房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称:×X市XX路花园小区3#楼涉
案房产
委托方:X×市中级人民法院
估价方:安徽中信房地产评估有限公司
估价人员:胡朝伟汪姜峰
估价作业日期:二零零六年五月六日至二零零
六年五月十七日
估价报告编号:皖中信估字[2oo6jXxx×号
目录
一
,致委托方函
二,估价师声明
三,估价的假设和限制条件
四,估价结果报告
五,估价技术报告
六,附件(均为复印件)
1,委托书
2,房地产权证及销号表
3,土地使用权证书
4,估价对象图片及其他资料
5,估价机构资质证书
6,估价人员资质证书
致委托方函
×X市中级人民法院:
贵单位受理的原告x×X与被告XX×公司合
同纠纷一案,因案件审理需要对本案中涉及的[×x
市×X路花园小区3撑楼一层自东向西1—6号门面
商业房产(框架结构,层高5.2米,建筑面积246.524
);3g.~--”层,三层全部住宅房(框架结构,层高3
米,建筑面积为1471.03m)]估价对象进行价格评
估.接受委托后,我公司于2006年5月6日委派房
地产估价师会同贵单位及案件原被告双方代理人
对上述估价对象进行现场勘察.我公司本着独立,
客观,公正的原则,对估价对象进行认真分析,评估,
得出估价对象在估价时点(2000年2月28日)的评
估总价值为:2370915元,大写(人民币)贰佰叁拾柒
万零玖佰壹拾伍元整.其中:
一
28一
A,住宅房价值为:1195888元,大写(人民币)
壹佰壹拾玖万伍仟捌佰捌拾捌元整,(平均单价:900
M.);
B,商业房价值为:1175027元,大写(人民币)壹佰
壹拾柒万伍仟零贰拾柒元整,(平均单价:4851元/M2).
负责人:
安徽中信房地产评估有限公司
二零零六年五月十七日
估价师声明
我们郑重声明:
1,估价师在本评估报告中陈述的事实是真实的
和准确的.
2,本评估报告中的分析,意见和结论是估价师
自己公正的专业分析,意见和结论,但受本评估报告
中已说明的假设和限制条件的限制.
3,估价师与本评估报告中的评估对象没有利害
关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见.
4,估价师依据中华人民共和国国家
《房地
产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本评
估报告.
5,估价师已对本评估报告中的评估对象进行了
实地查勘.
6,没有人对本评估报告提供专业帮助.
本次注册房地产估价师(签字):
二零零六年五月十七日
评估的假设和限制条件
评估的假设:
1,假设评估对象在估价时点达到最佳合法使用
状态.
2,假设该评估对象房地产权属关系没有异议.
3,假设该评估对象房地产本身不存在质量问题.
4,假设房地产市场在本评估报告估价时点至估
价作业期内不发生较大的变化.
5,假设该评估对象房地产在本评估报告的估价
时点不遭受重大损坏.
6,假设该评估对象房地产在估价时点状况与现
场勘察状况一致.
应用的限制条件:
1,本报告评估结果仅为委托方办理案件时提供
价格参考依据,不得作其它用途.
2,本报告估价时点为2000年2月28日(为本
次案件中原,被告双方签订
El期).评估结果自
评估报告出具之日起有效期为六个月,超过期限本
报告无效.
3,本报告由于估价时点为过去期日(2000年2
月28日),且在估价时点估价对象并未建成投入使
用,报告中的所有面积数据及性质均依据委托方提
供的相关资料结合现场查勘实物资料综合确定.资
料的合法性和真实性由委托方及相关部门负责,与
我公司无关.
4,本报告估价对象面积按照产权证载面积计算.
6,本报告评估结果是在综合分析估价时点的房
地产市场,估价对象的区域环境等因素确定的市场
合理价值,因此本评估结果仅适用于本次估价目的
及估价时点时的市场,未考虑估价时点后市场及环
境等因素的变化对本报告评估结果的影响.
7,本报告由于估价时点为过去期日(2000年2
月28日),且在估价时点估价对象并未建成投入使
用,故估价对象的二次装璜等在估价时点不可预计
的相关价值未考虑.
8,估价对象在估价时点尚未建成,本报告依据委
托方要求未考虑估价对象期房与现房的价格差距.
9,委托方若对估价对象进行处置时应在公开市
场条件下进行,不得以本报告评估结果作为目前市
场价格参考依据,否则本公司不承担任何责任.
1O,本报告需经我公司签章及本次房地产估价
师签字后方为有效;对于未经我公司签章及本次房
地产估价师签字的报告或影复印件均为无效报告,
我公司不承担任何责任.
