建水县市调报告

一、建水县概况 1、地理位置 建水县位于云南省南部、红河中游北岸、滇东高原南缘，面积3789平方公里。地势南高北低。南部高山为红河与南盘江的分水岭。分水岭以南为红河大峡谷地带，河流切割深，相对高差大，山形嵯峨，气势磅礴。县境中部横陈着建水坝子（山间小盆地）和面甸坝子，泸江河贯流其间。西北部有曲江坝子，东北部为山地和南盘江谷地。北回归线横穿县境南部，属南亚热带季风气候，无霜期长，光照和热量条件好，但 哀牢山和县境南部高山阻挡来自印度洋的暖湿气流，中部和北部却因此雨量偏少。因县境呈立体地形，气象的垂直变异突出，"一山分四季，十里不同天"，南部边缘为热带稀树干草原气候，坝区为亚热带气候，山区则为温凉气候。 2、文化结构 建水古称步头，亦名巴甸。汉代属益州郡毋掇县地。西晋属宁州兴古郡。唐代前期为南宁州总管府所辖东爨地。早在汉唐时期，由云南通往安南有一条"通海城路"，中经曲江和南亭（今建水南庄），建水即成为滇南的交通要冲。此路亦即唐贾耽所著《皇华四达记》中所称"安南通天竺道"的东南段，为南方丝绸之路的又一通道，与滇西著名的博南古道同时并存。 3、主要工业 建水在地质构造上处在云南山字形构造的前弧地带，成矿良好，锰、铁、铜、铅锌（含钼、钒、镉、锑、银）、钛等矿藏丰富，锰矿储量居全省第二位，铅锌金属储量占全省第四位，是国内主要的放电锰产地之一。 4、地方特色 建水，历史上文风盛行，古有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之誉。元代初期创建文庙庙学，明朝以后又相继建学政考棚、州学、书院、府学等等，成为滇南最高学府。学风兴盛，文名鹊起。明清开科取士，有时云南一榜举人中，临安学士竟占半榜之多，故又有“临半榜”的美称。 特色鲜明的民居是古城构成的主体之一。从哈尼族的草项记、竹项房，彝族、傣族的土平房到汉族的平瓦房，数量多，质量好，保存相当完整。集中于城区和西庄镇的汉族民居，以朱家花园和张家花园为典型代表。 同时荣戴国家级建水风景名胜区桂冠。该景区含燕子洞、临安古城、红河焕文等三大景区，融溶洞景观、融人文景观和浓郁的民族风情为一体。 二、建水县城市发展概况及分析 1、《建水县城市总体规划（修改）2009-2030年》 建水总体规划修编确定的县域范围为：西至晋思省道及清云水库、碗窑村以西1公里；东至开培公路以东2公里及南营寨、陈官西南侧山脊线；北至羊街高速连接线以北2公里；南至蒙宝铁路以南小西湖、大西湖、白水洞等自然村，城市规划区范围总面积约150平方公里，人口规模25万人左右（2030年）。另外，该规划修编提出了“一核二轴三圈”城镇空间布局规划结构和“北拓南展、东西优化、强化中心”远景城市空间拓展战略以及“一主一副、带状双城”组团式空间结构城市发展方向，合理界定了中心组团（南部老城—北部新区）、火车站前组团、羊街工业园组团、陈官—南营寨组团4个功能分区。同时，依托深厚的汉儒文化和民族特色鲜明旅游资源以及区位优势，通过把建水城市性质确定为：国家历史文化名城和国家级历史文化名城，云南省重点旅游城市和新型工业化基地，进而实现“汉韵水乡之城、生态宜居之城”城市发展目标。 分析结论 从建水县城市规划发展来看，建水当地目前城市主体功能建设主要设置为北市发展城做为建水县的新城区，其它建设将以旅游资源开发为主导。 2、关于土地政策及房地产投资 红河州州政府领导在滇南中心城市蒙自核心片区建设现场办公会上的讲话中，对于土地政策调整指出，蒙自市在土地出让方面力量不足，应予加强。 红河州国土局领导在滇南中心城市蒙自核心片区建设现场办公会上的讲话提出，对蒙自在规划指标上要给予优先，新一轮土地利用规划修编（2006年至2020年），州人民政府分解下达蒙自市2892公顷，占全州总指标的20.66%，占内地县市的30.9%。