滨江区农村多层住宅建设政策问答

滨江区农村多层住宅建设政策问答 滨江区农村多层住宅建设、安置政策问答 我区的农村多层住宅建设工作在市委市政府的大力支持下，通过全区上下广大干部群众的共同努力，工作正在整体推进之中。随着工作的开展，出现了许多新情况新问题，我们根据区委区政府“政策更优惠、更完善”的原则要求，并考虑与上级有关政策的衔接，对关系群众切身利益的有关政策作了进一步的补充、完善，对大家提出的问题作了更加明确的答复。 随着我区农村多层住宅建设工作的进一步深入，肯定还会出现有待完善、明确的地方，我们将及时进行解答、补充和完善。 1、推行农村多层住宅有哪些好处: 答:推行农村多层住宅，一是有利于推进我区的城市化，提高城市品位，建设精品城市;二是有利于集约利用土地，减少重复拆迁，提高土地的使用效益;三是有利于改善群众居住环境，改善人民生活;四是有利于增加村及集体经济来源。另外，推行农村多层住宅建设在促进精神文明建设，增强市民意识，提高群众综合素质等方面也将起到有力的促进作用。 2、《实施细则》中福利分房的概念是什么, 答:福利分房条件按杭房改[2000]7号文件中所指的住房(包括房改购房、承租成套或不成套公房、集资建房、异地住房、安居房、解困房、批地建房、拆迁期间住房、单位资助活补贴款购建住房等)(包括我区机关干部经济适用房及我区教师公寓)等。 3、《实施细则》中农户建房条件是指什么, 答:农户建房条件按杭土建[2000]140号《关于市区农村宅基地审批的若干意见》，滨政[1999]51号《关于进一步加强农村私人建房用地管理的通知》等文件为依据进行审查。 4、购房价格如何确定: 答:为了照顾群众利益，让利于群众，区政府采取补贴的办法尽可能降低农村多层住宅的购房价格。价格根据成本变动情况，每年公布一次。2001至2002年的价格是: (1)优惠价:1200元/平方米，(根据目前实际建设情况，6层砖混结构 住宅的实际成本价要高于此价); (2)实行统建安置的拆迁户购房价为670元/平方米; (3)非拆迁户自行拆除旧房要求购买多层住宅的，符合农村建房条件 的，经批准并拆除全部旧房后可以购买。可购置面积不超过(含)原旧 房拆除面积的，购房价为570元/平方米，可购置面积多于原旧房拆除面 积的部分按分户购买价910元/平方米购买; (4)符合农村建房条件的分户，经批准购买多层住宅的购房价为910 元/平方米; (5)顶层阁楼、底层架空层、阳台的价格见问答第15、16、17条。 5、农业人口购房面积如何计算, 答:符合购房条件的农业人口每人为40平方米(减半计算的人员为每人20平方米，下同)。考虑到农户的实际需求及住宅设计时因自然间不可分割的因素，每个实际人口(不计独生子女增加的人口数)可按最多每人不超过10平方米进行增购，既农业户口为每人40+10平方米，独生子女为每人40+10+40平方米。 6、农居混杂户中居民人口如何申购农村多层住宅: 答:农居混杂户，指农户家中既有农业户口，又有居民户口(非农户口)的。 (1)凡是享受过我区经济用房及教师公寓的，本人不再享受农村多层住 宅政策，其他家庭成员(直系三代)按户口性质分类享受相应政策。 (2)居民户口方(只限被拆迁户户主本人及其直系三代)户口在杭州市 区的(以户口簿为准)，且实际居住在被拆迁房中半年以上(由村委会出 具证明并经合适)的，可凭当地房改办未享受过福利分房的证明，减半 计算(20平方米/人)。如果积极支持征地拆迁工作，且住房确有困难的， 经本人，区建管中心根据房源情况批准同意，每个实际人口可按优 惠价(2001年为 1200元/平方米)最多可再申购30平方米。 户口不落实的(俗称袋装户口)，根据其户口落实之后的情况按上述原则处 理。 对原为农业户口，后因征地，购买居民户口、招工等原因转为居民户口(本 区征地农转非人员除外)，还要由原农业户口所在地土地管理部门出具本人或配 偶为户主的家庭未曾批地建房的证明，才能按居民标准购房。 现把第4、5、6个问题结合起来举例说明: 例1，拆迁户王某，家庭人员4人(其中独生子女1人)，均为农业人口(或本区征地农转非人员)。 购房面积: (40+10)平方米/人×3人+(40+10+40)平方米/人×1人 = 240平方米。 购房款:240平方米×670元/平方米 = 160800元。 例2，拆迁户孙某，家庭人员4人，其中农业人口3人(含独生子女1人)，符合购房条件的居民户口1人(户口在杭州市区，配合征地拆迁工作，经批准同意在减半基础上按优惠价增购30平方米/人)。 