房地产估价结果报告
皖中信估字[2006]号
一
,委托方
名称:X×市中级人民法院
联系人:XXX
联系电话:XXX
二,估价方
机构名称:安徽中信房地产评估有限公司
资质证书编号:建房估证字[2oo5]064号
资格等级:一级
法人代表:虞浩东
联系电话:0551—71360650556—5332497
机构地址:合肥市美菱大道620号绿都商城E
区11层
三,评估对象
(一)房地产权属
估价对象[XX市XX路花园小区3#楼一层自
东向西I一6号门面商业房产(框架结构,层高5.2
米,建筑面积246.524);3#楼二层,三层全部住宅
房(框架结构,层高3米,建筑面积为1471.031112)],
XX市XX路花园小区3}}楼房地产权证房屋总建筑
面积为5009.5lIf.根据委托方提供的《房地产权证》
(×XX房字第XX×号,发证日期2005年3月22
日)及其他相关资料,花园小区3嚣楼房地产权利人为
×x市×x×公司.本次估价对象为花园小区3#楼
中的局部房产,目前为纠纷房产法院已查封.估价对
象《土地使用权证》编号为×国用(2001)第X××号
(发证日期2001年4月10日),土地性质为出让用
地,商住用途,土地等级为三级,土地使用权面积为
797.56.估价对象在估价时点尚未建成,根据”花
园小区3#楼竣工验收备案表”,估价对象于2O00年lO
月18日开工建设,竣工验收时间为2002年5月;2004
年l2月15日取得《建设工程竣工规划验收证》.
(二)区域环境
估价对象为门面营业用房及住宅用房,根据估
价时点的x×市规划资料及估价对象区域在估价时
点的图片及影像资料反映,估价对象区域在估价时
点属于旧城改造范围.估价对象位于X×市×X南
路XX号,为商住三级地段;紧邻×X市交通主干道
XX路,XX路兴建于2000年,距XX路及×X国
道约lO00m,周边有XX路,X×路,XX路,距XX
车站及汽车轮渡约lO00m,估价时点该区域有X路
和×路公交车由此经过,距Xx市商业中心×x路
约1600m,交通条件及便捷度较好:估价对象距景色
秀丽的×X风景区及××公园均不足30Ore;估价对
象正对XX市体育馆,科技馆,区域内有省地矿宿
舍,XX宾馆,大型超市,XX市电大,XX市交通技
术学校,X水厂,X×路一小,××市十一中,农贸市
场等,公共服务,基础生活设施配套齐全;商业以服
务业为主,繁华度一般;估价对象区域在估价时点随
着XX南路的建设,XX风景区范围扩大及景区投
入的加大,体育馆的建成使用等,从投资的角度看,
具备良好的投资环境和投资潜力.
(三)房屋概况
一
29—
表一1
项目状况
房屋类型商住用房
建筑结构框架结构
层次层高一层层高约5.2m,二层以上3m左右
建筑面积一层:246.524m.,二,三层:1471.03m
内墙普通粉刷(普通涂料)
装外墙普通粉刷(外墙普通涂料)
饰顶棚普通粉刷(普通涂料)
情
况地坪水泥地坪
门窗一层卷闸门,铝合金窗;二层以上木门,铝合金窗
四,评估目的
为委托方办理案件提供价格参考依据.
五,估价时点
2000年2月28日
六,价值定义
本次价格评估所指价格是:评估对象在估价时
点,采用公开市场价值标准确定的客观合理价格.
七,价格评估依据
(一)法律,法规,文件
1,《中国人民共和国城市房地产管理法》;
2,《城市房地产估价管理暂行条例》;
3,《房地产估价规范》(1999);
4,××市房地产管理局,物价局,国土资源局联
合下发的”房管发[eoo5]X×号文件.
(二)委托方提供的相关资料
l,《房地产权证》(×房字第×g×号);
2,《土地使用(×国用(2001)第×××号);
3,委托书;
4,案件卷宗;
5,听证会材料;
6,委托方提供的其他相关资料.
(三)估价方收集的资料
1,现场勘察资料;
2,市场调查资料.
八,评估原则
根据评估委托,结合对象的有关情况,遵循评估
工作合法原则,最高最佳使用原则,替代原则,估价
时点原则.
九,价格评估方法
由于本报告估价时点为过去期日(2000年2月
一
3O一
28日),估价对象在估价时点处于新开发地区为旧
城改造项目,该时期估价对象区域内商业房屋市场
交易案例及收益资料很少.另外估价时点距评估作
业期日时间太长,很难收集到估价时点有价值的市
场参考资料.因此本着慎重的原则,结合房地产估
价规范的要求:新开发土地和新建房地产可采用成
本法估价,对本次估价对象中的商业房产采用成本
法.
