纳税筹划报告——假设自开一家公司的纳税筹划

纳税筹划报告——假设自开一家公司的纳税筹划 天坤房地产股份有限公司纳税筹划报告 一、企业性质 我打算和朋友一起开办一间天坤房地产股份有限公司。股份有限公司指注册资本由等额股份构成，并通过发行股票筹集资本，公司以其全部资产对公司负债承担有限责任的企业法人，是典型的合资公司。股份有限公司享有税法规定的企业各项税收优惠政策，并且股东所获得的资本公积转增股本不作为个人所得，不计征个人所得税。股份有限公司注册资本最低限额为500万，采取发起设立方式设立，注册资本为在公司登记机关登记的全体发起人认购的股本总额。所以我们打算拿500万作为公司的注册资本，但是分期缴纳，首次出资额不低于注册资本的20，即100万，其余部分自公司成立之日起两年内缴足。股份有限公司有以下特征: 1股份有限公司是独立的经济法人; 2股份有限公司的股东人数不得少于法律规定的数目，如法国规定，股东人数最少为7人; 3股份有限公司的股东对公司债务负有限责任，其限度是股东应交付的股金额; 4股份有限公司的全部资本划分为等额的股份，通过向社会公开发行的办法筹集资金，任何人在缴纳了股款之后，都可以成为公司股东，没有资格限制; 5公司股份可以自由转让，但不能退股; 6公司账目须向社会公开，以便于投资人了解公司情况，进行选择; 7公司设立和解散有严格的法律程序，手续复杂。 二、经营理念 公司奉行quot和者筑善quot的企业价值观，将quot和谐quot提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。公司将一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承优良的文化血统，整合优秀的文化资源，以艺术魅力 “和者筑善”既体现了天坤地产 “以和为道”的文化底提升文化内涵，高举文化地产旗帜。蕴，又传递了“以善为达”的价值准则。依据现代企业管理理念，严格贯彻天坤地产品牌战略，秉承天坤地产quot、务实、创新、卓越quot的经营宗旨，贯彻quot和谐生活、自然舒适quot的品牌主张，以高品质住宅为主要开发方向，谋求企业的迅速持续发展。公司将继续发扬勇于拼搏、乐于奉献、求实进取的精神，打造天坤精品，真诚服务业主，创造和谐生活，以优质的产品和服务赢得市场的肯定，以优异的业绩为广大员工、股东和社会带来丰厚回报，为天坤地产在南京和江苏地区树立优异的地产品牌形象，全力塑造中国地产界的万里长城。 三、业务范围 天坤房地产股份有限公司主要经营房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施。指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。具体有:—土地使用权的转让、买卖和租赁活动;—住宅、公寓的开发、销售、出租等活动;—办公楼的开发、销售、出租等活动;—商业营业用房的开发、销售、出租等活动;—其他建筑物的开发、销售、出租等活动。 三、开办中各业务可能涉及的税种 企业在开办期间，涉及增值税进项税留抵、印花税、个人所得税、契税、企业所得税计税基础等涉税问题。 四、企业要缴纳的各种税费 (一)前期准备阶段的税种 主要是耕地占用税和契税。由于耕地占用税实行地区差别定额税率，因此，不同地区耕地占用税税额标准不一样。耕地占用税暂行条例规定的税额分4个档次:(1)全县人均耕地不超过1亩的，单位税额为每平方米2至10元;(2)全县人均耕地在1亩至2亩之间的，单位税额为每平方米1.6至8元;(3)全县人均耕地在2亩至3亩之间的，单位税额为每平方米1.3至6.5元;(4)全县人均耕地超过3亩的，单位税额为每平方米三至5元。契税的税额计算:(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、 房屋买卖的市场价格核定(3)交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税(4)房屋附属设施征收契税的依据:采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理棵排颊加酶刂掌?30 日内按每平方米税额从 1 元,15 元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按 3,5的税率缴纳契税。 (二)房地产开发阶段涉及的税种1. 在开发阶段对营业额按3税率征收的建筑业营业税: 建筑业的营业额为纳税人承包建筑安装工程修缮工程装饰工程和其他工程作业所取得的营业收入额，即建筑安装企业向建筑单位收取的工程价款及价外费用。(1)纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。(2)纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料，设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建筑方提供的设备的价款。(3)纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为首先应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税。(4)纳税人提供装饰劳务的，按照其向客户实际收取的人工费，管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认营业额。(5)通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆，光缆和构成管道工程主体的防腐管道， ，清管器，收发球筒，机泵，加热炉，金属容器等管件(弯头，三通，冷弯管，绝缘接头)物品均属于设备，其价值不包括在工程的营业额中。 其他建筑安装工程的营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自税务情况列举。2. 签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税。 在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。应纳税凭证:(1)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;(2)产权转移书据;(3)营业账簿;(4)权利、许可证照;(5)经财政部确定征税的其他凭证。