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房地产估价报告

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房地产估价报告房地产估价报告 房地产估价报告 估价项目名称:×X市XX路花园小区3#楼涉 案房产 委托方:X×市中级人民法院 估价方:安徽中信房地产评估有限公司 估价人员:胡朝伟汪姜峰 估价作业日期:二零零六年五月六日至二零零 六年五月十七日 估价报告编号:皖中信估字[2oo6jXxx×号 目录 一 ,致委托方函 二,估价师声明 三,估价的假设和限制条件 四,估价结果报告 五,估价技术报告 六,附件(均为复印件) 1,委托书 2,房地产权证及销号表 3,土地使用权证书 4,估价对象图片及其他资料 ...
房地产估价报告
房地产估价报告 房地产估价报告 估价项目名称:×X市XX路花园小区3#楼涉 案房产 委托方:X×市中级人民法院 估价方:安徽中信房地产评估有限公司 估价人员:胡朝伟汪姜峰 估价作业日期:二零零六年五月六日至二零零 六年五月十七日 估价报告编号:皖中信估字[2oo6jXxx×号 目录 一 ,致委托方函 二,估价师声明 三,估价的假设和限制条件 四,估价结果报告 五,估价技术报告 六,附件(均为复印件) 1,委托书 2,房地产权证及销号表 3,土地使用权证书 4,估价对象图片及其他资料 5,估价机构资质证书 6,估价人员资质证书 致委托方函 ×X市中级人民法院: 贵单位受理的原告x×X与被告XX×公司合 同纠纷一案,因案件审理需要对本案中涉及的[×x 市×X路花园小区3撑楼一层自东向西1—6号门面 商业房产(框架结构,层高5.2米,建筑面积246.524 );3g.~--”层,三层全部住宅房(框架结构,层高3 米,建筑面积为1471.03m)]估价对象进行价格评 估.接受委托后,我公司于2006年5月6日委派房 地产估价师会同贵单位及案件原被告双方代理人 对上述估价对象进行现场勘察.我公司本着独立, 客观,公正的原则,对估价对象进行认真分析,评估, 得出估价对象在估价时点(2000年2月28日)的评 估总价值为:2370915元,大写(人民币)贰佰叁拾柒 万零玖佰壹拾伍元整.其中: 一 28一 A,住宅房价值为:1195888元,大写(人民币) 壹佰壹拾玖万伍仟捌佰捌拾捌元整,(平均单价:900 M.); B,商业房价值为:1175027元,大写(人民币)壹佰 壹拾柒万伍仟零贰拾柒元整,(平均单价:4851元/M2). 负责人: 安徽中信房地产评估有限公司 二零零六年五月十七日 估价师声明 我们郑重声明: 1,估价师在本评估报告中陈述的事实是真实的 和准确的. 2,本评估报告中的分析,意见和结论是估价师 自己公正的专业分析,意见和结论,但受本评估报告 中已说明的假设和限制条件的限制. 3,估价师与本评估报告中的评估对象没有利害 关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见. 4,估价师依据中华人民共和国国家《房地 产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本评 估报告. 5,估价师已对本评估报告中的评估对象进行了 实地查勘. 6,没有人对本评估报告提供专业帮助. 本次注册房地产估价师(签字): 二零零六年五月十七日 评估的假设和限制条件 评估的假设: 1,假设评估对象在估价时点达到最佳合法使用 状态. 2,假设该评估对象房地产权属关系没有异议. 3,假设该评估对象房地产本身不存在质量问题. 4,假设房地产市场在本评估报告估价时点至估 价作业期内不发生较大的变化. 5,假设该评估对象房地产在本评估报告的估价 时点不遭受重大损坏. 6,假设该评估对象房地产在估价时点状况与现 场勘察状况一致. 应用的限制条件: 1,本报告评估结果仅为委托方办理案件时提供 价格参考依据,不得作其它用途. 2,本报告估价时点为2000年2月28日(为本 次案件中原,被告双方签订El期).评估结果自 评估报告出具之日起有效期为六个月,超过期限本 报告无效. 3,本报告由于估价时点为过去期日(2000年2 月28日),且在估价时点估价对象并未建成投入使 用,报告中的所有面积数据及性质均依据委托方提 供的相关资料结合现场查勘实物资料综合确定.资 料的合法性和真实性由委托方及相关部门负责,与 我公司无关. 4,本报告估价对象面积按照产权证载面积计算. 6,本报告评估结果是在综合分析估价时点的房 地产市场,估价对象的区域环境等因素确定的市场 合理价值,因此本评估结果仅适用于本次估价目的 及估价时点时的市场,未考虑估价时点后市场及环 境等因素的变化对本报告评估结果的影响. 