经过研究资料并结合实际情况,估价对象所在
的开发项目总价值由商业房产及住宅房产价值组
成.估价对象中的住宅房产在估价时点同级别的市
场交易资料较多易于收集,并且在估价时点与估价
对象同级别类似房产价格差距较小,因此对估价对
象中的住宅房产采用市场比较法估价.
具体方法为先用市场比较法求取估价对象中的
住宅房产的价值,然后将总开发成本减去住宅房产
的价值剩余即为商业房产价值,最后计算出估价对
象中一层白东向西1—6号门面商业房产初步评估
价值.
对于用以上方法计算的估价结果,我们为确保
评估结果的准确,采用房屋基准价修正法对估价结
果进行验证确定估价对象最终评估价值.
十,估价结果
采用市场比较法,成本法对估对象价进行评估,
得出估价对象在估价时点二OOO年--B二十八日的
评估价格为:2498954元,大写(人民币)贰佰肆拾玖
万捌仟玖佰伍拾肆元整.其中:
A,住宅房总价值为:1323927元,大写(人民
币)壹佰叁拾贰万叁仟玖佰贰拾柒元整;
B,商业房总价值为:1175027元,大写(人民币)
壹佰壹拾柒万伍仟零贰拾柒元整.
十一,估价人员
汪姜峰胡朝伟
十二,估价作业日期
二零零六年五月六日至二零零六年五月十七日
十三,估价报告应用有效期
自评估报告出具之日起有效期为六个月
十四,其它事项说明
(一)委托方提供资料客观真实.
(二)本报告由于估价时点为过去期日(2000年
2月28日),估价时点为本次案件中原,被告双方签
定合同日期,在估价时点估价对象并未建成投入使
用,报告中估价对象的所有面积数据及性质均依据
委托方提供的相关资料结合现场查勘资料综合确
定.资料的合法性和真实性由委托方及相关部门负
责,与我公司无关.
(三)本报告在采用成本法对估价对象所在项目
的商业房屋进行评估时,由于估价作业期估价对象
已建成验收,估价人员本着实事求是的原则,相关的
开发总建筑面积,房屋性质均依据花园小区3#,4#楼
房地产权证数据计算.项目的拆迁面积按照委托方
提供的资料计算,拆迁房屋的补偿价值按照拆迁期
日市场价格计算.
(四)本报告未考虑估价对象的市场风险,预期
风险.
(五)本报告评估结果仅为委托方办理案件时提
供价格参考依据,若处置时委托方应按国家有关规
定采用公开,透明的方式由市场决定最终价值,否则
本公司不承担责任.
(六)本次评估的估价报告分为”房地产估价结
果报告”和”房地产估价技术报告”两部分,”房地产
估价结果报告”供委托方使用,”房地产估价技术报
告”仅供估价机构存档.房地产估价技术报告由安
徽中信房地产评估有限公司负责解释.
注册房地产估价师:
二零零六年五月十七日
房地产估价技术报告
一
,因素分析
(一)个别因素分析
估价对象[××市x×路花园小区3群楼一层自
东向西1—6号门面商业房产(框架结构,层高5.2
米,建筑面积246.524);3{}楼二层,三层全部住宅
房(框架结构,层高3米,建筑面积为1471.03m)],
X×市××路花园小区3#楼房地产权证房屋总建筑
面积为5009.5耐.根据委托方提供的《房地产权
证》(××X房字第X××号,发证日期2005年3月
22日)及其他相关资料,花园小区3#楼房地产权利
人为XX市××X公司.本次估价对象为花园小区
3#楼中的局部房产,目前为纠纷房产法院已查封.
估价对象《土地使用权证》编号为×国用(2001)第
xX×号(发证日期2001年4月10日),土地性质
为出让用地,商住用途,土地等级为三级,土地使用
权面积为797.56n/.估价对象在估价时点尚未建
成,根据”花园小区3#楼竣工验收备案表”,估价对
象于2000年l0月18日开工,竣工验收时间为2002
年5月;2004年12月15日取得《建设工程竣工规划
验收证》.
