体降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格保持持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的;如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立马下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。 三、政策导向 政府的宏观调控会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向。一般来说 政策导向类的房屋后期随着供给的增多会出现价格下调的情况，比如中小户型，此时才是购买的最佳时机。 四、房价涨跌 买涨不买跌是投资客的投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险，而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，而最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格。 五、中介反应 房产中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候;房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多，这时才是买房的最佳时机。 六、购买预期 比如哪里有一条方便的路要建，哪里会与地铁站相邻，哪里要规划成全新的居住区，这些都是影响居住环境的，等规划政策落实了再买，此时已经包含了附加值价格就很贵了，而最好是在政策还未明朗之前买，但是消息的来源一定要准确。 七、 自身需求 现在都说房价高，买不起房子。那么，房价降了就一定能买得起房子,未必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60,70平方米的房子， 但他非要买120平方米的房子。可以买在城郊，却非要买在市中心黄金地段。房子大，地段佳，固然好，但在条件不具备的时候，必须面对现实。 景观越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想。方便实用才是最实在的。 所以，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。 八、 养房成本 买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候 都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。( 很长时间以来，房价是“乱花渐欲迷人眼”，而老百姓们则是“为伊消得人憔悴”。一边是国家的调控政策的轮番轰炸，另一边是房价非但没有下降，反而节节攀升。 这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落,在房价这么高的情况下，如何买房, 在房价走势不明，或将出现拐点的形势之下，做一个聪明的购房人只要掌握五个基本原则。 第一原则 现在该不该买房,先明确自身的生活居住需求。 现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕之事，而且从目前趋势来看，房价走势最有可能是缓慢增长或者微跌，但不太可能一落千丈。 因此，关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员的日常起居、工作学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业 服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。 第二原则 该买什么价位的房,在自身购房财力之下，确定价格承受范围。 由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。 判断价格底线，可以用贷款最高额度与最高年限，来计算每月还款额，只要月还款额占 家庭月收入的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标对家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。 这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望，又具有充分选择空间的购房价格定位。 第三原则 如何在价格谈判中掌握主动,坚持价格底线，不要为明天的升值买单。 房子的出售方总是对房子所在区域的发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到，他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当下居住问题，应该更看重房子当下所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值买单。 要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。 第四原则 该买什么类型的房,衡量房子的性价比是否最优化。 衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比，其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等。区域配套包括餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等 多方面，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。 第五原则 买房怎么能最省钱,精打细算，采取最省息的贷款方式。 不管是买新房还是二手房，购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导。开发商或房产中介往往会出于自己的利益，为买房人指定银行。但在频频加息的房贷政策环境下，贷款利息的成本支出越来越高，因此买房人需建立贷款理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，应高度重视，多做比较，制订出适合自己的贷款方案。 如果您有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。