7,本报告由于估价时点为过去期日(2000年2 月28日),且在估价时点估价对象并未建成投入使 用,故估价对象的二次装璜等在估价时点不可预计 的相关价值未考虑. 8,估价对象在估价时点尚未建成,本报告依据委 托方要求未考虑估价对象期房与现房的价格差距. 9,委托方若对估价对象进行处置时应在公开市 场条件下进行,不得以本报告评估结果作为目前市 场价格参考依据,否则本公司不承担任何责任. 1O,本报告需经我公司签章及本次房地产估价 师签字后方为有效;对于未经我公司签章及本次房 地产估价师签字的报告或影复印件均为无效报告, 我公司不承担任何责任. 房地产估价结果报告 皖中信估字[2006]号 一 ,委托方 名称:X×市中级人民法院 联系人:XXX 联系电话:XXX 二,估价方 机构名称:安徽中信房地产评估有限公司 资质证书编号:建房估证字[2oo5]064号 资格等级:一级 法人代表:虞浩东 联系电话:0551—71360650556—5332497 机构地址:合肥市美菱大道620号绿都商城E 区11层 三,评估对象 (一)房地产权属 估价对象[XX市XX路花园小区3#楼一层自 东向西I一6号门面商业房产(框架结构,层高5.2 米,建筑面积246.524);3#楼二层,三层全部住宅 房(框架结构,层高3米,建筑面积为1471.031112)], XX市XX路花园小区3}}楼房地产权证房屋总建筑 面积为5009.5lIf.根据委托方提供的《房地产权证》 (×XX房字第XX×号,发证日期2005年3月22 日)及其他相关资料,花园小区3嚣楼房地产权利人为 ×x市×x×公司.本次估价对象为花园小区3#楼 中的局部房产,目前为纠纷房产法院已查封.估价对 象《土地使用权证》编号为×国用(2001)第X××号 (发证日期2001年4月10日),土地性质为出让用 地,商住用途,土地等级为三级,土地使用权面积为 797.56.估价对象在估价时点尚未建成,根据”花 园小区3#楼竣工验收备案表”,估价对象于2O00年lO 月18日开工建设,竣工验收时间为2002年5月;2004 年l2月15日取得《建设工程竣工规划验收证》. (二)区域环境 估价对象为门面营业用房及住宅用房,根据估 价时点的x×市规划资料及估价对象区域在估价时 点的图片及影像资料反映,估价对象区域在估价时 点属于旧城改造范围.估价对象位于X×市×X南 路XX号,为商住三级地段;紧邻×X市交通主干道 XX路,XX路兴建于2000年,距XX路及×X国 道约lO00m,周边有XX路,X×路,XX路,距XX 车站及汽车轮渡约lO00m,估价时点该区域有X路 和×路公交车由此经过,距Xx市商业中心×x路 约1600m,交通条件及便捷度较好:估价对象距景色 秀丽的×X风景区及××公园均不足30Ore;估价对 象正对XX市体育馆,科技馆,区域内有省地矿宿 舍,XX宾馆,大型超市,XX市电大,XX市交通技 术学校,X水厂,X×路一小,××市十一中,农贸市 场等,公共服务,基础生活设施配套齐全;商业以服 务业为主,繁华度一般;估价对象区域在估价时点随 着XX南路的建设,XX风景区范围扩大及景区投 入的加大,体育馆的建成使用等,从投资的角度看, 具备良好的投资环境和投资潜力. (三)房屋概况 一 29— 表一1 项目状况 房屋类型商住用房 建筑结构框架结构 层次层高一层层高约5.2m,二层以上3m左右 建筑面积一层:246.524m.,二,三层:1471.03m 内墙普通粉刷(普通涂料) 装外墙普通粉刷(外墙普通涂料) 饰顶棚普通粉刷(普通涂料) 情 况地坪水泥地坪 门窗一层卷闸门,铝合金窗;二层以上木门,铝合金窗 四,评估目的 为委托方办理案件提供价格参考依据. 五,估价时点 2000年2月28日 六,价值定义 本次价格评估所指价格是:评估对象在估价时 点,采用公开市场价值标准确定的客观合理价格. 七,价格评估依据 (一)法律,法规,文件 1,《中国人民共和国城市房地产管理法》; 2,《城市房地产估价管理暂行条例》; 3,《房地产估价规范》(1999); 4,××市房地产管理局,物价局,国土资源局联 合下发的”房管发[eoo5]X×号文件. (二)委托方提供的相关资料 l,《房地产权证》(×房字第×g×号); 2,《土地使用(×国用(2001)第×××号); 3,委托书; 4,案件卷宗; 5,听证会材料; 6,委托方提供的其他相关资料. (三)估价方收集的资料 1,现场勘察资料; 2,市场调查资料. 八,评估原则 根据评估委托,结合对象的有关情况,遵循评估 工作合法原则,最高最佳使用原则,替代原则,估价 时点原则. 