另外，每年省厅安排给红河州新增建设用地指标仅为430公顷左右，用地指标相当紧缺，在用地指标上也要给蒙自以倾斜。 红河州人民政府的会议纪要关于土地政策的问题中，在全州第二次土地总体规划调整州级预留的1000公顷机动指标中，对于蒙自调整后的平衡规划缺口部分，州政府将给予重点倾斜。 房地产投资增幅较快 今年1-3月份全州房地产开发投资完成房地产投资量前三位的是蒙自31952万元、开远10499万元、建水9977万元；比去年同期增幅较大的前三位是蒙自县增长301.6%，河口县增长211.1%，建水县增长116.4%。数据显示，建水房地产开发投资增幅较快。 据了解，2007年以来，建水完成房地产开发投资4.9亿元，由房地产开发企业直接上缴的各项税收（仅统计地方税收）4904.96万元，占全县地方税收总收入的10.3%；存量房地产交易854宗，交易价值9588万元，直接产生税收近150万元。目前建水房地产企业发展到24家，城镇人均住宅建筑面积28平方米，已建和在建商业住宅小区8个28.73万平方米，吸纳就业12000人。 房产市场增值空间大 建水房地产投资增幅较快，并且房地产市场增值空间大，六个因素阐述观点。 第一个因素：建水是国家级历史文化名城，大家都相信建水的旅游不但能炒热，而且可持续发展；第二个因素：建水交通方便，区位优势得天独厚；第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡”；第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性需求；第五个因素：建水房地产有辐射作用，据统计，一个楼盘20%的住户来自“边五县”；第六个因素：2008年，建水人均存款8305元，属红河州中上水平，老百姓财富的积累，具备了潜在的购买能力。并且从2003年房改以来，有房改房100多万平方米，目前，大家有了积累，都想改善居住环境。 开发商看好建水发展前景 近年来，建水在推进“依托大资源、引进大企业、建设大项目、培育大产业、促进大发展”战略方面取得了新的突破。云南铜业集团、云南裕顺集团等大集团涉足建水房地产，是建水县委、县政府把资源优势、区位优势与集团的经济优势和名牌效应有机结合，打造建水城市品 温馨推荐 您可前往百度文库小程序 享受更优阅读体验 不去了 立即体验 牌的具体体现 分析结论： 红河州整体土地额度重点将放在蒙自的整体开发建设，致使其它市、县的土地指标较为紧张。如按常规报国家国土资源部申请用地，周期最少也要一年以上的时间，那我们可以得出结论建水县的土地资源在最近1至2年内，虽空地较多，但能够办理完善的土地手续的土地较为稀缺。致使建水县当地的土地一级市场短期内快速增长。 3、关于土地供给 1)2010年建水县城市住房供地计划 2)年建水挂牌住宅用地有6宗（不完全统计） 分析： 从上述调查情况来看，建水的整个土地开发走向是西部，2010年挂牌出让的土地指标418.476亩，挂牌的6宗土地，单宗面积未超过100亩。就现有供应量不能满足建水的高速开发用地需求。从建水县土地局获悉，近三年住宅用地的土地挂牌价格均在345~650元/㎡之间，基本上以挂牌价成交。2010年9月挂牌的六块共414亩土地，挂牌价为376元/㎡，市场反应也比较平淡。 三、区域市场态势分析 1、楼盘数量 建水当地现共有14个楼盘，其中有1个楼盘未开盘销售。 2、产品类型 建水当地14个项目中，有12个项目为综合型产品，既由多层、小高层、商铺、别墅组合而成，有2个项目为纯商业项目。 