公积金贷款利率较低，且贷款办理 流程已经简化，贷款人完全可以自行办理。另外还有固定贷款利率、等额本金等贷款方式，都可以节省利息。 一、如何阅售楼书 售楼书通开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。 阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越。但这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性非常大，会因为车型和时速大有不同。所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率,根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开 发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。 二、谨慎签订认购书和买卖合同 在售楼书验完以后要签订认购书并交付定金。提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别。定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在若干日之内购房者需与房地产开发商签订买卖合同。签订买卖合同尤其要非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 三、看清“五证”和“两书” 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”,五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权 证。 买完房以后还要验收“两书”。两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。 住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任。正常使用情况下，各部件的保修期不同，通常防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，另外还包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 综上可知，一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 四、房子面积“门道”多 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 购房过程中，怎么处理面积的误差呢,通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，另一种是开发商提供的合同规定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都有一个比的绝对值，即面积误差不超过3%。面积误差比绝对值在3%以内约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者可以退房或者是约定开发商承担相应的违约责任。 五、“补充协议”学问大 在房屋买卖的时候签订的购房合同通常会有一个补充协议，对房屋购买合同里没有约定 的事项进行约定。需要提醒网友们注意的是，补充条款在某种程度上比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。 签订认购合同，买房这件大事算是初步确定。签完购房合同，买房这件大事才算尘埃落定。在这两个合同中购房者需要注意什么呢,业内人士提醒，购房者签订购房合同要注意五个方面，否则将为以后埋下麻烦的祸根。 注意一注明何种原因可退房 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金。但有时候由于房屋质量问题、突然更换工作、贷款办不下来等种种原因，购房者出现了放弃购房的意愿，这时候开发商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同。 建议购房者最好提前与开发商在协议中约定，因何种原因允许买家退房、退定金等事项。 注意二合同主体要认定明确 在签订购房合同时一定要认清合同主体是谁，知道自己在跟谁签合同。如果签合同的对象不对，合同是无效的。购房者应该与相应项目的开发商签订合同。 有时代表开发商签约的人并不是法人代表。因此在签约前购房者最好查明代表开发商签字的人是否为法人代表，如果不是法人代表，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章是否正确，这个是最重要的。 此外，还有一种情况是，项目开发是一个公司而进行投资却是另外一个公司，作为购房者还是应与进行立项的开发公司签约。 注意三购房者也能提出补充协议 现在有很多开发商在与购房者签订合同时，会主动向购房者出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔等。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 在购房交易中签补充协议是很有必要的。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。同时购房者也可以出具一份保护自己利益的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的承诺和楼书里关于装修和物业管理的条款都签进补充协议中，不要怕麻烦。当然开发商有权拒签补充协议，同时购房者也有权拒签补充协议。现在，北京、上海等一线城市就有很多购房者在签合同时提出补充协议。 例如，物业承诺提供24小时管家服务，那么物业是否会随叫随到呢,如果不到，业主是 否有权拒付物业费呢,再如，售楼书中提到小区中央将建一个大型音乐喷泉，每周喷水三次，如果喷泉没有按时启动，业主有权获得赔偿吗, 开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好, 合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷，购房者打官司胜算不大。购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺全都落实在合同里。 