购房面积:(40+10)平方米/人×2人+(40+10+40)平方米/人×1人 +(20+10+20)平方米×1人 = 240平方米 购房款: 210平方米×670元/平方米+30平方米×12000元/平方米=176700元。 7、农嫁农人员如何安置, 答:根据《关于进一步做好农村婚迁有关工作的通知》(滨政办[2001]41号)第二条，关于“本区有女无儿的农业户口家庭，准许一名外地农业户口的男青年婚后到女方入赘落户”的规定执行。 8、农嫁居人员如何安置, 答:农嫁居人员是指因居民户口方其家庭成员全为居民，农业户口方无法到对方家庭落户而导致户口迁不出的，若居民方未享受过单位福利分房的，农业户口方可凭居民方的房改办证明与本地农业人口享受同等标准。 9、世居房如何处理, 答:世居房是指建造在集体土地上的房屋所有权人全为居民户口的房屋。 1) 房屋所有权人户口在杭州市区且一直居住在世居房内(以户籍为准， 由村委会出具居住情况证明并经核实。拆迁时购房价格胃670元平方 米，面积安置标准为: (1) 一至二人户，原面积不足四十平方米的，安置面积为四十平方米; 原面积在四十至八十平方米的，按原面积安置;原面积超过四十 平方米的，安置面积为八十平方米。 (2) 三人户，原面积不足五十五平方米的，安置面积为五十五平方米; 原面积在五十五至一百二十平方米的，按原面积安置;原面积超 过一百二十平方米的，安置面积为一百二十平方米。 (3) 四人以上户，原人均建筑面积不足十八平方米的，按人均建筑面 积十八平方米安置;原人均建筑面积在十八至四十平方米的，按 原面积安置;原人均建筑面积超过四十平方米的，按人均建筑面 积四十平方米安置。 2) 房屋所有权人户口不在杭州市区或不居住在世居房中，拆迁时不予安 置，其房子按重置价格结合成新的两倍补偿。 10、在部队服现役的军人是指什么, 答:能予以安置的在部队服现役的军人安置普通士兵和一至二级士官。 11、拆迁户房子拆迁后家庭人口变动如何申购, 答:申购人口按签定拆迁时的人口计。选房前，发生人口自然变动(仅指出生、死亡、婚嫁)，及时进行调整，因死亡而发生人口减少的不作调整。选房后至撤村建居前，产生人口自然变动按《实施细则》中的申购面积和补购当年分户的价格标准进行申购，区建管中心根据房源情况，指定房源安排补购。 12、单身人员、孤儿遇到拆迁，申购农村多层住宅的面积和价格是多少, 答:单身人员是指以自己名义批地建造的独立住宅的人员。孤儿是指无父母的儿童。上述两种人员申购农村多层住宅的面积在80平方米左右，具体面积根据房源情况而定，价格按拆迁户标准。今后若因人口自然变动，可申购人口增加，按《实施细则》规定标准补购，价格按补购当年分户价格标准。 例，张某，为单身人员，购房面积80平方米，后结婚并有一独生子女，均为农业人口，则可补购面积为: (40+10)平方米/人×2人+(40+10+40)平方米/人×1人—80平方米=110平方米 13、户口不在拆迁地的被拆迁人的配偶及子女申购农村多层住宅标准是多少, 答:被拆迁人配偶及子女为农业人口或本区征地农转非人员，但户口不在拆 迁地，且未曾在现户口所在地批地建房或安置，由当地村委会出具相关证明 (经核实)并保证今后在当地不再批地建房或享受安置，则可按拆迁户农业 人口标准享受。非农业户口按有关规定执行。 14、楼层差价怎么定, 答:根据浙江省物价局《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第五条 第六款中“楼层差价分别按增减代数和为零的原则确定。”具体楼层差价见 下表: 楼层差价对照表 元/平方米 层 一 层 二 层 三 层 四 层 五 层 六 层 次 系数 -2% +2% +5% +4% -2% -7% 分 类 拆 迁 户 656.6 683.4 703.5 696.8 656.6 623.1 670元 自行拆迁558.6 581.4 598.5 592.8 558.6 530.1 户570元 分 户 891.8 928.2 955.5 946.4 891.8 846.3 910元 优 惠 价 1176 1224 1260 1248 1176 1116 1200元 15、底层架空层底层架空层面积如何计算,价格多少, 答:根据过技术监督局2000年新颁发的《中华人民共和国房屋测量规范》中的第8.2.1条的规定，底层架空层层高在2.20米以上的按其外墙外围水平投影面积计算。 