养生会所项目可行性报告

养生会所项目可行性报告 嘉兴江南养生文化馆(勺园) 项目可行性报告 健康、长寿是人们梦寐以求的目标。养生的目的是延年益寿，康健无疾。休闲养生可以抗御严酷的自然环境，调整体力，抗御疾病，防治疾病等。要顺应春夏秋冬的变化，与所处的节气和谐，始终保持融入自然的的状态。 本报告所指养生文化馆凸显“养生“与”文化“，全力传播”国学元素”特色养生理念。着重以国学文化与养生机理学说为主线，涵盖先进的生物科技检验技术、国际化健康管理体系、国学传统养生保健、新概念商务休闲等方方面面，集养生保健、休闲娱乐、商务交流与文化传播与一体、打造长三角地区健康养生产业综合型龙头项目、领跑业界。 一、 项目概况 项目名称:江南养生文化馆(勺园) 项目总投资:800万 筹备期限:6个月 2项目面积:2000M 及配套停车场 项目背景 近年来，业内专家将人的健康和生存环境结合起来研究时发现: 1 传统的国学思想中蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基——国学上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的;中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。 嘉兴是长三角地区的的重要城市，今年来投资环境不断改善，居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，对于生活质量的需求和认识水平都在提升。另外，嘉兴的旅游资源、文化创意产业资源、项目合作资源都相当充足。养生馆项目正是综合考虑嘉兴的地理优势和环境特点因时借势确立，并且有机结合本公司优质的资源完善企业多元化发展和扩大营运规模，以传承推广中国江南养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。 项目地理位置及特点 本项目选址位于南湖风景名胜区勺园，勺园是晚明时期南湖西北岸边的著名园林，是明朝崇祯年间吏部员外郎吴昌时的私家园林，曾盛极一时。2008年易地重建后，新的勺园位于南溪路以北，会景园以西，南湖以南，占地30多亩，建筑面积4700平方米，可用商业项目面积2000平方米。整个建筑采用传统形式群高低错落，疏密有致，丰富而立体。而在布局上，采用传统院落式布局与古代名园的形式，西侧 2 为院落式平面，将管理办公、展销、、表演等有机结合，临湖设立两层表演舞台，可面向水中及内院进行表演，是具有传统特色的戏楼。东侧勺园根据古代文献记载进行修复，使古园与院落完整统一，体现传统音乐文化与建筑的完美融合。 本项目具有以下鲜明特点: 1、以养生体验为主线，建立完善的会员养生体系，奠定项目发展 的客户基础。 2、大力弘扬国学养生理念，三位一体打造国学文化传播平台。 3、一体化经营多功能发展，休闲养生、商务交流及文化传播互动 统一。 4、搭建新概念平台、促进国际、国内交流与合作。 二、市场环境 投资环境分析 嘉兴地理位置卓越，承接产业梯度转移的条件优良，是投资发展的一片沃土。嘉兴的快速发展得益于第二产业的长足发展，然而由于消费理念和经济基础等原因，较上海杭州等城市，嘉兴市的第三产业相对落后。随着政府招商引资的力度不断加大，投资环境的不断改善，将吸引大量投资商涌入，他们在投资经营的过程中势必会带动商产服务业的发展，故在嘉兴开发第三产业是顺应发展态势的。按照现代的商业文化发展，服务业由传统的消费属性向功能属性转变。商务活动 3 由办公室等正式场所转向了非正式场所，服务业承载了企业公关，业务拓展等功能，功能性的转变拓展了服务行业的市场。 商流的涌入，也引入了人才流，同时带入了前言的消费观念。