注意四 卖方解除合同 目前的房地产市场中，有个别开发商制定的购房合同或补充合同中，会有这样的条款:“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 假如购房者已经支付了95%的购房款，只剩5%的房款逾期未付，这时候开发商以卖家无故逾期付款为由，没收其已付的95%价款，这显然是不公平的。 她提醒购房者，依据我国《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。她说，现在的购房者大多法律知识都不是很充沛，购房者可以咨询相关部门依据法律的规定来维护自己的权益。 注意五 处理结果不明确 在个别购房合同中有时候会看到这样的条款，“开发商应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果开发商没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。比如，交房时间是大多数购房者比较关心的，开发商会在合同中写道，“开发商应于××日前交房”，但是合同中并没有写如果开发商在××日前没有交钥匙该怎样赔付购房者。这样，即使最后认定是开发商的过错，也很难追究他的责任获得赔偿，最多是调解。 购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工等的处理办法，做到越详细越好。( 买房签合同对于很多人来说都是第一次，对于房子这么大的消费品稍微一不留神自己的权益就被侵占了。信息的不对等使大家不能了解内幕，权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。 (一)产权证要齐全。 包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可证。 (二)签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 (三)延期交房:开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。 (四)购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 (五)公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。 (六)面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 (七)付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之 前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。 (八)卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 (九)有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 (十)房屋的交接:开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。 (十一) 开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 (十二) 关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 (十三) 其它:比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺。 对于首次置业者来说，一方面怕慢了一步买不到好房子，另一方面又怕买了贵房子，心情十分矛盾。对于购房者来说，买房需要斗智斗勇的，尤其在楼价上行阶段，要特别小心售楼小姐的“美丽”谎言，以防其利用你的急切心理大施“攻心术”。 谎言一: “优惠仅限这几天” 这是最常见的谎言之一，比如“优惠仅限这几天”、“这楼认购很火爆”、“你看中的楼又被别人看中”等，这些谎言极容易造出一种紧张的氛围，让购房者跟着紧张而赶快买房。这其实打的是一场心理战。 见招拆招: 稳住则是胜出 没有经验的购房者最容易中招，建议购房者可以向售楼小姐要“销控本”看所说是否属实，或者上阳光“最新消息价格户型点评”、“最新消息价格户型点评”家缘网站查一查，看一看还有多少没有卖完。还有一个简单的办法，可委托亲戚朋友咨询来给你做一做配合，打电话或者过来看一看是否真的“卖断货”了。买家不妨抱着“也许别的楼盘还有更合心意的楼买”的心态。总之，稳住就是胜出，有时候，买到合适的楼比买贵多少要重要得多。而不要急急忙忙就决定购买。 谎言二:我们有各种赠送 “这些是我们赠送的”，“这个面积是免费赠送的”等等，购房者在买房时，售楼小姐会以 种种优惠，包括赠送豪华装修、赠送全套家电等所谓的回报顾客时，或者说水电煤气等各种开口费全免，有些购房者为贪图小利，却不曾分辨真假而盲目买入而导致受骗。 见招拆招:莫贪小利 谨记羊毛出在羊身上，买房花费不少，更不应该在这些小事上妄图占小便宜。购房者需给自己细细算一笔账，看一下将这些“免费赠送”的东西全部算入房价内，自己是不是有受益。另外，诸如免费赠送的面积空间是不是好用，有时候开发商是送了一个“大露台”给你，但是房间格局不好，浪费很多，不能贪图有一个露台而忘记了房间的主要格局。 谎言三:我们这里有…… “我们这里将配置省一级名校”、“我们这里将建设有商业步行街”等等，在很多楼盘，售楼小姐会一再地强调该楼盘的配套、绿化率、外国某公司设计、外资物业管理等，又不断地向购房者构筑一幅幅美丽蓝图几年以后这里将成为大型生活社区，繁华的商业区等，这些都有可能只是售楼小姐筑的梦。 见招拆招:先发制人 作为购房者更应该看中眼前，不妨在不同时段多看房子几次，包括周边环境，在决定买房之前，可以通过网络、报道之类的途径了解所在楼盘的最新信息，打听一些旧业主对于所在楼盘的总体评价，以及周边楼盘的一些具体信息，善于质疑。如很多楼盘会宣传说将有名校引进，此时可以问清是“正在洽谈中”还是“已签约”。对售楼小姐谈到的众多诱人条件，以及购房者自身考虑到的合理要求，购房者应该尽量争取写入合同条款，避免在将来问题出现后而无法在法律层面上保障自己的权益，在签订买房合同时最好请有经验的人把关。 说起购房，好多人都会说，这是件大事，弄得不好，好事变成官司。据我多年对房地产开发建设的探究，我认为购房者购房时能掌握下面16条原则，就能购到满意住房而不留下遗憾。 一、锁定购房目标购房者要根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置;根据自己的经济承受能力(但要注意同一类房型面积有大小，还有层次朝向的关系) 要有购房的预算总价;选择合适的付款方式;究竟是买现房还是期房;对房型有何特别的要求，譬如厅要多大应心中有数。 