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小区车位归属

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小区车位归属小区车位归属 近日,物业贴出告示,说要收停车费,目的是为了补贴物业费的亏空,改善小区环境等等。我看到物业的通知,去金钱豹停车公司那里去看了看,他们让我挑了一个位置,并说准备好材料过两天来交费。回家后总觉得有些地方不对劲,觉得这件事存在一些疑问,必须搞清。上网一看小区内其他业主也有同感,一些业主准备交钱,另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地,随便一申请,立个牌子就能收钱,这到底有没有依据呢,为此,上网,翻书、打听,寻找相关资料,在此同大家分享心得。希望大家为了共同的利益,踊跃发言,出谋划策,批评指正。 在《法律图书馆...
小区车位归属
小区车位归属 近日,物业贴出告示,说要收停车费,目的是为了补贴物业费的亏空,改善小区环境等等。我看到物业的通知,去金钱豹停车公司那里去看了看,他们让我挑了一个位置,并说准备好材料过两天来交费。回家后总觉得有些地方不对劲,觉得这件事存在一些疑问,必须搞清。上网一看小区内其他业主也有同感,一些业主准备交钱,另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地,随便一申请,立个牌子就能收钱,这到底有没有依据呢,为此,上网,翻书、打听,寻找相关资料,在此同大家分享心得。希望大家为了共同的利益,踊跃发言,出谋划策,批评指正。 在《法律图书馆》网站看到一篇名为《论商品房住宅小区停车位的产权归属》的文章,觉得很有启发,现摘录如下,供大家参考(他是针对深圳特区写的,有些地方性法规不适用于北京)。(对于未能取得作者同意即在此做转载,深表歉意,但这为了我们小区的业主的利益,请作者谅解) 《论商品房住宅小区停车位的产权归属》 邓光达 (作者简介:邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士,华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业,获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局,并在深圳仲裁委员会任仲裁员。) 近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种形式的社会问和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端,众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一,似是而非,令人困惑。 笔者试图在现行的法律制度框架之下,分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程,探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。 一、现行法律制度框架下,房地产权的法律规定和特征 在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定,建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定,《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定,《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定,,,,,年,月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第,项、第一条第(五)款的规定,,,,,年,月,日实施的《深圳市建筑技术经济指标计算规定》第,(,(,条、第,(,条、第,(,(,条、第,(,(,(,条的规定,人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征: (一)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。 (二)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。 (三)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。 (四)在二级市场转让房地产时,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。 (五)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。 (六)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。 (七)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。 笔者认为,上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题: (一)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。 (二)只有计算建筑容积率(建筑面积容积率,建筑总面积,土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。 (三)对于不计算建筑容积率的建筑物(建筑面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(建筑面积),不能单独取得《房地产证》,其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物。 (四)不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。 (五)依据经典的“物权”理论,可以认为:计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”,而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。 (六)在二级房地产市场首次转让房地产时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商(卖方)与业主(买方)双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于业主(买方)。 二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记 商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记,)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(,)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(,)将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额,其不可能有独立的房地产权,其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。 在办理首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上,当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。 