再促进消费的同时，也对嘉兴服务行业提出了要求，时尚消费、健康消费的观念是对传统消费观念的颠覆。多数精英人士在面对繁琐的事务，高压的工作，身体往往处于亚健康的状态，养生的概念被人普遍的接受。因此在嘉兴投资一个以养生为主题的高级会所是具有前瞻性的。 竞争环境分析 通过前期的摸底调查，我们对嘉兴相关行业有了一个基本了解。由于我们提出的概念和经营模式在嘉兴南湖区域还属首家，在嘉兴不具备可做比较的样本，为了得出一个较为全面的分析结果，我们考察了保健类、洗浴类、餐饮类的市场。 保健类 保健概念的相关场所又可分为足疗按摩类和SPA美容类。之所以这样分类是针对客户群体来考虑的。嘉兴的SPA美容类针对的多为女性顾客，甚至是专业的女子会所，多数是原有美容中心的拓展，其主要功能便是美容，不具备商务功能。而足疗按摩类则是以男性顾客为主，这类型的场所通常档次较低，管理也较为混乱。 洗浴类 由于南北方的习俗和文化差异，在嘉兴，洗浴文化还未被普遍的接受。 4 但是从功能性上来讲，洗浴场所是最全的，通常大型的浴场会配备大的休息厅，提供按摩、SPA等保健服务，安排文艺演出等娱乐项目。但是对于商务活动，还强调一定的私密性，这是这类场所所不具备，而且在嘉兴浴场的在档次上来说还有待提高。 餐饮类 餐饮类的比较典型就是茶馆和提供药膳的餐厅。养生茶馆也是传统茶馆附加上养生的概念，这类场所格调是值得考究，在成都、广东等地区，确实是起到了一个商务场所的作用，但是受场地面积所限，养生保健的项目通常比较单一，而且客流有限。药膳餐厅，虽然较之传统的餐厅在理念上进了一步，但是餐厅毕竟是餐厅，人们不太可能在餐厅做过多的停留。 整体档次 养生功能 商务功能 娱乐功能 接受程度 拓展性 保健类 低 中 低 低 中 低 洗浴类 中 中 中 中 低 高 餐饮类 高 高 中 低 高 低 养生文化馆 高 高 高 低 高 高 通过上面的分析，可以看到... 文化环境分析 在物质条件丰富，人们生活日益提高的今天，人们对于健康与长寿的要求也越来越高，养生因而也成为当今人们普遍关注的话题。电视上各种各样的养生保健类节目，以及市面上让人眼花缭乱的养生类畅销书籍，说明了一个广阔的养生市场正在形成。 5 人们对于养生的关注，有它的文化背景以及历史的必然。从文化角度上来说，回归养生，就是回归中国文化的根本——国学。铅华洗去，还原本质，养生是中国文化的大根本，之所以会在21世纪初形成一个养生热潮，也是顺应自然的规律。养生市场繁荣现象的背后，是人们对身体健康渴望与对生命的关爱;也代表人们开始从对外在的追求，返回对内在自我的关注。 目前的养生市场尚未成熟，并且缺乏规范，因而造成行业内驳乱繁杂，琳琅满目的局面，从低端的美容、泡脚、桑拿、按摩等到高端的食疗、导引、辟谷、道家修炼等，层次不一，无所不有。养生市场的混乱，主要是因为养生的概念范围太过广泛，不过这反过来也证明养生市场本身潜力无限。 文化是一个产业的基石，本项目以养生为出发点，从中国人的修身养性、安身立命之道，立志于养生休闲变成现代人们主导的生活方式。确立一种与时代同步的先进养生文化，是疏导与整合现代养生市场的唯一途径。适合高端品质的私人养生，培养家族中正仁和的文化，保持基业长青。 为了更好的把握市场、整合社会资源、引导人们对养生的正确认识、推广中华优秀的传统文化，江南养生文化馆将把握时代赋予的历史机遇，积极拓展业务，与社会广大朋友一起合作，将中华养生文化推向世界。 