二、掌握“T+1”原则从区域经济角度认识，目前上海的徐家应该是绝对的“旺地”，但是从住宅经济方面看，楼市的“钻石地段”却在离“旺地”大约15分钟左右的衡山路、华山路、宝庆路一带。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念:即:“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块。” 三、买开发商的头脑颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。 四、买同一区域连续成功开发的楼盘房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。 五、购买1999年2月以后造的楼盘许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求:如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。 六、层高不宜超过3米过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。 七、小的不一定是美丽的每个房间非常局促，使用功能便大打折扣。 八、购买小房型作投资须谨慎现阶段小房型火爆一时，大家都认为小房型总价低适合于出租，其实，小房型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人;而且，假如购买小房型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。 九、购买错层房型最好以东西向错有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性差的弊端，其实错位应以东西向错为宜，因为南北错层会影响采光通风。 十、容积率比得房率更有意义现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相 差无几，得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低于小区比较好。 十一、6比1购房原则按国际惯例，通常将总房价与一个家庭的年收入的比例控制在6比1。而我国目前普遍水平为10至20比1。 十二、不选择炒作过度的楼盘前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。 十三、购买十万平方米左右的楼盘 小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。 十四、楼盘与大型绿地作伴由于商品房沿大型绿地开发，景观较好，这样可以在确保一定容积率基础上，也不会让购房者感到绿化太少，既降低商品房开发成本，购房者又能有效地控制总价。 十五、选择区域考虑景观系数在香港，山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘，往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑，“景观系数”是房价构成的重要组成部分。 十六、解读“排骨面指数” 所谓“排骨面指数”，即一个楼盘每平方米的平均售价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍。以数学公式表示:每平方米=P(一碗排骨面的价格)×1000。( 新房验收标准及注意事项你知多少 1,房屋结构 结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质;如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点: ——是否有钢筋外露; ——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水; ——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。 2,平面布局 对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理;卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理;门窗位置、生活动力结的设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。 3,地板楼板 这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。 4,墙体 墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。 通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。 5,卫浴工程 卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准;卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符;上水、排水是否通畅;是否有裂痕、渗水现象;地面是否防滑;开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇;是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。 6,厨房工程 厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本 功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。 7,水电工程 上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常;生间、厨房上、下水是否通畅;用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。 8,门窗工程 分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门;门的厚度，材质和规格、密封性如何;窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。 