房屋概况一览表表一2
项目状况
房屋类型商住用房
建筑结构框架结构
层次层高一层层高约5.2m,二层以上3m左右
建筑面积一层:246.524m,二,三层:1471.03m
内墙普通粉刷(普通涂料)
装外墙普通粉刷(外墙普通涂料)
饰顶棚普通粉刷(普通涂料)
情
况地坪水泥地坪
门窗一层卷闸门,铝合金窗;二层以上木门,铝合金窗
一
3l一
(二)区域因素分析
估价对象为门面营业用房及住宅用房,根据估
价时点的XX市规划资料及估价对象区域在估价时
点的图片及影像资料反映,估价对象区域在估价时
点属于旧城改造范围.估价对象位于XX市X×南
路XX号,为商住三级地段;紧邻X×市交通主干道
xX路,××路兴建于2000年,距××路及×x国
道约lO00m,周边有×X路,XX路,XX路,距XX
车站及汽车轮渡约lO00m,估价时点该区域有X路
和X路公交车由此经过,距XX市商业中心XX路
约1600m,交通条件及便捷度较好;估价对象距景色
秀丽的x×风景区及xx公园均不足300m;估价对
象正对×X市体育馆,科技馆,区域内有省地矿宿
舍,XX宾馆,大型超市,XX市电大,X×市交通技
术学校,×水厂,×X路一小,××市十一中,农贸市
场等,公共服务,基础生活设施配套齐全;商业以服
务业为主,繁华度一般;估价对象区域在估价时点随
着××南路的建设,XX风景区范围扩大及景区投
入的加大,体育馆的建成使用等,从投资的角度看,
具备良好的投资环境和投资潜力.
(三)市场背景分析
2000年是实施”九五”
的最后一年,随着国
内外经济环境的改善和国家宏观调控政策累积效应
的进一步显现,XX市大部分经济领域出现积极变
化,整体经济稳定回升,发展态势逐步向好.2000
年,全市房屋销售面积323536平方米,其中住宅销
售面积261883平方米;个人购买商品住宅259913平
方米,商品房销售额30494万元,其中住宅20108万
元;房屋建筑施工面积514.7万平方米,比上年增加
109.1万平方米;房屋竣工面积308.6万平方米,增
加64.4万平方米;房地产市场前景看好.估价对象
所处区域为X×市商住三级地段,2000年随着X×
南路的建设,Xx风景区范围扩大景区投入的加大,
体育馆的建成使用等,将推动该区域内房地产市场
的发展.
(四)最高最佳使用分析
根据估价对象所在区域的房地产市场状况,结
合估价对象的设计建筑情况,使用用途等多项因素,
本报告以估价对象一层为非住宅类商业房屋,二层
以上为住宅使用为前提进行估价.
二,计算过程
(一)估价方法的选用
由于本报告估价时点为过去期日(2000年2月
28Et),估价对象在估价时点处于新开发地区为旧
城改造项目,该时期估价对象区域内商业房屋市场
交易案例及收益资料很少.另外估价时点距评估作
业期日时间太长,很难收集到估价时点有价值的市
场参考资料,因此本着慎重的原则,结合房地产估价
规范的要求:新开发土地和新建房地产可采用成本
法估价,对本次估价对象中的商业房产采用成本法.
经过研究资料并结合实际情况,估价对象所在
的开发项目总价值由商业房产及住宅房产价值组
成,估价对象中的住宅房产在估价时点同级别的市
场交易资料较多易于收集,并且在估价时点与估价
对象同级别类似房产价格差距较小,因此对估价对
象中的住宅房产采用市场比较法估价.
商业房产具体评估方法为先用市场比较法求取
估价对象中的住宅房产的价值,然后将总开发成本
减去住宅房产的价值剩余即为商业房产价值,最后
计算出估价对象中一层自东向西1—6号门面商业
房产初步评估价值.
对于用以上方法计算的估价结果,我们为确保
评估结果的准确,采用房屋基准价修正法对估价结
果进行验证确定估价对象最终评估价值.
(二)价格测算过程
A,估价对象中住宅房价格测算过程
1,市场比较法价格的测算过程
市场比较法的估价原理为:
依据替代原理将估价对象在估价时点近期交易
的类似房地产进行比较,对类似房地产的成交价格
进行适当修正,以估算估价对象的客观合理的价格.
(1)选取可比实例
为了便于估价对象与可比实例的比较,现选取
估价对象与可比实例进行比较,以此测算该部分的
单位平方米评估价格.根据本公司掌握的类似房地
产交易资料,选取下列房地产交易案例为可比实例.
