购房合同备案要多久

    篇一：购房备案更名流程 购房合同备案更名流程 ?购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按办理相关公证的应提供相关公证书。 1. 1 (一)办理合同备案注销需提交的证明材料 2. 2 1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告; 3. 3 2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明; 4. 3、另换购的新购房合同文本; 5. 5 4 4、商业银行出具的不能受理贷款的证明; 6. 6 5、开发建设单位收取购房人违约金的证明; 7. 7 6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等; 8. 以及全部购房合同原件; 9. 9 8 7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明 8、房屋交付公告或公布的相关证明; 10. 10 9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明; 11. 1110、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交) 12. 12 11、办理合同备案更名需提交的证明材料 13. 购房合同原件。 14. end 13 12、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部14 13、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。 购房合同备案更名流程 1. 理由; 2. 盖章同意; 3. 3 2 1 1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并 3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续; 4. 4 4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。 end 注意事项? 如果购房者与房产商签订了预购，并交纳了购房定金，这种预订性质 的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简单。 如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。 如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。 ? ?篇二：购房合同备案后更名程序及其他 购房合同备案后更名程序（参考） 合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。 牢记：审查上述文件时，一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件！如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。  变更产权人名需找开发商协商退房后重新签约。 房地产权登记部门依据买卖双方签订的房地产买卖合同等相关资料进行备案登记。如已办理预售备案的，根据现行相关规定，解除合同备案应向登记机关提交仲裁机构的裁决书或人民法院依法作出的已生效的裁定书、判决书或调解书方可办理；如未备案的，与开发商协商解决。 主要分两种情况：如果原合同已经备案，您可以与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与另外的买房者之间重新签订合同并进行备案，但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。如果合同未备案，进行合同更名也需要与开发商具体协商。总之，不论是更名和撤销合同备案，都需要取得开发商的同意和配合。 办理合同备案更名需提交以下证明材料： 一、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。 二、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。 附：武国土房发〔2007〕274号文件 关于规范商品房合同备案注销、更名工作的通知 武国土房发〔2007〕274号 各区房产管理局、市房地产交易管理中心、市房地产登记发证中心、各有关单位：为了进一步落实国家房地产宏观调控的有关政策，严格规范房地产企业和个人在商品房买卖中的市场行为，维护房地产市场秩序，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《湖北省 契税征收管理实施办法》等有关规定,现就严格规范全市商品房合同备案注销、更名工作通知如下： 一、商品房合同备案注销、更名的范围和时限 (一)办理合同备案注销范围购房者有下列情况之一的可办理合同备案注销手续： 1、房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题，经有关部门认定的; 2、开发企业与购房者之间，因开发企业违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决的; 3、退房者在所购项目中另换购商品房的; 4、购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行并承担违约责任的; 5、购房者因出国留学或定居，工作调出本地或患重大疾病急需资金等原因的; 凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，方可办理注销合同备案手续。对购买二套以上商品房的单位或个人，其购买的商品房原则上不得作注销、更名处理。 (二)办理合同备案更名范围 由于家庭特殊原因，属父母与子女之间、夫妻之间需要更名的，可凭相关证明资料办理合同备案更名手续。 二、申请合同备案注销、更名需提交的材料 (一)办理合同备案注销需提交的证明材料 1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告;2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明; 3、另换购的新购房合同文本; 4、商业银行出具的不能受理贷款的证明; 5、开发建设单位收取购房人违约金的证明; 6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等; 7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件; 8、房屋交付公告或公布的相关证明; 9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明; 10、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。 (以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交) (二)办理合同备案更名需提交的证明材料 1、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。 2、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。 三、办理商品房合同备案注销、更名程序 (一)购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由;(二)购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意; (三)购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《武汉市商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续; (四)商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。 四、有关要求 (一)严格工作程序，认真履行工作。市、区房产管理部门要严格执行审核程序，认真核准和查验注销、更名提交的相关材料，在办理合同备案注销、更名的过程中，发现违规行为应及时制止，不得审批。 (二)严肃市场秩序，规范房地产企业经营行为。各房地产开发企业要认真落实购房“实名制”和商品房买卖合同网上签约规定，禁止违反规定为买受人办理更名手续。对消费者退房与更名的申请要认真进行审验，不得办理非正当理由的合同退房与更名业务。各房地产经纪机构要规范自身行为，禁止受理商品房合同买卖业务。上述情况一经发现，将按有关规定予以严肃处理。 (三)严肃合同注销、更名纪律，杜绝投机炒房行为。对借合同备案注销或更名进行炒房投机的个人，经查实后，一律不予受理其合同备案注销或更名申请;对提供虚假证明材料申请合同备案注销或更名的个人，不予受理申请并进行严肃批评和教育，情节严重的将移交司法部门追究其刑事责任;房产管理部门要严肃合同注销、更名纪律，对玩忽职守的工作人员要按照有关规定严肃处理，并追究相关单位和领导责任。篇三：签购房合同要注意什么 怎么签购房合同 签购房合同要注意什么 问帮手给我写信 rss订阅邮件订阅257人关注 网站承诺：阿邦网坚持写作客观独立的立场，永远不受金钱影响。秉承为人民生活服务的宗旨，与您分享特邀帮手的经验和知识，帮您解决生活问题，提高生活品质。本文系阿邦网独家稿件，未经许可，任何媒体和个人，不得全部或部分转载，违者必究。 在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下，我们要做的就是签合同了。 现在购买商品房所使用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定，在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定，也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。 下面，我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。 一、产权问题： 所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。 1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。 4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。 5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。 二、所购房屋的质量保证： 1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。 2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。 3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。 4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。 5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。 6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。 三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。 四、交房条件约定： 1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。 4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。 5、收房时应交纳的费用。 以上是我在签署“补充协议”中的一些经验，有一些具体情况还需朋友们根据自己的特点做出具体的分析。总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视，避开合同陷阱，最大限度地争取到自己应得的合法权益。 购房律师作客新浪网谈如何签定购房合同(实录)，或许对我们大家有点帮助 主持人：各位网友大家好，今天是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲，我们有幸请到北 京市广盛律师事务所陈玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议，希望使你的购 房过程少走一些弯路。下面，请陈玉萍律师开始本次讲座。 陈玉萍：大家好。今天我第一介绍购买之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定 下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这 时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分 的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合 同的一些准备工作。 第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销 售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权 证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房 的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬 挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子 不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到 原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。 再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发 贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开 发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执 照以及跟开发商之间的授权书等。 第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用 房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业 照的复印件等等。 第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现 场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由 家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进 行公证。 