收益法在不动产估价中的应用
收益法在不动产估价中的应用
一. 不动产的概念
二.不动产的价格和不动产估价
三.不动产估价的方法及其选取
四.收益法在不动产估计中的具体应用
1
1.不动产概念
不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变
而造成经济损失的财产。
“本法所称不动产是指指土地以及房屋、林木等地上定着物。” ------《中华人民共和国担保法》第92条
不动产实物
不动产权益
土地
建筑物
其他定着物
房屋
构筑物
地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等
区位
2.不动产——实物、权益区与区位的结合
不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能
获得的利益或收益。
主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻权等。
不动产可视为是实物、权益与区位三者的结合,它们对于不动产价格
的影响都很重要。
在中国目前不动产主要指房地产。
3.估价上不动产的三种存在形态
土地
建筑物
不动产
从实物角度看,现实中的不动产估价对象有:
(1)空地;
(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;
(3)地上建筑物;
(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;
(8><#004699'>5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体); (6)未来状况下的不动产;
(7)已经消失的不动产;
(8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分,如后来增加的
装修;
(9)不动产的局部,如某幢公寓中的某套房;
(10)包含有其他资产的不动产;
(11)作为企业整体的一部分的不动产。
二、不动产的价格和不动产估价
1.不动产价格的概念
不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
不动产价格是某个时点状态下的价格;
不同的不动产权益对应于不同的价格;
一般以货币形式支付。
2.不动产估价的概念
是指专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响不动产价格因素的基础上,对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
内容 包括:
1.地产评估:(1)市地评估;(2)农地评估。
2.房产评估:(1)房屋建筑物评估;(2)构筑物评估。
1.估价方法:《房地产估价规范》规定的方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。
2. 估价方法的选用
(1)有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法
(2)收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法
(3)具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法
(4)在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
三.不动产估价的方法及其选取
四.收益法在不动产估计中的具体应用
1.收益法概念
收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
2.理论依据
收益法基于预期原理,即未来收益权利的现在价值。
将估价时点视为现在,那么,在现在购买有一定年限收益的不动产,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取收益,如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这一货币额就是该不动产的价格。
3.收益法适用对象和条件
(1)适用对象是有收益或有潜在收益的各种不动产,如商业用地、旅馆、餐饮、写字楼、农地等。
(2)条件:不动产的收益和风险都易于量化。
4.收益法的计算公式
V——是不动产价格
an——不动产未来第n年的净收益(假设均发生在年末,下同)
r ——资本化率
n ——不动产自估价时点至未来可获收益的年限
资本化率(r):简单地说就是是不动产纯收益与不动产价格的比率,实质是投资资本的收益率。
(1)最一般的公式
例如,有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为20万元,每年所需支出的总费用为12万元,该类不动产的收益率为8%,则该宗不
动产的收益价格为:
(2)无限年且其他因素不变的公式(最简单的公式)
应用条件:? 净收益每年都是a;? r > 0;? 收益年限n为无限年期。
例如, 某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为<#004699'>50年,现已使用了6年;预计利用该不动产正常情况下每年可获得净收益8万元;该类不动产的资本化率为8.<#004699'>5%。该不动产的收益价格为:
(3)有限年且其他因素不变的公式
应用条件:? a 不变;? r ,0 ;? n 为有限年
<#004699'>5.收益法的估价步骤
(1)搜集有关不动产收入和费用的资料;
(2)确定总收益;
(3)确定总费用;
(4)估算净收益;
(<#004699'>5) 确定资本化率;
(6)选用适宜的计算公式求出收益价格。
(2)确定总收益(客观收益)
是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素对实际收益的影响后得到的一般正常收益
确定可观收益必须考虑以下条件?不动产的收益是具备良好素质及正常使用能力的使用者使用所产生的收益。?收益是持续有规律的产生的收益。?收益是安全可靠的收益
不动产收益
的产生形式
不动产出租的租金
企业经营收入
不动产出租过程中,出租方获得的实际租金额及其他有关收益。如押金利息等
正常经营管理水平下,每年所产生的客观收益,要排除不正常收益,同时要考虑收益的损失。
(3)确定总费用
总费用是指出租或经营不动产期间,不动产所有者或经营者取得总收益而必须支付的相关费用。
总费用的计算
不动产出租总费用的计算
企业经营费用的计算
管理费、维修费、保险费、税金中介费用等
生产性企业主要费用有生产成本、产品销售费用、销售税金、财务费用、管理费用、厂商利润等。
服务型企业主要费用有商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金、财务费用、商业利润等
(4) 不动产净收益的求取
?出租型:不动产纯收益=不动产总收益,不动产总费用
=租赁收入,(维修费+管理费+保险费+不动产税+租赁代 理费等)
?直接经营型:
?商业经营型不动产收益=商品销售收入,(商品销售成本+经营费用+商品销售税金及附加+管理费用+财务费用+商业利润)
?工业生产型不动产收益=产品销售收入,(生产成本+产品销售费用+商品销售税金及附加+管理费用+财务费用+厂商利润)
(3)农地净收益=农地平均年产值,(种苗费+肥料费+人工费+畜工费+机工费+农药费+材料费+水利费+农舍费+农具费+税费+投资利息等)
7.资本化率求取的基本方法
(1)市场提取法
V不动产价格,a不动产净收益,r资本化率