私密性 检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的是效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。 安全性 煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位;非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。 9,电信设备 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。 公共设施验收标准 对公共设施进行验收应把握以下几点: 10,楼梯 标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息;楼梯高度也应注意:阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度;楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。 11,电梯 电台数、口牌、制造商、型号、承载量、升降速度;电梯是自动还是专人*作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。 12,供水工程 公共供水是否正常，水压和水流善，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。 供电工程 公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。 13,供气工程 供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。 14,停车场地 有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小;有无必要的安全防护，是否合同约定一致。 15,公共绿地 小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30%)，或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。 16,其他公共设施 有些开发商在合同或 销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现;承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。 19,房屋间距 房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。 20,验收记录和房屋交接 购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收;存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿;问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。 购房秘诀:掌握十大要诀选最好房源 从3月6日郑州版限购细则出台至今，已经过去半年时间，在这期间，郑州楼市发生了显著的变化。 这个“金九银十”是限购以来第一个真正具有标志性意义的销售旺季，在这个季节，出手买房的人会比以前增加很多，不管是刚需还是投资，对于如何选择一套好房子总有一些不太明白的地方。那么，怎样才能在房展会上买到好房子呢,这里总结一些对房屋升值起决定性作用的“选房要诀”，希望能给大家自住或投资买房提供一些参考。 要诀1 好地段才是王道 亚洲首富李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，证明地段已经成为人们买房最关注的因素。对于普通购房者来说，买一套地段好的房子，不仅生活便利，也更具升值潜力; 具体而言，中心城区的房子往往最珍贵，在这个大前提下，同时不要忘记小的地段因素是否便利，如出行、购物、娱乐、健身、就医、就读等配套设施是否完备等;当然，并不是在城中买房就万事大吉，郊区也有自己的优势，对于追求生活环境的市民来说，目前稍微偏远一点的地段，价格相对较低，安静，适合养老，未来发展、升值空间巨大。 要诀2 价格差异要搞清 选定地段之后，该区域内各楼盘的价格有时有很大的差异，购房者应从户型、面积、实用功能、小区配套等方面去对比，找出最便宜的，又能令自己最满意的房子。 除了各楼盘之间的差别，同一个楼盘的同一栋楼，因为朝向、楼层不同也会有不小的差异，有的位置朝阳、楼层视野开阔的户型会比其他户型每平方米多出好几百元，算算总账也是一大笔开支，不可不慎重。 要诀3 费用可有大学问 一般情况下，买房应细算以下几种费用。一是配套费用，配套服务设施是必须具有的，但也未必越多越高档越齐全就越好，否则自己要付的服务费就越多;二是物业费，物业费的高低在一定程度上反映了物业服务的水准，但是高收费未必就有好的服务，选个 好的开发商有时候会更加靠谱;三是开发商的开发成本，通过分析计算这些费用来确定房价值当不值当。 要诀4 得房率很重要 得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比，得房率是买房比较重要的一个指标。 一般来说，计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。按照经验，一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%，可以比照购买。 要诀5 开发商一定要选对 一个好的开发商不仅表现在具有雄厚的资金实力上，还表现在市场美誉、百姓口碑、实景呈现、室内外建筑细节、建筑元素涵盖的艺术造诣、楼体园林和时尚的结合度上……有很多人买房子的时候是看中开发商的理念，因为有理念的开发商无论是前期施工，还是后期的物业管理，都会舍得投入，更会用心负责。 要诀6 爱车也得有个位 虽然路是越来越堵，油是越来越贵，可着依然挡不住广大市民的购车热情。可是，买车并不是结束，如何在钢筋水泥的都市中，让自己的爱车不用露宿街头成为每个有车族都头疼的问题。 那就在买房的时候顺便给你的爱车找个“安身之所”吧，一般来说，对于普通的小区，车位比能达到1?0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1?2以上才够用，请各位注意啦。 要诀7 绿化率里有猫腻 选房的时候，大家都希望住在环境好的小区里，那么绿化率成为很多购房者关注的要素。 