底层架空层价格3000元/平方米。 16、阳台面积如何计算,价格多少, 答:根据规范，挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。价格与房价一致。 17、顶层阁楼面积如何计算,价格多少, 答:根据规范，顶层阁楼斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 阁楼面积不足对应顶层建筑面积30%(含)的部分赠送，超出相对应顶层建筑面积30%以上部分价格380元/平方米。 18、购房不到标准或超标准或超标准部分面积如何处理, 答:超标准部分面积按优惠价1200元/平方米购买，不到标准面积的，区政府给予差价补贴。如农业户口(或本区征地农转非人员)其享受面积标准为40+10平方米/人，超出该面积标准的购房价格为1200元/平方米;不足面积标准的，区政府按优惠价(1200元/平方米)与安置价的差价进行补贴，如拆迁户为530元/平方米。 又如杭州市区的常住非农户口，其按安置价享受的面积标准为20平方米，超出该面积标准的购房价格为1200元/平方米(最多不超过30平方米);不足面积标准的，区政府按优惠价(1200元/平方米)与安置价的差价进行补贴，如拆迁户为530元/平方米。 19、放弃购房指标如何处理, 答:对因资金等原因放弃部分购房指标的，放弃部分指标由区建管中心给予补贴，每平方米补贴标准为优惠价与享受价的差价(如拆迁户为1200元/平方米 —670元/平方米=530元/平方米)。 20、农户购房款如何支付, 答:(1)拆迁户。在签定安置协议后，购房款的30%由区统征所从其拆迁补偿费中支付给区建管中心作购房预交款(不计息)，拆迁补偿费不足制服购房预交款的由农户当场补足。农户剩余的拆迁补偿费再扣除购房款的70%(该部分购房款按银行同期存款利息计息，计息日从腾房验收之日至交住房钥匙之日至，不足月的按足月计)后的余款，由区统征所一次性支付给农户。拆迁补偿费不足支付购房款的，交房时由农户一次性补足差价。因实际面积等因素而发生购房款变化的，在交房时一次性结清，多退少补。 例，王某，拆迁补偿费共计30万元，其中6万元(30万元的20%)已在签订拆迁协议后由区统征所支付给王某。在安置协议签订后，确定购房款需18万元，则该购房款18万元由区统征所制服给区建管中心，其中5.4万元(购房款的30%)作购房预交款(不计息)，12.6万元(购房款的70%)按银行同期存款利息计息，不足月的按足月计。剩余的6万元(利息从腾房验收之日起按银行同 期存款计)在安置协议签定后，由区统征所一次性支付给王某。 (2)非拆迁户。在签定购房时预交30%房价款，交房时向区建管中心结清余款。 21、老人户如何申购农村多层住宅, 答:(1)老人遇到拆迁，是指老人本人的住房或老人户口所在子女的住房遇到拆迁。在村委会的主持下，若老人的子女(含符合条件的入赘人员)，能理解财产分割和赡养关系，达成书面协议，并经公证处公证的，老人既可单独申购，也可随一名子女申购(也为拆迁户)。若老人的子女不能达成协议的，则由老人单独申购。 (2)老人没遇到拆迁，是指老人本人的住房或老人户口所在的子女住房没遇到拆迁，但有一名或多名子女(含符合条件的入赘人员)遇到拆迁。若子女在村委会的主持下，理顺财产分割和赡养关系，达成有关书面协议，并经公证处公证后，可随子女申购农村多层住宅(老人有旧房的须自行拆除旧房)并按征地拆迁户标准购买。若其子女之间未能达成有关书面协议的，则老人不得随拆迁子女申购农村多层住宅。 22、自行过渡户过渡费是怎样发放的, 答:(1)发放标准。2001年货币过渡标准为150元/人?月(杭州市现行标准40—60元/人?月)。 (2)发放办法。区统一征地事务所与拆迁户签订房屋拆迁协议后，将拆迁户过渡人数列成清单递交给建管中心，建管中心根据清单，以户为单位为拆迁户办理过渡费银行活期存折，待拆迁户腾房交钥匙后，凭区统一征地事务所验收合格联系单，由区建管中心发放。过渡费实行一月一发，由拆迁户自行到银行领取。 (3)过渡发放期限。从腾房验收之日开始，到建管中心交住房钥匙之日后四个月为止，不足月按足月计。 (4)凡需过渡的拆迁户，搬家费按二次搬家标准发放。 (5)对随子女拆迁的老人，除与被拆迁子女长期居住在一起的(以户口簿为准，由村委会出具证明)，其他情况原则上不发过渡费。 