假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时,在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时,不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为,依据法律强制性规定,不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属 依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程,笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。 (一)商品房住宅小区内或城市区域里,独立建设的多层经营性停车位(场)的房地产权归属。 此类停车位(场),在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位(场)的的建筑面积是计算容积率的。因此,多层经 营性停车位(场)可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,所以该类停车位(场)的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。 (二)在商品房住宅小区内,地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)房地产权的归属。 ,、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后,商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记,商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物,其是设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。 可见,地面停车位的产权,本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积,因此,地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。 ,、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的,因此,楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元,是住宅房屋单元的从物。所以,初始登记时,楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积;在转移登记时,不能取得《房地产证》,其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。 根据本文阐述的房地产法律规定,房地产开发商在转移房地产时,楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割,不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反房地产法律的强制性规定。 可见,楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。 ,、楼房地下停车位(场)的房地产权归属。由于楼房地下停车位(场)的建筑面积亦是不计算容积率的,因此,楼房地下停车位(场)的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙,楼房地下停车位(场)的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位(场)楼房的全体业主。 四、在今后的立法中,宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属 在人均土地资源紧缺的我国,为有效及合理利用城市的有限土地资源,作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖,不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。 目前,对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用,损害住宅小区普通市民的整体利益,而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,不宜再次利用停车位谋取非法的利益。 《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的,停车场、广告权益随房地产转移;有特别约定的,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。笔者认为,当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时,“停车场”摊分拥有土地使用权份额,此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。在此种情形下,房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》,从而可以出售“停车位”,房地产开发商与买方可以买卖“停车位”,或约定“停车位”的产权归属。此时,适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。 有人认为:“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定,在任何情形下,经房地产发展商和买方的协商约定,商品房住宅小区的停车位的产权,均可以归属房地产发展商”。笔者认为:上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实,亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的,以致对法律 适用的认识出现偏差,人为地曲解第十三条第二款规定的本意。 据媒体报道,目前在深圳全市,平均每,(,部车辆才有一个停车位,停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位,怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源,并在二者之中取得平衡,值得人们思索。笔者认为,在土地资源紧缺的国情下,应科学地利用有限的城市土地资源,立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖,其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时,应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。(完) 看完这篇文章,大家应了解:由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积,因此,地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于住宅小区的全体业主。而地下停车位(场)的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位(场)楼房的全体业主。 -------------------------------------------------------------------------------- fuyao 于 2005-12-22 8:33:35 写给 fuyao 物业公司有权收费或委托其他公司收停车费吗, 物业公司有权收费或委托其他公司收停车费吗, 无论什么样的停车费,基本上都只有两种性质:一为土地使用费,一为保管费用。这两种收益,虽然都是以停车费的名义出现,但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题,我们要先分清谁享有土地使用权,谁提供汽车服务,了解这个区别,就能搞清楚停车费的权属和分配,否则就只能是一头糨糊。 