九,价格评估方法 由于本报告估价时点为过去期日(2000年2月 一 3O一 28日),估价对象在估价时点处于新开发地区为旧 城改造项目,该时期估价对象区域内商业房屋市场 交易案例及收益资料很少.另外估价时点距评估作 业期日时间太长,很难收集到估价时点有价值的市 场参考资料.因此本着慎重的原则,结合房地产估 价规范的要求:新开发土地和新建房地产可采用成 本法估价,对本次估价对象中的商业房产采用成本 法. 经过研究资料并结合实际情况,估价对象所在 的开发项目总价值由商业房产及住宅房产价值组 成.估价对象中的住宅房产在估价时点同级别的市 场交易资料较多易于收集,并且在估价时点与估价 对象同级别类似房产价格差距较小,因此对估价对 象中的住宅房产采用市场比较法估价. 具体方法为先用市场比较法求取估价对象中的 住宅房产的价值,然后将总开发成本减去住宅房产 的价值剩余即为商业房产价值,最后计算出估价对 象中一层白东向西1—6号门面商业房产初步评估 价值. 对于用以上方法计算的估价结果,我们为确保 评估结果的准确,采用房屋基准价修正法对估价结 果进行验证确定估价对象最终评估价值. 十,估价结果 采用市场比较法,成本法对估对象价进行评估, 得出估价对象在估价时点二OOO年--B二十八日的 评估价格为:2498954元,大写(人民币)贰佰肆拾玖 万捌仟玖佰伍拾肆元整.其中: A,住宅房总价值为:1323927元,大写(人民 币)壹佰叁拾贰万叁仟玖佰贰拾柒元整; B,商业房总价值为:1175027元,大写(人民币) 壹佰壹拾柒万伍仟零贰拾柒元整. 十一,估价人员 汪姜峰胡朝伟 十二,估价作业日期 二零零六年五月六日至二零零六年五月十七日 十三,估价报告应用有效期 自评估报告出具之日起有效期为六个月 十四,其它事项说明 (一)委托方提供资料客观真实. (二)本报告由于估价时点为过去期日(2000年 2月28日),估价时点为本次案件中原,被告双方签 定合同日期,在估价时点估价对象并未建成投入使 用,报告中估价对象的所有面积数据及性质均依据 委托方提供的相关资料结合现场查勘资料综合确 定.资料的合法性和真实性由委托方及相关部门负 责,与我公司无关. (三)本报告在采用成本法对估价对象所在项目 的商业房屋进行评估时,由于估价作业期估价对象 已建成验收,估价人员本着实事求是的原则,相关的 开发总建筑面积,房屋性质均依据花园小区3#,4#楼 房地产权证数据计算.项目的拆迁面积按照委托方 提供的资料计算,拆迁房屋的补偿价值按照拆迁期 日市场价格计算. (四)本报告未考虑估价对象的市场风险,预期 风险. (五)本报告评估结果仅为委托方办理案件时提 供价格参考依据,若处置时委托方应按国家有关规 定采用公开,透明的方式由市场决定最终价值,否则 本公司不承担责任. (六)本次评估的估价报告分为”房地产估价结 果报告”和”房地产估价技术报告”两部分,”房地产 估价结果报告”供委托方使用,”房地产估价技术报 告”仅供估价机构存档.房地产估价技术报告由安 徽中信房地产评估有限公司负责解释. 注册房地产估价师: 二零零六年五月十七日 房地产估价技术报告 一 ,因素分析 (一)个别因素分析 估价对象[××市x×路花园小区3群楼一层自 东向西1—6号门面商业房产(框架结构,层高5.2 米,建筑面积246.524);3{}楼二层,三层全部住宅 房(框架结构,层高3米,建筑面积为1471.03m)], X×市××路花园小区3#楼房地产权证房屋总建筑 面积为5009.5耐.根据委托方提供的《房地产权 证》(××X房字第X××号,发证日期2005年3月 22日)及其他相关资料,花园小区3#楼房地产权利 人为XX市××X公司.本次估价对象为花园小区 3#楼中的局部房产,目前为纠纷房产法院已查封. 估价对象《土地使用权证》编号为×国用(2001)第 xX×号(发证日期2001年4月10日),土地性质 为出让用地,商住用途,土地等级为三级,土地使用 权面积为797.56n/.估价对象在估价时点尚未建 成,根据”花园小区3#楼竣工验收备案表”,估价对 象于2000年l0月18日开工,竣工验收时间为2002 年5月;2004年12月15日取得《建设工程竣工规划 验收证》. 房屋概况一览表表一2 项目状况 房屋类型商住用房 建筑结构框架结构 层次层高一层层高约5.2m,二层以上3m左右 建筑面积一层:246.524m,二,三层:1471.03m 内墙普通粉刷(普通涂料) 装外墙普通粉刷(外墙普通涂料) 饰顶棚普通粉刷(普通涂料) 情 况地坪水泥地坪 门窗一层卷闸门,铝合金窗;二层以上木门,铝合金窗 一 3l一 (二)区域因素分析 估价对象为门面营业用房及住宅用房,根据估 价时点的XX市规划资料及估价对象区域在估价时 点的图片及影像资料反映,估价对象区域在估价时 点属于旧城改造范围.