《海南房价必将持续上涨（一）》

《海南房价必将持续上涨（一）》 《海南房价必将持续上涨(一)》 (2010-04-06 14:11:47) ——搜狐财经企业家论坛2010系列访谈 搜狐财经:各位搜狐网友大家好，现在我们在海南的三亚，三亚今天的最高气温可以达到30度。比温度更为高涨的是三亚的房价与楼市，众所周知自从“国际旅游岛”建设上升为国家战略之后，海南特别是三亚的房价与楼市经历了一波热闹与喧嚣的上涨行情。在三亚，我们看到一亩地可以拍出1500万元的高价;在三亚，我们也看到标称海景的商品房一平米可以卖到10万元以上的高价。房价、楼市注定是2010年争议不休的公众话题。所以搜狐企业家论坛2010年系列访谈四月份的月度主题确定为《房价走势与未来趋势，中国地产何去何从,》 我们将通过嘉宾访谈、主题沙龙、高校巡讲的方式，对中国地产业的发展走向进行深入的剖析。今天我们采访到的是卓达集团董事长兼总裁杨卓舒，杨总请先给我们搜狐网友打个招呼。 杨卓舒:大家好。 搜狐财经:关于海南的楼市，关于三亚的房价，现在有两种针锋相对、截然不同的观点。一种观点认为海南房价已经非常高，已经透支或者是伤害了“国际旅游岛”的内涵和初衷。另外一种观点则认为三亚和海南的楼市现正处于一个恢复性稳健上升的态势，经过多年的低位盘整呈现稳步上升的态势。卓达集团在三亚地产界打拼了10年，你对海南的楼市与房价如何判断, 杨卓舒:在三个月左右时间内，特别是“国际旅游岛”建设上升为国家战略之后，海南房价飙升，这非常正常。个别楼盘出现了10万元以上一平方米的所谓天价，三亚市内商品房一平方米的售价已经超过2万，并且还有上涨的趋势。整个海南岛的房价都在上涨，这非常正常。 建设开发“国际旅游岛”，海南现有的基础设施显然满足不了。需要百亿、千亿，甚至更大的资金量投入，这些资金投入靠中央财政解决不了。资金从哪里来,房地产是财政税收贡献最大的产业之一，所以房价上涨是需要，是建设国际旅游岛的必然趋势。 随着“国际旅游岛”的建设，政府投入势必逐渐加大。在房价这个问题上存在一个很大的误区，总是个别、孤立地说某个城市，某个地方房价如何如何高。 以北京为例，大家都说北京房价高，北京房价高不高,这要看对谁来说，对买得起的人来说，它不高。因为有人买，(开发商)就要卖，就要建。如果有人愿意以100万元一平方米买这个房子，开发商绝对不会卖99万元，这是市场规律。北京政府在城市建设上，投入了巨额资金，北京的文化、教育、医疗、卫生、商业、酒店、公园等等这些配套，都是巨额资金投入的结果。北京的高房价是座落在这样一个环境当中，是有这些配套支撑着的，你买的不是孤立的房子，你买的是这些配套。这些配套是巨额资金投入换来的，你让北京房价低行吗,同样的材质，同样的，同样是造房子，把北京的房子挪到二线三线城市，房价当然会低，因为享受不了那些配套，享受不了那些环境。你要把房子建到农村去，那就更便宜了。所以不能孤立地讲房价，买的不是房子，买的是这个城市的环境、绿化和市政。 不能把房子作为一种简单的产品看待，房子不仅仅是砖瓦的简单堆砌，还有地段、区位、环境、风景和文化。开发商卖的不仅仅是房子，是生活方式，是价值观，卖的还是一种欲望。在海南，你要享受的是“国际旅游岛”，享受中国唯一的一个热带风景。你要三亚的房价和你在家里的房价一样，那你可以不来。在房价这个问题上，要树立正确的观念。必须破除平均主义大锅饭，老认为人人都得有一份这不行。 如何正确理解“居者有其屋”,不求所有，但求所用。“所用”就行了，必须是你的吗,必须拥有产权吗,海南的房价，目前不高，你买不起你可以不来。能涨上去就说明人们有这 样的需求，有这样的需求(开发商)就得卖。房子不是孤立的产品，如果没有相应的城市配套和物业管理，房子没有任何价值。判定房价高不高,首先得看房子在哪,是什么样的社会配套环境。因此我说海南的房价不高，三亚的房价不高，涨不涨,肯定涨。“国际旅游岛”建设刚刚开始，现在一年的新增游客600多万人，将来要增加6000万以上，游客增加10倍，房价能不涨吗, 海南房价上涨是需求推动的，因为大家对“国际旅游岛”心存良好的预期。 谈论房价的同时，应该追问到底是什么原因造成房价上涨,房价上涨有其合理性，也有非常不合理的一面。合理的方面我刚才都谈过了。不合理的方面，土地是原因之一。 