物业与物业管理

物业与物业管理 第一章 物业与物业管理 物业管理是在改革开放后，随着市场经济体制的建立和住房商品化、社会化的推进 而出现的一个新生事物。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质和文化需求相 适应。完善的物业管理法律与将有助于规范物业管理企业行为，维护业主合法权益， 推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。要深入学习和理解物业管理法律与制度， 就有必要对物业与物业管理的基础知识进行初步了解。 第一节 物业的含义与分类 一、物业的基本含义 “物业”一词译自英语“Property”或“Estate”，由香港地区传入我国大陆。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的 规范性文件，对这个概念内涵和外延的理解基本趋于一致。 （一）物业的概念与构成要素 中国香港地区业界对物业含义的界定是：物业是单元性的房地产。物业既可指单元 性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割， 整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也 可被称为物业。? 中国大陆第一次从立法上对“物业”做出全面界定的是1998年制定的《广东省物业管理条例》。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、 ? 李宗锷．香港房地产法．香港：商务印书馆香港分馆，1988，9 物业管理法律与制度 ?2? 商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。 根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相 关场地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，即指能够遮风避雨 并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，包括住宅房屋， 如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋，如加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、 教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区 等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。 物业一般由四部分组成： 1．供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位。 2．配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、 非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等 设备?。共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管 道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防 器具等设备。 3．配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿 地、停车场（库）、照明管道、排水管道等设施。 4．相关场地，指物业所占用的场地。 物业应该有明确的所有权人，即物业处在一定的建设用地范围内、已建成并确定了 业主权益、有特定的四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已 确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格，并在法律上对其 权益归属给予了确定（通常以颁发产权证为标志）。 （二）物业与房地产、不动产的关系 在阅读文献的时候，往往会遇到与“物业”相类似的概念，如“房地产”、“不动产” 等。那么这些词汇或术语之间有什么关系呢？ 一般来说，房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。从一般意义上说， 房地产有狭义与广义之分：狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。这些附属土 地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地； 广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。从法律 意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。通常认为，房地 产有两种存在形式：一是单纯的地产，如一块优质的海滩；二是房产与地产相结合的“房 ? 对非业主使用人，《物业管理条例》中使用的是“物业使用人”。本书认为“物业使用人”这个概念不够周延，“物业使用 人”应当包括业主和非业主使用人。本书非业主使用人是指物业的承租人、借用人等实际使用物业的其他人。 第一章 物业与物业管理 ?3? 地”产，如把房屋及其坐落的土地作为一个整体来考虑时。 “不动产”一词译自英语“Real Estate”或“Real Property”。在英语中，“Real Estate” 具体是指土地及附着在土地上的房屋等建筑物和构筑物。“Real Property”具体是指“Real Estate”及其附带的各种权益。这里特别提到了构筑物，构筑物属于不动产的重要存在形 式。房地产由于其位置固定、不可移动，通常也被称为不动产，但“房地产”的概念并 不特别关注构筑物，甚至不把某些构筑物如堤坝、塔以及不与建筑区直接联系的桥梁等 视为房地产。也就是说，“房地产”概念倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载 体的，而“不动产”概念则侧重于表明这种财产本身具有不可移动的属性。 “房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一 般是指一个单项具体的房地产单位（如单项的房产、地产）；而“房地产”则强调一个国 家、地区或城镇所拥有的房产和地产及二者的组合。因此，在宏观和中观层面上，一般 只用“房地产”，不用“物业”。如“房地产业”是绝对不能用“物业”来代替的，“房地 产管理”的含义也要远远宽于“物业管理”的含义。当然，在微观层面上，两者常常是 可以通用的。 一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理与 服务等。“物业”虽可用来指某项具体的房地产，但它仅仅涉及到房地产交易、售后服务 等特定阶段。所以，二者还存在整体与局部之别。 另外，这些称谓在使用领域也存在差别。一般情况而言，“房地产”是经济法、行政 法及商业实务中较常用的称谓，“不动产”是民法中惯常使用的词汇，而“物业”仅仅是 房地产领域中单元性房地产概念的别称。 二、物业的类型 根据物业使用功能的不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。 不同使用功能的物业，其特点也各不相同。 （一）居住物业 居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、 公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。共用设 施、设备是指住宅区（楼）内、费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下 水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用 设施、设备占用的房屋等。这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投 资，出租给承租人使用的。 物业管理法律与制度 ?4? （二）非居住物业 非居住物业是指那些不是用来居住的物业。按照使用功能的不同，可以将非居住物 业进一步划分为以下几类： 1．商业物业 商业物业一般分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的 建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲娱乐 场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场 所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代 写字楼和智能化办公建筑等。当然，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级 写字楼和丙级写字楼。这类物业的业主大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来 回收投资并赚取收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济 社会状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。 2．工业物业 工业物业是指为人类的工业生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和 近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的 用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流 程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用。高新技术产业（如电子、计算机、 精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前， 在中国各工业开发区流行的厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。 3．文教科卫物业 文教科卫物业主要是指影院、剧场、体育场馆、学校、医院等建筑用房。该类物 业绝大多数是为了社会公共利益而建造的，具有很大的社会公益性。也有一部分文教 科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办公和 经营用房。 4．其他物业 除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马 场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。 