武汉廉租房市场

武汉廉租房市场 关于武汉市廉租房建设的调查与研究 税收Q0841 孔荣 摘要:“房价高、住房难”已成为困扰中国居民的三大难之一。住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷～而当前改善住房保障的核心工作是大规模的建设廉租房。本文通过对武汉三镇廉租房制度给居民生活带来的影响以及居民对廉租房满意程度的回馈进行～在这个过程中发现廉租房和居民生活之间的联系～总结出经验～为政府提供建设性的意见。本文根据在武汉市进行问卷调查得出的数据和访谈记录进行分析～针对武汉市的廉租房建设现状提出合理可行的来进一步完善廉租房制度～推动廉租房建设的长远发展。 关键词:廉租房 财政支持 监督机制 房源 廉租房是指政府为实施社会保障职能，以实物配租或租金补贴的方式，向符合城镇最低生活的家庭提供的具有社会保障性质的低租金住房。廉租房制度在拉动内需、促进经济增长、保持社会稳定等方面具有重要意义。 在城市化快速发展的背景下，城市失业、城市移民和城中村改造等产生了大量的城市弱势群体。他们收入低下，难以靠自己的收入来满足住房需求。解决这些人住房问题的重任就落在廉租房政策上。但国家在出台了一系列相关政策、法规后，建设廉租房的进展依然缓慢。 2009年6月29日至7月2日，笔者就武汉市廉租房建设的问题在武汉市社区进行大范围调查，共走访了武昌、汉口和汉阳三镇的14个社区，深入廉租户家庭进行访谈，共发放212份问卷，有效问卷206份，个案访谈10人。本文基于此次调查采用SPSS软件数据进行了整理分析。 一、廉租房建设状况及原因分析 作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也出台了一系列相应的政策法规，许多地方也推行了具有针对性的地方性廉租房政策。但由于种种制约因素，廉租房制度仍然躺在襁褓之中。 (一)对廉租房了解程度不够，途径相对单一 对廉租房了解程度 了解政策的途径 了解情况 百分比 途径 百分比 十分了解 10% 政府部门 16.7% 大概了解 43% 居委会等管理部门 66.6% 不了解 37% 电视等传媒 16.7% 虽然，廉租房制度推行了很长时间，然而从调查中可以发现只有近10%的人十分了解此政策，而剩下的九成人对廉租房的相关政策还处在了解不深的阶段。大多数人对政策的了解还是停留在传统的政府、居委会、电视的宣传上，在现实经济压力下，他们没有更多的获知途径。 (二)廉租房制度执行不力，覆盖面偏低 1 数据显示:2006年4月初，在全国291个地级以上城市中，仍有70个尚未实施廉租房制度。而在实行廉租房政策的城市中，廉租房数量相对于人数比重而言也还很小，廉租房覆盖面明显不够。究其原因，主要是地方政府参与不够积极。由于廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政，加上监督机制的缺失，地方政府的积极性很难调动。 (三)房源供给短缺 目前，我国的廉租房主要来自腾退的原有公房，最低收入家庭承租的现有公房，政府和单位出资兴建购置的廉租房，社会捐赠或其他渠道筹集的房源等等。然而我国城市中的多数公有住房已在住房改革过程中出售给了个人，能够腾退的并不多。政府和单位兴建或购置的廉租房主要是租用的社会房源。随着旧城改造速度加快，符合廉租标准的住房已被划入拆迁范围之内，导致这部分房源数量持续减少。房源的短缺成为制约我国廉租房制度发展的一个瓶颈。 (四)廉租房满意程度有待提高 根据居民对已居住的廉租房的满意程度，我们将其分为很满意、较满意、一般、较不满意和很不满意五种，其所占比例分别为28%、28%、10%、26%、8%。从这些数据来看，超过半数的人对目前的廉租房还是比较满意的，但还有约三分之一的人对廉租房持不满意态度。这违背了廉租房建设的初衷，所以要想进一步建设和谐社会，改善居民居住条件，促使这项民意工程进行得更远，想民之所想，顺应民意仍任重而道远。 (五)资金缺口大，运作管理不够 我们可以将廉租房制度存在的问题分为建设划分廉租房太少、廉租对象界定不清、政府扶持不够、租金过高、申请标准不合理、其他等6种情况(见下图)，其所占比例分别为40%、15%、28.75%、5%、6.25%、5%。可见，廉租房制度问题突出体现在数量太少、扶持不够、租住对象界限不清3个方面。而缺乏足够的资金支持，运作管理不完善则是这些问题的症结所在。 2 武汉廉租房制度存在的问题 5%6.25% 廉租房太少5% 廉租对象界定不清40% 政府扶持不够 租金过高 28.75%申请标准不合理 其他 15% 现阶段我国廉租房资金来源有住房公积金的增值收益、财政预算拨款、直管公房的销售和出租收入、福利彩票销售收入和社会捐赠等。其中，财政拨款是我国廉租房建设资金的主要来源。政府压力较大，在经济欠发达地区其能力更是有限，无法供应充足的资金保证廉租房建设的正常发展。在住房公积金运作效率低下，增值收益普遍较低，其他资金渠道资金数量有限的情况下，廉租房建设陷入困境。资金的压力是我国廉租房制度发展的又一瓶颈。 运作管理不完善主要体现在三个方面:(1)准入和退出不到位。首先，廉租房的申报、审核、公示制度不健全;其次，难以对廉租家庭收入变动情况进行跟踪管理。(2)保障范围过窄。廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，即满足低保条件同时人均居住面积低于某一标准的家庭。许多地方政府并未将城市流动性低收入人群纳入政策实施对象范围之内。(3)监督管理存在漏洞。对廉租房使用状况监督管理力度不够，尤其对配租家庭将廉租房转租、转让或闲置等违反廉租房政策的行为的制裁滞后。 二、努力推进廉租房建设长远发展的几点建议 (一)拓宽政策宣传渠道，加大宣传力度，提高人们对政策的认识 在宣传工作上，一是通过报纸、电视、网络等各种渠道，来广泛深入的开展政策制度的宣传，把申请标准、程序、廉租房入住者的权利和义务以及审核结算流程等宣传到千家万户，使广大群众真正了解、乃至熟悉这一制度。二是积极争取社会各界对廉租房建设的关注和支持，营造良好的政策实施氛围。同时，各级领导一定要认真学习和领会中央等下发的有关文件精神。高度重视廉租房建设的推行工作，切实加强组织领导和宣传教育工作，化解群众疑虑，保证廉租房审批工作的公正、透明。 (二)充分发挥政府的职能作用 首先，落实政府相关部门的工作责任制，建立自上而下的政府廉租房制度的建设目标考核和绩效考核制度。其次，政府作为廉租房产权的所有者、建设资金的信用担保者、廉价土地的提供者和协调者，一是政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。二是政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，应重点以降低单位建筑面积造价来降低房租。 3 (三)进一步拓宽廉租房获得方式，保障房源供给 (1)充分利用现有房地产市场上的存量房源。一种是腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房，另一种是最低收入家庭承租的且符合当地人民政府规定的建筑面积(或使用面积)和装修标准的现租赁公有住房。这样既可盘活空置住房资金，又可省去兴建廉租房所带来的各种成本。(2)新建廉租房。一是通过政府、单位、民政部门出资兴建廉租住房，另一种方式是集资“廉建”。对职工住房困难且生活用地富余的工业企业，经有关部门批准，允许其职工采取集资合作的方式修建住房。国家减免建设过程中的有关税费，建成的住房只能由住房困难且参与集资的职工享用，而不能在市场上销售。这样既可以发挥私人部门在公共品建设中的作用，又可减轻地方政府负担，实现双赢。(3)鼓励个人和社会捐赠。如对居住于各单位公房中的最低收入者实行房租补贴，房地产公司按开发量的20%缴平价房源，利用“差价换房”等方式置换出空余公房等。 (四)确保稳定的资金来源 (1)增加财政支持。以公共财政为主要资金来源，将其纳入政府财政预算。加快政策手段创新，不仅要提高财政性转移支付比重，增强地方政府保障能力，还应设立中央和地方保障基金，确保资金落实到位。(2)吸引社会资金的加入，政府与社会资本相结合。由社会投资出钱，政府贴租，调动社会资金进入保障性住房特别是廉租房建设中来，也可以将廉租房的租金收益作为社会投资方的回报，每年划拨给社会投资者。(3)从住房公积金增值收益中提取城市廉租住房补充资金。(4)募集社会捐赠资金。(5)其他渠道，包括从直管公房售房款中提取的资金和从社会福利奖券的筹集中提取的部分资金。(6)从土地出让金净收益中拿出不低于5%的部分用于廉租房建设工作。从目前情况看，可以由政府财政、保障对象所在单位分别提供一部分资金按照商品房、经济适用房一定比例提取廉租房住房基金。 (五)完善廉租房运作管理机制 (1)建立严格的准入、退出机制。在准入上确立一个资格标准，对不同层次的家庭收入线进行定量分类，加快建立以个人消费信贷、资信评价等信用体系。通过信用信息数据的采集、查询等，进行定期检查、动态管理。这既可在很大程度上提高住房资源的效用，又可防止社会成员之间的分配不公。(2)适当扩大廉租房覆盖范围。根据地方政府情况，将城市流动性低收入人群纳入政策保障对象的范围。对不符合廉租房条件，又没有能力购买经济适用房的居民，可以推出“租赁型经济适用房”，给予相应财政补贴，鼓励其自置住房或租房。(3)加大纪检监管力度。设立廉租房管理的专门机构，履行廉租房管理机构的职能:?受理最低收入家庭的住房租赁申请，审核资格并定期公告;?廉租房管理部门与申请人单位协商解决租赁方案;?接受市场上符合廉租房住房标准房屋的出租申请;?汇集提供房源信息，供申请人选择租赁(申请人到市场自由选房需由廉租房管理部门审核认可);?参与租赁合同签定并备案;?支付租金补贴;?建立廉租房管理个人信用制度与个人收入申报机制，大力推行廉租房管理运营信息披露制度，鼓励全体社会公众及媒体参与政策监督，监控最低收入家庭收入的变动情况。适时调整租金，以避免廉租房消费的“搭车”现象和寻租行为,促进廉租房制度公平、公正、公开、全面的推广。 参考文献: [1] 李敏.喜忧廉租房[J].百姓,2006,(4). [2] 城镇廉租住房工作规范化管理实施手册[M]. 北京:科学技术出版社 2006. [3] 巴曙松.廉租房相关问题研究[J]. 城市问题,2006(6). 4 [4] 易忠.我国城市廉租房存在的问题及对策[J]. 对策研究,2007,(13). [5] 朱记军，杨易.浅议我国廉租房制度[J]. 中南财经政法大学研究生报 ,2007,(1). (责任编辑:李润、台优怡) 5