估价对象位于XX市X×南 路XX号,为商住三级地段;紧邻X×市交通主干道 xX路,××路兴建于2000年,距××路及×x国 道约lO00m,周边有×X路,XX路,XX路,距XX 车站及汽车轮渡约lO00m,估价时点该区域有X路 和X路公交车由此经过,距XX市商业中心XX路 约1600m,交通条件及便捷度较好;估价对象距景色 秀丽的x×风景区及xx公园均不足300m;估价对 象正对×X市体育馆,科技馆,区域内有省地矿宿 舍,XX宾馆,大型超市,XX市电大,X×市交通技 术学校,×水厂,×X路一小,××市十一中,农贸市 场等,公共服务,基础生活设施配套齐全;商业以服 务业为主,繁华度一般;估价对象区域在估价时点随 着××南路的建设,XX风景区范围扩大及景区投 入的加大,体育馆的建成使用等,从投资的角度看, 具备良好的投资环境和投资潜力. (三)市场背景分析 2000年是实施”九五”的最后一年,随着国 内外经济环境的改善和国家宏观调控政策累积效应 的进一步显现,XX市大部分经济领域出现积极变 化,整体经济稳定回升,发展态势逐步向好.2000 年,全市房屋销售面积323536平方米,其中住宅销 售面积261883平方米;个人购买商品住宅259913平 方米,商品房销售额30494万元,其中住宅20108万 元;房屋建筑施工面积514.7万平方米,比上年增加 109.1万平方米;房屋竣工面积308.6万平方米,增 加64.4万平方米;房地产市场前景看好.估价对象 所处区域为X×市商住三级地段,2000年随着X× 南路的建设,Xx风景区范围扩大景区投入的加大, 体育馆的建成使用等,将推动该区域内房地产市场 的发展. (四)最高最佳使用分析 根据估价对象所在区域的房地产市场状况,结 合估价对象的设计建筑情况,使用用途等多项因素, 本报告以估价对象一层为非住宅类商业房屋,二层 以上为住宅使用为前提进行估价. 二,计算过程 (一)估价方法的选用 由于本报告估价时点为过去期日(2000年2月 28Et),估价对象在估价时点处于新开发地区为旧 城改造项目,该时期估价对象区域内商业房屋市场 交易案例及收益资料很少.另外估价时点距评估作 业期日时间太长,很难收集到估价时点有价值的市 场参考资料,因此本着慎重的原则,结合房地产估价 规范的要求:新开发土地和新建房地产可采用成本 法估价,对本次估价对象中的商业房产采用成本法. 经过研究资料并结合实际情况,估价对象所在 的开发项目总价值由商业房产及住宅房产价值组 成,估价对象中的住宅房产在估价时点同级别的市 场交易资料较多易于收集,并且在估价时点与估价 对象同级别类似房产价格差距较小,因此对估价对 象中的住宅房产采用市场比较法估价. 商业房产具体评估方法为先用市场比较法求取 估价对象中的住宅房产的价值,然后将总开发成本 减去住宅房产的价值剩余即为商业房产价值,最后 计算出估价对象中一层自东向西1—6号门面商业 房产初步评估价值. 对于用以上方法计算的估价结果,我们为确保 评估结果的准确,采用房屋基准价修正法对估价结 果进行验证确定估价对象最终评估价值. (二)价格测算过程 A,估价对象中住宅房价格测算过程 1,市场比较法价格的测算过程 市场比较法的估价原理为: 依据替代原理将估价对象在估价时点近期交易 的类似房地产进行比较,对类似房地产的成交价格 进行适当修正,以估算估价对象的客观合理的价格. (1)选取可比实例 为了便于估价对象与可比实例的比较,现选取 估价对象与可比实例进行比较,以此测算该部分的 单位平方米评估价格.根据本公司掌握的类似房地 产交易资料,选取下列房地产交易案例为可比实例. 可比实例一览表表一3 内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 房地产名称及位置×X南路gX号x路X小区4撑楼×x西村l#楼gg东路g小区 交易日]胡2002年2月2002年3月2002年1月2002年2月 一 32— 内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 交易情况正常,期房正常,期房正常,期房正常,现房 价格类型市场销售价市场销售价市场销售价市场销售价 成交价格待估820元/m800元/m825 土地级别三级三级三级三级 距市中5,gi!