23、拆迁户如果申请使用过渡房, 答:对于自行过渡困难的拆迁户，可以户为单位申请过渡房，其标准为:1—2 人户为1间，3—4人户为2间，5—6人户为3间，依次类推。不再另行发放过渡费。 拆迁户自行过渡的，每户可租用一间过渡房用于堆放生产资料等，租费为150元/月，从过渡费中扣除。 24、农民进多层住宅后的生产用房怎么解决, 答:农民进多层住宅后的生产用房一般通过架空层及剩余三产用房解决。 25、农户进多层住宅后，生产资料如何处置, 答:在《关于拆迁工作的会议纪要》(滨纪要[2001]10号)中明确，土地征完后，由农户自行处置生产资料，并在实施房屋拆迁时按每人300元予以一次性补偿。 26、什么叫组合选房, 答:组合选房是指选房小组根据农户已经批准的《农村多层住宅申购表》中的最大可购面积和现有的房源，分批次对每一基本面积在同一居住小区内相近楼幢内不同楼层进行组合。申购户根据抽取的选房顺序号，按次序选择一组房子。 27、农户申购农村多层住宅的程序是怎样的, 答:根据《实施细则》规定，农村多层住宅购房对象为实施范围内的征地拆迁户、自行拆除旧房户、符合农村建房条件的分户。在确保征地拆迁户安置的同时，对于后二者，建管中心、土管局将根据多层住宅建设进度和申购户数，联合确定年度可申购指标。 凡购买农村多层住宅的农户，需经资格认定审查，具体条件和程序按《实施细则》中的要求执行。申购农村多层住宅的农户，必须如实申报其现有的住房、户口等有关情况。联合审查小组将对每一购房对象的现有住房、户口等情况进行严格的审查。对于自行拆除旧房户，区农村宅基地管理所要进行拆前审查，拆后验收，一经发现弄虚作假行为，将取消其申购资格。 拆迁户申购程序:签订拆迁协议?填申购表?村委会讨论?上墙公布?联合审查小组核实?签订安置协议?区政府批准?选房。 拆迁户选房分村分批次进行，由拆迁户按抽取的选房顺序号有序选房。 非拆迁户根据房源情况，按购房申请批准先后顺序在指定房源中选房，同一批次抽签决定选房顺序号。 28、农村多层住宅的产权证及办理费用如何, 农村多层住宅产权证为等同于经济适用房的产权证，包括土地证、房产证、契证。目前杭州市经济适用房的产权证办理费用经测算约12—15元/平方米(因套面积不同而有差异)，具体项目如下:契税(购房款的1.5%)，房产交易手续费(购房款的0.05%)，印花税(购房款的0.03%)，房产证注册费(100元/本)，房产证工本费(10元/本)，土地登记费和证书工本费(38元/本)。 农户可委托区建管中心办理产权证。 为切实减轻拆迁户的经济负担，办证费用由区建管中心承担。若日后上市交易，则需补交已免除的办证费用。 29、农村多层住宅建设成本包括哪些, 答:农村多层住宅建设成本主要包括: (1) 前期费:规划设计费、三通一平费等; (2) 征迁费用:土地征用费、房屋拆迁补偿费、征地规税规费等; (3) 规税规费:市政配套费、墙改费、白蚁防治费、质监费、监理费、安 检费、人防费、绿化费、招投标管理费等; (4) 工程费:土建工程费、室内水电安装费等; (5) 配套设施费:室外水、电、煤气、有线电视、电信、污水处理等的设 计和工程建设费用; (6) 其他费用:工程管理费、财务管理费、贷款利息等。 30、农村多层住宅的物业管理以及收费如何, 答:在撤村建居之前，由区建管中心负责全区农村多层住宅的维修和管理。 小区建成前，暂不收物业管理费。 31、对违规行为如何处理, 答:《实施细则》中明确规定，违规行为按《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第三十、三十一、三十二条进行处罚。 (1) 被拆迁人违法规定，拒绝或不按期腾房退过渡房的，由市土地管理部 门予以警告、责令限期退还过渡房，并处以一百元以上五百元以下的 罚款;逾期仍不腾退过渡房的，市人民政府可以责成有关部门强制搬 迁，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。 (2) 被拆迁人在原房屋产权、使用状况等方面弄虚作假，骗取超面积安置 或超额补偿的，由市土地管理部门责令限期改正，并处以一千元以上 一万元以下罚款。 (3) 拒绝、阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安机关按照《中 华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的，由司法机 关依法追究刑事责任。 滨江区农村多层建设管理中心 2001年10月