三、SWOT分析及定位 6 行业现状: (1)从分布情况来看，中小型的养生场所在市区分布比较密集，只有少部分的选择在城郊或者城乡结合部，但大多由于地理位置选址失误，经营状况并不是很理想; (2)从专业程度来看，有90%的机构仅仅是作为单纯的休闲娱乐体存在的，另外10%的机构虽然也拥有相当的专家和资深营运人员，但服务的质量和效率以及趋向有差距，有资源但没形成品牌; (3)从服务体系来看，80%以上的机构均是单一化发展，大多数机构均未能形成完整的服务体系，可能单方面做的很精，但其他方面没能整合资源，达成战略合作; (4)从消费群体定位来看，部分已具规模的机构将消费者定位为少数高端人群，当经营结果不善时，又进行消费群体的转向形成偏差，经营局面比较惨淡; (5)从从业的人员来看，整体素质较低，机构经营专业化、规范化程度低，服务缺乏针对性，纯商业化经营意图明显急功近利。很多机构均是以仪器为诱导，对消费者进行欺诈性和误导性引导，影响了整个行业的形象。 (6)从品牌意识来看，多数养生机构装饰简陋，品牌意识极为淡薄，布局和宣传等缺乏严谨规范和生动性系统性。整个市场几乎没有形成品牌的专业生态养生机构; 7 2、项目有利条件 针对以上诸项分析，经企业专家分析运作该项目目前已经具备了充分的优势: (1)企业资源整合已经到位，客户基础已基本稳定，整体规划与运作的模式与思路逐渐成熟，前期准备基本就绪，各项工作已按部就班的全面展开; (2)项目的普适性已具备。养生服务能很好的与其他产业有机结合，具有很强的休闲性和全面的产业包容性，可做局部小项目，亦可成为大型区域性项目;服务内涵丰富，涵盖的产业链及产业要素非常多，可以其中单独环节或要素为突破口，项目定位突破相对不难。 (3)在服务吸引力、服务配套等前提条件下，项目可以导致高回头率; (4)本项目提出的新理念，是对传统娱乐休闲模式的颠覆，是顺应发展潮流的和南湖风土人情地域特色。随之而来的也会得到政府资源的理解和支持，对于项目的发展和壮大提供了非常好的软环境; (5)随着人民生活水平的提高，人们对于健康的需求越来越多，重视生活品质和生命质量为项目的长久运营提供庞大的市场容量; (6)项目综合消费较大，养生市场受众层次多，产业链条长，因此比较容易产生较大的综合消费总额。产品的生命周期长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构灵活调控，资金回收压力相对其他类型的项目而言较小; 8 优势(strength) 劣势(weakness) 公司拥有较有实力的资忽略了中低端的市场， 源平台。 消费容量有限。 内部能力 充分把握了中高端用户对项目管理水平要求较 的心理需求，实现客户让高。 渡价值最大化。 前期推广难度较大。 项目整体可复制性不强， 强调软环境的建设。 外部因素 机会(opportunities) SO WO 随着招商环境的不断改以养生为主线，采用科学果断的摈弃中低端市场，善，对养生理念的普遍接的管理方法，建立完善客以稳定的中高端客户为受，和新概念商务文化的户养生档案，奠定坚实的基础，以质取胜，在优质追求。 客户基础;养生休闲、商的基础上寻求量的突破，科学养生方法和先进检务交流和文化传播三位优化管理，引进人才，在验技术提供了强有力的一体的有机结合，整合出养生方法和文化理念上技术支持。 击。 不断创新。 风险(threats) ST WT 没有有效的观念引导下，有效利用公司资源，注重将整合形象传播作为公可能会被中端客户忽略。 人际传播、体验营销。协司的发展战略之一，前期短期内容易被参差不齐调短期收益与长期发展立体传播，中期精确投的娱乐休闲场所混淆。 的关系，从理念、服务、放，将概念转化为体验， 格调三个角度做到与其将体验转化为习惯，形成 他竞争对手的有效区隔。 品牌效应。 项目定位 消费者特征 消费人群 消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时 个人消费及家庭消费不断上升。 消费形式 以商务消费为主，主要体现为商务接待、商务洽谈、聚会约会等。 消费频率 通过对各种类型的场所的考察，通常消费频率高的达两三天一次， 消费频率低的也会到一月一次。 