可比实例一览表表一3
内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
房地产名称及位置×X南路gX号x路X小区4撑楼×x西村l#楼gg东路g小区
交易日]胡2002年2月2002年3月2002年1月2002年2月
一
32—
内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
交易情况正常,期房正常,期房正常,期房正常,现房
价格类型市场销售价市场销售价市场销售价市场销售价
成交价格待估820元/m800元/m825
土地级别三级三级三级三级
距市中5,gi!离l60o米150o米1500米1600米
区域性质商住,办公商住,办公商住,办公商住,办公
区域繁华程度一般一般一般一般
区
域绿化覆盖率<绿化景观条件一
绿化较少,景观无绿化,景观条
因周围环境状况25%,景观条件条件一般,无噪件差,无噪声废索般
,无噪声废气优
,无噪声废气声废气气
混合次干道,2路混合次干道,2路混合次干道,2路混合次干道,2路道路及交通状况
公交公交公交公交
人文环境及设施较好一般一般一般
层次2—4/73门3/65/6
使用性质住宅用房住宅用房住宅用房住宅用房
个
别土地使用权性质出让出让出让出让
因结构性质框架混合砖混混合
素
装修设施普通装饰普通装饰毛坯房毛坯房
物业管理元无无无
(2)进行交易时间,交易情况修正
?交易时间修正:由于可比实例A,B,C与估价
对象住宅房为同时期的交易活动,故可比实例A,B,
c与估价对象的交易时间不作修正.
?交易情况修正:估价对象的交易情况为正常
期房交易,可比实例A,B与估价对象的交易情况一
致不作修正;而可比实例C为正常现房交易与估价
对象的交易情况不一致,应作修正,根据×X市2000
年期房交易与现房交易市场价格的综合分析,确定
估价对象与可比实例c的交易情况修正系数为100/
105;
(3)进行区域因素修正
表一4
内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
地段级别10o100100100
距市中心距离10o100100100
区域性质100100100100
区域繁华程度100100100100
周围环境状况100989896
道路及交通状况10o100100100
人文环境及设施l00989898
—
33—
(4)进行个别因素修正表一5
内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
层次10010010098
使用性质100100100100
土地使用权性质100100100100
结构性质10o989898
装修设施loo1009898
物业管理1001001oo100
(5)各项因素综合调整计算表一6
内容’可比实例A可比实例B可比实例C
实际成交单价820800825
交易时间修正1o0/1001Oo/10010o/100
交易情况修正100/100lOo/1001oo/105
地段级别100/100l0O/100100/1o0
距市中心距离100/100lo0/100100/1oo
区区域性质100/10o100/100lO0/100
域区域繁华程度100/1001O0/1001O0/10o
因
素周围环境状况1oo/98100/981O,96
道路及交通状况lO0/1o0lO0/1oo1O0/l0o
人文环境及设施l0o,/98100/981OO/98
层次100/1ool00/10ol0,98
使用性质1O0/1oo10Q/10olOO/10o
个
别土地使用权性质l0O/10o100/l0o1O0/l0o
因结构性质100/98100/981O,98
素
装修设施1O0/1001Oo,,9810O/98
物业管理1OO/】0o100/10o100/100
修正后的单价871867887
根据上述可比实例的修正后单价计算平均值,
初步确定估价对象住宅房单位平方米评估价格为
875元.
2,房屋基准价修正法价格的测算过程
房屋基准价修正法的估价原理为:
房屋基准价格是在某一城市的一定区域范围内
根据用途相似,地段相连,地价相近的原则划分区
段,分等定级,然后调查评估出各区段的各类型房地
产在某一时点的平均水平价格.在具体估价时结合
估价对象的估价时点,区域环境,自身状况等,分别
对房屋基准价格进行交易日期修正,区域因素修正,
一
34一
个别因素修正,然后计算出估价对象评估结果.
(1)估价对象区域同类型房屋基准价格的确定
根据××市房地产管理局,物价局,国土资源局
联合下发的”房管发[2005]××号文件”,估价对象
区域(住宅三级地段)同类型(框架)房屋基准价格
为1400,重置价为700.
(2)交易日期修正
由于本次利用的××市房屋基准价格评估基准
日为2004年12月1日,而本次估价时点为2000年
2月28日,故应进行交易日期修正.通过对××市
2000年至2004年房地产价格的分析,结合×x市统
计局及物价局调查掌握的相关房地产价格指数资
料,估价对象区域同类房产年均上涨率约为10%,估
价时点至房屋基准价格评估基准日间隔时间为4.75
年,故交易日期修正为:KT=(1+10%)一4.75,因
此修正后房屋基准价格为:1400Yr,/n/×(1+8%
一
4.75=890.经调查相关建造成本资料,
价时点估价对象房屋的重置价为400元/.
