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按揭买房这样算月供

2017-09-30 5页 doc 16KB 13阅读

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按揭买房这样算月供按揭买房这样算月供 现在很多人都在买房子,既然买房子就少不了按揭贷款的。不过很多人对目前的按揭贷款知之不多,有不少人甚至还了几年的钱,还不清楚他的月还款额是怎么算出来的,下面,我就用学过的有关金融理论和财务知识,来给大家谈谈按揭贷款。 “按揭”一词最早起源于西方国家,九十年代末从香港引入我们内地,其性质近乎是 “抵押贷款”。因为在房地产领域应用较多,目前国内房地产人士称为“个人购置商品房抵押贷款”。说白了,按揭就是贷款,也就是向银行借钱,只不过这个钱还没有借到按揭人口袋内,银行就直接把钱拨给了开发商(销售商)。然后银行再从...
按揭买房这样算月供
按揭买房这样算月供 现在很多人都在买房子,既然买房子就少不了按揭贷款的。不过很多人对目前的按揭贷款知之不多,有不少人甚至还了几年的钱,还不清楚他的月还款额是怎么算出来的,下面,我就用学过的有关金融理论和财务知识,来给大家谈谈按揭贷款。 “按揭”一词最早起源于西方国家,九十年代末从香港引入我们内地,其性质近乎是 “抵押贷款”。因为在房地产领域应用较多,目前国内房地产人士称为“个人购置商品房抵押贷款”。说白了,按揭就是贷款,也就是向银行借钱,只不过这个钱还没有借到按揭人口袋内,银行就直接把钱拨给了开发商(销售商)。然后银行再从按揭人那里一点一点往回收。 我想我们有必要先来看看下面这个有趣的事例。现在甲企业打算购买一台设备,采用现付方式,其价款为40万元:如延期至5年后付款,则价款为52万元。假设这时企业5年期存款年利率为10%,试问现付同延期付款比较,哪个有利,假定该企业目前已筹集到40万元资金,暂不付款,存入银行,按单利计算,五年后的本利和为40*(1+10%*5)=60万元,同52万元比较,企业尚可得到8万元的利益。可见,延期付款52万元,比现付40万元,更为有利。这就是说,今年年初的40万元,五年以后价值就提高到60万元了。随着时间的推移,周转使用中的资金价值发生了增值。资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值就叫做资金的时间价值。资金时间价值的实质是资金周转使用后的增值额。资金时间价值的大小通常以利息率(或利息额)表示。你现在可能明白了为什么我们贷了30万,20年以后我们要还四五十万的缘故吧~借钱除了还本,还要付利息,都是资金时间价值惹的祸。如果借钱没有利息的话,我们的每月还款额恐怕四年级的学生都会算,不过这种情况也很难出现,除非是“老子”借钱给“儿子”。既然如此,贷款利息的多少也就决定了按揭人的还贷数额。其实有时利息是很容易算的(单利),不过要是考虑到利息的利息(复利),那就麻烦多了。现实生活中,为了更加精确,企事业单位在经济核算时一般都考虑利息的利息,银行按揭当然也是这样的。月还款额的多少除了和利息有关,还和还款方式有关,目前按揭贷款的还款方式主要有等额本息和等额本金两种,简单理解月等额本息还款也就是每月还款额固定不变,而月等额本金还款它的还款额随时间推移而越来越少。由于每月的还款额固定,可以有地控制家庭收入的支出,目前大部分家庭采取的还款方式都是等额本息还款方式。对于等额本息还款,我们可以用下面的公式算出每月本息还款额: 每月本息还款额=[贷款本金*月利率*(1+月利率)(还款月数)]/[(1+月利率)(还款月数)—1] (1) 注意:以上的(还款月数)是(1+月利率)的次方数,不是二者相乘。 利率的表示分为以百分位(%)表示的年利率、以千分位(‰)表示的月利率和以万分位表示的日利率,在计算时,借贷时间的单位要与利率表示的时间单位保持一致。如使用月利率时,要将贷款时间换算成月。银行公布的利率都是年利率,所以计算时还要把它转换成月利率,月利率=年利率/12,另外还款月数=还款年限*12。 以下是银行公布的最近几期利率表: 公积金贷款利率表(年利率) 商业贷款利率表(年利率) 年限 1—5年 5—30年 年限 1—5年 5—30年 2008.09.16 4.59% 5.13% 2008.12.23后 5.76% 5.94% 2008.10.09后 4.32% 4.86% 2008.12.23后1.1倍 6.34% 6.53% 2008.11.27后 3.51% 4.05% 2008.12.23后7折 4.03% 4.16% 2008.12.23后 3.33% 3.87% 2008.12.23后8.5折 4.90% 5.05% 例一:假定小王在2009年6月份购买了一套100平方米的房子,房子的单价是3800元/每 平方米,那么总价应该是38万元。由于手上没有这么多钱,于是他想采用按揭贷款的方式。 现在假定他首付了8万元,那么他还要从银行按揭贷款30万元,那么小王每月应还多少元 (月供)呢, 现在假定当时小王是用公积金按揭贷款,下面我们利用上面的公式(1)来计算小王的每月 本息还款额(月供)。从公积金利率表可知 2008年12月23日后公积金贷款利率5-30年期 应是3.87%,月利率=年利率/12,所以小王贷款的月利率=3.87%/12=0.003225,从例一可知小王的贷款本金应是30万元,还款月数=还款年限*12=20*12=240个月。把上面数据代入公式(1)可得: 每月本息还款额=300000*0.003225*(1+0.003225)(240)/[(1+0.003225)(240)-1] =300000*0.003225*2.1657/(2.1657-1) =2095.31475/1.1657 =1797.5(元) 通过计算可以得出小王的月供是1797.5元。下面我们顺便来看看他用公积金贷款20年总共要付多少利息。1797.5*240=431400(元), 431400-300000=131400(元),可见他用公积金贷款20年一共要付出利息131400元。 现在假定小王用商业性按揭贷款,下面我们利用上面的公式(1)来计算小王的每月本息还款额,从银行公布的利率表可知,2008年12月23日后商业贷款利率5-30年期应是5.05%,所以月利率=5.05%/12=0.004208。从例一同样可知,他的贷款本金仍是30万元,还款月数是240个月。把上面数据代入公式(1)可得 每月本息还款额=300000*0.004208*(1+0.004208)(240)/[(1+0.004208)(240)-1] =300000*0.004208*2.7398/(2.7398-1) =3458.7091/1.7398 =1988(元) 现在他的月供变成了1988元。下面我们在来看看他用商业性贷款20年总共要付多少利息。1988*240=477120(元),477120-300000=177120(元),这时他用商业性贷款20年要付出177120元利息,可见他用公积金贷款能比商业性贷款省177120-131400=45721(元)。 对于等额本金还款的计算方法我在这里就不在具体讲解,仅提供以下两个计算公式供参考。 每月本息还款额=贷款本金/贷款期月数+(贷款本金—已归还贷款本金)*月利率 (2) 每月本息还款额=贷款本金/贷款期月数+(贷款本金—已还本金)*日利率*本期实际天数 (3)
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