消费周期 以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达 到顶点、周五周六有下降的趋势 9 消费心理 该场所的基本特点就是休闲、舒适，消费人群的经济实力较高， 再提供养生主题的服务，将能强化对消费者的吸引力。 那么如何抓住这一个高端顾客群，并不断提升其忠诚度的呢, 这就是影响、改变、融入会员的生活方式。 首先，我们在细分市场的基础上，通过经营手段精确定位我们的目标消费群体，建设我们相对独立、相对封闭的会员圈子。我们把握一个原则:不是满足市场所有客户的要求，只是满足一部分目标客户的需求。要做会员制就必须把散客剥离出去。我们的会员层次较高，这是我们的资源。我们不但要利用这些资源，而且要保护这些资源，保护会员的个人利益。 第二，我们的会员是一个封闭的圈子，但我们的平台是开放的。我们在行业内外努力打造顶级会所的品牌，提升品牌的附加值，提高品牌的影响力和美誉度。我们推出的养生休闲、新概念消费观念和经营模式，在行业内外引领时尚，使在会所活动成为一种崭新的消费方式，成为一种高雅身份的象征。 第三，品牌建设的核心是细致、周到、全面、高品质、个性化、专业化服务，我们以此去影响、渗透、改变会员的消费习惯，并把会员依托会所的养生休闲、商务活动、文化传播等消费习惯化成他们的生活方式。 着力于为会员打造一个商务活动的平台，一个交流社交平台。 功能定位:养生服务、高端休闲、商务交流、文化传播。 10 会所的核心功能是养生休闲，是身与心健康的统一。 会所的主要功能是聚集，会所是必要的城市生活成分。 会所的拓展功能是传播..... 市场定位:中高端客户，政企精英、社会名流、成功人士 四、项目规划 项目设计纲要 由于项目的选址在勺园，根据勺园建筑情况，所以在此我们在不破位原有建筑风格和景观的基础上，着重从格调等进行改造。 养生是我们提出的核心概念，但是我们绝不仅仅只停留于概念，在装修方面就充分体先了养生的理念，包括材料的选购、装修的格调、功能的布局。 材料选购:我们提倡的是养生的休闲方式，市面上富丽堂皇的装饰材料其实含有大量对人体有害的化学物质，所以我们在材料的选用上就 11 提倡环保，尽量保证材质的原始属性，比如说木料和板材。对于使用的油漆等，从采购到喷刷的过程严格把握，施工结束后把空气质量作为的对乙方的验收之一。 装修格调:养生是追求的是身、心健康的统一，对于心灵的养生，也是非常重要的，而装修格局决定了客户的心理体验，大量学者就指出，过于绚丽的装饰格局是不利于心理健康的。近年来所讲究的风水学，其实就是研究建筑格局与心理健康的科学，所以我们在设计的同时，会征求业内专家的建议，让客户纾解心情，体验到心灵上的放松。 功能布局:在咨询专家的意见后，按照我们的定位，我们会对功能区域做合理的划分， 实现养生休闲，商务交流，文化传播的统一。 景观和环境评估 1、建设全面生态化 以上项目内容皆立足于生态建设，为消费者和旅游者创造生态绿色环境，因此可达到项目区域内全面生态化之目标。由于项目致力于以生态手段美化环境，可全面带动周边乡村社区的环境优化。 2、无三废排放 1)废水排放方面:项目动物区、游客活动区、街区、庄园区皆建立给排水系统，其中排水系统的废水池用于种植灌溉，达到经济循环利用的目的。 2) 废气排放方面:项目无工业项目，没有有害气体排放。 12 3) 垃圾处理:建设项目专用垃圾处理场，以焚烧为主，并对可循环利用物资进行分检。 3、 环评结论 本项目立足于生态建设，在项目运营时可达到全面生态化之目标并致力于环境美化;项目无三废排放污染。因此，本项目在是生态环保项目。 配套设施规划 (1) 配备100平米的接待大厅。 (2) 300平米的公共休闲区域。 (3) 建设50平米健康会员体检服务区; (4) 配备男宾女宾区共计50平米的沐浴区域 (5) 建设2个多功能商务会议厅，可供20人左右的小型会议使用; 面积在50平米左右 共计100平米。 (6) 建设1个生态水疗SPA生活馆，80平米。 (7) 配套建设国学养生禅修室 (8) 配备优质的净水设备，和负氧设备 (9) 建设4间设施齐全的娱乐棋牌室; (10)建设1个风格独特的养生餐厅，主营药膳、养生私房菜和营养食品; (11)建设1个优质保健食品和保健器械展览销售展柜; (12)配备打印机电脑传真机办公设备及配套的文员; 13 项目组织管理 筹备期 项目选址 14 从图中我们可以发现，嘉兴市的娱乐休闲行业集中于市区，这些区域虽然占据了城市目前的繁华区域，拥有较多的客流，但同时也面临着交通拥堵，环境嘈杂，治安等问题，在前面的项目定位中我们明 15 确了我们的中高端定位，如果落地在这个区域，那么难免会被那些良莠不齐的场所混淆。 通过综合的考察，我们决定将项目落地在勺园，该区域位于嘉兴南湖风景名胜区，环境优美、交通便利、空气质量极佳。勺园位于南湖渡口西面、革命历史陵园东面，是嘉兴市南湖风景名胜区内独具江南园林风格的景点。这与项目的定位和属性是相契合的，既做到了与其他竞争对手的有效区隔，而且拥有坚实稳定的目标客户。 五、营销策略 企业品牌形象塑造 品牌形象塑造是一个企业成功与发展的关键所在，只有形成品牌价值，才能在市场竞争中不易被替代，拥有持续竞争力。御道养生会所的企业品牌形象塑造是营销宣传的基础。 1、企业理念 将养生文化渗透进每一个细节，把高端品质奉献予每一位客户 2、企业文化 “4高”文化:高品味、高品质、高素质、高追求 (即经营高品位、服务高品质、员工高素质、发展高追求) 3、品牌定位 致力于为高端精英客户提供最优质生活体验，集养生保健、休闲娱乐、商务交流与文化传播与一体的养生会所。 4、VI的设计: 16 对于VI的设计应该区别于市场现存的其他足疗、沐浴等会所。从造型、色彩、内涵都应充分体现养生文化，并富于国学文化的兼收并蓄、博大精深之感，给予目标受众高端品质的感染。 5、VI包装与宣传 为了达成企业形象对外传播的一致性与一贯性，应该运用统一设计和统一大众传播，用完美的视觉一体化设计，将信息与认识个性化、明晰化、有序化，把各种形式传播媒本上的形象统一，创造能储存与传播的统一的企业理念与视觉形象，这样才能集中与强化企业形象，使信息传播更为迅速有效。应将VI全面应用于会所装饰、人员配饰、印刷品、网络、广告、平面宣传等各个环节之中，增强受众对于品牌的辨识度，给社会大众留下强烈的印象与影响力。 打造营销卖点 1、环境氛围 充分利用高科技手段及艺术技巧，在会所区域内打造出高端品质、健康舒适环境。 空气:会所采用空调设备调节空气温度，加湿器调节湿度、空气净化器进行净化、富氧处理，保证舒适、无污染的绿色呼吸环境。 净水:会所采用全屋管道净化设备，进行超滤过滤及矿化处理，依照用途进行软化或反渗透净化处理，保证淋浴、洗漱、烹调、茶饮等均能使用健康弱碱小分子水，告别细菌、杂质及重金属污染，缓解身体亚健康状态。 17 音乐:会所运用环保材料进行隔音处理，隔绝外界噪音;采用吸顶式音响设置，根据不同时段人体特性，播放心境疗养类音乐，采用α脑电波、β脑电波等仿生态音乐，还原人体舒适感，全方位的脑电波情绪调节， 香薰:会所采用低刺激性香薰营造心情调节的氛围，根据各区域的功能划分采用不同的香薰类型。如，茶艺区可采用檀香等。 服饰:人员的着装风格也将对氛围产生重要的影响，应在符合整体装饰风格的基础上，根据服务人员的岗位、性别确定服饰，以起得融入会所整体环境，锦上添花的作用。 2、辅助设施 最先进的设备和南昌区域范围内独一无二的档次规模;拥有最完善的商娱配套空间设计，在基础项目以外，设置有齐全的学习、商务空间，进一步灌输会所的商务概念。 