一、土地使用权益 小区房屋销售前,由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权,而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念,称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主,但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全,因而大部分业主也说不清楚。 其实这并不是由谁说了算,而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。 以北京为例,土地出让金不是按照土地面积计算,而是按照房产建筑面积计算,一个小区的全部土地成本,已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。当业主们支付购房价款的时候,同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地,小区土地的使用权也就转让给了全体业主。 这是物权法的基本原理,只是由于中国目前尚未出台,才有一些开发商混水摸鱼,有的说我只卖房不卖地,有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单,就是要把这些暗里卖给业主后,再将这些业主财产明里卖出去或租出去,再挣一次钱。 由于法律规定不到位,造成目前审批停车场的时候,不管小区业主入住多少、多久,政府部门依然还以开发商为产权人,以开发商的土地使用证书为场地产权证明,以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料,就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人———小区全体业主,往往既不知道,也无力掌控。这样的现实,无疑是对全体业主权益的又一次侵害。 二停车收益分配 确认小区内土地使用权归全体业主共有,就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种,是否应该归全体业主呢, 还是以北京为例,《北京市普通居住小区物业管理服务收费》规定,住户机动车存车时,按照大车每月210元,小车每月150元的标准向物业管理公司缴纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区,他的房子小于100平方米,那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本,停车费利润多多。所以,物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续,就等着发财吧。 对于业主的质询,物业管理公司往往称:我申请、批准的手续没问题,收费是政府定价,所以您就乖乖交钱吧,没商量。 这话不完全对,物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权,即便是开发商开办的物业管理公司也不例外,当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务,而收取的一种保管服务费用。 既然是保管服务费用,那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系,业主接受保管服务,应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务,就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏,也不由物业管理公司负责。 但是实际上,物业管理公司往往强制性地要求业主交费,否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门,这个时候,所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用,也体现了强烈的土地使用费性质。从另外一个角度看,就算全部停车费都应该由物业管理 公司收取,但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的,因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用,所以无论如何,都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配,把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来,用以公益事业支出。 实践中这样的情形很难做到,无非基于几个原因:1、法律没有明确的规定;2、业主对此了解不多;3、物业管理公司不舍得。随着时代发展,法制进步,这只是个时间早晚的问题了。 三、委托管理道理等同 有些小区是委托一些专业的停车场经营公司办理停车收费事宜的,其权限完全是受物业管理公司或者开发商的委托而来,因此等同前面谈到的物业管理公司,没有什么特殊。 针对小区停车有两种常见法律关系需要明确,一是地面停车场所有权归业主共有,而物业公司负的是看管维护责任;二是地下停车场如果归开发商所有,则形成租赁关系。希望广大业主都意识到开发商、物业和业主三方的责、权、利,特别是业主自身的权益。使用地面停车场,业主没有义务按照物业或第三方单方制定的标准交费,作为全体业主交钱购买的公摊部分之地面停车场,无论开发商还是物业,没有业主委员会或业主代表的书面法律授权,对方也是无权从事任何经营活动的,如果您是本小区业主,没有义务为使用地面停车场交费,因为您买房的时候已经买下产权了,而物业未经授权进行经营活动收取停车管理费又没有取得您的授权。简单说,因为这东西不是他的,是我们业主的。打个比方,相信如果有人未经您许可进入您家占了厨房开了一个饭馆做生意赚钱或强行替您管理厨房,每次您想进自家厨房烧壶开水还得给非法闯入者交纳厨房管理费,您肯定不答应,对吧。既然土地出让金是业主们共同分担的,停车场产权就不是开发商的,更不是物业的,他们无权把我们的停车场作为敛财的工具。 以上内容部分摘录自互联网。 -------------------------------------------------------------------------------- fuyao 于 2005-12-22 8:34:42 写给 fuyao 我们应当怎么办, 我们应当怎么办, 小区停车管理的问题普遍存在,曾经有很多小区业主同开发商进行过斗争。有的小区因业主质疑物业收停车费的合法性,拒不交费,物业公司就下令门卫不让业主车进大门,而这些业主就集体把车停在大门外,却又引起其他业主的不满,物业挑拨业主内部矛盾,坐山观虎斗。这种情况我可不愿意在咱们小区看到。 这次物业所谓外聘的停车公司据开电梯的工人讲是物业公司自己的,具体情况就不太清楚了。我们的合法权益要靠自己去维护,在目前情况下,我认为业主们要团结起来,拒绝这种无理要求,决不能让他们得逞。 如果物业公司如上所述不让拒交停车费的业主进入小区怎么办, 我看到网上关于欧园小区业主就停车问题采取的办法,觉得可以参照。 (以下摘自欧园论坛) 看到大家近来陆续因停车费问题与小区保安产生争执甚至车辆被堵在门口无法回家,为避免遇到不必要的麻烦,综合了大家的看法重新整理充实了一些内容,您也许会遇到其中任何一种情况,此文供您一旦在进出小区遇到问题时参考。大家主观上不要轻言堵门,解决问题要有理有力有节,语言行为合法。主观上我们不希望堵门,客观上我们解决不了被堵。 如果大家认为还有点用处,建议大家打印出来置于车内备用,并且张贴于各楼公告栏,让更多的业主特别是不上网的业主了解情况。 1.问:您为什么要把车停在小区门口不进去, 答:因为我们聘用的物业安保人员禁止业主驾驶自己的车辆进入小区回家。 2.问:保安没有禁止您本人回家,只是禁止您的车辆进入小区。