国税发2009 31号--潍坊所得税规定

国税发2009 31号--潍坊所得税规定 备注:和31号文重复的我给删除了 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法(试行) 第一章 总 则 第一条 为加强房地产开发企业所得税的监控管理～房地产开发企业的纳税行为～提高所得税科学化、精细化管理水平～根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则～《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例～总局、省局有关房地产税收管理的相关规定～结合我市实际～制定本办法。 第二条 本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业～是指经有关部门依法批准成立～从事房产、地产开发经营的企业。 应税收入 第二章 第三条 房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额～主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括:商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程,代建房,结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等, 其他业务收入包括:销售、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让,出租,收入及其他收入等。 第四条 房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式～按照收入的确认原则～合理地确认各项应税收入的实现。 第五条 符合下列条件之一的～应视为开发产品已完工: 1(竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品,成本对象,, 2(已开始投入使用的开发产品,成本对象,, 3(已取得了初始产权证明的开发产品,成本对象,。 房地产开发企业建造、开发的开发产品～无论工程质量是否通过验收合格～或是否办理完工,竣工,备案手续以及会计决算手续～当企业开始办理开发产品交付手续,包括入住手续,、或已开始实际投入使用时～为开发产品开始投入使用～应视为开发产品已完工。 条 企业通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入～应按以下规定确认开发产品销售收入: 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容～以月或季为结算期～定期进行结算～并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的～按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。 第八条 开发企业将开发产品先出租再出售的～凡将开发产品转作固定资产的～其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现～出售时再按销售固定资产确认收入的实现,凡未将开发产品转作固定资产的～其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现～出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 第九条 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前～与承租人签订租赁预约合同或协议的～自开发产品交付承租人使用之日起～出租方取得的预租价款按与承租人签订租赁预约合同或协议确定的金额和承租人应付租金的日期确认租金收入的实现,如果合同或协议中规定租赁期跨年度～且租金提前一次性支付的～按照收入与费用配比原则～租赁收入在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。 第十三条 第十条 第十一条 第十二条 第十四条 房地产竣工交付使用后的物业管理由房地产开发企业承担的～其取得的物业管理收入应作为房地产开发企业的其他业务收入。 第十五条 房地产开发企业为促进开发产品销售而在价格上给予的价格扣除～属于商业折扣～应当按扣除商业折扣后的金额确定销售收入金额。 为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣～应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售收入金额～现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 房地产开发企业因销货退回或折让(因质量问)退还给买受人的销售额～应凭能够证明其真实发生的凭据从发生销货退回或折让当期的销售额中扣减。 