离l60o米150o米1500米1600米 区域性质商住,办公商住,办公商住,办公商住,办公 区域繁华程度一般一般一般一般 区 域绿化覆盖率<绿化景观条件一 绿化较少,景观无绿化,景观条 因周围环境状况25%,景观条件条件一般,无噪件差,无噪声废索般 ,无噪声废气优 ,无噪声废气声废气气 混合次干道,2路混合次干道,2路混合次干道,2路混合次干道,2路道路及交通状况 公交公交公交公交 人文环境及设施较好一般一般一般 层次2—4/73门3/65/6 使用性质住宅用房住宅用房住宅用房住宅用房 个 别土地使用权性质出让出让出让出让 因结构性质框架混合砖混混合 素 装修设施普通装饰普通装饰毛坯房毛坯房 物业管理元无无无 (2)进行交易时间,交易情况修正 ?交易时间修正:由于可比实例A,B,C与估价 对象住宅房为同时期的交易活动,故可比实例A,B, c与估价对象的交易时间不作修正. ?交易情况修正:估价对象的交易情况为正常 期房交易,可比实例A,B与估价对象的交易情况一 致不作修正;而可比实例C为正常现房交易与估价 对象的交易情况不一致,应作修正,根据×X市2000 年期房交易与现房交易市场价格的综合分析,确定 估价对象与可比实例c的交易情况修正系数为100/ 105; (3)进行区域因素修正 表一4 内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 地段级别10o100100100 距市中心距离10o100100100 区域性质100100100100 区域繁华程度100100100100 周围环境状况100989896 道路及交通状况10o100100100 人文环境及设施l00989898 — 33— (4)进行个别因素修正表一5 内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 层次10010010098 使用性质100100100100 土地使用权性质100100100100 结构性质10o989898 装修设施loo1009898 物业管理1001001oo100 (5)各项因素综合调整计算表一6 内容’可比实例A可比实例B可比实例C 实际成交单价820800825 交易时间修正1o0/1001Oo/10010o/100 交易情况修正100/100lOo/1001oo/105 地段级别100/100l0O/100100/1o0 距市中心距离100/100lo0/100100/1oo 区区域性质100/10o100/100lO0/100 域区域繁华程度100/1001O0/1001O0/10o 因 素周围环境状况1oo/98100/981O,96 道路及交通状况lO0/1o0lO0/1oo1O0/l0o 人文环境及设施l0o,/98100/981OO/98 层次100/1ool00/10ol0,98 使用性质1O0/1oo10Q/10olOO/10o 个 别土地使用权性质l0O/10o100/l0o1O0/l0o 因结构性质100/98100/981O,98 素 装修设施1O0/1001Oo,,9810O/98 物业管理1OO/】0o100/10o100/100 修正后的单价871867887 根据上述可比实例的修正后单价计算平均值, 初步确定估价对象住宅房单位平方米评估价格为 875元. 2,房屋基准价修正法价格的测算过程 房屋基准价修正法的估价原理为: 房屋基准价格是在某一城市的一定区域范围内 根据用途相似,地段相连,地价相近的原则划分区 段,分等定级,然后调查评估出各区段的各类型房地 产在某一时点的平均水平价格.在具体估价时结合 估价对象的估价时点,区域环境,自身状况等,分别 对房屋基准价格进行交易日期修正,区域因素修正, 一 34一 个别因素修正,然后计算出估价对象评估结果. (1)估价对象区域同类型房屋基准价格的确定 根据××市房地产管理局,物价局,国土资源局 联合下发的”房管发[2005]××号文件”,估价对象 区域(住宅三级地段)同类型(框架)房屋基准价格 为1400,重置价为700. (2)交易日期修正 由于本次利用的××市房屋基准价格评估基准 日为2004年12月1日,而本次估价时点为2000年 2月28日,故应进行交易日期修正.通过对××市 2000年至2004年房地产价格的分析,结合×x市统 计局及物价局调查掌握的相关房地产价格指数资 料,估价对象区域同类房产年均上涨率约为10%,估 价时点至房屋基准价格评估基准日间隔时间为4.75 年,故交易日期修正为:KT=(1+10%)一4.75,因 此修正后房屋基准价格为:1400Yr,/n/×(1+8% 一 4.75=890.