车辆进入小区停放要交费,如果您不交费,车辆就不可以进去。您为什么不交费, 答:因为保安目前是遵照开发商和物业公司单方面制定的停车管理办法对本小区居民车辆收费,而您无法按此不合理标准交费。 3.问:收费怎么不合理,物价局批准了本小区临时停车收费标准,院子里有合法的收费牌子。您和车辆可以进出小区,但要按临时停车标准缴费。 答:政府有关部门批复物业公司可以收取的是临时停车收费标准,因为您是小区永久居民,不是临时停车的访客,不适用于临时停车管理办法。如果物业公司质疑您的小区居民或业主身份,您应该配合出示门禁卡证明。发改委和物价局有专门针对居民小区长期包租停车场的管理办法,而且您自去年以来一直也是按照这个管理办法交费。即便是地面停车场,如果小区围墙内的面积或设施属于全体业主公摊所有,物业未经业主授权从事经营活动收取停车费也是不合法的,除非物业出示地面停车场的产权归属文件。 4. 问:您可以按照长期包租地下停车场的收费标准缴费,物业部门已经于2005年7月12日公告了。您为什么不办理或换领2005-2006年度长期包租停车证, 答:2004年8月份,开发商、物业公司已征求业主意见并和业主代表达成协议,小区居民长期租赁地下停车场标准按320元/月(全年一次交纳3840元),其中开发商收取租赁费280元,物业收取管理费40元。这个标准虽然未经政府相关部门备案批准,但经营方已经广泛征求业主意见并和业主代表达成协议,广大 小区业主和居民去年以来也一直按照这个标准交费。 政府相关部门文件均明确要求“有关居民小区地下停车库按年、月长期包租停车位,经营者制定或变更收费标准均须与业主代表或业主委员会协商取得一致意见后签署具有法律效力的协议方可收费。”请参见以下文件,这些文件在物价局的网站上均有公示: 一(北京市物价局2002.06.06发布的(京价收,2002,194号)《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》 二(北京市政管委/工商局/地税局/公交管理局/物价局2002.12.12联合发布的(京政管字,2002, 341号)《关于加强本市机动车公共停车场管理工作的通知》 三(宣武区物价局2004年5月13日和7月30日批复新起点物业公司的《机动车停车场收费标准核准表》 而2005年7月12日物业单方公告上调地下长期包租车位收费标准,该价格变更未经与业主代表协商达成协议便强行执行,该收费行为不合法,违反了市物价局和发改委等政府部门的有关规定。所以车主们不是不办证,是目前没法办。 5. 问:地下停车场的产权是开发商的,这是商业行为,物业公司也不能赔钱。协商不成,小区居民也可以选择不把车辆停在地下停车场,自己解决停车问题。 答:首先,小区业主有几百部车,做为居民楼内的地下附属停车场的属性而非商业地区的公共停车场,开发商定价应该考虑到其不同于其它商业区域停车场的特殊性,应首先满足本小区居民的基本生活需要。业主家住欧园,只能把车停在小区停车场,大家没有太多选择。让大家每天上下班把车停到家乐福、苏宁电器或者随便马路边上是不现实的,也是不负责任的。服务行业企业有追求利润的权利,也有服务大众的属性。 其次,在业主与经营方的沟通中,大家也了解到物业的难处:地下车位共有504个,因为开发商出售和出租价格居高不下,已租出或售出的车位仅约200个,而产权属于开发商的三百多个车位仍空置。去年开发商向物业支付了这部分空位的物业管理费用。物业公司在地下停车场的管理成本每月约10,000余元,物业每个车位收取40元管理费,504个车位约可收取20,000余元,完全可以维持经营。而今年开发商表示不再向物业支付这笔费用。在开发商坚持向业主收取每月不低于280元租赁费的情况下,物业如果仅靠原协议标准收取每月40元管理费,业主使用的这200个车位的缴费难以维持两层所有504个车位的管理成本,因为即便开发商的300多个车位空置,物业对地下保安、保洁、电费、防火等设备维护的各项支出照样是要支付的,无法减少。在此情况下物业只好将业主的管理费上调一倍至80元。反之因地下车位定价过高却致使许多业主车辆无法使用而每天回家被迫四处打游击,甚至让业主替开发商的300多车位交物业管理费的做法完全不合理,而开发商宁可让大部分地下车位空置也不以合理的价格给小区业主使用,既不符合商业利益最大化的原则,也不符合首先满足群众基本生活需要的原则。 6. 问:您之前为什么不主动与开发商及物业管理等相关部门主动协商解决, 答:物业公司单方宣布上调价格后,业主代表已单独或集体多次与开发商和物业沟通协商,表达广大业主的诉求。在这个过程中,业主们充分理解在市场经济条件下经营方的商业行为以维持经营和追求利润为目的,开发商有权制定符合自己利益的价格政策。不过大家同时也认为,欧园的属性是普通住宅,既不是高档公寓、也不是商业区的停车场。商业行为本身是一个双方谈判各自妥协最后达成一致的过程,而不是一边倒,另一边完全没有话语权。业主们期望对方在制定企业经营目标的时候要与业主们充分协商并考虑到居民的承受能力。业主们只是要求维持原来320元/月(3840元/年)的协议标准,并随时准备按照这个标 准向物业缴纳,这个标准是去年协议通过各方都认可的,并无过分要求。但遗憾的是至今经营方坚持其单方变更的新收费标准,拒绝接受业主按去年认可并实施的标准交费。 7(问:您现在究竟希望怎样解决问题, 答:希望经营方按照去年三方达成协议的320元/月(3840元/年)收费,业主立即如数缴费,马上解决问题,并且避免以后类似忽视业主权益的事件发生。 8. 问:您可以不可以先把您的车辆移到其他地方去,不要影响其它业主回家? 答:如果可能的话当然可以,您的确不希望因为自己的问题影响其他业主的正常生活,但首先一方面您自己也要回家,况且另一方面您的身后此时也许已经聚集了许多业主的车辆面临同样问题焦急地等待解决。问题不解决,大家的车子能挪到哪里去就不是您个人能解决的问题了。 ******** ******** ********* ********* 经过以上与保安或物业工作人员的耐心沟通,如果对方无法给您合理的解释,或仍然坚持禁止您驾车进入小区,最后建议您采取如下变通做法: 1)敦请物业具体工作人员立即请示其上级负责人直至开发商负责人到场解决。物业办公室电话:63355556。 2)如果当时物业和开发商负责人协调解决不成或根本不出面,您有权要求保安暂且搁置争议,放行让您进出小区,当然包括您的汽车,这是您的权利。因为您付钱所购买的楼房和公摊设施包括小区围墙内部公摊地面属于全体业主私有财产,您是有一份的。它既不属于开发商,也不属于物业公司。中华人民共和国宪法明确规定:公民私有财产受法律保护~在合法的前提下,任何人无权禁止您行使对私有财产的权利。物业不具有执法权或行政公权力,何况您没有犯法,您只是回家。您当然无法将车辆开上楼停家里,但在非常时期,建议您将车辆暂时停在小区院里尽量不妨碍其他业主的地方,比如路边,同时避免公共设施受到损坏。由此给邻居们带来的不便相信大家会理解的。 3)如果保安强行拒绝您和车辆进出小区,在此过程中,一旦保安出现语言或行为的任何非理性举动,比如强行锁您的车之类,甚至与您产生肢体冲突(这种事情不是没发生过),我们都有理由认为该行为获得了物业管理公司的授权,这将违反北京市治安管理处罚条例,肇事 -------------------------------------------------------------------------------- tom 于 2005-12-22 8:57:09 写给 fuyao 当生活的每一天变成战斗就太可怕了 当生活的每一天变成战斗就太可怕了 当生活的每一天变成战斗就太可怕了我不希望每天战战兢兢的回家,每天都要有和物业作斗争的思想准备。唉 -------------------------------------------------------------------------------- 渴了 于 2005-12-22 11:51:44 写给 all 北京市居住小区机动车停车管理办法 北京市居住小区机动车停车管理办法 北京市居住小区机动车停车管理办法 来源:北京市国土资源和房屋管理局网站 日期:2004-06-17 一、为规范居住小区秩序,保障居住小区停车管理双方的合法权益,根据国家和本市有关规定,制定本办法。 