第三章 税前扣除 第四章 计税成本 第四章 应纳税额的计算 第四十一条 房地产开发企业应以其当期应税收入总额扣除当期准予扣除项目的余额～计算当期应纳税所得额～按照税法的规定计算缴纳企业所得税。 应纳税所得额,应税收入总额-准予扣除项目金额 应纳所得税额,应纳税所得额×适用税率 第四十二条 第四十三条 企业要分别成本对象确定销售未完工开发产品的预计计税毛利率。开发项目开工后～要根据实际情况填写《开发项目预计计税毛利率申报表》,附件七,～于开工后的第一个申报期随同季,或月,度申报表一并报送主管国税机关。同时～季度申报期结束后30日内～各县级国税局要按企业分项目向市局所得税科报送《开发项目预计计税毛利率申报表》,附件七,。 主管国税机关接到《开发项目预计计税毛利率申报表》后10个工作日内～要结合企业纳税申报资料、有关的立项、规划、投资、盈利水平等信息～实地查看企业开发项目有关文书、资料和开发项目现场等～测算、核定各项目的预计计税毛利率～经税、企双方确认后执行～不得采取“一刀切”的模式执行总局最低标准。 最低不得低于以下标准: 1.经济适用房、限价房和危改房项目销售未完工开发产品的计税毛利率不得低于3%。 开发企业对经济适用房、限价房和危改房项目未完工开发产品的收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的～一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 2(其他开发项目～按照我市行政区划相关规定～预计计税毛利率确定如下: 开发项目位于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新技术产业开发区和经济技术开发区的～不得低于10%,开发项目位于其他地区的～不得低于5%。 第四十四条 房地产开发企业销售未完工开发产品并预收款后～在产权转移前又将预收款全部或部分退还买受人的～应由企业提供相关证明后～按照原预计计税毛利率计算预计毛利额～抵减当期应纳税所得额,未退还部分计入应纳税所得额征收企业所得税。 第四十五条 凡已完工开发产品在完工年度未按规定计算计税成本～或未对其实际销售收入毛利额和预计毛利额之间的差额进行纳税调整的～主管税务机关有权确定或核定其计税成本～据此进行纳税调整～并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 第五章 征收管理 第四十六条 主管国税机关对房地产开发企业实行开发项目登记备案制度～房地产开发企业应按规定向所在地主管国税机关报送以下资料: ,一,开工环节。房地产开发企业在取得《建筑工程施工许可证》10日内～报送《开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《施工平面图》、《房屋平面图、立面图》、《建筑工程发包合同》、《建筑工程监理合同》、《拆迁补偿合同》、《水、电、气、暖协议书》、《联建及房屋分配协议》、《土地出让合同》、《土地转让合同》。填制并报送《房地产企业开工环节报送资料目录》,附表一,。 各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更～应在变更后10日内～报送变更后的文本证件及变更说明。 ,二,开发预售环节。房地产开发企业在每一开发项目取得商品房预售许可后10日内～报送《商品房预售许可证》、预售商品房分层平面图、商品房预售～填制并报送《房地产企业预售环节报送资料目录》,附表二,。 房地产开发企业与银行签订按揭合作协议的～应在季度申报时向所在地主管国税机关报送开发企业、金融机构按揭贷款协议书。 ,三,竣工环节。房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后～报送工程竣工预决算及《竣工验收报告表》、《竣工验收备案表》。 上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件～经主管税务机关核对后～原件退回～复印件留存。对不能按时报送的资料～应附加情况说明～待实际取得时补报。 第四十七条 每季度申报期结束后15日内～主管国税机关要将核定开发项目的《开发项目预计计税毛利率申报表》报县级国税机关所得税管理部门备案。县级国税机关要抓好已核定项目预计计税毛利率的复核～复核比例不得低于当月项目总数30%～发现主管国税机关核定的计税毛利率偏低或异常的～应要求主管国税机关重新进行核定。同时～季度申报期结束后30日内～各县级国税机关要向市局所得税科汇总报送《开发项目预计计税毛利率汇总表》,附件八,。 第四十八条 房地产开发企业季度申报时～应向主管国税机关提供《房地产开发企业开发项目情况表》,附表三,和《房地产开发企业未完工开发产品预售业务情况表》,附表四,～并将根据本年实际累计收取的预售收入计算的预计利润并入应纳税所得额～,《企业所得税预缴纳税申报表》中的“实际利润额”,对本期已结转为实际销售收入的原预售收入预计利润予以扣减。