图书架:会所内设置图书架，放置大量销售、管理、佛学、养生等各方面书籍，能够给予消费群体更多的学习空间及交流机会。 公文室:会所内设有公文室，配备打印、扫描等设备，并有文员负责操作，能够方便进行商业洽谈、签署等: 会晤区:会所内设有小型会议室，配备投影、音响设备等，方便进行商业会晤，能够轻松处理商业事务。 3、精致服务 18 人性化的管理和友情化的服务理念，不失规范与标准，用服务体现会所之高档。 推崇友情化服务:如:每位员工必须知道和认识我们的固定客户，能够按照职位姓氏来尊称我们的客户等。 培训高素质人员:招聘符合公司定位的服务人员，并且员工的举止、言语，都将经过专门的礼仪培训，具有高素质的服务及应变能力，提供给客户高端服务。 为客户提供方便:会员预约消费，车辆免费接送;全面实行一卡通消费，无需现今支付。 为客户守护健康:为每一位会员免费进行诊疗服务，建立健康档案，定制养生餐饮、茶饮及中药，赠送健康手册及健康礼品等。 5、特色活动 1、不定期邀请名家进行书画表演、展卖，举办会员书画展览等。一方面满足书画收藏爱好者的需求;另一方面，会所内设有书画台，会员也可在会所内挥毫泼墨。 2、不定期邀请名师讲学、讲经。会所面对的高端群体普遍存在精神压力大等问题，邀请名师讲经，能够帮助会员调整心态，减轻心理负担。 3、不定期举办公益募捐活动，邀请会员及政府人员参与。一方面扩大会所的影响力，另一方面也为会所树立正面形象，进一步为会员塑造形象，增加对受众的吸引力。 19 6、社交平台 1、会所以高端客户为目标，以高档产品、中等消费为导向，把具备一定消费能力的其他客户做为发展对象。主流客源为政府官员、投资家、富豪、企业家、中小投资者、中小企业家、CEO、MBA等，这无形中就形成了商务交流圈，为会员提供了接洽交流的机会。 2、高档次的消费群体，将使会所成为身份、地位的象征，成为江西本土乃至全国各地高端人士在江西的必到之处。 媒介宣传策略 1、人际传播的宣传 利用现有人脉资源进行外联，逐步扩展人际圈，制作邀请体验卡针对高端消费者进行分发。 2、电视、广播等传统传媒 制作电视及广播广告进行黄金时段的播放; 接受电视节目专访，将会所高端品质及养生文化的概念推出，进行品牌的渗透与宣传。 3、平面媒体: 进行站牌、高速路牌、楼宇、整篇幅的杂志、报纸宣传等，增加品牌的知名度，广告制作应突出品牌大气与品味。 4、网络媒体: 建立企业专题网站发布相关活动信息等; 20 联系新浪、搜狐等门户及社区网站进行新闻报道; 运用百度、谷歌等搜索引擎将公司网站进行网络推介; 注册企业博客及微博等扩大会所知名度，特别是在名人圈内的知名度; 运用优酷、土豆等视频网站发布企业广告片，扩大企业知名度。 5、活动仪式: 成功的活动仪式能够在短时间内形成很高的关注度，迅速提升公司的知名度。例如，会所始建及开业仪式，邀请政府、商界、文艺界等各方面名人参与剪彩;邀请各方知名人士参与会所承办的大型公益募捐活动等。 然而，活动仪式也不能够一味的贪多，不顾质量，容易造成事倍功半的效果。举办活动仪式应运用以下4种策略: 1) 高屋建瓴策略:活动仪式要着眼于长远，“造一事，做一世”。从整个项目的推广层面、地方经济发展、城市经济发展、区域经济社会发展等层面来考虑创意设计相关主题活动。 2) 资源依托策略:要深刻挖掘项目先后天资源中所具有的独特的比较优势，立足这一优势，使项目的传播推广迅速升温。 3) 特色化策略:将差异化思想融进活动的策划之中，打造自己独具特色的个性化活动，创造差异，制造相对垄断性品牌，使节事和项目品牌同时迅速成名。 4) 可持续性策略:活动的设计，应考率其可持续性发展。否则，就是一种风光的浪费，对建立品牌没有多大益处。 