二、居住小区内机动车停车管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责;未实行物业管理的居住小区,由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。 三、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的,应达到以下要求: (遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主(临时)1 公约等; 2(应制定切实可行的停车管理,方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等; 3(有专人对进出停车场的车辆进行登记,进门发放停车凭证,出门查验停车凭证后放行; 4(维护小区停车秩序,指定停车区域,保证车辆停放整齐,行使通畅; 5(24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视,劝阻、制止损害停放车辆的行为,采取防范措施,防止车辆丢失; 6(保证交通设施处于正常使用状态。 四、对临时进出小区的车辆,由业主大会和物业管理企业协商议定。 投递邮件的邮政车辆需要进入小区的,停车管理单位不得拒绝其入内,进入小区的邮政车辆应遵守小区停车管理制度。 对临时进出车辆实行收费的,停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证,出门时验证收费放行。 禁止停车管理单位在机动车进门时预收停车费用。 五、居住小区内机动车停放人应遵守以下规定: 1(遵守业主大会决议、业主(临时)公约和居住小区机动车停车管理制度,服从停车管理人员的指挥; 2(按照规定或约定交纳停车管理服务费用; 3(禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。 六、除临时进出小区停放车辆外,其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议,协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。 七、凡利用业主共用场地施划的停车位,任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的,应优先出售或出租给业主;建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前,不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的,停车管理单位应当结合实际情况,采取措施提高现有车位利用率。 八、停车管理单位在小区内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道设置停车位,妨碍行人和其他车辆通行。 九、停车管理单位应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护,保障正常使用。 十、对不按规定停放的车辆,影响小区道路通畅或影响小区公共安全的,物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理,由此产生的费用由停放人承担。 十一、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指导和监督,及时处理停车管理纠纷。 十二、本办法自2004年7月1日起执行,原《关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》(京国土房管物[2002]973号)同时废止。 -------------------------------------------------------------------------------- 渴了 于 2005-12-22 11:58:27 写给 all 物业未经小区业主同意擅自委托一公司收取停车费的行为是否合法, 物业未经小区业主同意擅自委托一公司收取停车费的行为是否合法, 法制晚报: 冯霞 2005年02月04日 近日,大兴区西红门镇宏盛家园小区的业主拨打本报律师热线咨询,物业未经小区业主同意擅自委托一公司收取停车费的行为是否合法, 新闻事件 管理公司入驻 业主不买账 据该小区业主筹备委员会成员马先生介绍,该小区开始入住已有四年多的时间。以前,物业公司收取停车费的标准是,固定车位每月100元,非固定车位每月60元。去年7月份,开始有人在小区的道路旁施划停车位并安装固定锁。当时,大家都以为是物业要增加车位。但8月26日,物业突然在小区内贴出通知,称物业公司将停车管理事宜委托由巴克停车场管理有限公司(以下简称巴克公司)负责,且从9月1日起停车收费改为:固定车位,小型车每月150元,大型车每月210元;非固定车位,小型车每月120元,大型车每月150元;小区内临时停放的车辆,小型车每两小时1元,大型车每两小时2元。 小区内的几位业主对此事提出了三点看法: 1.“涨价”的幅度太大,物业没有提出任何理由; 2.事发后,大部分有车族对巴克公司的强行进驻不予认可。但从去年9月1日起,没有办理新停车证和出入证的车辆都被要求按每两小时1元的标准收取停车费。没有交费的业主被限制出入,严重时,排成长龙的车队卡在小区门口四五个小时不能出入,以至于双方冲突不断; 3.收取的停车费用去向如何,业主一概不知。 负责该小区物业管理的福盛物业管理中心张经理对此却有另一番说法。其称,去年7月,物业曾在小区内每栋楼门口张贴过关于调整停车服务收费的通知,业主未提异议,一个月后物业与巴克公司签订了5年的委托协议。在9月1日前,巴克公司也办妥了一切相关手续。 律师说法 停车收费应通知到业主 市律协物业管理法律事务专业委员会主任张军认为,物业公司对停车可以自行管理也可以委托管理。但不管是哪种管理方式,收费都要事先向业主明示,且必须经有关物价部门核准收费标准。 《北京市居住小区机动车停车管理办法》明确,停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的,应达到以下要求: 遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主(临时)公约等;除临时进出小区停放车辆外,其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议,协议一般应包括收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。 张军主任认为,由于宏盛家园的业主委员会正在筹建,按照现有法律、法规的精神,物业公司应通过有效的方式与途径,将委托停车管理服务等项事宜通知到广大业主,并广泛争询业主的意见。至于收费标准, 可以实行政府定价,也可以实行市场调节价。虽然巴克公司的收费标准没有超出政府限价,鉴于业主们反应强烈,物业和巴克公司应通过与业主的有效沟通,就收费标准进一步协调,限制出入的做法不可取。 事态进展 马先生说,巴克公司应退出小区,由业主们自行选聘停车管理公司。就此事,物业方面正在寻求解决办法,并表示将尽可能与业主沟通,积极协助成立业主委员会。针对业主们关心的收费透明问题,承诺可以在适当时候(如年底),向业主们公布账目,公开各种资金的流向。 物权法》对小区停车场归属是怎样规定的, 《物法权》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” 《物法权》第七十四条的规定表明了三层意思:首先,小区内停车位“首先满足”本小区业主的需要,不得向非本小区的其他人出售;其次,在《物权法》实施后,独立投资建设的的车位、车库,可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即投资建设方可租售或附赠车位、车库。再次,占用小区“业主共有的道路或者其他场地”(如:小区架空层、公共活动场地)用于夜间临时停放汽车的车位,属于业主共有。 