实际上，绿化率是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，有的开发商喜欢说“绿化率”，而回避“绿地率”的概念，这是因为绿化率是一个模糊概念，计算的是树冠面积，而不是实际种植面积，以树冠面积计算，就是指树冠在地面投下的树荫。所以，同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多。从生态小环境的营造到后期的保养要切记一点，小区内种草不如种树。 要诀8 特色房子重合同 现在许多楼盘都注重以特色取胜，有的以教育资源取胜，有的以绿色为资本，有的以节能为特色，有的以运动为特色，但不论哪种特色，都须能够真正兑现，所以最好能将特色的具体内容写进合同。 要诀9 有升值才有未来 即使你的房子只是用来自己住，也要考虑到投资架构是否有继续改进的余地。因为对于普通人来说，“一辈子一套房”的时代已经远去，改善居住条件是生活中的必然行为，所以买个具备升值潜力的房子，也算是一种投资。而且，在通货膨胀的大环境下，货币的购买力是在不断萎缩的，而在快速城市化的中国，房地产依然还有不小的上升空间，所以选个升值潜力大的住房，才能随着时间的推移，不但能保值而且还可以让你的生活真正实现可持续发展。 要诀10 交房时间有玄机 如今的市场上，期房是销售的主体，大部分购房者买的也都是未来才能到手的房子，这意味着房子的交房时间就非常重要。 很多时候，在看房的时候置业顾问会这样告诉你:“我们交房时间是在2012年底，但是合同里我们会写成2013年底。”遇到这种情况，你相信2012年底会给你交房吗,一般人都不会吧，所以，如果你想尽早搬入新居，并且不上当受骗，那就把眼睛擦亮，把合同写清楚，免得出现纠纷。 买房谨防八大陷阱对合同纠纷说不 购房是一个复杂而漫长的过程，也是一个充满各种风险和陷阱的过程。由于购房过程中涉及大量的法律、法规以及政策，因此信息对称显得尤为重要。另一方面，房屋的价格昂贵，购房者往往倾其多年积蓄才能 购得。 正因为购房意义重大，所以需要加倍谨慎，商报记者特别搜集整理了在购房过程中可能会遇到的一些“陷阱”及其对策，帮助购房者有效防范购房风险，避免合同纠纷。 陷阱1 认购书里未注明因何种原因可以退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策:律师建议买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。另外，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱2 合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表开发商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是,公司开发的，实际上却是由,公司投资，作为买家还是应与,公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策:在签约前您最好查明代表开发商签字的人是否法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免开发商推卸责任。 陷阱3 开发商提供的补充协议 签补充协议在购房交易中很有必要。但需要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的开发商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 对策:善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益，看清楚补充协议的条款，最好的办法是找个律师来帮忙。 陷阱4 “最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的,不知道。 对策:合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司，购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱5 约定提前交纳部分费用 开发商是商人，而房地产开发又是一个对资金要求很高的行业。 开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这有失公平。 比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。 对策:购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 陷阱6 卖方解除合同 在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款:“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5,的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95,的价款，岂非很不公平,况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。 对策:依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱7 处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。 对策:购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。 陷阱8 以偏概全 这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。 对策:对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。 购房者必看购买高层住宅应注意事项 高层住宅，即超过10层的住宅建筑。如今，城市土地越来越稀有，高层住宅成为主流。郑州的购房者在购买高层住宅时，一定要擦亮眼睛，注意六大事项。 一、要注意户型格局的选择 大多数高层住宅都是框架结构，一层对称布置两户甚至多户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至是只有东西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不能打通，户型格局不易改变。