21 运营管理模式 消费模式: 1、会所内设最低消费金额，即基础项目服务费，包含洗浴、蔬果及基本茶饮等，其余消费项目按标记金额收取。 2、会所内全面实行一卡通消费，不进行现金交收，消费者需要办卡方能享受服务。 3、整卡消费:消费者现场办理2万元以上的消费卡，或持获赠消 费卡消费，即可成为会员，享受会员服务。卡类品种拟定:铂金卡 黄金卡 铂银卡;后续根据拓展项目不同，可设置淑女卡、至尊卡 等。 4、散客卡消费:非会员散客若不想办理会员，亦可进行散客卡消费，最低预存额，为会所内基本消费金额，拟定300元。 会员流程: (图) 会员推广?会员维护?会员回访?会员反馈?弱点消除?永久会员 会员档案管理:建立会员数据库，分配专业人员负责管理会员平台。 会员类型:贵宾、固定会员、散客、特邀会员等 会员档案:姓名、生日、单位、电话、爱好、会员号码、医疗档案、 饮食偏好等。 会员服务:1、预约消费，免费车辆接送。 22 1、 会所活动短信或电话通知。 2、 免费中医诊疗，养生食品及茶饮定制等。 六、效益评估和风险分析 收益估算 成本分析: 基本情况:项目建筑2000平米，按投资规模800万计算。 投入成本 2前期费用 50万 项目策划、设计图纸、使用图纸，200-250/ M 2装修费用 300万 硬装和软装，成本控制在1200-1500元/M 净水设备、增氧负氧设备、养生保健设备以及办公设备等， 设备购置 150万 2广告费 50万 网站建设、网络推广和制作展示样品等，200-250/ M 2景观费用 50万 请专业景观设计、施工单位改造景观，200-250/ M 不可预估及250万 预算在200-250/ M 各项杂费 前期的推广传播，中期的运营投入，需要充足的流动流动资金 150万 资金支持。 收入预测: 收入预测 保守估计在2-3万人次/容量预算 年客流2万人 年 高级会员有铂金卡、黄 金卡、和铂银卡，为了非会员200元/人次 消费标准 方便计算按照均价按100的高级会员计算 26000元/每年代入估 算。 20000人次×200元/人次+100人×26000元年收入 660万元 =6600000 23 运营成本: 运营成本 场地租金 40万/年 按照选定区域的价格标准 每平米的租金在200元/每年左右，配套停 车场。 设备折旧 30万/年 按照行业财务通行标准，设备报废期计为5 年。150万/5年=30万/年 维护费用 5万/年 主要用于固定投入和设备的检修和维护 物料水电消耗 100万/年 除了水电消耗外，还涉及原材料的使用 人力资源及 150万/年 按照管理模式的要求，结合本地实际情况， 管理成本 定员24人，其中基层员工18人 年薪3万， 中高层6人 年薪5万。 管理费按年收入的10%计算(同行业在6% 左右) 18人×3万元+6人×5万元+660万元×10% ?150万元。 税金 40万元/年 按6%计算 660万元×6%?40万元 合计 365万元/年 收益预估: 收益预估 税前利润 295万元/年 660万元-365万元=295万元 按33%的所得税计算295万元×(1-33%)?198税前利润 198万元/年 万元/年 投资回报25% 198万元/800万元×100%?25% 率(ROI) 投资回收4年 800万元/198万元/年?4年 期 为了方便分析，以上数据均未虑资金成本以及扩展的项目收益 根据市场预测，本项目投资回收期需4年，投资回报率达到了25%。考虑到地块特殊区域优势，是经济效益比较理想的开发项目。 风险分析 (1)市场风险:养生会所在我国的发展处于起步阶段，也是目前国际发展最为迅速的一块业务。整个市场利润空间大，但企业规模普 24 遍较小，主导品牌尚未完全形成，市场还未完全成熟;新进入的企业除了要应对大的养生类公司的挤压，还要应付中小型公司的恶性竞争，成长过程中充满了风险。