(3)综合修正系数
综合修正系数一览表表一7
基准价修正系数(花园小区住宅)(%)
因素子因素估价对象情况优较优一般较差差
距市级商服中心距离<17005.6l
商服距区级商服中心距离<12004.47
繁华
程度距小区级商服中心距离<3003.72
距街区级商服中心距离<20O3.32
交通距主次干道距离临街一2.1
条件市内交通便捷度2路一4.1
基础生活设施完善度水,电,电讯,排水保障率98%O
设施公用设施完善度学校\菜市场,医院较方便O
状况文体设施完备度体育馆\公园\纪念馆附近3.28
大气污染无污染3.08
噪声污染无污染2.85
环境水污染无污染2.05
条件绿地覆盖率25%以下一2.8(
地基承载力~>24T/M.1.O5
洪涝灾害5O年一遇1.06
通风采光1?楼间距<1.1O
朝向东南O.82
自身周围房屋利用类型办公住宅0
条件
使用功能一般0
其他因素较好0
合计22.2
(4)计算估价对象单位平方米价格
根据房屋基准价格文件规定的计算公式:住宅
房价格=【(修正后房屋基准价格一重置价格)X(1
+综合修正系数)×K+修正后重置价格×成新率】
x(1+楼层增减系数)
说明:K为土地收益年限修正系数,估价对象在
估价时点尚未建成,系数应为1;估价对象在估价时
点成新率设定为100%;测算各楼层的平均单价楼层
增减系数为0.
估价对象住宅房单位平方米价格=[(890—
400)×(1+22.2%)+400×100%]×1=999己/
3,确定估价对象中住宅房价格
经上述房屋基准价修正法结果对市场比较法进
行验证,估价师综合分析认为将市场比较法与房屋
基准价修正法计算的结果分别按照80%与20%权
重加权平均确定估价对象中住宅房的评估价格,故
估价对象中住宅房的评估价格在估价时点单位平方
米为:875×80%+999×20%=900IIf(各楼层平
一
35—
均价格).
估价对象中住宅房总价值为:900元/×1471.
o3=1323927元.
B,估价对象中商业用房价格测算过程
1,成本法测算商业用房价格过程
成本法估价基本公式如下:
项目开发总价值=土地取得成本+开发成本+
管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
估价对象所在项目为X×市XX南路花园小区3
存,4#j娄,项目开发总价值由商业用房与住宅用房两部
分价值组成.根据委托方提供的房地产权证:花园小
区3#总建筑面积为5009.5,4#楼总建筑面积为
2326.11;其中住宅房产6063,商业房产1272.5
.设定商业用房单位平方米平均价格为VS.
项目开发总价值=商业用房总价值+住宅房总
价值
=VS×商业房产总面积+住宅房单价×住宅房
产总面积
=
1272.5VS+6063rff×900
:
545.67万元+1272.5VS
估价对象价格中商业用房=商业用房单位平方
米平均价格×估价对象中商业用房总建筑面积
(1)土地取得成本的确定
土地取得成本包括房屋拆迁安置补偿费及拆迁
管理费,土地使用权出让金等.
本项目土地取得成本=拆迁还房价值+安置补
助费一结构差价+拆迁管理费+土地使用权出让金
?拆迁还房价值=拆迁房屋面积×市场评估单
价=2469.17rff×900+533.12×VS(具体
拆迁面积见表一8)
?安置补助费,结构差价见表一8
本次房屋拆迁安置补偿费根据委托方提供的相
关资料及拆迁安置
书计算,安置补助费,结构差
价=181528—226569=一4.5041万元,具体见下表:
房屋拆迁安置补偿费一览表表一8
被拆迁拆迁安置房屋面积()开发商获得结构差价安置补助及其他费用
序号户姓名住宅商业(元)(元)
1A823504215
2B158.2638.65O6894
3C85OO3594
4D288.51133.460o3018148
5E35.2900465
6F149.88OO2104
7G297.1O04050
8HO2898oo17538
9I244.96O14085l0604
10J184.9519150059497
l1K147.96O85087667
12L176.5538.6l544|D5648
13Mll9.4674.963856514o37
14N174.74132.114174330784
l50107.1633.4143775312
16P74.284046413o0
17QO0035258
18R67.32O43764535
19S75.750O878
20小计2469.17533.12226569181528
—
36—
?拆迁管理费’
根据××市拆迁安置管理办公室规定,2000年
房屋拆迁管理费为:住宅房屋6,营业房屋9
,则项目拆迁管理费为:2469.17X6+533.12
×9=
1.96万元.
?土地使用权出让金:依据土地出让合同该项
目土地使用权出让金为11.6万元.
