公允价值在投资性房地产中的应用

公允价值在投资性房地产中的应用 公允价值在投资性房地产中的应用 【摘要】 公允价值计量问题近年来一直是会计界中一个很具有挑战性的热点和难点问题。好多国家由于对其的研究比较早，所以现在对其的讨论已不是停留在“公允价值和历史成本谁好谁坏”的问题上，而是在探讨“如何更好地完善公允价值”的问题上。文章通过对公允价值在投资性房地产准则中的应用情况及影响进行剖析，旨在为公允价值在今后的投资性房地产中更好的发挥其功效提供一点建议。 【关键词】 新准则; 公允价值; 投资性房地产; 成本模式 一、公允价值的内涵和重要意义 (一)公允价值的内涵 对于公允价值的内涵，不同的会计机构定义也不完全相同。如:美国财务会计准则公告第157号《公允价值计量》(fas 157)对公允价值的定义为:在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格;会计准则理事会在ias39中将公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额”;而我国财政部于2006年2月颁布的《企业会计准则——基本准则》对公允价值计量属性的定义作出了，即:资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从以上几个定义可以看出，各会计机构对公允价值的表述虽然不完全一样，但都是在同样的假定下的表述。即:假定企业处于持续经 营状态，不打算或不需要清算，不打算大幅度削减其经营规模，或以不利的条件进行交易。 (二)公允价值计量的重要意义 新会计准则中引入公允价值计量，一方面是我国会计与国际会计惯例接轨的要求，另一方面是我国经济发展的必然选择。主要有以下几方面的现实意义。 一是公允价值与历史成本相比，公允价值反映的是在特定时点和特定经济状态下，市场对资产或负债的定价，这个价格包含了所有影响该资产或负债价值的信息，及时反映在市场变化下的企业资产和负债，及时提示资产或负债带来的经济利益流入或流出情况，真正体现出资产和负债的定义。公允价值能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息相关性，从而为使用者提供更有价值的信息。 二是有利于保持企业的经营能力，实现资本保全。企业为了维持简单生产，满足扩大再生产的需要，必须使生产过程中耗费的资源能够得到补偿。在物价上涨的经济环境中:若采用历史成本计量，则相同的金额不能购回原来相应规模的生产能力，生产将处于萎缩状态;若采用公允价值计量模式，即便在物价上涨的情况下相同的金额也能购回原来相应规模的生产能力，资本得到保全，企业生产将正常持续下去。 三是公允价值计量的引用符合权责发生制的会计确认基础。权责发生制既反映了交易对经济利益的影响，又为事项留下了概念上的 合理性，即能反映要素随后的变动。我国的会计准则如同国际通行的做法一样，将权责发生制作为会计确认的基础。而在对要素确认和计量时，只有基于现行市价和未来现金流量的现值的公允价值，才能反映要素的取得及其随后的变动，而不拘泥于初次确认，即能对交易和事项进行确认。所以，公允价值计量属性是符合权责发生制的会计确认基础。 四是公允价值计量是我国会计与国际会计惯例实质性趋同的必要条件之一。公允价值计量符合我国改革开放的政策，也有利于我国企业的国际化发展，新准则实施之前，在海外上市的公司或拟在海外融资的企业所提供的财务信息得不到国际投资者的认可，需要重新按照国际会计准则编制财务报表，并需聘请“四大”或其他境外会计师事务所根据国际会计准则或他国会计准则重新审计，浪费了大量的资源，往往还会因时间过长从而会使企业错失发展良机。新会计准则的实施，使得我国企业财务信息与外界沟通有了共同的语言，同时也极大地增强了境外机构投资中国的信心。 二、公允价值计量对投资性房地产的影响 (一)公允价值计量对企业资产的影响 采用成本模式计量。企业总资产不变，但会影响企业资产结构。原先核算和列报投资性房地产分别是在存货、固定资产、无形资产中，现将统一在“投资性房地产”中核算，在资产负债表上单独列报，这一变化将影响企业的资产结构。与成本模式相比，用公允价值模式计量，不仅资产结构要受影响，而且公允价值上升会大幅提 升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。这将使投资性房地产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升。资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，企业呈现出较低的财务风险对企业再融资和提升公司价值等方面是十分有利的。 (二)公允价值计量对企业所有者权益的影响 企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则将差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。 (三)公允价值计量对企业利润的影响 采用成本模式计量，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值将减少;同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。 相比较而言，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日(会计期末)按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估 的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加;另一方面在公允价值模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销了，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。 总体上来说，在房地产大幅增值的前提下，采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。 (四)公允价值计量对税负的影响 成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，则不必进行纳税调整;若不一致，也只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。 相比较而言，公允价值模式计量下，税法的规定与公允价值模式计量二者存在明显的差异。会计上，在会计年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额记入损益，不计提折旧或摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，即:需要对公允价值变化所产生的损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。投资性房地产企业采用公允价值计量，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计 提折旧来抵税将无法实现。 三、公允价值计量在投资性房地产中的具体运用 (一)投资性房地产的概述 房地产是土地和房屋及其归属权的总称。在我国土地归国家或者集体所有，企业只可以取得土地使用权。因此，房地产中的土地指的是土地使用权。房屋指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物。伴随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产市场日渐活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理，生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用来出租或增值的房地产就是指投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地 ——投资性房地产》(以下简称产是不同的。《企业会计准则第3号 投资性房地产准则)规范了投资性房地产的确认、计量和披露。 1.投资性房地产的定义 在投资性房地产准则中，投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 2.