传播养生文化是规避风险的最佳途径。养生体验目前已经有比较成熟的发展模式可供借鉴，市场将越来越规范，前景也长期看好。 (2)技术风险:养生会所的每一个环节都离不开信息技术的支撑，从客户基本信息的录入，到体检结果的收集、传输，再到数据的分析、发布与管理，信息技术都起到了不可替代的作用。养生体验的整套流程需要通过一个信息平台来实现，需要与相关的行业进行深度的合作。 (3)经营风险:企业最终能否在激烈的市场竞争中胜出，很大程度上取决于企业内部经营管理能力的强弱。对于养生类机构，稳定客户和开发潜力资源是实现快速扩大规模，降低整体运营成本，树立品牌的有效办法，但前提是要建立一个可复制、成熟有效的模板，而要建立这样一个标准化的模板，需要在实践中不断试错和调整，其中的风险不言而喻。 (4)人才风险:养生类机构主要提供的是服务，所以那些掌握独特技能的服务和管理类人才是公司得以发展的核心资源，他们一旦流失，将造成公司品牌损失、会员流失和经营波动，如何在竞争激烈的市场中争取到他们，并想办法将其留住，也是企业时时需要面对的挑战。 (5)政策和法律风险:新的《体检机构管理办法》和一系列健 25 康产业相关政策的出台对于已进入这个市场的企业来说，为了达到质量标准和要求，增加投入是必然的，这也是一个风险。会员服务属于约定服务关系，如果服务出现问题，可能导致法律纠纷甚至造成会员流失，新政策的出台和经营过程中的法律纠纷，都是难以回避的风险。 (6)退出风险:养生类机构的品牌及无形资产含量高，适合长期运营，若中途结束运营，转行的空间比较小，可回收价值很低。检测设备专用性很强，固定资产投入也比较大，如果退出，其资产也将会遭遇“缩水”风险。 通过以上的分析和策略，我们发现，项目资金收回较快，而且，投资收益率略高于其它行业收益率，因此，虽然本项目具有较大的投资吸引力，但其潜在的风险也不容忽视。 但是，由于在会所的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和会所的整体定位，以及会所投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可行的。 七、项目结论 ,、本项目地理位置优越、交通便利、资源整合充分、规划细致合理可行，可以填补南昌养生市场空白并与同类项目实行错位经营; ,、本项目所处地理位置自然环境质量较好，基础设施可利用性强， 26 全面开发程度低，投资规模和投资成本有望得到一定的控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目; ,、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用; ,、建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强与第三方合作和项目灵活外包，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。 ,、本项目涉及面广，建议公司预先做好技术力量储备工作。要使本项目顺利地开展，并得到预期的经济效益，必须保持与富有经验的专家和技术人员经常联系，得到他们的有效指导。并且通过招聘和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使项目稳定发展。 ,、建议项目在运营过程中着力于转变经营观念，注重开发市场，形成具有自己特色的竞争优势，不断研究探索多元化的服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费者的需求，并在此基础上加强服务质量管理，树立良好的企业形象。 27 28