通过以上计算本项目土地取得成本=231.28万
元+533.12VS
(2)开发成本
开发成本=建安成本+前期工程费+相关规费
+公共配套设施建设费(具体见表一9)
通过表一9计算,开发成本=435.7万元
(3)管理费用
根据XX市物价局价房字[1999]189号文件规
定:
管理费用=[(I)+(2)]×3%=20.01万元+
l6VS
(4)投资利息
项目建设期按2年计,投资利率按5.58%计
算,则
投资利息=(1)X[(1+5.58%)2—1]+[(2)
+(3)]X[(1+5.58%)2/2—1]
=52万元+62.04VS
(5)销售税费
销售税费按照6%,计费基础为项目开发总价
值,则
销售税费=项目开发总价值×6%
=
(545.67万元+1272.5VS)X6%
=32.74万元+76.35VS
(6)开发利润的测算
根据X×市物价局价房字[1999]X×号文件规
定,开发利润为土地取得费与开发成本的8%,由于
本项目为新开发地区及旧城改造项目,利润率将底
于市场平均水平,结合同类型项目利润数据确定本
项目开发利润率按5%计算.则:
开发利润=[(1)+(2)]X5%=37.Ol万元+
42.65VS
成本测算一览表表一9
序号成本费用名称费用标准金额备注
l土地取得成本
1.1拆迁成本见拆迁成本表
1.2土地使用权出让金l16044土地出让合同书
2开发成本4356963
2.1建安成本4002934244市场平均综合价格
2.2前期工程费266556
市物价局价房函字2
.
2.1规划费2.2元/16139[2000]
X×号
2.2.2设计费5lIf36678相关规定收费标准
2.2.3招标代理费0.70%25675相关规定收费标准
2.2.4招标管理费O.50%18339相关规定收费标准
2.2.5工程监理费2.5O%91695相关规定收费标准
施工场地”三通结合占地面积根据2
.
2.63078030
一
平及围墙”经验指标估算
2.3相关规费1013093
2.3.1墙改费858688×X省人民政府××号令
2.3.2散装水泥专项资金1.5l10O4市人民政府×政秘[1999]x号
一
37—
序号成本费用名称费用标准金额备注
2.3.3白蚁防治费214672市物价局价房字[1997]XX号
2.3.4公共消防专项费322008省政府皖政[1997]XX号
2.3.5抗震费0.6?f4402抗震办
2.3.6商业网点配建费23lIf168728市人民政府X政秘[1999]×X号
2.3.7人防费l5110o4O×X市人防字[1995]×x号
2.3.8城市配套费60:440160市人民政府×政发[1996]×号
2.3.9市容管理费O.3O%110o3市容局
2.3.10化粪池管理费3lIf22008XX市环卫处
XX省定额总站定综字2
.3.11劳保费’3.40%124705[
1995]X号
2.3.12质量监督费O.3O%l】o()3xX市质量监督站
2.3.13价格审验费2.O0Irf14671XX市物价局
公共配套设施建设费2
.
4143O7O土地面积计算(市政环卫等)
3建设单位管理费
3.1建设单位管理费3.00%(1+2)×3%市物价局价房字[1999]×号
4投资利息
4.1投资利息5.58%建设期(2年)均匀投入
5销售税费
5.1销售税费6.00%总开发价值X6%
6开发利润
6.1开发利润5.0O%(1+2)×5%结合市物价局价房字[1999]×号
7总开发价值1+2+3+4+5+6=住宅房屋总价值+商业房屋总价值
(7)商业用房单位平方米平均价格vs
项目开发总价值=(1)+(2)+(3)+(4)+
(5)+(6)
=
(231.28+533.12VS)+435.7+(20.O1+
16VS)+(52+62.04VS)+(32.74+76.35
vs)+(37.O1+42.65VS)
=730.16VS+808.74
=商业用房总价值+住宅房总价值
=545.67万元+1272.5VS
VS=4851
通过成本法计算:商业用房单位平方米平均价
格VS=4851
2,房屋基准价修正法价格的测算过程
房屋基准价修正法的估价原理为:
一
38一
房屋基准价格是在某一城市的一定区域范围内
根据用途相似,地段相连,地价相近的原则划分区
段,分等定级,然后调查评估出各区段的各类型房地
产在某一时点的平均水平价格.在具体估价时结合
估价对象的估价时点,区域环境,自身状况等,分别
对房屋基准价格进行交易日期修正,区域因素修正,
个别因素修正,然后计算出估价对象评估结果.
(1)估价对象区域同类型房屋基准价格的确定
根据X×市房地产管理局,物价局,国土资源局
联合下发的”房管发[2005]XX号文件,估价对象区
域(商业三级地段)同类型(框架)房屋基准价格为
46o0元/对,重置价为700元/.
(2)交易日期及结构状况修正
由于本次利用的XX市房屋基准价格评估基准
日为2004年12月1日,而本次估价时点为2000年
2月28日,故应进行交易日期修正.通过对×X市
2000年至2004年房地产价格的分析,结合××市统
计局及物价局调查掌握的资料,估价对象区域同类
房产年上涨率约为8%,故交易日期修正为tKT=(1
+8%)一4.75,因此修正后房屋基准价格为3292
.