经调查相关建造成本资料, 价时点估价对象房屋的重置价为400元/. (3)综合修正系数 综合修正系数一览表表一7 基准价修正系数(花园小区住宅)(%) 因素子因素估价对象情况优较优一般较差差 距市级商服中心距离<17005.6l 商服距区级商服中心距离<12004.47 繁华 程度距小区级商服中心距离<3003.72 距街区级商服中心距离<20O3.32 交通距主次干道距离临街一2.1 条件市内交通便捷度2路一4.1 基础生活设施完善度水,电,电讯,排水保障率98%O 设施公用设施完善度学校\菜市场,医院较方便O 状况文体设施完备度体育馆\公园\纪念馆附近3.28 大气污染无污染3.08 噪声污染无污染2.85 环境水污染无污染2.05 条件绿地覆盖率25%以下一2.8( 地基承载力~>24T/M.1.O5 洪涝灾害5O年一遇1.06 通风采光1?楼间距<1.1O 朝向东南O.82 自身周围房屋利用类型办公住宅0 条件 使用功能一般0 其他因素较好0 合计22.2 (4)计算估价对象单位平方米价格 根据房屋基准价格文件规定的计算公式:住宅 房价格=【(修正后房屋基准价格一重置价格)X(1 +综合修正系数)×K+修正后重置价格×成新率】 x(1+楼层增减系数) 说明:K为土地收益年限修正系数,估价对象在 估价时点尚未建成,系数应为1;估价对象在估价时 点成新率设定为100%;测算各楼层的平均单价楼层 增减系数为0. 估价对象住宅房单位平方米价格=[(890— 400)×(1+22.2%)+400×100%]×1=999己/ 3,确定估价对象中住宅房价格 经上述房屋基准价修正法结果对市场比较法进 行验证,估价师综合分析认为将市场比较法与房屋 基准价修正法计算的结果分别按照80%与20%权 重加权平均确定估价对象中住宅房的评估价格,故 估价对象中住宅房的评估价格在估价时点单位平方 米为:875×80%+999×20%=900IIf(各楼层平 一 35— 均价格). 估价对象中住宅房总价值为:900元/×1471. o3=1323927元. B,估价对象中商业用房价格测算过程 1,成本法测算商业用房价格过程 成本法估价基本公式如下: 项目开发总价值=土地取得成本+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 估价对象所在项目为X×市XX南路花园小区3 存,4#j娄,项目开发总价值由商业用房与住宅用房两部 分价值组成.根据委托方提供的房地产权证:花园小 区3#总建筑面积为5009.5,4#楼总建筑面积为 2326.11;其中住宅房产6063,商业房产1272.5 .设定商业用房单位平方米平均价格为VS. 项目开发总价值=商业用房总价值+住宅房总 价值 =VS×商业房产总面积+住宅房单价×住宅房 产总面积 = 1272.5VS+6063rff×900 : 545.67万元+1272.5VS 估价对象价格中商业用房=商业用房单位平方 米平均价格×估价对象中商业用房总建筑面积 (1)土地取得成本的确定 土地取得成本包括房屋拆迁安置补偿费及拆迁 管理费,土地使用权出让金等. 本项目土地取得成本=拆迁还房价值+安置补 助费一结构差价+拆迁管理费+土地使用权出让金 ?拆迁还房价值=拆迁房屋面积×市场评估单 价=2469.17rff×900+533.12×VS(具体 拆迁面积见表一8) ?安置补助费,结构差价见表一8 本次房屋拆迁安置补偿费根据委托方提供的相 关资料及拆迁安置书计算,安置补助费,结构差 价=181528—226569=一4.5041万元,具体见下表: 房屋拆迁安置补偿费一览表表一8 被拆迁拆迁安置房屋面积()开发商获得结构差价安置补助及其他费用 序号户姓名住宅商业(元)(元) 1A823504215 2B158.2638.65O6894 3C85OO3594 4D288.51133.460o3018148 5E35.2900465 6F149.88OO2104 7G297.1O04050 8HO2898oo17538 9I244.96O14085l0604 10J184.9519150059497 l1K147.96O85087667 12L176.5538.6l544|D5648 13Mll9.4674.963856514o37 14N174.74132.114174330784 l50107.1633.4143775312 16P74.284046413o0 17QO0035258 18R67.32O43764535 19S75.750O878 20小计2469.17533.12226569181528 — 36— ?拆迁管理费’ 根据××市拆迁安置管理办公室规定,2000年 房屋拆迁管理费为:住宅房屋6,营业房屋9 ,则项目拆迁管理费为:2469.17X6+533.12 ×9= 1.96万元. ?土地使用权出让金:依据土地出让合同该项 目土地使用权出让金为11.6万元. 