《物权法》对小区停车场的规定从什么时候生效实施, 《中华人民共和国物权法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,2007年10月1日起施行。即从2007年10月1日起,小区停车场车位、车库所有权的界定,按《物法权》相关法规执行。 《物权法》实施前的小区停车场的归属如何界定, 2007年10月1日是一个分界点,在此之前,即《物法权》施行之前,小区停车场的归属如何界定,在全国人大《物法权》专题新闻发布会上,全国人大常委会法工委副主任王胜明指出:至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题,法律委员会研究认为,按照法的一般原则,法律是不溯及既往的,本法也是一样。对过去的问题,应当按照当时的相关法规处理。 正式颁布实施的《物权法》是否有“停车场有约定的按约定执行”的法条, 《物法权》从研究起草至颁布实施历时13年,历经全国人大及其常委会8次审议,,并先后举行100多次座谈会,创下全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。在2005年《物法权》(草案)(征求意见稿第五稿)中,曾对小区停车场的归属问题,有过“会所和车库有约定的按约定执行,没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”的条款。该条款在征求意见中引起了极大的争议,法律界人士认为,这类 涉及公共配套的物业产权归属应采取法律确定的方式界定,而不应该由地产开发商单方约定。在2007年10月1日起正式施行的《物法权》中已没有这样的法条,删除了《物法权》(草案)原征求意见稿中“有约定的按约定执行”的条款。 《物权法》实施前地产开发商是否有权单方约定小区停车场产权归属, 自2005年《物法权》(草案)公开征求意见稿公布后,国内地产开发商开始利用其行业垄断地位,在房屋购买合同中单方强行增加合同附表(如:深圳购房合同附表四),将小区的停车场等所有公共配套设施和小区电梯、外墙广告发布权单方强制约定归其所有。这种有违公平自愿原则强加的“约定”,实为中国消费者协会点评的霸王条款,不具有法律效力。在2007年10月1日《物法权》正式施行前,地产开发商无权单方约定小区停车场产权归属。但地产开发商对自已独立投资兴建的停车场、会所,可以“承担举证责任”(如:举证证明其单独独立购地,单独投资兴建,并有初始备案登记,已获得停车场独立产权证等),证明其享有所有权。 《物权法》实施前后的小区停车场的归属如何界定, 2007年10月1日是一个分界点。2007年10月1日《物权法》实行前报建,已竣工验收的停车场属小区公共配套设施,产权归全体业主共有。 2007年10月1日《物权法》实行后报建,竣工验收的停车场,原则上谁投资建设归谁处分。若属地产商单独购地、立项、投资建设,地产商可以通过售房合同约定停车场(位)的归属。 2007年10月1日《物权法》实行,是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上,全国人大常委会法工委副主任王胜明指出:至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题,法律委员会研究认为,按照法的一般原则,法律是不溯及既往的,本法也是一样。对过去的问题,应当按照当时的相关法规处理。 如何查询鉴别小区停车场产权归属? (2011-01-05 15:00:34) 转载? (一) 根据国家政府公共信息公开的相关法规,公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证,到当地国土房管局(深圳市在深南路市档案馆)、规划局规划档案查询点(深圳市在香密湖附近),查询如下小区档案: 1、查阅《土地使用权出让合同书》:查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地,是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划红线内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。 2、查阅《建筑用地规划许可证》:查阅地产商在小区规划报建中,是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目,按照国家相关法规规定,停车场属小区全体业主共有。 3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》:查阅以上文档中是否明确标明:“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定,这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施,其建设成本已分摊计入购房价款之中,停车场产权属小区全体业主共有。 八、如何查询鉴别小区停车场产权归属,(二) 如何鉴别深圳小区停车场产权归属,首先查土地归属;其次查报建规划;再次查竣工登记。 地产商在《土地使用权出让合同书》上,没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场,其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中,不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施,其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场,应有初始备案登记,并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。 1、购地合同:地产商是否单独出资购买土地建设停车场, 在《物权法》实施前,住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设,所以地产开发商在土地使用权出让时,并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定,即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权,也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。 若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,属小区全体业主共有。2007年,深圳国土房管局在接受业主咨询时答复: “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的,停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。” 、规划投资:地产商是否单独立项,单独投资规划报建停车场, 2 在《物权法》实施前,小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的,同小区公共道路、公共绿地一样,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体,属小区全体业主共有。在过去的政府规划中,小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样,曾作为“平时民用,战时防空”的掩体使用,小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因,由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的,从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设,其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算,地产商卖房时将其所有支出计入成本,摊分计入房价内,业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点,在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定,将成为地产开发商举证的要件之一。 