投资性房地产的范围 据投资性房地产准则中的规定，投资性房地产的范围界定为已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。 (二)公允价值计量在投资性房地产后续计量时的运用 企业应于资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，计量模式有成本模式和公允价值模式两种。我国企业会计准则规定投资性房地产后续计量优选模式是成本模式，而公允价值模式须规定条件方可选择。但同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，同时企业采用的计量模式一经确定不能随意变更，特殊情况下只能将成本模式转换为公允价值模式。 在新的会计准则中，投资性房地产后续计量应当采用成本模式计量，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的时候，可以采用公允价值模式计量。当采用公允价值模式计量时，需同时满足以下条件: 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; 2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 (三)公允价值计量在投资性房地产转换时的运用 房地产的转换，本质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里的房地产转换是指房地产用途发生改变，而不是后续计量模式的转变。 1.转换的形式 (1)投资性房地产转为自用。对应的，由投资性房地产转换为自用房地产。 (2)自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值。相应的，由自用房地产转换为投资性房地产。 (3)作为存货的房地产改为出租。对应的，由存货转换为投资性房地产。 (4)自用建筑物改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。 2.转换时的处理 这里的转换可分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换，这里着重阐述公允价值计量模式下的转换。在公允价值模式下，(1)当自用房地产转换为投资性房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，同时，应按其转换日的累计折旧、减值准备，借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目或贷记“资本公积——其他资本公积”科目。(2)当投资性房地产转换为自用房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产(成本、公允价值变动)”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。 (四)公允价值计量在投资性房地产处置时的运用 处置采用公允价值计量模式的投资性房地产时，银行存款应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按其账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，借记 公允价值变动” 科目。此时也要将投或贷记“投资性房地产—— 资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 四、完善公允价值在投资性房地产中的应用及建议 (一)制定允公价值准则，与投资性房地产准则相互结合，形成体系 公允价值计量的有效实施需要有一个完善的公允价值理论体系作为依据。尽管单独的投资性房地产准则已就公允价值计量属性给出了初步的定义及使用，但是基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，也没有具体的公允价值准则，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。所以，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，在充分考虑我国国情的前提下，尽早推出一个具有操作性的公允价值计量的理论及应用体系。本体系应对公允价值的细节问题予以明确规定和详尽说明，以便于会计人员进行实务操作。同时将健全的理论在我国全面推广，才能促进公允价 值在投资性房地产中的运用。 (二)加快市场经济发展，完善房地产市场环境 由于我国房地产市场发展尚未成熟，所以投资性房地产中公允价值计量模式的运用和推行必定会遇到很多的困难。但公允价值的运用是与国际会计准则接轨的必然趋势，也符合我国会计业务发展的实际需要。为此，相关管理部门应当积极采取相应措施，进一步推行公允价值计量模式，努力实现投资性房地产从成本计量向公允价值计量的平稳过渡。也就是说，投资性房地产公允价值计量模式的运用应当遵循“循序渐进”的原则，即结合国内房地产市场体系的现状，针对不同的企业群组，出台相关业务的具体操作指引，从而力争在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能造成的整体性风险。同时，加快市场经济发展，积极推进市场信息化建设。为公允价值的运用构建一个完整、统一、开放、充分竞争的房地产市场。 (三)建立投资性房地产市场评估体系 网络信息技术运用是完善公允价值计量在投资性房地产中应用的关键。如通过互联网将某地区同类原料或产品的所有厂家及其信息收集起来，包括价格、规格、品质等资料。在数据资料收集到之后，应先由指定的部门进行分析整理，得出一个或几个较为客观、具有代表性的数据信息，然后再交由信息使用者使用，作为公允价值计量的参考，并根据其所涉及的房地产类型，及时获得房地产市场的相关信息。要充分利用网络优势，快速传递公允价值计量所需 的公共信息，实现资产信息的及时查询和共享，使企业投资性房地产的公允价值的计量快捷、有效。 (四)加强企业投资性房地产会计人员的职业判断，并提高其素质 公允价值在投资性房地产中的应用过程中人的因素至关重要，没有高素质的会计人员，公允价值不可能得到合理的估计和很好的运用。为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强投资性房地产会计人员的职业判断并提高其素质。首先，要加强业务培训，使会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序，提高其对投资性房地产的确认、计量、做出判断处理的能力，减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。其次，会计人员必须树立正确的职业道德观，遵循职业道德规范，自觉提高专业品德修养，增强热爱本职工作的意识，保持职业良知，牢固树立务实求真的职业操守，保持良好的社会形象，为建立公平、开放、自由、诚信的交易规则体系提供保障。 【参考文献】 ,1, 刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析,j,.财会通讯，2007(11). ,2, 郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析,j,.福建财会管理干部学院学报，2008(4). ,3, 陈敏.公允价值的本质及其理论缺陷浅探,j,.财会月刊，2005(22). ,4, 闫洁.公允价值计量的困境及对策,j,.湖北经济学院学报，2010(1). ,5, 陈勇，陈波.公允价值:21世纪我国会计计量属性的现实选择,j,.企业家天地，2005(2). ,6, 于朱婧.新会计准则引入公允价值计量属性所面临的挑战与 ,.市场周刊，2006(8). 对策建议,j ,7, 施颖.投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析,j,.会计研究，2007(9). ,8, 赵西卜，王艳红，尚利.投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题,j,.财会学习，2006(5). ,9, 蒋海燕.投资性房地产计量模式比较及影响分析,j,.会计研究，2009(12).