特殊物业涉及的经营内容通常要得到政府的许可。 （三）混合物业 混合物业是指居住和非居住型物业混合在一起的物业。这种类型的物业，有些是由 于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因其特殊需要而形成的，如学校内 有校舍，同一小区内既有住宅又有商办楼等。 第一章 物业与物业管理 ?5? 这里特别值得一提的是一种新兴的混合物业——商务公寓。商务公寓开发实际上是 比较精明的开发商在办公物业和住宅两者之间所打的擦边球，最早在2002年起源于北京，开发项目规划按照住宅申报，在房屋内部空间和宣传创意上向写字楼靠拢，当然内部设 施兼备住宅和办公物业两者。由于商务公寓在报批和税费及建安费等方面比写字楼有较 明显的优势，在租金和物业消耗上也比写字楼便宜30%左右，所以，这种类型的物业在 北京、上海、重庆、南京等地上市开盘时，很受欢迎，吸引了很多中小企业主和理财者。 第二节 物业管理的含义与作用 一、物业管理的含义 在我国，物业管理是借鉴境外先进经验实施的一种行之有效的房屋、设备设施和相 关场地的管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度和阶段的必然产物。 （一）物业管理含义的认识口径 关于物业管理的含义，理论界有广义和狭义之分。 广义的物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的个体、团体的自治管理和受 业主选聘、委托的物业管理企业实行的专业性管理的统称。 狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业通过公平、公正、公开的市场竞争， 接受特定业主的委托，依据法律法规、行政规章的规定和物业服务的约定，运用现 代管理科学知识和新方法、新技术，对受托管理的物业进行维修、养护、改良和经营， 对受托管理的物业区域的公共秩序进行维护，为业主和非业主使用人提供特约服务，并 依约定合理收取服务费的行为。 （二）《物业管理条例》中的说法 本书中使用的“物业管理”采用的是国务院《物业管理条例》第二条中规定的含义： “本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照 物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从这个规定可以看出，《物业管理条例》对“物 业管理”是从狭义的角度，即从专业化物业管理企业接受业主及非业主使用人委托、从 事物业管理活动的角度来给出定义的。 这一定义包含着极为丰富的内容： 1．物业管理企业与业主之间具有明显的委托关系，双方建立委托关系的依据是物业 服务合同。 物业管理法律与制度 ?6? 2．物业管理的对象是各种各样的物业。这里的“物业”是指在建或已投入使用的物 业，主要包括住宅小区、花园住宅、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准厂房、仓库等。 3．物业管理的服务对象是物业的业主和非业主使用人。 4．物业管理属于第三产业，是一种新兴的服务业。物业管理所提供的是无形商品 ——服务，并寓经营、管理于服务之中，在服务中体现经营、管理并完善经营与管理。 5．物业管理的宗旨是采用现代化的经营管理手段对物业实施全方位、多功能的管理， 为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务。 6．物业管理的目的是完善物业的使用效能，并使其保值、增值，为业主和非业主使 用人创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境，最终实现社会效益、经济效 益、环境效益的同步增长。 二、物业管理的法律特征 物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新型的管理模式，具有“五化”的特征， 即规范化、社会化、专业化、企业化及市场化。 （一）规范化 市场经济是法制经济，规范化是法制经济的重要特征和必然要求，这也是物业管理 走向科学化的必然要求。物业管理的规范化主要体现在以下几个方面： 1．物业管理企业必须按照有关法律法规规定的程序设立，企业各项规章制度必须规 范，必须建立规范的工作岗位并确定相应的岗位职责。 2．业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，合同 应当对物业管理事项、服务质量、服务费、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使 用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 3．物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。未能履行合同约定，造成 业主和非业主使用人人身、财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。 4．物业管理企业和业主、非业主使用人在行使权利或履行义务时，首先应当遵循双 方合同的约定；在合同没有约定或约定不明的情况下，遵循有关法律法规、行政规章的 规定；在某些情况下，物业管理协会所制定的指导性文件也可以成为当事人各方行使权 利或履行义务的参考依据。 （二）社会化 物业管理的社会化是指物业管理汇集、承担了多个行业的职责，诸如房屋维修、水 电维修管理、清洁、保安、绿化等。