通过以上计算本项目土地取得成本=231.28万 元+533.12VS (2)开发成本 开发成本=建安成本+前期工程费+相关规费 +公共配套设施建设费(具体见表一9) 通过表一9计算,开发成本=435.7万元 (3)管理费用 根据XX市物价局价房字[1999]189号文件规 定: 管理费用=[(I)+(2)]×3%=20.01万元+ l6VS (4)投资利息 项目建设期按2年计,投资利率按5.58%计 算,则 投资利息=(1)X[(1+5.58%)2—1]+[(2) +(3)]X[(1+5.58%)2/2—1] =52万元+62.04VS (5)销售税费 销售税费按照6%,计费基础为项目开发总价 值,则 销售税费=项目开发总价值×6% = (545.67万元+1272.5VS)X6% =32.74万元+76.35VS (6)开发利润的测算 根据X×市物价局价房字[1999]X×号文件规 定,开发利润为土地取得费与开发成本的8%,由于 本项目为新开发地区及旧城改造项目,利润率将底 于市场平均水平,结合同类型项目利润数据确定本 项目开发利润率按5%计算.则: 开发利润=[(1)+(2)]X5%=37.Ol万元+ 42.65VS 成本测算一览表表一9 序号成本费用名称费用标准金额备注 l土地取得成本 1.1拆迁成本见拆迁成本表 1.2土地使用权出让金l16044土地出让合同书 2开发成本4356963 2.1建安成本4002934244市场平均综合价格 2.2前期工程费266556 市物价局价房函字2 . 2.1规划费2.2元/16139[2000] X×号 2.2.2设计费5lIf36678相关规定收费标准 2.2.3招标代理费0.70%25675相关规定收费标准 2.2.4招标管理费O.50%18339相关规定收费标准 2.2.5工程监理费2.5O%91695相关规定收费标准 施工场地”三通结合占地面积根据2 . 2.63078030 一 平及围墙”经验指标估算 2.3相关规费1013093 2.3.1墙改费858688×X省人民政府××号令 2.3.2散装水泥专项资金1.5l10O4市人民政府×政秘[1999]x号 一 37— 序号成本费用名称费用标准金额备注 2.3.3白蚁防治费214672市物价局价房字[1997]XX号 2.3.4公共消防专项费322008省政府皖政[1997]XX号 2.3.5抗震费0.6?f4402抗震办 2.3.6商业网点配建费23lIf168728市人民政府X政秘[1999]×X号 2.3.7人防费l5110o4O×X市人防字[1995]×x号 2.3.8城市配套费60:440160市人民政府×政发[1996]×号 2.3.9市容管理费O.3O%110o3市容局 2.3.10化粪池管理费3lIf22008XX市环卫处 XX省定额总站定综字2 .3.11劳保费’3.40%124705[ 1995]X号 2.3.12质量监督费O.3O%l】o()3xX市质量监督站 2.3.13价格审验费2.O0Irf14671XX市物价局 公共配套设施建设费2 . 4143O7O土地面积计算(市政环卫等) 3建设单位管理费 3.1建设单位管理费3.00%(1+2)×3%市物价局价房字[1999]×号 4投资利息 4.1投资利息5.58%建设期(2年)均匀投入 5销售税费 5.1销售税费6.00%总开发价值X6% 6开发利润 6.1开发利润5.0O%(1+2)×5%结合市物价局价房字[1999]×号 7总开发价值1+2+3+4+5+6=住宅房屋总价值+商业房屋总价值 (7)商业用房单位平方米平均价格vs 项目开发总价值=(1)+(2)+(3)+(4)+ (5)+(6) = (231.28+533.12VS)+435.7+(20.O1+ 16VS)+(52+62.04VS)+(32.74+76.35 vs)+(37.O1+42.65VS) =730.16VS+808.74 =商业用房总价值+住宅房总价值 =545.67万元+1272.5VS VS=4851 通过成本法计算:商业用房单位平方米平均价 格VS=4851 2,房屋基准价修正法价格的测算过程 房屋基准价修正法的估价原理为: 一 38一 房屋基准价格是在某一城市的一定区域范围内 根据用途相似,地段相连,地价相近的原则划分区 段,分等定级,然后调查评估出各区段的各类型房地 产在某一时点的平均水平价格.在具体估价时结合 估价对象的估价时点,区域环境,自身状况等,分别 对房屋基准价格进行交易日期修正,区域因素修正, 个别因素修正,然后计算出估价对象评估结果. (1)估价对象区域同类型房屋基准价格的确定 根据X×市房地产管理局,物价局,国土资源局 联合下发的”房管发[2005]XX号文件,估价对象区 域(商业三级地段)同类型(框架)房屋基准价格为 46o0元/对,重置价为700元/. (2)交易日期及结构状况修正 由于本次利用的XX市房屋基准价格评估基准 日为2004年12月1日,而本次估价时点为2000年 2月28日,故应进行交易日期修正.