3. 同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。 城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其如下:应纳城镇土地使用税额应税土地的实际占用面积×适用单位税额一般规定每平方米的年税额，大城市为0.50,10.00元;中等城市为0.40,8.00元;小城市为0.30,6.00元;县城、建制镇、工矿区为0.20,4.00元。 (三)房地产销售阶段涉及的税种 1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的 5税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5的比例税率。 2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为 30，最高税率为 60。 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照 0.05税率征收。 4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用 25的比例税率。 5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例 税率，依据 房产计税余值计征的，税率为 1.2;依据房产租金收入计征的，税率为 12。 五、具体税收筹划策略 (一)房地产企业项目立项应考虑的税收筹划 房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。 1(选择合适的建房方式 大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。1房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 对房地产开发企业代建行为的确认标准: 其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，凡土地使用权归建设单位的对房地产开发企业提供的代建业务。接受委托代建房产行为的征税问题 以接受企业单位或其他部门委托房产，房产企业(或住宅各地对房地产开发企业代建行为的确认标准、住宅开发公司。房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税:则不论受托方与委托方如何结算。 受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划。均应按结转的房产造价成本及收取的管理费(如系取得房产的则按规定折换计算)一并依“销售不动产”税目计征营业税。 如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税。对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税;1. 受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的.则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。2.如果受托方不垫付资金不负担房产造价成本的结转仅是收取管理费所有的房产建造成本由委托方自行负责则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。 对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的可凭有关政府部门的代建造房文件。暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。2合作建房方式。合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。另一种原始的“合作建房”可概括为:共同出资、筹划、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。 2004年联想 IT 工程师于凌罡首次提出“合作盖楼”计划，由住户共同参与规划、物业自主、得享低价、分享商铺和公共设施收益，迅速得到了社会的广泛关注。 2006年温州商人赵智强在国内首创个人合作建房“温州模式”并尝试“移植”北京。 根据《营业税问题解答一的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 2(开发多处房地产 房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些。 (二)房地产企业项目建设和销售应考虑的税收筹划 1(土地增值税的筹划 土地增值税采取的是超率累进税率的 特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。 (1)利用利息支出的扣除减少土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，房地产企业的利息支出， 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除， 但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10以内计算扣除。根据税法规定，房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。 (2)充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目 20的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目 20的，按超率累进税率交土地增值税。 由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。 (3)整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。 2.企业所得税的筹划 (1)迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发200931号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工: ?