每位业主和非业主使用人只需面对物业管理企业一 家就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同 第一章 物业与物业管理 ?7? 的服务部门。业主和非业主使用人只需根据物业服务费标准按时交纳服务费，就可以获 得周到的服务，既方便业主和非业主使用人，有利于充分发挥各类物业的整体功能，也 便于统一管理，有利于提高社区乃至整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济 效益、环境效益的综合改善。 （三）专业化 物业管理是由专业企业通过其内部专门的组织机构，运用专门的管理工具和设备， 由专业人员对物业实施的统一管理。这种管理将有关物业的各专业管理和服务都纳入物 业管理企业的职责之内，物业管理企业可以通过设置分专业的职能部门来从事相应的管 理与服务业务。随着经济的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些 专业管理以合同的方式交予相应的专业服务公司。例如，机电设备维修可以承包给专业 设备维修企业，保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司， 环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明物业管理行业进一步 向专业化发展。物业管理的专业化提高了城市管理的水平，为城市管理向现代化方向迈 进创造了条件。 （四）企业化 《物业管理条例》第三十二条规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人 资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。物业管理企业必须依照市场 的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在市场上立足并拓展业务， 用管理业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中要处理好与有关部门， 如街道、居委会、公安、市政、公用事业、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，为 业主和非业主使用人创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。 （五）市场化 市场化是物业管理最主要的特征之一。所谓市场化是指物业管理要按照市场经济的 要求来运作，这主要体现在以下几个方面： 1．业主和非业主使用人交纳服务费，获得物业管理企业提供的服务，双方之间完全 是一种市场交易行为。 2．业主和物业管理企业之间是经市场形成的委托与受托关系。 3．物业管理实行有偿服务，各项服务费标准由市场定价或参考政府的指导价确定， 在服务费收取上应当明码标价，国家可以根据大局进行适度调节。 4．物业管理服务主要通过市场实现其价值和使用价值，物业管理企业要到市场中去， 突破地域、辖区、系统与所有制的限制，通过竞争来选择物业管理项目，获得生存和发 展机会。 物业管理法律与制度 ?8? 三、物业管理的原则 物业管理的基本出发点是运用新技术、新方法，以现代化的经营管理手段管理物业， 为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务。在这个过程中，物业管理 应当遵循以下原则： （一）以人为本、服务第一的原则 “以人为本”作为管理哲学一种极为重要的思想，已成为社会各界的共识。概括地 说，它的内涵是：第一，人是组织的根本，组织因人而存在，也因人而衰落；第二，人 是一切活动的出发点和落脚点，组织存在的目的就是满足人们的需求，组织也因满足需 求而得到回报；第三，人既是管理的主体，也是管理的客体；第四，管理的目的就是为 人们营造出一个符合要求的环境或制度。 在物业管理领域，管理对象是物业，服务对象却是人。物业管理企业的一切工作都 要以业主和非业主使用人的利益为重，为业主和非业主使用人着想，尊重、理解、关心 他们，为他们营造一个安全、舒适、方便、整洁的生活环境和工作环境。也就是说，物 业管理工作坚持“以人为本、服务第一”的原则，就是要把对“物”的管理上升为对“人” 的服务，把物业管理看作是对社会的贡献，把平凡的工作注入企业文化和人的精神理念， 从而推动物业管理工作步入一个新的发展阶段。 （二）以合同为基础、以法律为准绳的原则 物业管理作为私法上的民事行为，必须以合同为基础、以法律为准绳。 以合同为基础是指物业管理的全部运作过程都是建立在物业服务合同或其他合同的 基础上的，从业主委员会的建立、委托管理到每项具体经营与服务项目的确定和操作， 都必须以合同为基础。物业管理工作也必须符合物业服务合同约定的质量和标准，物业 管理企业违反合同的约定，应承担相应的法律责任。 以法律为准绳是指物业管理必须以有关的法律法规和行政规章为依据。物业管理的 对象包括房屋、设备设施、相关场地、环境，涉及到人与物、人与人的关系，错综复杂， 矛盾与纠纷随时都有可能发生，物业管理会因此而牵涉到民事、行政、刑事等诸多法律 关系。为此，应加强法制建设，确定物业管理的行为准则，来规范、引导、推进和保障 物业管理行业的健康发展。 需要强调的是，物业管理是物业管理企业与业主、非业主使用人之间的一种民事关 系，因此，双方当事人之间的约定（主要指物业服务合同）要优先于有关法律法规和行 政规章的规定（当然，当事人之间的这种约定不得违反法律、行政法规的强制性规定， 也不得违反社会公序良俗）。