通过对×X市 2000年至2004年房地产价格的分析,结合××市统 计局及物价局调查掌握的资料,估价对象区域同类 房产年上涨率约为8%,故交易日期修正为tKT=(1 +8%)一4.75,因此修正后房屋基准价格为3292 . 经调查相关建造成本资料,估价时点房屋基准 价定义的房屋(全框架,层高3—3.6米)的市场平均 重置价为400元/;由于本次估价对象中商业房屋 的层高为5.2米,与房屋基准价定义的房屋层高 况不一致,根据房屋基准价文件规定估价对象重量 价可上调10%,因此估价对象中商业房屋在估价昏 点的重置价为440元/. (3)综合修正系数 由于本次估价对象中商业房屋问数较多且各 房屋各种因素状况基本一致,为便于计算,故将估影 对象中的一层(1—1/5)至(1—11)之间的店面作 标准房,综合修正系数针对该标准房测算. 综合修正系数一览表表一10 因素子因素估价对象情况优较优一般较差差 距市级商服中心距离1O0o—l60o4.09 商服距区级商服中心距离600— 8002.86 繁华 程度距小区级商服中心距离<3004.O3 距街区级商服中心距离<1503.O6 车,人流量大5.13 交通市内交通便捷度2— 3路一1.61条件 对外交通便捷度方便3.26 基础生活设施完善度水,电,电讯,排水保障率98%3.90 设施公用设施完善度学校\菜市场\医院较方便1.86 状况文体设施完备度体育馆\公园\纪念馆附近2.32 环境地基承载力>~24T/M3.95 条件洪涝灾害5O年一遇3.59 临路类型混合型主干道1.07 临街形式丁字路口0.5O 临街宽度17.5米>10米1.11 自身距街角距离 <50米0.72 条件 宽深比17.5/15-----1.2’0.68 周围房屋利用类型办公住宅O 其他因素好0.33 合计40.9 (4)计算估价对象中商业房单位平方米价格 根据房屋基准价格文件规定的计算公式:商业 房价格=[(修正后房屋基准价格一重置价格)X(1 +综合修正系数)×K+修正后重置价格×成新率] ×(1+楼层增减系数) 说明:K为土地收益年限修正系数,估价对象在 估价时点尚未建成,系数应为1;估价对象在估价时 点成新率设定为100%;估价对象楼层均为一层与基 准价定义一致故楼层增减系数为0. 估价对象商业房单位平方米价格=[(3292一 一 39— 440)×(1+40.9%)+440x100%]×1=4458己/ 3,确定估价对象中住宅房价格 经上述房屋基准价修正法与成本法对估价对象 中商业房的计算,估价师综合分析认为成本法计算 的结果更为接近同类物业市场价格,故估价对象中 商业房的评估价格在估价时点单位平方米为:4851 (平均价格). 估价对象中商业房总价值为:4851:Fv_/×246. 524=1195888元. 三,评估结果的最终确定 经分析,我们选用市场比较法及成本法进行评 估,得出估价对象在二零零零年二月二十八日的评 估价格为:2370915元,大写(人民币)贰佰叁拾柒万 零玖佰壹拾伍元整.其中: A,住宅房总价值为:1195888元,大写(人民 币)壹佰壹拾玖万伍仟捌佰捌拾捌元整,(平均单价: 900M); B,商业房总价值为:1175027元,大写(人民币) 壹佰壹拾柒万伍仟零贰拾柒元整,(平均单价:4851 元/M). 编写报告体会 一 ,该报告的编制难点主要是估价基准日与估 价作业期间隔时间长达6年,也就是估价作业期要 对六年前的估价对象市场价值进行评估. 二,基于以上原因,必须将估价对象现状还原到 估价时点的状况,我们主要从以下几方面解决该问 题: 1,通过建设主管部门,规划部门,房地产管理部 门,土地管理部门收集到估价时点估价对象区域的 城市环境,城市规划,基础设施,房地产经济发展等 有价值的区域环境及市场背景资料. 2,通过相关主管部门收集估价对象项目的相关 审批资料如:拆迁,拆迁协议,土地使用权证书, 规划许可证书,施工图纸,工程报批报建资料等以利 于对估价对象在估价时点的状况有一个全面的了 解. 3,通过物价部门,统计部门,房地产管理部门, 房地产开发企业,房地产中介机构,收集估价时点至 估价作业期间估价对象所在城市和区域房地产市场 价值资料并进行统计整理.采用科学的统计方法进 行分析后计算出相应的价格指数. 4,具体的估价路线,第一步:估价对象所在的项 目总价值是由商业房产价值及住宅房地产价值两部 分组成,估价时点同区域或类似区域住宅房交易市 场状况?
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