3、竣工验收:停车场是否计入小区容积率面积, 每一个小区开发建设项目完成后,都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上,都会明确的标明“不计入容积率面积” ,即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设,因此,地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的,属小区全体业主共有。以上小区档案资料,应由地产开 发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交,业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料,并以此为依据,向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成,业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼,通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。 4、维护管理:地产开发商是否出资对小区停车场进行维修, 由于小区停车场在政府过去的规划建设中,是作为小区公共配套设施规划建设的,归小区全体业主共同使用,所以历来的政府法规《物业管理条例》等,都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围,小区停车场的维护维修费用,不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等,历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等,历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算,全年停车场的支出就约为35万元(进口、出口、地下车场值班,轮休代班等岗位,约16人,每人1800元的人力费用计),这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有,那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支,长期由全体业主来承担呢, 注:本帖子由作者发表于新浪乐居论坛. 原文链接:如何查询鉴别小区停车场产权归属, 物权法》对小区停车场归属是怎样规定的, 《物法权》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” 《物法权》第七十四条的规定表明了三层意思:首先,小区内停车位“首先满足”本小区业主的需要,不得向非本小区的其他人出售;其次,在《物权法》实施后,独立投资建设的的车位、车库,可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即投资建设方可租售或附赠车位、车库。再次,占用小区“业主共有的道路或者其他场地”(如:小区架空层、公共活动场地)用于夜间临时停放汽车的车位,属于业主共有。 《物权法》对小区停车场的规定从什么时候生效实施, 《中华人民共和国物权法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,2007年10月1日起施行。即从2007年10月1日起,小区停车场车位、车库所有权的界定,按《物法权》相关法规执行。 《物权法》实施前的小区停车场的归属如何界定, 2007年10月1日是一个分界点,在此之前,即《物法权》施行之前,小区停车场的归属如何界定,在全国人大《物法权》专题新闻发布会上,全国人大常委会法工委副主任王胜明指出:至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题,法律委员会研究认为,按照法的一般原则,法律是不溯及既往的,本法也是一样。对过去的问题,应当按照当时的相关法规处理。 正式颁布实施的《物权法》是否有“停车场有约定的按约定执行”的法条, 《物法权》从研究起草至颁布实施历时13年,历经全国人大及其常委会8次审议,,并先后举行100多次座谈会,创下全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。在2005年《物法权》(草案)(征求意见稿第五稿)中,曾对小区停车场的归属问题,有过“会所和车库有约定的按约定执行,没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”的条款。该条款在征求意见中引起了极大的争议,法律界人士认为,这类涉及公共配套的物业产权归属应采取法律确定的方式界定,而不应该由地产开发商单方约定。在2007年10月1日起正式施行的《物法权》中已没有这样的法条,删除了《物法权》(草案)原征求意见稿中“有约定的按约定执行”的条款。 《物权法》实施前地产开发商是否有权单方约定小区停车场产权归属, 自2005年《物法权》(草案)公开征求意见稿公布后,国内地产开发商开始利用其行业垄断地位,在房屋购买合同中单方强行增加合同附表(如:深圳购房合同附表四),将小区的停车场等所有公共配套设施和小区电梯、外墙广告发布权单方强制约定归其所有。这种有违公平自愿原则强加的“约定”,实为中国消费者协会点评的霸王条款,不具有法律效力。在2007年10月1日《物法权》正式施行前,地产开发商无权单方约定小区停车场产权归属。但地产开发商对自已独立投资兴建的停车场、会所,可以“承担举证责任”(如:举证证明其单独独立购地,单独投资兴建,并有初始备案登记,已获得停车场独立产权证等),证明其享有所有权。 《物权法》实施前后的小区停车场的归属如何界定, 2007年10月1日是一个分界点。2007年10月1日《物权法》实行前报建,已竣工验收的停车场属小区公共配套设施,产权归全体业主共有。 2007年10月1日《物权法》实行后报建,竣工验收的停车场,原则上谁投资建设归谁处分。若属地产商单独购地、立项、投资建设,地产商可以通过售房合同约定停车场(位)的归属。 2007年10月1日《物权法》实行,是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上,全国人大常委会法工委副主任王胜明指出:至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题,法律委员会研究认为,按照法的一般原则,法律是不溯及既往的,本法也是一样。对过去的问题,应当按照当时的相关法规处理。 (一) 根据国家政府公共信息公开的相关法规,公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证,到当地国土房管局(深圳市在深南路市档案馆)、规划局规划档案查询点(深圳市在香密湖附近),查询如下小区档案: 1、查阅《土地使用权出让合同书》:查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地,是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划红线内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。 2、查阅《建筑用地规划许可证》:查阅地产商在小区规划报建中,是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目,按照国家相关法规规定,停车场属小区全体业主共有。 