下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事 一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同 中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条， 是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的 机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在 开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地 方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个 北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售 许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式 等等。 第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房 的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的 核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房， 现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预 测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面 积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积 的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、 变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用 房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的 一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以 单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。 第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是 说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明 表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国 土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。 商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套 内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开 发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及 开发商与你协商的结果。 第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中， 买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户 来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方 式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择 退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一 种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开 发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后 给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也 就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方 式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进 度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商 业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京 市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式 购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或 者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款 方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约 定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时 间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律 师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。 第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应 该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九 条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及 天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过 30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该 是平等的。 第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣 工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提 供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时 应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。 第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如 说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约 金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。 第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的 过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部 门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来 可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的 相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在 交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明 书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承 担。 第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面 的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的， 你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房 子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发 商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条， 出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房 的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补 你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。 第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首 先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃 气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前 北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公 司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买 园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车 位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到 开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签 上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购 房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天 内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把 所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方 式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选 择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为 办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不 太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一 个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本 身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约 金。 第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提 供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼 宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是 出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是 业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大 多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一 些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋 用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。 第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以 第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份， 其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该 有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同 最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向 房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注 意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。 附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案， 会盖一个章。 附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电 梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋， 对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样 本间的标准。 附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的 合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不 宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔 细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各 方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在 其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。 下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。 第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能 通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商 退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开 发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式 过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。 第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客 户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第 一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依 据中就选择以套内面积为结算的依据，如果开发商不同意的话，可以要求在补充协议中规 定，约定房屋的实用率，也就是说是房屋的套内面积与建筑面积的比例，如果出现比较大的 差异的话，你可以选择退房或者要求开发商进行赔偿。 最后一点，就是有关于物业管理的情况，在收楼入住之后，在所买的小区物业管理委员