前期物业管理技术标

前期物业管理技术标 目 录 第一章 前期物业管理介入阶段的人员配置与介入方案 . 2 第一节 专业人员配置与工作流程 ..................... 2 第二节 前期物业管理介入方案 ....................... 2 第二章 物业管理机构设置与资源配置 ................ 2 第一节第二节第三节第三章第一节第二节第三节第四节第五节第六节第七节第八节第四章第五章附件一管理架构及公司督导的模式 .................. 2各岗位职责、专业人员配备及素质 ............ 5对外协调机制和- 1 10 11 11 12 12 14 15 16 17 19 第一章 前期物业管理介入阶段的人员配置与介入方案 第一节 专业人员配置与工作流程 一、专业人员配置与工作流程 为了确保今后物业管理顺利进行，同时使设计和施工既符合规范又便于日后使用管理。因此，前期物业管理介入工作尤显重要，我公司将在与建设开发商签订《前期服务》一个月- 2 安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。管理处拟采取的- 3 ,、公布管理处监督投诉电话，设立箱及网上电子投诉邮箱，,,小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。 ,、管理处定期向公司、业主委员会报告工作，检讨物业管理事宜。 ,、我公司根据“全国物业管理示范 小区”的标准每月对管理处进行检查评分，同时管理处每月对员工进行考核。 ,、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次 意见征询，并不定期向 作随机意见调查，对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行规范管理，使业主的合法权益得到保障。 (三)自我约束机制 ,、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和。 ,、管理处将严格执行我公司的管理质量体系。 ,、管理处对员工进行定期不定期检查，发现问题及时纠 正。 ,、公司每年对员工进行年终考核，实行末位淘汰制。 ,、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。 (四)信息反馈及处理机制 ,、信息反馈机制 我公司参照，,,,,,,:,,,,管理体系建立信息反 - - 4 馈机制，以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。 详见附件二:公司- 5 ,、客户接待:负责受理和处理客户、业主的日常投诉、建议、求助，并对客户意见和建议的处理情况进行全程监控与反馈。 ,、物业经营:负责博鳌锦苑物业的经营管理，如经营用 房、车位管理等。 ,、物业管理:负责辖区对外协调机制和- 6 二、对实际操作管理方案 第一节 房屋接管验收及二次装修的管理、维护方案 一、房屋接管验收 (一)积极参与项目的竣工验收(政府有关职能部门验收) 政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、房管局等部门到物业进行验收。 (二)物业验收首要条件 在物业竣工后，本司将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真和督促整改物业施工中的各种缺陷和不足，以确保发展商和所有承租户的利益，物业验收的首要条件为:承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电正常供应、电话和电信等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响用户使用的未完工程、验收的场地和区域 - - 7 清洁干净。 (三)物业验收的资料 要通过物业验收，必须事先递交以下资料:《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》、《设备或系统的操作说明》、《维护保养手册》。提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款，提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料其它有关技术资料，提供所有测试、检验和调试报告，并提供必要的专业技术介绍和培训等。 (四)公共区域的验收和交接 公共区域的验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参，交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑- 8 清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。 (六)单元- 9 梯出入，并在指定时间- 10 行、检查、维修、保养等记录齐全。 (三)确保设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。 (四)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修及时组织修复。 第三节 环境卫生及绿化养护管理服务 一、保洁服务 (一)高层按层设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 (二)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 (三)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道每月清洁1次。 (四)根据辖区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 二、绿化养护管理 (一)派专业人员实施绿化养护管理。 (二)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草杂物。 (三)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 (四)定期组织浇灌、施肥和松土， (五)定期喷洒药物，预防病虫害。 第四节 车辆管理方案及措施 - - 11 结合小区实际情况，合理规划小区进出口行驶路线，实行人车分流，对车辆及停车场实行规范管理，包括标志规范、指挥规范、规范等。按照符合实际车流情况，控制进入物业管理区域的车辆。除救护车、消防车、清洁车等特许车辆外，其他车辆进入物业管理区域时，都应有限制性规定，维护良好的停车秩序。 第五节 经费收支预算和增收节支措施 一、“博鳌锦苑”经费收支预算说明 (一)本报价费用成本法进行预算，并根据招标文件中物业管理服务收费价格获得。 (二)“博鳌锦苑”经费收支预算报价(详见附件四)。 二、增收节支措施 以优质的管理、服务水平采取业主认可，在此基础上，通过全方位、多项目特约或专项服务方式，实行预算外的维修、服务收入。对管理处的员工实行节电、节水等节能措施，培养节约的良好习惯。所增加的收入用于小区公共设备的维护及清洁、绿化，更好的为业主服务。制定各项开支标准，严格控制费用支出，以达到收支平衡。 第六节 社区文化、精神文明建设及特约服务 一、社区文化 (一)举办“共建和谐家园”的入伙仪式。 (二)传统节日的文化活动。如春节在小区举办集体年夜 - - 12 饭、中秋晚会(由小区业主自编自导节目表演)、重阳节组织小区老人们登山比赛等活动 (三)重大节日的活动。如“五一、国庆”通过对小区的节日布置和宣传来体现文化宣传。 (四)经常举办学习讲座、书画讲座，家政讲座等; (五)接受住户保健咨询、简易医疗咨询、房产法律咨询 等; (六)义务服务:敬老服务、家电维修服务、家庭绿化养 护; (七)在管理区域- 13 我公司将以“大社区服务”理念，和相关企业通过合作与连锁机制，不断推出多项免费和有偿服务项目，让管理处真正成为业主及住户创造一个和谐的居住环境。 (一)免费服务:代办有线电线开通、代办车辆保险、代办电话开户、代办煤气开户、代办收订报刊杂志等。 (二)有偿服务项目:包括家政服务、家电维修、专业保 洁、安装维护、代管房屋、水电安装服务。 第七节 消防、安保管理应急方案 一、消防管理的关键工作环节有: (一)宣传教育:开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、散发宣传材料等向业主宣传消防知识。 (二)加强监督:加强监督检查，以防患于未然，对小区一切涉及消防安全作业的进行监督检查。 (三)模拟演习:我们每年安排二次消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高业主的消防意识，增强自救能力。 (四)程序要点: 对火灾、刑事、突发事件、强台风等制订应急预案。遇到突发事件有步骤、有次序地实施各项紧急措施，以维护小区业主(住户)的生活财产安全。 详见附件四:各项应急方案 二、小区治安防范管理 - - 14 (一)小区配备维护员8名，其中岗亭、巡逻岗等4名维护员，消防监控室维修员4名 (二)小区主入口、次入口实行来客登记制度。 (三)对重点区域、重点部位每小时巡查1次;消防监控室实施,,小时监控。 (四)在小区主出入口设立小区平面示意图，主要路口设立路标。 第八节 节能减排措施方案 一、雨水收集循环利用 使用雨水收集系统收集，利用建筑物屋顶及道路，广场等硬化地表汇集的降雨径流，经收集—输水—净化—储存等渠道积蓄利用雨水为绿化、洗涤及地下水水源提供雨水补给。 二、公共设施照明节能 使用太阳能路灯、太阳能草坪灯制成的太阳能电池，白天电池板接收太阳辐射能并转换为电能输出，经过放电控制等储存在蓄电池中，夜晚当照明使用。 第九节 服务人员培训防范及服务质量改进方案 一、员工培训 员工培训是企业管理升级的重要环节。公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划。 二、服务改进方案 - - 15 公司将不断的完善质量管理体系，通过制定纠正和预防措施消除管理过程中不合格的因素，以防问题再度发生，从而根本上改进质量管理。对物业管理中出现的问题和业主的投诉进行评审，依据评审结果，确定需要改进的方面，要按质量体系标准进行改进。对不合格项，按照《纠正和预防措施秩序》执行，执行结果由公司有关职能部门记录存档。 第四章 创优规划、创新管理方法 一、提高管理科技含量 (一)博鳌锦苑小区逐步实现办公室自动化; (二)提高员工素质，提高专业水平，做到设备、管理方 式、人员全面的改进。 二、维修基金的效能管理 (一)严格遵守维修基金使用的各项规章制度。 (二)制定维修项目的修缮计划，加强查勘与日常养护，以养为主，延长项目使用期限。 (三)进行科学的工程决算，以节约支出。 (四)根据维修项目工程质量评定标准，对工程质量予以验收。 (五)定期向业主或业委会公开基金支出情况，接受业主的监督。 (一)以业养业计划 ,、开展装修、维修、室- 16 务。 ,、积极开展家居卫生、保姆服务等家政服务。 ,、根据区- 17 主要由- 18 附件一:管理架构图 附件二:公司内部信息反馈流程 19 附件三:信息反馈机制 反馈，采取措施 附件四 经费收支预算明细报价表 表一 收入预测(年支出) 21