只有在双方当事人没有约定或约定不明或者约定无效的情况 第一章 物业与物业管理 ?9? 下，法律法规、行政规章才适用于物业管理的有关事项。 （三）专业化管理与自治管理相结合的原则 物业管理既需要物业管理企业的专业化管理，也需要业主和非业主使用人的自治管 理。两者应紧密结合，相互补充，相互促进。 物业管理企业的专业化管理主要体现在以下三个方面： 1．专业机构。这是指专门的物业管理组织机构，可以是物业管理企业，也可以是专 业服务企业。物业管理企业自身又可设立各种职能不同的专业机构来实施各项管理和服 务职能。 2．专业人员。这是指专业化的物业管理既有管理人员和工程技术人员，又有专业 的设备设施操作维护人员，所有专业人员都须经过规范化的和考核，取得岗位资格 证书。 3．专业设备。现代化的专业设备是专业管理的基本保证。目前，物业管理领域设备 智能化初露端倪，并向纵深发展。 业主和非业主使用人的自治管理主要体现在以下两个方面： 1．依照物业服务合同行使监督权。业主和非业主使用人应当以主人翁的态度，行使 物业服务合同赋予的权利，积极做好对物业管理的监督工作，以维护自己的合法权益。 2．广泛参与，积极配合。物业管理与服务项目繁多、涉及内容复杂，这就决定了在 物业管理上需要业主和非业主使用人的协助和积极配合。物业管理企业可利用各种形式 宣传介绍如何正确使用各类房屋及其附属的设施设备，业主和非业主使用人应积极参与 诸如环境卫生、治安联防等各项公益活动。 （四）统一经营、综合管理的原则 就使用功能而言，物业可以用于居住，也可用于商业、工业、文教卫生或者其他用 途，但作为物业主体结构的房屋建筑及其附属的设备设施和相关场地却是无法分割的。 因此，房屋结构的关联性以及设备设施互通共用的整体性、完整性和系统性，决定了物 业必须实行统一经营、综合管理的原则。 统一经营是指在一个相对独立的物业区域内，建立一个业主委员会，选聘、委托某 一特定的物业管理企业，并在此基础上实施一体化的物业管理与服务。物业区域内的房 屋等建筑物以及附属设施设备和相关场地、道路、车辆等都由选聘的物业管理企业统一 管理。对业主和非业主使用人的各种专项要求、特殊要求、代办服务等也应由选聘的物 业管理企业统一实施。 物业管理作为一种开放式的社会化的管理，供水、供电、通信、交通设施等方面的 管理与服务需要多方面的分工协作。综合管理的原则要求物业管理企业要协调好物业管 物业管理法律与制度 ?10? 理与各行各业的关系，这样才可以有效避免多头管理或互相推诿等现象的发生。 （五）经济效益、社会效益与环境效益兼顾的原则 物业管理是一种市场化的经济行为，物业管理企业是依法成立的法人组织，它要以 盈利为目标，追求经济效益，否则就难以在激烈的市场竞争中立足、生存、发展。但是， 它在追求经济效益的同时，也不应忽视社会效益和环境效益，必须正确处理这三者之间 的关系： 1．物业管理企业通过提供治安、交通、卫生、绿化等服务，满足业主和非业主使用 人对生活、生产、教育娱乐等方面的需求，充分发挥物业管理在社会生活中的积极作用， 以此倡导文明的社会风尚和亲善的人际关系，可为和谐社会的构建打下良好的社会基础。 物业管理企业在提供服务时不能单纯考虑经济效益，对于那些获利甚少乃至无利可图， 但却有很大社会效益的事情，也应尽力而为。 2．物业管理能够促进小区社会生活与城市环境、生态环境之间的关系。物业管理企 业既要开展多种经营，以满足小区内业主和非业主使用人的需求，提高经济效益，同时 又要创造一个整洁、优美、健康的环境。物业管理企业在提供服务时也不能只考虑经济 效益，对于那些有利可图，但却污染环境、破坏生态平衡或者会影响业主和非业主使用 人生活、生产的，也应避免去做。 经济效益、社会效益和环境效益三者之间相互影响、相互制约，构成一个统一的有 机整体，顾此失彼是不可取的。 四、物业管理的作用 与传统房产管理模式相比，物业管理具有明显的优势，从国内外物业管理的实践可 以看出它所具有的积极作用： （一）有利于推进房地产管理体制的改革 中国房地产管理体制改革的方向是在保持必要的行政管理的同时，促进房地产供求 关系的商品化和房屋管理的社会化。这种改革方向必然要求用市场化的物业管理模式来 代替传统的福利型的房屋管理模式。可以说，采用物业管理模式是中国房地产管理体制 改革必不可少的配套工程。一方面，公有房屋出售后，业主和非业主使用人最大的担心 莫过于公有房屋出售后的管理、维修、养护等问。另一方面，商品房购房者在购买房 屋时除了要考虑所购房屋的价位、质量等因素外，还不得不考虑物业服务费是否合理和 物业管理与服务水平的高低。因此，良好的物业管理能够使购房者放心、安心，因而具 有促进住房商品化、市场化，从而促进房地产管理体制改革顺利进行的作用。 第一章 物业与物业管理 ?11? （二）可延长物业的使用寿命，并确保其功能的正常发挥 房屋建成并投入使用后，由于受到自然因素的侵蚀和有意或无意的人为因素的破坏， 建筑物残损、脱落、崩塌，管道跑、冒、滴、漏，机器设备故障，道路坑洼不平，电线 出现老化破损等情况在所难免。若不及时维修养护，就会缩减物业正常的使用年限，影 响其功能的发挥，甚至酿成事故，造成人身伤亡和财产损失。而加强物业管理，搞好物 业的维修养护，可以保证物业使用功能的发挥，使房屋及其设施设备处于完好的正常运 作状态，从而延长物业的使用寿命。 （三）有利于物业的保值增值 物业管理的保值增值作用体现在两个方面：一方面，物业管理企业对物业进行维修、 养护，可延长物业的使用寿命，避免其有形的价值损耗，起到保值作用；另一方面，物 业管理企业的管理和服务活动，不仅可维持良好的居住和使用环境，而且对物业的重新 装修、改造和设备更新可避免物业因经济上的不适应和环境的不配套而产生的功能损耗 和价值减损，减少无形损耗，这就使物业管理产生了增值作用。