搜狐财经:你认为海南、三亚的房价还有很大的上升空间, 杨卓舒:很大的上升空间，一定会涨，因为需求量太大了，需求决定，一定是需求决定。三亚有的带有海景特色的商品房每平米标价10万以上，那也就是个概念。房地产营销上搞些概念没啥毛病，服装秀还有概念呢。有概念汽车，也有概念房产，(概念房产)也是个别的，代表不了整体。 搜狐财经:三亚的海景房有的已经卖到每平米10万元以上了，像三亚这样的高房价能支撑多久, 杨卓舒:能支撑永远，有一家(开发商)能卖到10万其他的就敢卖20万。但是，你也得掂量掂量，卖不出去怎么办,于是(开发商)就不敢盲目定价和涨价。标出一个高房价，有时候就是一种营销策略，你爱买不买，但是经过媒体的热炒全国都知道那个企业那个楼盘了。其他的(开发商)会非常理性，这个理性就是只要有人买，他就一定卖，只要没人买，他就停下，三亚的海景房不会都涨到10万，最后卖不出去只能等死。 人们对房价跌落有期待，谁都希望跌落，跌落了好啊，但是不可能跌落，从宏观调控开始时我就说，每逢调控必涨价，房价的上涨都是伴随着宏观调控。谁要能找出近10年来中国某一个地方房子真正意义上降价了,长期来看，房子涨价是绝对的，降价是相对的。个别楼盘在个别阶段降价，当年三亚也是，800元一平米都卖不出去，降价没,降了，现在怎么样,当年800元买的楼盘现在可以卖到2万。 “什么都在涨，不要房价涨，行吗,房价越高对你越有利” 搜狐财经:当全国的游资聚拢到海南，聚拢到三亚炒房，三亚市政府出台一个政策，一个身份证号只能买五套房子。这样一个“政策”出来之后引起网民一片叫骂之声，公众有理由认为地方政府在高房价这个问题上起了推波助澜的作用。在你看来，地方政府与楼市、房价是怎样一种敏感关系, 杨卓舒:三亚市政府做的一点错没有。但是我要说房价上涨和政府有直接关系，地方官员大都希望房价上涨。你想啊，搞块住宅用地，挂牌拍卖，几十亿就产生了，土地财政是支柱，没这个行吗, 地产生意不论做得怎么高精尖，有一个不争的事实，也是不可回避的问题，就是根本性生产资料土地的获取成本在节节攀高。不角逐，你得不到土地;角逐，现在地价已经是两、三倍的向上翻涨，有的城市的土地已经到涨到了2000万元/亩。据我所知，有的地产商高价拿地后篡改规划，以保证获利空间。 多数人买不起高档房，很多人买不起住房，还有很多的人租房住，非常正常。 宏观调控的主要目的是寻找问题、化解问题，更应该从自己身上找，无论商家还是政府。如果一味从产业上下手，房地产、汽车这些行业肯定逃脱不了、首当其冲。中国地产遭遇的问题深层次出在体制，是没有真正按市场经济规则办事，应该加快设计，加快市场经济进程，而不应该固守原有体制，不停地搬来搬去、晃来晃去、不停地调控，把经济运行权牢牢把控着发号施令。 搜狐财经:现在海南尝试住房供给双轨制的方式，保障的归政府，市场的归市场。双轨 制运作，加大保障房和两限房的供应，能不能解决高房价下的民生问题, 杨卓舒:解决不了，怎么能解决,政府的愿望非常好，但是操作起来非常难。经济适用房和廉租房没什么区别，操作起来非常难。有多少开奔驰坐宝马的人买了经济适用房,然后政府说这些做法一概不行，某一地段限制房价不能高，地价自由拍卖，拍卖的地价就这么高。 如何解决住房困难户的实际问题,我给出的是发放住房补助。搞保障性住房，保障到哪个层面,保障到普通工人,保障到政府机关基层工作人员,今天我是政府普通工作人员，保障房落到我头上了，明天我当了科长，保障房退不退,政府机关人员住房的保障水平和普通市民的住房保障水平能是一样的吗, 三亚市市民，很多老市民都有房，都有宅基地，不保障他们，保障谁,保障三亚市政府机关，那市民不闹吗,你的地从哪来,你把我的土地廉价收了，然后去给他们保障，我以后的生活保障从哪来,这不等于制造新的社会矛盾吗, 当然，各级政府的愿望与初衷都是好的。关键是要让全国的老百姓认识到，不管你在哪里住，没必要非得有每平米3万元、5万元的房子。即使你住着破房子也不要紧，但是房价越高对你越有利。以海南为例，如果房子卖到每平米10万元以上，政府得收多少税,政府可以用这些钱来搞市政建设，强化各种配套，最终受益的还是老百姓。 (来源:搜狐财经 作者:张翼) 搜狐财经企业家论坛2010访谈(一) --------------------------------------