由此可见当地大多开发商还是采取较为保守同时也是利润最大化的开发策略，引入多样的产品来吸引不同类别的消费者，以此来分散项目的风险。同时商铺的产品组合也是各开发项目中必有的产品之一。 3、供给状况 住宅部分 截止2011年2月9日为止建水市场12个综合型楼盘供给总量为4742套房源，销售3824套房源，存量918套房源。4﹑在售楼盘个案分析 、 项目名称：裕顺奥城 5﹑由于政府出台的“新八条”政策对投资型的消费市场起到了一定的抑制 由于政府出台的“新八条”政策对投资型的消费市场起到了一定的抑制作用，建水县房地产市场也受到当地银行停止发放2套房贷的影响，市场房源基本提供给刚性需求的消费群体，而对于一个县城来说4742套房源的放量，就现阶段销售情况来看，市场的供给量略高于市场的需求量，故市场将需要较长时间消化剩余的918套房源。 据了解临安花园、奥城一期等体量较大且基本售罄并已交房的现房楼盘入住率较低，均不超过50%，这意味着建水住房市场固定人口住房消化量与流动人口住房消化量比例较为失调，在新房地产政策的影响下，该失调比例将会显得更加明显。 6、面积居间 当地产品多为80㎡以上户型设计，多楼盘均反映当地居民对小高层的接受程度相对较低，消费者更倾向于消费多层或者别墅产品。在各城市较多的35㎡-60㎡公寓式小户型产品在建水几乎没有。 7、价格对比 建水房地产市场整体价格比较趋于稳定，多层项目价格大多在2700元左右，其中只有腾林雅苑价格在3400元左右，与市场价格差距较大；小高层价格除金茂大夏、腾林雅苑﹑奥城三个项目价格突破3000元以外，其余价格均在2800元左右；由于别墅项目较为稀缺故价格相对较高，现开盘的广慈湖畔一期别墅均价在6000元左右，未开盘的临安花园别墅项目预计开盘价格在8000元左右。 8、销售模式 现市场仅有华府佳苑、广慈湖畔一期为开发公司自己代理项目销售，其余12家楼盘均为专业销售代理公司代为销售，这建水房地产市场的竞争力较为激烈，房地产市场活跃程度也相对较高。当地开发商接受新鲜事务的思想较为开放。 商业部分 项目调查表: 现建水仅有两个纯商业项目，其中临安春秋还正在进行招商引资工作，时代广场招商工作已基本完成，确定-1F为超市,1F楼为化妆品、男装等,2F为女装卖场,3F为儿童卖场,4F楼为公司自持花园餐厅，其中1F-3F均为产权分离式产品。 时代广场产权分离式的销售模式还是吸引不少投资者的青睐，其中1F销售20%,2F销售70%;3F销售80%。 0% 20%一层二层三层 20% 价格 20000 4000060000 一层 二层三层 49000 19900 9900 价格 价格 由此可见时代广场作为投资型的纯商业项目，卖的最理想的是区位优势相对较弱3楼，最不理想的反而是区位优势最为明显的1F 临街外铺，这种现象在投资能力稍好的城市是极为罕见的，这也从侧面反映出建水消费群体投资能力的有限性，购买这种投资产品的客 户基本是工薪阶层,49000元/平米的临街商铺对于他们来说投资价值过于的高昂了。同时临街外铺的滞销也反映出建水当地具有投资能力的群体闲置资金较为有限，以至于不愿意参与这种长期的定向投资项目。 四、小结 总体来说现阶段建水房地产市场发展较为健康，由于受政府“新八条”政策的影响，投机型客户的减少使得市场泡沫较小，各楼盘的销售也相对理想，没有明显的滞销楼盘。 由于建水县城现致力于新城区的开发，多数楼盘均位于县城新区，这也使得多数楼盘的配套设施还有待完善，使得出行以及生活极为不便，大多交房楼盘入住率不到50%，相信随着城市进程化的推进，新城区的价值将会得以体现。 同时新区的整体放量使得市场形成供给失衡的局面，现阶段刚性需求的客户群体明显不足以消化市场的存量房源，这为市场日后的放量以及销售带来极大的隐患，新近开发商的资金压力以及销售风险将大大增加。 