蓝色港湾----国外理念水土不服

蓝色港湾----国外理念水土不服 (2010-02-04 10:58:48) SOLANA蓝色港湾国际商区是中国首家符合国际的Lifestyle Shopping Center，她率先将世界上最先进、最具盈利能力的商业模式带入中国，并与亚洲最大的城市中心公园朝阳公 园完美融合，拥有着不可复制的区位优势，对众多渴望进入中国的国际零售品牌而言，SOLANA无疑是一个激动人心的符号。项目2006年9月正式招商，2007年10月31日入住。 一个名为“美瑞百货”的新型百货店将于2008年4月底试营业，成为SOLANA蓝色港湾国际商区惟一的百货主店。美瑞百货建筑面积2.2万平方米，主要由4个主题区组成，美瑞百货在架构上分为四大主题区，分别是霓裳服装馆、珍宝名表馆、皮鞋皮具馆和家居家饰馆， 云集了一大批国际知名的品牌，将有超过300个优秀的品牌入驻。美瑞的定位是“现代国际 服饰家居主题百货店”。 SOLANA地处北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角，她北依亮马河，东面及南面为 朝阳公园湖，湖南岸及东岸分别是奥运沙滩排球比赛场地和208米高的“朝天轮”。CBD、燕莎、丽都三大商圈的交汇于此，三大使馆区环绕周边，写字楼及高档公寓林立，外籍人士 众多，人口密集且极具消费能力。随着地铁10号线(07年通车)以及地铁地铁14号线(08年开建)的运营，将带动更多的客流来此消费。 SOLANA总建筑面积为15万平方米，由19栋2到3层的地中海式建造构成。在露天和开放 的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体，汇集了旗舰名店街、时尚购物 广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星 冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、Banyan Tree（悦榕）酒店等不同的消费热 点，多业态间相互支持，将引发消费者更多的目的性消费和非目的性消费。 SOLANA拥有无可比拟的自然景观和堪称经典的建筑设计，其规划设计团队是全球三大商业 建筑设计公司之一的美国JERDE国际建筑师事务所。SOLANA非常注重商业策划和管理，商 业策划顾问是全球发展战略咨询行业的领跑者加拿大托马斯(Thomas)专业调查公司，招商及商业管理顾问公司是享有全球声誉的世邦魏理仕(CBRE)公司。SOLANAN充分分享了这些国际化团队的经验和智慧，将保障SOLANA开业后的成功运营。 SOLANA 2008年5月开业，她必将成为北京最具标志性和引领效应的商业中心，五彩缤纷的 Lifestyle即将浪漫登场！ 13万平方米 地上两层，6万平方米(部分挑高9米)； 地下两层，9万平方米 地上1300；地下800 客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部 欧式建筑、傍水而设的休闲区，却让许多时尚消费人群成了这里的匆匆过客。很多来过蓝港 的消费者坦言，蓝色港湾是陪家人遛弯儿散步的好去处，但很少会停下来消费。到底是何原 因造成今日的冷清局面？ 【购物格局】国外理念-水土不服。 蓝色港湾的开发商打造“休闲购物中心”的思路，用蓝天白云代替了传统商场的天花板，用自 然风取代了空调。但是习惯了室内购物的消费者对蓝色港湾的“自然风”有些吃不消。一位消费者抱怨：从停车场出来逛完百货区，想到对面的品牌街逛逛，还要穿过露天的中央广场， 各个区域不能自然衔接，购物很不方便。另外，由于品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店 铺要经过半露天的通道，但通道和店铺内温差较大，穿着在室外的衣服在店铺内待时间长了 会感觉燥热，但是频繁脱下、穿上外套又太麻烦。 要知道，商业消费人流与季节性变化是联系紧密的。在蓝色港湾购物虽然有自然风，但体现 出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的。 【业态分布】逛街好似走迷宫。 蓝色港湾辟出较大区域开设酒吧街、餐饮街、影院等娱乐项目，还设有美瑞百货、品牌街、 SOLANA MALL和活力城四大购物区。但是，顾客对蓝色港湾的认可度远没有达到业界的预期。蓝色港湾的购物格局存在较大问题，顾客进去就像走迷宫。蓝色港湾其四大购物区间 相互独立，在四大购物区间闲逛需要穿过露天通道和中心广场。而且蓝港各个购物区域都相 对独立，不像传统的百货商场那样各楼层业态分布鲜明，例如1层集中各品牌化妆品、2层 为女装、3层男装、4层餐饮之类。蓝色港湾里每个购物区域都是百货加餐饮加男女服装服饰的综合组合，加上路牌标示不明显、大多又为英文招牌，导致不少不熟悉的顾客逛蓝港的 时候感觉像是走迷宫一样。能够转遍蓝色港湾内各店铺，具有相当难度，因此各商区共享客 流的能力大大降低。 【商业定位】缺乏亲切效应。 蓝色港湾试图打造国际最新的第四代购物中心，即生活方式购物中心，不单纯打造单一的购 物中心，而是靠环境和氛围吸引消费者。 购物、休闲、咖啡馆、书店、无论寒暑都放送着《蓝色多瑙河》的音乐喷泉广场、豪华影院， 似乎与生活相关的消费环节一样不缺，但商场中悬挂的过于国际化的英文招牌，让“蓝色港湾”附近前来逛街的团结湖一带居民感到陌生，很多人逛了一圈之后，又回到不远处的朝阳 公园看荷花或冰湖。异域风情的购物环境并未能吸引人们前来消费。 【入驻品牌】品牌定位与时尚环境不匹配。 北京经济学会秘书长赖阳指出---“蓝色港湾多数品牌不具有独一无二性，与其他商业设施的 竞争力也就减弱了。蓝色港湾浪漫的硬件设施虽然吸引了一部分年轻时髦人群过去，但却缺 少这些消费人群热衷的个性化商品。” 蓝色港湾引入的品牌难与硬件设施一致，是其难聚拢顾客的根本。蓝色港湾多数品牌不具有 独一无二性，即使在中央广场黄金铺位的ZARA、丝芙兰等品牌，随着这些品牌在市内其他 商场和购物中心的快速布点，其聚客性也在减弱。目前除了UGG等个别品牌外，其他品牌多为大路货。支撑四大购物区之一SOLANA MALL的，多是品牌重复率极高的T.B2、ZARA、 VERO MODA等，难与附近的新光天地、三里屯VILLAGE相比。 蓝色港湾主力店—美瑞百货服饰和箱包区里多是国内一些二三流品牌，广东、深圳等地生产 的皮包尽管长期打6折左右，但款式陈旧，难与蓝色港湾整体设计的时尚休闲品位匹配，更 达不到美瑞百货进驻蓝色港湾时定位的“名品馆”标准。 蓝色港湾的品牌街，由于品牌独特性不强，并没有为蓝色港湾的整体项目带来想象中的人气。 尽管打着低至1折的促销口号，但诺琪、爱慕等店铺前仍门可罗雀。多数店铺内只有穿着工 装的导购员。 【打折力度】--大众流行品牌的折扣力度没有中友、新世界等商场力度大。 【特色活动】应有效结合休闲活动与品牌促销。 虽然也不断举行摄影展、灯展、啤酒节等活动，但关键问题是，这些休闲活动并没有与零售 品牌的促销活动有效结合起来。 赖阳认为，蓝色港湾缺少专业的零售业运作团队，单纯依靠商业地产开发的思路不可能运作 好特色商业项目。商业项目的管理，不仅要引入独特的品牌，还要有专业化的促销活动，提 高顾客的认知度。