所以在挑选此类高层单位时，要充分考虑入住后的舒适程度，关键是要让自己住得舒服、满意。 二、密度和观景非常重要 高层品质如何，密度是关键，密度越低，居住品质越高;在低密度的基础上，还要注意观察景观，尤其是在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划，如果现在风景不错的窗前还要再建几幢高楼，风景就会被遮挡。 三、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要 购房时一定要选择电梯质量信得过的企业，询问发生故障时，楼盘维修人员如何解救，还可以与开发商签订责任书，约定如果电梯出现事故如何赔偿。 四、向发展商咨询楼层供水、水压、供电、应急电源等多方面情况 一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水;应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。 五、高层住宅的物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施 大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视，以及紧急情况下人员疏散安全等问题。 六、车位问题 由于高层建筑多处于市内，在购房时，即使是目前无车的住户也应做好提前打算，因为未来很有可能车位比房价还贵。 置业提醒:住房公积金应该及时取出 很多白领都攒了大把的住房公积金，这部分住房公积金看起来不用缴利息税，也能在购房时使用，即使你长期存放，退休后也能一次性取出，很多人都以能缴纳住房公积金为荣。 但如果仔细算账，如果不能及时将住房公积金取出，单位缴一半，自己缴一半，工作30年后退休，可能会得不偿失，所以及时取出住房公积金极其重要。 计算一下，住房公积金存款利率按照2.1%计息计算，无风险收益率按多数银行理财产品年利率5.5%计算。如果小张每年缴纳2400元住房公积金，单位再给缴纳2400元住房公积金，这样持续40年;而小李放弃住房公积金，每年把2400元买入国债;小王及时取出住房公积金，每年把4800元买入国债。40年后他们这笔钱的状况将会有什么变化呢, 根据等比数列求和公式，小张40年后将拥有4800(1-1.02140)/(1-1.021)=292698.42元;小李将拥有2400(1-1.05540)/(1-1.055)=327853.47元;小王将拥有 4800(1-1.05540)/(1-1.055)=655705.95元。所以，将住房公积金尽快取出的方案为最优方案，而从 不缴纳住房公积金的方案为一般方案，将住房公积金长期放入公积金账户为最糟方案。 《住房公积金管理条例》第十五条规定:单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。 《住房公积金管理条例》第二十三条规定:职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额: (一)购买、建造、翻建、大修自住住房的; (二)离休、退休的; (三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的; (四)出境定居的; (五)偿还购房贷款本息的; (六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。 依照前款第(二)、(三)、(四)项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。 新年买房要学会望切问闻 开发商忙于推盘，购房者忙着看房。当下，郑州楼市中多以现房、准现房为主，为将前期获取的信息进行验证，同时为下一步选房奠定基础，“到现场看房”成为购房者的必做功课。选房时不妨运用中医流行的“望、闻、问、切”四法，细致查看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。 望 楼间距、采光度很重要 在看房时，楼间距和采光度是购房者一定要考察的项目。 “楼与楼之间距离越大，品质就越高，私密性就越好，采光度才有可能会好。房产的价值，非常重要的一点就是阳光，阳光照射时间越长，房产的价值越高。近几年，郑州市民买房时也越来越注重楼盘的间距和采光。” 亚星城市山水职业顾问小利表示，倡导健康住宅的当下，房子受光面大小、朝向以及是否直接采光将会影响住户的生活质量。 冬天看房能最大限度发现房屋采光的问题。冬季找一个晴朗的早晨，看看你选的房子几点能照进太阳。如果大清早就阳光明媚，那么你就不用担心了，冬天能进光，什么季节都能进光。进入冬季，日照时间短，房屋采光问题就很突出，这时看房就比较容易发现楼间距是否足够大。 闻 开发商及楼盘品质不容忽视 购房者越来越关注楼盘品质、开发商品牌。 对此，美景营销负责人表示，自推出第一批房源以来，美景鸿城一直保持着非常良好的销售情况，这不仅得益于其先进的设计理念，也依托了公司的品牌价值，“对开发商来说，要建立和巩固企业的品牌价值，做好产品是关键。要消费者接受，还必须靠具体的楼盘品质。除此之外，开发商还必须能够给客户一个稳定的附加值，这种附加值，人们常常称为服务观念。”我们无法否认，一个信誉度高的企业除了常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是品牌问题。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。购房者看重开发商的品牌，是因为品牌是企业实力的象征，将带来产品品质的预期。高品质的产品不仅仅是产品的自身因素，更多的是产品背后的理念，而理念是伴随着企业的 品牌树立起来的。 问 不能只用眼睛看 翻开任何一本楼书，户型、绿化、物业、周边配套，这些都是必不可少的元素，而这些也是购房者看房时尤为关注的问题。目前，郑州楼市中有很多现房、准现房，有不少楼盘已有业主入住，此时，购房者不妨多和自己目标楼盘中前期入住的业主进行交流，获得真正的第一手资料。 二手房中心负责人表示，不管是买新房还是二手房，对楼盘评估中一个重要标准就是，楼盘或房屋所在的地理环境和交通情况。公交线路、交通网络是否发达，配套设施、保安系统是否到位等都需要衡量。小区具有良好的自然风景、成熟的人文环境、完善全面的市政配套、便利的交通网线更容易受购房者青睐。 买房不能忽视的是周边的生活服务设施。大型购物中心、教育设施、附近的医疗设施为生活需求提供保障，餐饮、银行、邮局等也要一应俱全。 另外，购房者要仔细研判户型图，业内人士提醒，很多户型图都标明了各种家具的摆放，其实，设计软件上各种家具都只是一个比例，设计师把家具粘贴到户型图上时，往往出于户型图美观和感知空间的考虑而随意地收放比例。