开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。?开发产品已开始投入使用。 ?开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税， 而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发2009 31 号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。 (2)充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税;又遵守了法律、法规;更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。 3.营业税的筹划 (1)合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去， 最终达到降低税负的目的。 (2)将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交 5的营业税和“建筑业”交 3的营业税，节约了 2的营业税。 五、企业未来的发展计划以及必要的税收计划 (一)确立企业发展战略定位 企业发展战略定位，简单而言就是确定企业发展目标规模、核心产品定位，销售目标、土地储备计划、区域发展分布等。 住宅仍是未来房地产市场的主导产品，其中又以中档、中高档需求最大。所以，大型房地产企业应以中档、 中高档住宅为产品开发定位，而且其比例控制应不少于总开发量的 80，余 20可视资金情况适当开发写字楼或商业、酒店，以集中优势，形成共享资源，实现品牌互动，体现专业化、品牌化的发展模式。 销售目标与利润。房地产企业既要有资产规模，更要有产品销售量。我们追求的是利润不是利润率，所以不同的阶段必须要有不同的策略，利润率下降时，就要保持有足够量的推出，以确保净资产收益率、资产的扩张，品牌的形成。并要有一定的良性资产作出租经营，使这种经营收入在总利润中有适度的比例，这种比例可视市场、资金的需要适时调整，既形成持续性的融资能力，又可丰富现金流。 至于土地储备，要实现既定战略目标，合理的土地储备是第一步，所以在保证项目正常开发的前提下，在一定时期内要能拿出资金购置土地，每拓展一个城市都应以“三三制”为目标储备土地，以保证项目开发的持续性。对城市中心住宅、容积率较高、旧城改造等项目是否必然有“位置优越”，在远离城市的郊外造城是否具有优势，城市边缘、有规模的土地是否更具开发价值，这些都需要我们认真思考，按照实际情况作出选择判断。 (二)科学部署企业发展战术 1(广泛整合资源，建立互动平台 所谓广泛整合资源，主要是土地资源、人力资源的综合运用，不同的地域有不同市场特点，不同人力资源有不同的行业经验和创新能力，相互需要学习、借鉴经营理念、营销、产品研发，施工技术、物资供应等，有学习、借鉴才有创新。利用土地资源打开市场，借项目开发契机， 加强企业内部横向交流，统一思想理念，形成互动平台，如举行一些交流活动等，不仅使项目运作具实现行业领先水平，企业整体理念也有直接的提高。 2(创立科学的内部营运机制与模式 在规范内部管理，实施决策内控的同时，也要保持一定的灵活空间。当然这种灵活决策要有明确的战略目标作指导，不是随心所欲，需要科学的内部营运机制与模式支持。决策一旦形成， 必须依据营运机制执行。 机制与模式体现于研发、营销、施工管理的协调沟通关系，研发以营销为指引，施工管理是控制成本、运用新技术、新材料的过程，既要质量好又要成本低。无论产品研发、施工管理或营销都必须围绕营销、品牌发展需要。 3.善于运用奇正策略 孙子曰 :“凡战者，以正合，以奇胜。”转换到商战中，正者，也就是常规产品、传统款式、已有市场以及通行的营销方式等;奇者，就是不断推出新产品、翻换新款式、开拓新市场、变换营销方式等。中小企业固然要让有市场的常规产品形成规模，筑牢原有的营销网络，唱好自己的拿手戏，还要密切关注市场风云变幻，况且同一领域的中小企业所生产的产品档次往往差异性不大，又在同一市场内抢吃同一个蛋糕。如果只知道守住“正”地，固步自封不创新，“正”地是不可能固若金汤的，不是坐以待毙，就是被拖垮。 因此 ，必须善于运用奇正策略，学会度势控变，做到以不变应万变，以权变来制胜。要设立研发机构， 加强技术创新体系建设， 获得产品技术上的提高， 欢 贤瞥鍪谐?枨蟆?钍叫掠钡男虏罚扇”鸪鲂牟谩?鋈艘馔獾男戮俅耄匦滦说摹?星绷Φ男率谐 ?4(建立统一营销系统房地产品具有区域性，受地方人文、风俗、生活水平、居住文化等影响，但作为产品功能仍有统一性。建立统一的营销体系，对各地开发的项目按统一的营销体系要求进行本土化，是当前营销系统普遍发展模式， 也是房地产企业建立跨地域品牌的必要手段。 这样可以锻炼一支成熟、稳定的营销、策划队伍，为各地的产品研发提供最新的、系统的市场信息、客户购房心理、产品时尚，使新产品研发更符合市场需求。 5.善于运用聚焦策略 每个企业发展战略只能在一定的领域、一定的行业形成优势，不可能在多个方向、多个方面都有竞争力。而且，中小企业往往难以形成规模性生产和销售，难有较强的研究开发能力，质量、技术、信誉以及市场营销一般都不及大型企业，形不成成本领先战略、产品差别战略所要求的经营优势。所以，企业就要善于“并兵相敌”，坚持“有所不为而后有为”的原则，运用市场聚焦策略，扬长避短，把有限的资源、资金、力量集中到能够形成自身优势的领域和目标上来，或者谋求成本领先地位，或者争取产品差别优势，如有可能两者兼而有之。在形成相对竞争优势后，要乘势而行，努力使聚焦策略不断取得战果，使企业在该目标区域内呈鼎立之态，形成核心竞争力。 6(树立品牌战略机制 房地产企业的初始品牌基本上都是建立产品流通的基础上， 产品品牌的建立又需要企业CIS 系统传播、产品创新、媒体推广、客户服务等的支持。CIS 系统包括行为规范、视觉系统、行为理念。视觉系统基本要求就是企业商标、商号的统一;行为理念统一即是企业文化传播。产品的创新是对市场需求吸收消化，媒体推广则需要借助产品的推出;客户服务机制也是建立品牌和市场口碑的关键，IS09900 标准就要求建立以客户为中心的服务机制。品牌建设是个系统工程，有好的地块还需要准确的市场定位、创新的规划设计，科学施工保证质量，并要运用有新工艺、新技术、新材料的运用，最后才是独特营销策划、完善的物业管理服务，只有整个.