从市场调研数据来看，现该区域供应的住房产品，主要集中在110平方米~140平方米的三室二厅，这也就说明当地房地产市场消费还处于初级发展阶段，市场需求主要还是以刚性需求(居住产品换代阶段)为主导; 市调获悉现购买该区域的客户群主要为本地企、事业单位职工，这部分当地人购房群体占到该区域购房群体总量的70%以上，剩下有25%的量为周边县、镇购买群体，外地人口购买较少，约不到总量的5%; 综上所述：建水市场由于短期集中放量较大，且产品同质化较为严重，致使当地房地产市场竞争形成恶性化发展趋势。但由于当地土地指标的紧俏，当地房地产市场价格在同质产品供大于求的状态下呈明显的上升趋势。 总体而言，当地城市进程化发展还处于初级发展阶段，房地产市场还处于初级阶段，虽整体城市人口较为有限、房地产市场容量较为有限，但当地的房地产市场仍有一定的发展空间。只是须注意产品的精准市场定位及差异化的发展空间。 五、建水商业调查 1﹑建水县城市商圈分析 奥城商圈 建水新区 老城区商业中心区域 近年来，建水县的房地产发展相比其他城市较于缓慢，市场上出现的产品形态较为单一。因此，现建水县商业圈主要分为两大阶段：第一阶段是老城区(古城区)的北正街﹑临安街﹑翰林街(朱家花园)﹑红运转盘等街道。第二阶段是建水大道(为中轴)北面的建水新区。 1)﹑第一阶段老城区商业业态分布 a、北正街商业业态分布图 b、临安街商业业态分布图 老城区商业圈主要由临安街、北正街、翰林街(朱家花园)三条街组成，附带红运转盘。建筑风格是以古式建筑为主，整条街道形象门面都有政府统一规划，是建水消费主要场所，也是建水商业最繁荣区域。北正街、临安街、翰林街产品分别为中高端、中低端、旅游风情产品, 其中品牌商家有：肯德基、阿迪达斯﹑耐克、李宁﹑浪漫一身、劲霸男装、百丽、LG专卖店、嘉华饼屋等品牌，运动服饰较多25.8%，其次是女装18.4%。经营规模在50㎡—200㎡，每平米租金在170元—300元，因老城区是传统的商业聚集地与旅游地(朱家花园、学海、孔庙)，所以人流量较大经营状态较为良好。 2)、第二阶段新城区 新区位于建水大道北侧，离老城区商业圈大约2公里，但远未到达古城商圈的繁荣。除奥城商圈外，该路段分布有零散的小超市、小商店等商业网点，没有形成商圈或商业街的概念。 于2010年兴起的奥城商圈，是新城区目前相对较成熟的商业圈。整个区域引进了广州万家隆超市、傲龙世博运动城、奥城百货、德克士、苏宁电器等生活休闲购物品牌。知名品牌的入驻，满足了当地中高收入人群的消费，也对该商圈的存活起到了决定性因素，总的来说，商业配套齐全，也改变了建水以往的传统定位，但由于建水市民还停留在传统消费理念里，所以现阶段人流量较少，租金基本在50元/平米。 五、总述 目前建水县现阶段随着经济不断发展，居民生活水平不断提高，房地产在建水日益突出，市场发展势头迅猛，房地产开发建设规模正逐渐递增，商品住宅均价2500元，商业用房均价每平方20000元；新区建设使房地产市场迅速升温，居民生活水平的提高使改善性住房消费成为买方市场的主流之一! 虽然城市商业街及住宅高层的不断涌出，但由于建水县属于一个农业城市，居民还处于传统、观望和随大流的消费状态。对于高层建筑接受人群较少，接受多层楼房的人群较多；虽然建水是一个农业城市，消费理念还停留在传统、观望、随大流的状态，但从商铺的销售量和价格上来分析，建水市民已具备一定的投资理念(现商铺销售率可达到75%，均价为25000元/㎡，最高价为49860元/㎡)。 现阶段建水县有一定的商业氛围，但中低端产品占据建水整个商业市场较大份额，形成了接受一些中高端产品和一些新的产品较为缓慢的意识，所以整个建水市场发展较于缓慢。