经调查相关建造成本资料,估价时点房屋基准
价定义的房屋(全框架,层高3—3.6米)的市场平均
重置价为400元/;由于本次估价对象中商业房屋
的层高为5.2米,与房屋基准价定义的房屋层高
况不一致,根据房屋基准价文件规定估价对象重量
价可上调10%,因此估价对象中商业房屋在估价昏
点的重置价为440元/.
(3)综合修正系数
由于本次估价对象中商业房屋问数较多且各
房屋各种因素状况基本一致,为便于计算,故将估影
对象中的一层(1—1/5)至(1—11)之间的店面作
标准房,综合修正系数针对该标准房测算.
综合修正系数一览表表一10
因素子因素估价对象情况优较优一般较差差
距市级商服中心距离1O0o—l60o4.09
商服距区级商服中心距离600—
8002.86
繁华
程度距小区级商服中心距离<3004.O3
距街区级商服中心距离<1503.O6
车,人流量大5.13
交通市内交通便捷度2—
3路一1.61条件
对外交通便捷度方便3.26
基础生活设施完善度水,电,电讯,排水保障率98%3.90
设施公用设施完善度学校\菜市场\医院较方便1.86
状况文体设施完备度体育馆\公园\纪念馆附近2.32
环境地基承载力>~24T/M3.95
条件洪涝灾害5O年一遇3.59
临路类型混合型主干道1.07
临街形式丁字路口0.5O
临街宽度17.5米>10米1.11
自身距街角距离
<50米0.72
条件
宽深比17.5/15-----1.2’0.68
周围房屋利用类型办公住宅O
其他因素好0.33
合计40.9
(4)计算估价对象中商业房单位平方米价格
根据房屋基准价格文件规定的计算公式:商业
房价格=[(修正后房屋基准价格一重置价格)X(1
+综合修正系数)×K+修正后重置价格×成新率]
×(1+楼层增减系数)
说明:K为土地收益年限修正系数,估价对象在
估价时点尚未建成,系数应为1;估价对象在估价时
点成新率设定为100%;估价对象楼层均为一层与基
准价定义一致故楼层增减系数为0.
估价对象商业房单位平方米价格=[(3292一
一
39—
440)×(1+40.9%)+440x100%]×1=4458己/
3,确定估价对象中住宅房价格
经上述房屋基准价修正法与成本法对估价对象
中商业房的计算,估价师综合分析认为成本法计算
的结果更为接近同类物业市场价格,故估价对象中
商业房的评估价格在估价时点单位平方米为:4851
(平均价格).
估价对象中商业房总价值为:4851:Fv_/×246.
524=1195888元.
三,评估结果的最终确定
经分析,我们选用市场比较法及成本法进行评
估,得出估价对象在二零零零年二月二十八日的评
估价格为:2370915元,大写(人民币)贰佰叁拾柒万
零玖佰壹拾伍元整.其中:
A,住宅房总价值为:1195888元,大写(人民
币)壹佰壹拾玖万伍仟捌佰捌拾捌元整,(平均单价:
900M);
B,商业房总价值为:1175027元,大写(人民币)
壹佰壹拾柒万伍仟零贰拾柒元整,(平均单价:4851
元/M).
编写报告体会
一
,该报告的编制难点主要是估价基准日与估
价作业期间隔时间长达6年,也就是估价作业期要
对六年前的估价对象市场价值进行评估.
二,基于以上原因,必须将估价对象现状还原到
估价时点的状况,我们主要从以下几方面解决该问
题:
1,通过建设主管部门,规划部门,房地产管理部
门,土地管理部门收集到估价时点估价对象区域的
城市环境,城市规划,基础设施,房地产经济发展等
有价值的区域环境及市场背景资料.
2,通过相关主管部门收集估价对象项目的相关
审批资料如:拆迁
,拆迁协议,土地使用权证书,
规划许可证书,施工图纸,工程报批报建资料等以利
于对估价对象在估价时点的状况有一个全面的了
解.
3,通过物价部门,统计部门,房地产管理部门,
房地产开发企业,房地产中介机构,收集估价时点至
估价作业期间估价对象所在城市和区域房地产市场
价值资料并进行统计整理.采用科学的统计方法进
行分析后计算出相应的价格指数.
4,具体的估价路线,第一步:估价对象所在的项
目总价值是由商业房产价值及住宅房地产价值两部
分组成,估价时点同区域或类似区域住宅房交易市
场状况?