3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》:查阅以上文档中是否明确标明:“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定,这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施,其建设成本已分摊计入购房价款之中,停车场产权属小区全体业主共有。 八、如何查询鉴别小区停车场产权归属,(二) 如何鉴别深圳小区停车场产权归属,首先查土地归属;其次查报建规划;再次查竣工登记。 地产商在《土地使用权出让合同书》上,没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场,其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中,不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施,其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场,应有初始备案登记,并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立 产权证的情况下买卖停车位无效。 1、购地合同:地产商是否单独出资购买土地建设停车场, 在《物权法》实施前,住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设,所以地产开发商在土地使用权出让时,并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定,即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权,也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。 若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,属小区全体业主共有。2007年,深圳国土房管局在接受业主咨询时答复: “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的,停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。” 2、规划投资:地产商是否单独立项,单独投资规划报建停车场, 在《物权法》实施前,小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的,同小区公共道路、公共绿地一样,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体,属小区全体业主共有。在过去的政府规划中,小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样,曾作为“平时民用,战时防空”的掩体使用,小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因,由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的,从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设,其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算,地产商卖房时将其所有支出计入成本,摊分计入房价内,业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点,在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定,将成为地产开发商举证的要件之一。 3、竣工验收:停车场是否计入小区容积率面积, 每一个小区开发建设项目完成后,都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上,都会明确的标明“不计入容积率面积” ,即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设,因此,地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的,属小区全体业主共有。以上小区档案资料,应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交,业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料,并以此为依据,向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成,业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼,通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。 4、维护管理:地产开发商是否出资对小区停车场进行维修, 由于小区停车场在政府过去的规划建设中,是作为小区公共配套设施规划建设的,归小区全体业主共同使用,所以历来的政府法规《物业管理条例》等,都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围,小区停车场的维护维修费用,不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等,历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等,历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算,全年停车场的支出就约为35万元(进口、出口、地下车场值班,轮休代班等岗位,约16人,每人1800元的人力费用计),这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有,那为何其停车场如此巨大的管 理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支,长期由全体业主来承担呢, 注:本帖子由作者发表于新浪乐居论坛. 原文链接:如何查询鉴别小区停车场产权归属, 下面是赠送的中秋节演讲辞,不需要的朋友可以下载后编辑删除~~~谢谢 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情 二、活动背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。 三、活动目的: 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级的发展和进步。 四、活动时间:XX年3月27日星期四 五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活动地点:武汉市华中农业大学校内 七、活动流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车返校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知识的培训不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”,厨王春游费用全免, 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量 3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福! 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满!
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