因此，户型图上的家具比例不能轻信。 切 买房目光放长远 面对不断攀升的房价，对很多人而言换房并不是很实际，而此时购房者就必须将目光放得更为长远一些，不仅要瞄准当下，也要预测未来。 很多市民看房时，对于房屋本身咨询得比较详细，却忽略了后期的小区环境、物业等，殊不知，这些也是和长久生活息息相关的，物业好不好直接导致日后生活的方便性;小区环境好不好直接影响到日后生活的舒适度;小区规划到位不到位直接影响到日后生活的完整度，这些在看房时，切不可忘。 置业专家提醒购房者，要做好选购房子的前期准备，首先要了解自身需求:是需要孩子上学的学区房还是自住房，需要多大面积，大概在哪个地段，何种户型等。明确了这些因素，就开始根据需求来确定项目，否则就会费时费力。 第一次贷款买房应该注意什么问题 对于初次贷款购房者来说，贷款过程中每个细节都应该仔细考虑，谨慎决定。首先，因为现在处于政策的不断变动和调整期，购房者一定要随时关注房产政策变化。比如9月底的楼市二次调控将首套房首付统一提高到30%，也就是说现在买房，申请贷款，最多只能申请到70%。此外，现在申请房贷，都要出具家庭房产证明。 其次，要注意房龄和贷款年限之和不要偏大。在贷款的过程中银行对于房龄和贷款的期限都有要求，大部分银行都要求房龄和贷款年限之和不得超过40年，有的银行则是以年龄来计算的，不得超过65岁， 购房者可以根据自己的情况来选择合适的银行。 贷款利率 住房贷款利率执行人民银行规定的同档次商业性贷款利率，可在各银行规定的范围内浮动。现在各大银行对首套房的利率大部分在85折左右。购房者也可以用贷款计算器算一算自己的购房能力如何，为选房做好充分准备。 贷款限额 现在首套房要求至少三成，也就是说最多可以贷款70%。 申请个人住房贷款需提供的材料: 1、借款申请书; 2、具有法律效力的身份证件(指居民身份证、户口簿、军官证、港澳同胞回乡证或其它有效居留证件); 3、支付所购住房首期购房款的证明; 4、贷款人认可的经济收入证明(包括借款人家庭经济收入的证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿及有价证券等的原件或复印件); 5、购买住房的合同、协议或其它有效文件; 此外，如果考虑到以后提前还贷的问题，需要注意各大银行对于提前还款的要求，对于提前还款各个银行门槛和标准都不同，有的银行政策比较宽松，正常还1个月之后就可以申请提前还款，有的银行规定1年内不允许提前还款，有些银行的规定更加严格。申请者在贷款的过程中应衡量自身的经济能力选择合适的银行，以免在以后提前还款过程由于不合要求而导致多付利息或者缴纳违约金的情况。 房贷审批的时间 房贷的审批时间取决于很多因素。如果你的贷款银行刚涉足房贷领域，相关的保险公司也是新手，查证需要花很多时间，评估进展的也很慢，在贷款过程中还有很多其他的问题，那么贷款银行可能会说两周才能办好。现在房贷的审批时间一般是一个月左右，所以，你要他们给你一个最晚的时间承诺。 影响房贷审批的因素 如果你向贷款银行提供了完整、准确的信息，房贷的审批应该会很快。不过，如果保险公司发现了你的信用有问题，审批就会被拖延了。在你申请贷款的这段时间，如果你的某些情况发生了变化，如工作的变动、薪水的升降、负债的增加、婚姻状况的变化等，都要告知贷款银行，这样才不会影响你的审批进度。 购置婚房的四点刚性须知 虽然楼市随着政策调控而不断变化，但是婚房的刚性需求依然强劲，如何理性买房，选择适合自己的婚房,记者综合多个专家意见，整理了一份购置婚房的刚性须知。 一、选择要量力，出手要果断 就现在郑州的市场行情来看，房价依旧是在随着时间而快步增长，而一般工薪阶层的人均收入增长却很缓慢。如何用有限的资金去购买现在看来价格无限上涨的房子,那就是别犹豫，一旦看好立即出手。但是在选择房子的时候，一定要理性，只能承受50万元，不要看60万元的房子，否则徒劳无益。 二、能力范围内买房一步到位 那么婚房究竟要选择多大呢,答案是考虑自己的能力。如果自己能买得起大房子，自然就一步到位，当然不要想着买过渡房。如果是一般的工薪阶层，买过渡房回来再换大房子，不但在搬家等事宜上会大费周折，还会因为各种税收的缴纳让自己多掏出一部分钱。所以，各位男士要考虑自己目前以及近两年的工作情况，然后选择自己的婚房。 三、房子质量要关心 购置婚房，不能是件仓促的事情，这关系到自己以后的生活质量。一定要找信誉好的开发商买房，另外自己也要经常去查看工程进度与情况。最需要谨记的一点就是，不要因为贪图便宜而去购买小产权房，这样将得不到法律的保障。 四、不要怕被丈母娘唠叨 如果你还没有婚房就已经结婚了，显然这不是一个好消息，那么就顶住丈母娘唠叨的压力，赶紧努力买房吧。虽然咱不赞成丈母娘那么做，但是谁让咱娶了她的闺女呢,不给自己的妻子一个家，以后小日子怎么过呢,要不当时娶老婆的时候就应该找一个没有丈母娘的…… 业内人士支招:购置婚房三项建议 据市场研究部统计，进入8月份之后，咨询婚房购买的人群开始逐渐增多。由于9月、10月份在往年都是结婚的高峰期，因此很多人在8月份开始购买婚房。对于新婚人士来说，首次置业很重要，而很多人却又因为是首次置业，经验不足，会做出不合适的决定，因此针对新婚人士购置婚房过程中考虑的因素，“链家地产”副总裁林倩给购置婚房的人士提出以下几点建议: 首先，需要考虑的就是经济承受力问题。对于新婚人士购房来说，由于前期的资金并不是特别充裕。因此在选择房屋的过程中应充分考虑价格的因素。据“链家地产”市场研究部统计，将近80%以上的人群都会借助贷款来完成置业。但是，在贷款的月还款比例上应该要有比较严格的把控。一般来说，月还款额占两人总收入的30%—40%是比较合理的。考虑到未来的自身提升、继续学习的费用以及一些其他的额外开支，并且未来加薪的可能，所以在这个范围是比较合理的。 其次，房屋的选择也至关重要。对于新婚人士购房，在房产的位置选择上也是至关重要的。由于受到自身经济条件的限制，选择二手房虽然从房屋的自身品质来说比购买新房差一些，但是购买二手房相比之下更加节约，并且也省去了装修的费用。因此可以选择靠近市区或者工作地点的二手房，工作很方便。对于新婚夫妇来说，初次购房只是为了解决暂时的居住问题，在事业得到发展之后二次置业是必然的，所以可以先考虑买二手房，在有条件的时候再考虑对居住条件进行升级。 再次，后期孩子的教育问题。新婚夫妇在结婚的前几年可能不会要孩子，但是早点考虑小孩子的入学问题还是很重要的。如果经济能力允许，选择房子可以在合适的幼儿园，小学，中学和大学附近找合适的房源。虽然这部分区域周边的房价可能会比较贵，但是相比在孩子出生之后，上学问题的难度，此外还有家里的老人。购房者应该综合考虑各种因素，再决定购买。