利用收益法的公式,通过收集市场上三宗以上、近期发生的类似区域相同或相似的不动产的纯收益和价格的资料,求出不动产的资本化率。
(2) 安全利率加风险调整值法
是以安全利润为基础,再加上风险调整值作为资本化率的方法。 其基本公式为:
资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
(3)复合投资收益率法
将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率,计算公式为:
r0 —— 综合资本化率(%)
M —— 贷款价值比率(%) ,即抵押贷款占不动产价值的比率
RM ——抵押贷款收益率(%) ,通常为抵押贷款利率
RE —— 自有资金正常收益率
例如:某类不动产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为8%,自有资金的年收益率为1<#004699'>5%,则该类不动产的资本化率为:
(3)投资收益率排序插入法
调查、收集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资的收益率,将收益率由低到高排列,再将估价对象与其他投资进行比较分析,考虑投资的流动性、管理的难易程度以及作为资产的安全性等,找出同等风险的投资,从而判断资本化率的大小。
8.收益法应用举例1——利用收益法评估房地产价格
(1)估价对象为不动产简介
不动产为一栋<#004699'>5层的钢筋混凝土建筑,用途为综合楼,占地面积及各层建筑面积如下
单位:平方米,元
218000
828000
合计
114000
380000
100
3800
1
26000
112000 40
2800
2
26000 112000 40
2800
3
26000 112000 40
2800
4
26000 112000 40
2800
<#004699'>5
押金
月租金收入 单价
面积
楼层
其他条件:建筑物总造价为4800万元,其中主体所占比例为6<#004699'>5%,
设备所占比例为3<#004699'>5%,建筑物的耐用年限主体为<#004699'>50年,设备平均为10年。
残值率为0;不动产每年空置一个月,押金年收益率为7%;不动产租税为<#004699'>54.6<#004699'>5万元;保险费为0.48 万元;管理费为建筑物造价的2%。
(2)估价目的:作为购买土地及地上建筑物<#004699'>50年使用权的参考值,综合收益率取8%。
(3) 估价期日:200<#004699'>5年9月30日;
(4)估价日期200<#004699'>5年9月1日至10月30日
(<#004699'>5)估价方法:采用收益还原法
(6)估价过程:
?计算总收益
租金总额=82.8 ×12=993.60万元
押金运用收益=21.8 ×7%=1.<#004699'>53万元
空房损失额:以一个月租金计,为82.8万元
则年总收益为:993.60+1.<#004699'>53,82.8=912.33万元
?计算总费用:
折旧费:建筑物的耐用年限主体为<#004699'>50年,设备平均为10年,残值率0
主体:4800 ×6<#004699'>5%?<#004699'>50=62.40万元
设备:4800 ×3<#004699'>5%?10=168万元
小计230.40万元
管理费为建筑物造价的2%:
4800 ×2%=96.00万元
不动产租税<#004699'>54.6<#004699'>5万元
保险费0.48万元
总费用合计为381.<#004699'>53万元
?计算纯收益:
纯收益=总收益,总费用=912.33 ,381.<#004699'>53=<#004699'>530.80
万元
不动产收益价格= =
=6493.<#004699'>53万元
9.收益法应用举例2——收益法评估土地价格
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,面积<#004699'>5000平方米,出让土地年限为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼,总建筑面积1<#004699'>5000平方米,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时的重置价为1300元/平方米。现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费为年经营收入的6%,商品销售税金及附加为销售收入的8.<#004699'>5%,经营利润为年经营收入的10%,若200<#004699'>5年7月1日同类型建筑物重置价值为1<#004699'>500元/平方米,房屋还原利率为8%,土地还原利率6%,不考虑物价因素,求该地块于200<#004699'>5年7月1日的价格。
注意:
(1)该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;
( 2)根据《中华人民共和国城镇土地出让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》,不动产使用者可使用房屋和土地的年限不得超过土地使用权出让年限。当房屋的耐用年限超过土地使用年限时,房屋的耐用年限只能
按土地使用权出让年限计算,在土地使用年限内房屋的残值也应,所以在计算折旧时不考虑残值。本例土地终止期日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产性用房经济寿命为60年),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日,共39年。
解题思路:
首先求出建筑物的价格;然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益,得到土地的纯收益;再以土地还原率还原,即可得到土地的价格
解:1.年经营收入=6000万元
2.年须扣除总费用:
(1)销售成本及经营成本=4000万元
(2)管理费、财务费用=6000×6%=360万元
(3)商品销售税金及附加=6000×8.<#004699'>5%=<#004699'>510
万元
(4)房屋年折旧
房屋重置价=1<#004699'>500×1<#004699'>5000=22<#004699'>50
万元
年折旧额=22<#004699'>50 ? 39=<#004699'>57.69万元
已折旧年限从2001年7月1日到200<#004699'>5年6月30日 共4年
(<#004699'>5)经营利润6000×10%=600万元
年须扣除总费用= (1)+(2) + (3) + (4) + (<#004699'>5)=<#004699'>5<#004699'>527.69万元
3.房地产年纯收益=6000,<#004699'>5<#004699'>527.69=472.31万元
4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=(22<#004699'>50,<#004699'>57.69 × 4) ×8%
=161.<#004699'>54万元
<#004699'>5.土地年纯收益=472.31, 161.<#004699'>54=310.77万元
6.该地块于200<#004699'>5年7月1日的价值
土地使用权终止期日是2040年6月30日,故剩余收益年限为(39 ,4)3<#004699'>5年
土地使用权价格= =
=4<#004699'>50<#004699'>5.62万元 敬请各位老师指正 !