优质的物业管理不仅可 以为物业管理企业带来直接的经济效益，也能使整个地区的物业增值。 （四）有利于提高城镇居民的生活水平 城镇居民生活水平提高的重要标志就是居住状况的改善。物业管理能够为业主和非 业主使用人创造一个舒适安全、和谐文明的生活与工作环境。在理想的物业环境中，公 用设施配套齐全，小区或楼宇入口有治安人员值班站岗并昼夜巡视，各种社区服务由专 门机构负责，住户安居乐业。良好的环境不仅能够减少犯罪动机，抑制某些危害社会行 为的发生，还会形成互助互谅的社会风气，促进身心健康。将规范化的物业管理纳入社 区建设之中，能使物业小区形成“陶冶情操，净化心灵，提升精神”的氛围，这是构建 和谐社会的重要一环。这种居住环境和社会关系有利于人们沟通感情、增进了解，从而 提高居住质量和生活水平。 （五）有利于维护社区的安定 随着社会的转型，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性 工作。维护社区稳定、加强社区精神文明建设成为全社会精神文明建设的重要工作。业 主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关；物业管理企业对于维护社区环境和秩 序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推 进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，这既有利于为居民 创造良好的居住环境，也有利于维护社区安定。实践证明，物业管理在维护社区秩序， 协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故 中起到了重要作用。 物业管理法律与制度 ?12? 第三节 物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源 物业管理作为一种房屋管理的模式，已经有140余年的历史。一般认为，近代意义 上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业革命发展时期，资本 主义快速发展，由此导致对劳动力的需求猛增，大量农村人口涌入工业城市，城市原有 的各种住房及其设施已远远不能满足需要，造成了严重的房荒。一些开发商趁机修建了 一批简易住宅低价租给贫民和工人家庭居住。由于设施简陋、居住环境恶劣，也导致管 理困难，不仅承租人拖欠租金严重，而且房屋破损问题也不能得到有效解决，人为破坏 房屋设施的情况也时有发生。在这种背景下，业主们的利益无法得到保障。业主们对损 坏的设备、设施维修养护不及时，治安、卫生方面也无人管理，这使本来就很差的居住 条件更加恶劣。大约是1880—1886年间，一位名叫奥克维亚?希尔（Octavia Hill）的女士经过认真思考，为其名下出租的物业制定了一套规范住户行为的规定，要求承租者严 格遵守。作为房东，希尔女士也能及时对损坏的设备、设施进行维修，从而改善了贫民 和工人家庭的居住环境，也使以前业主与承租者之间紧张的关系变得友善起来。这被认 为是最早的“物业管理”。希尔的做法很快被其他业主仿效，并引起英国政府有关部门的 重视。物业管理这一行业从此诞生，并被世界一些国家和地区推广，不断发展和完善。 19世纪90年代，物业管理在西方发达国家获得了实质性发展。这一时期，美国等一 些资本主义国家经济发展迅速，建筑技术不断完善，出现了附属设备较多、结构更加复 杂并带有电梯的高层建筑，这类建筑往往为多个业主共有，产权呈现多元化局面，其日 常维修、管理工作量大，专业性、技术性较强，由谁来管理成为一个非常棘手的问题。 于是，专业的物业管理机构开始出现。这些机构按照业主的要求，提供专业性的楼宇管 理、维修、养护等服务。 现代意义上的物业管理行业组织是由美国芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治.A.霍尔特（George A. Holt）首先创办的。霍尔特在工作中认识到物业管理人员有必要经常 在一起相互学习、交流信息。这样，世界上第一个物业管理行业组织——芝加哥建筑管 理人员组织（Chicago Building Managers Organization，CBMO）于1908年诞生了。在以后的3年中，CBMO先后在底特律、华盛顿和克利夫兰举行了年会，由此推动了第一个 全美业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owners Organization，BOO）的成立。CBMO和BOO的成立及其积极而卓有成效的工作，推动了美国物业管理行业的发展。在 第一章 物业与物业管理 ?13? CBMO和BOO两个组织的基础上，美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners and Managers Association，BOMA），它是一个地方性和区域性组织的全美联盟， 代表业主和管理人在物业管理过程中的利益。 二、中国香港地区物业管理的产生与发展 由于历史的原因，中国香港地区长期受到英国的殖民统治，物业管理也深受其影响。 中国改革开放初期首先在深圳等地推行的物业管理基本上是引进中国香港地区的做法。 香港地区物业管理的产生，可以追溯到第二次世界大战时期。二战前香港地区人口不足 100万，二战后一方面因战火摧残，香港房屋残破短缺，另一方面，大量中国内地人口涌 入香港，到1947年底人口增加到180万，1951年增加到200万。急剧增加的人口，需要大量住宅，一些大型楼宇应运而生，拥有百个以上单元的大型楼房相继推出，并由开发 商分层、分单元出售或出租。人口密集、业权分散的情况使治安等各种问题日益凸现。 如何保持安静、安全的公共环境，成为亟待解决的问题。于是，一些大楼开始聘用“看 更”为居民服务，即由专人承担夜间巡逻等治安保卫工作。这就是香港地区物业管理的 萌芽和雏形。 到了20世纪60年代，香港地区的现代物业管理正式产生。当时的香港当局雄心勃 勃，大力推行“居者有其屋”计划，大批公共房屋和廉价居屋建设之后的管理也同时成 为当务之急。随着大批房屋的建成，高层建筑和屋村规模的不断扩大以及人们对良好居 住环境要求的日益增强，香港当局不仅从英国引进物业管理人才、物业管理理论和方法， 而且结合当地的实际情况又有所发展。1966年，香港地区物业管理方面的从业人员成立 了英国皇家物业经理学会香港分会。 当然，中国香港特区政府对住户和业主自我管理、民主管理也非常重视。1970年香港立法局制定了《多层建筑物（业主法团）条例》（1993年修订，并重新命名为《建筑物管理条例》），该条例不仅适用于私人楼宇的管理，也适用于开发商建造的居屋的管理。 该条例以引导业主自治为立法宗旨，规定业主有权成立自治组织——“业主立法案团”，该组织通过召开业主大会而组建。 1990年成立的“香港物业管理公司协会”是由各物业管理公司组成的自治组织，它 可以代表物业管理人士发言，也可以对同行进行监督。所有这些，均使楼宇及屋村管理 更加全面、深入，更富有群众基础和权威性，更能适应不断增长的对良好居住环境质量 的需求，因而成为人们公认的提高物业管理水平和服务质量的里程碑。 物业管理法律与制度 ?14? 三、中国物业管理的发展历程 从现有的材料来看，真正现代意义上的物业管理在中国起步较晚，开始于20世纪80 年代初期，以深圳市物业管理公司的成立为标志。但是，如果向前追溯历史，我们还是 能够看到中国物业管理发展历程的大致脉络。 （一）中华人民共和国成立前的物业管理 从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。包括 北京、上海、武汉、广州、沈阳、哈尔滨在内的很多大中城市陆续建起了许多八、九层 高的楼房。仅以上海为例，它当时是东方第一大城市，高楼林立。英、法等租界地区出 现了不少西式风格的住宅。外滩建筑群，南京路、淮海路的商业街，也从那时起逐渐形 成。房地产业的繁荣带动了物业管理市场的发展。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、 住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 （二）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 从1949年中华人民共和国成立后，城市的土地及房产逐步转为国家和集体所有，住 宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。内务部、城市服务部、 第二商业部、国家城市建设总局和城乡建设环境保护部先后成为中央政府房地产管理的 职能机构。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经 常变化，时而撤销，时而合并。即使独立存在，也是政企不分，用简单的行政管理办法 代替了商品化的经营管理。如此一来，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市 场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。 （三）改革开放以后的物业管理 从20世纪80年代起，中国的市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，以住房 商品化、房屋产权私有化为标志的房地产经营管理体制改革逐步加快。1981年3月18 日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这标志着物 业管理在中国大地上的兴起。作为一个新兴的行业，物业管理刚开始还只是沿海部分大 中城市的专利，并且还只是作为房地产业开发的附属，尚未为人们接受，也没有在全国 推广。经过10年，物业管理的独特功能才逐步引起人们的关注。1993年，建设部房地产业司在广州和深圳召开了第一届全国物业管理研讨会，深圳物业管理协会也于此时成立， 这就标志着中国的物业管理进入了新的时期。1994年4月，建设部颁布了中国自1949年以来第一个物业管理部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理在房地 产业中的独立地位。1995年国家又把物业管理提到城市管理体制改革的配套工程这一高 ? 这里的“中国”实际上指中国大陆，但按照表述习惯，本书仍称其为“中国”。 第一章 物业与物业管理 ?15? 度，要求全社会给予支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，并 向市场化发展。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的 又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的 合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。 目前，物业管理这一与千家万户有着密切关系的行业，已得到各级政府、房地产业界人 士的重视，更为广大人民群众所关注，前景非常广阔。 四、中国物业管理行业的现状 （一）中国物业管理行业的特点 从第一家物业管理公司在深圳成立之日起，中国的物业管理行业已经走过了二十多 年。从1995年起，该行业更是有了长足的进步。在借鉴英、美、新加坡等国家和中国香 港地区的成熟经验的基础上，初步形成了符合中国国情、具有中国特色的物业管理体制 和模式。归纳起来，中国物业管理行业呈现出以下几个特点： 1．前期物业管理中开发、管理的一体化 到目前为止，在前期物业管理中，开发商包揽建成后的物业管理业务即所谓的“谁 开发、谁管理”已成为不争的事实。这种开发、管理一体化的做法，在很大程度上适应 了市场经济和房地产行业的发展需要。由于管理主体就是开发商，因而它们能从规划设 计、布局造型等方面为今后的物业管理考虑，并在施工建设过程中，对材料的选择、设 施的安装以及施工的质量等方面进行监管，为售后的物业管理工作打下基础。当然，这 种一体化的管理体制，在法律法规、管理、服务、人员素质等方面也存在不少问题。因 此，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业。?在业主大会成立之后，应当通过招投标方式重新确定物业管理企业。 2．多种经营模式并存 大量建成的物业投入市场，售出的物业需要纳入物业管理轨道；与此同时，尚未 售出的公房还要继续按原来的管理体制运作，因而出现了以下多种物业管理模式并存 的局面： （1）由原房屋管理部门转制而形成的企业化物业管理模式。这种模式在加强对公房 的修理和经租管理的基础上，向居民扩大经营服务范围，实行有偿服务。 （2）由房屋管理部门组建的专业化物业管理企业模式。这种模式的做法是：房地产 开发商、业主、物业管理企业与街道办事处、派出所共同组建住宅区管理委员会，对住 ?《物业管理条例》第二十四条。 物业管理法律与制度 ?16? 宅区物业管理的重大问题做出决策。物业管理企业自主经营、自负盈亏，可以通过开展 各种有偿服务、多种经营来筹集经费，增强竞争能力。 （3）由房地产开发商组建的企业化物业管理企业模式。这种专业性的物业管理企业 不仅可以管理开发商自己建设的物业，一些规模较大、资质较好的还可以不断拓展市场， 扩大经营规模。 以上三种模式中，第三种代表了物业管理的发展方向。 3．服务标准的多层次性 从一般居民住房到豪华的高级公寓别墅，从普通办公楼到高档涉外写字楼，对物业 管理的要求差别很大。目前可以将它们大致划分为以下三个层次： （1）保障型。保障型又称经济型，即只要求物业管理做好最基本的物业维修保养、 环境清洁、安全等工作，以保障最基本的生活要求。 （2）改善型。在保障型基础上，根据需求提高物业管理与服务的标准，以适应业主 生活改善后对居住小区更高层次的要求。 （3）舒适型。提供高标准、高质量的服务，其中一部分要求同国际先进水平接轨， 实施全方位的管理与服务，创造舒适宜人的物业环境。 （二）中国物业管理行业健康发展的条件 从总体上来看，中国的物业管理与服务水平仍有待于提高，企业整体素质仍有待于 强化，物业管理运作环境仍有待于进一步完善，物业管理法规仍有待于进一步健全。尽 管如此，也应该看到，中国的物业管理行业已经取得了很大成就，具备了各种发展条件， 具有明显的发展优势： 1．住房体制改革进一步深化 住房制度改革的方向是房屋商品化、产权私有化，逐步建立国家、集体、个人三者 相结合的住房投资机制。与此同时，中国早已从政策上中止实物分房，实施货币化分配 模式，建立租售兼有的适合中国国情的住房制度。这个趋势要求把房屋管理引向市场， 实施专业化、社会化管理。住房制度改革的近一步深化为物业管理的发展拓宽了天地， 物业管理不仅要在新建的物业小区中间推行，也要向原有住房、公房、经济适用房中发 展，真正走向千家万户。 2．房地产市场竞争机制逐步完善 房地产市场竞争机制的逐步完善将使物业管理更加健全。具体包含两层意思：第一， 房地产开发、营销市场日趋规范，开发商越来越重视前期物业管理的作用。通过优质的 前期物业管理来促进房地产的开发与销售已逐步成为一种非常重要的竞争措施，其结果 必然推动中国物业管理水平的大幅提高。第二，物业管理市场内部的竞争机制也在不断 第一章 物业与物业管理 ?17? 完善，相关的法律法规、行政规章逐步出台。物业管理市场进出管理制度、业主委员会 制度、招标投标制度、物业服务费制度等已经并将继续促进物业管理行业的优胜劣汰。 仅以上海为例，1999年整顿以前有2 100多家物业管理企业，经过整顿淘汰了1/10左右。 房地产市场竞争机制的完善使物业管理朝着不断提高经营管理和服务水平，争创优秀品 牌企业的健康之路发展。 3．社会需求持续增长 随着市场经济的深入发展，人们的生活水平必将逐步得到提高，对于居住面积和居 住环境的要求也将日益增加。而且，生活水平和消费能力的提高，也必然会引起消费观 念的改变和消费结构的变化。人们将居住条件的改善作为提高生活质量的首要标志，这 必然会导致居住消费投入的增加。这就意味着物业管理市场将会日益拓展，这也是中国 物业管理进一步发展的重大优势。 基 本 概 念 物业 不动产 居住物业 商业物业 物业管理 思 考 题 1．简述物业与房地产、不动产之间的关系。 2．简述物业的类型。 3．如何理解物业管理的含义？ 4．简述物业管理的法律特征。 5．简述物业管理的原则。 6．简述物业管理的作用。 7．论述中国物业管理行业的现状。