同时～季度申报期结束后30日内～各县级国税机关要按企业分项目向市局所得税科报送《房地产开发企业开发项目情况表》,附表三,和《房地产开发企业未完工开发产品预售业务情况表》,附表四,。 第四十九条 房地产开发企业应于季度或年度纳税申报时按照确定的成本对象填写《房地产开发企业开发项目完工情况表》,附表六,～将其完工情况报告主管国税机关。已完工的～在年度纳税申报时～须出具对该项开发产品实际销售收入毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及国税机关需要的其他相关资料。并提报《房地产企业完工产品计税成本计算表》,附表五,。 上述差异调整报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 季度或年度申报期结束后30日内～各县级国税机关要按企业分项目向市局所得税科报送《房地产企业完工产品计税成本计算表》,附表五,和《房地产开发企业开发项目完工情况表》,附表六,。 第五十条 开发企业在年度申报纳税时～应对涉及报税务机关审批、备案或申报的税前扣除项目逐笔逐项进行核实～在规定时限内向主管税务机关申报。 第五十一条 第六章 信息采集 第五十二条 县级税务机关要与工商、建设、房管、发展改革、国土资源、规划、地税等部门建立联系制度～在季度和年度终了1月内～由所得税管理部门,或岗位,完成以下信息采集工作: ,一,从工商部门取得房地产开发企业开业、变更、注销、吊销登记情况, ,二,从建设部门取得房地产开发项目的拆迁许可证、建筑工程施工许可证信息。掌握建设单位、工程名称、工程地址、工程造价、施工单位、监理单位、开工日期以及涉及的拆迁户数、面积、补偿款等情况, ,三,从房产管理部门取得房地产开发企业的商品房初始产权登记、房屋预售许可证信息。掌握房产位置、建筑面积、已售商品房、预售合同备案、销售合同、房屋平面图、房证办理及房屋租赁等情况, ,四,从发展改革部门或计委取得房地产开发项目批准文号、建设单位、批复项目、建设规模、投资概算、建设地址等立项批复信息, (五) 从国土资源部门取得土地使用权出(转)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额、评估金额等信息, (六) 从规划部门取得房地产开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息, ,七,从财政部门取得房地产开发企业缴纳契税计税依据等信息, ,八,从金融部门取得房地产开发企业的相关资金信息及按揭贷款信息, ,九,从地税部门取得房地产开发企业缴纳营业税计税依据等信息。 第五十三条 税源监控管理部门要对房地产开发项目实行单开发项目税收管理～根据企业报送的开发各环节备案资料～建立《房地产行业企业所得税信息监控台账》,见附表十二,～跟踪了解并掌握房地产开发项目的房地产开发成本、费用、商品房预售、实际销售进度、收款方式、收款时间、商品房存量变化等情况。 税源监控管理部门应在季度和年度申报结束后5日内～填制《房地产行业企业所得税信息监控台账》～电子信息交所得税管理部门。季度和年度申报期结束后30日内～各县级国税局要按企业分项目向市局所得税科报送《房地产行业企业所得税信息监控台账》,见附表十二,。 第五十四条 所得税管理部门将税源管理部门转来的房地产开发企业管理电子台账信息与采集的工商、建设、房管、发展改革、国土资源、规划、地税等部门的有关信息进行比对～并就发现的疑点问题填制《房地产开发企业协查通知》,附表九,～5日内传递税源监控管理部门,税源监控部门组织人员在10日内进行疑点信息调查核实～形成《房地产开发企业核查报告》,附表十,反馈所得税管理部门。 第五十五条 税源监控管理部门对房地产开发企业征、管、查各环节涉税资料和台账～应定期归集、汇总、分析、整理入档～实行“一户式”管理。 第七章 监控管理 第五十六条 税源监控管理部门要加强对房地产开发企业日常监控管理～对房地产企业及其开发现场每季至少进行一次实地巡查～掌握完工进度、资金流向、开盘时间、预售进度、销售面积、销售方式、销售收入、计税成本等基本情况并登记《房地产税收管理员巡查记录》,附表十一,～并根据巡查记录～对企业前期申报信息进行比对核实。 第五十七条 县级所得税管理部门要在年度申报结束后20日内～调查、整理辖区内已售完工楼盘的平均售价、平均成本、平均利润～在系统内公布作为纳税评估和税务检查的参考依据～具体情况同时上报市局所得税管理部门。 第五十八条 主管国税机关要建立房地产开发企业所得税监控分析制度。结合房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息～定期对房地产开发企业营业收入、计税成本、期间费用进行全面审核分析。 第五十九条 收入项目重点分析内容: ,一,采取银行按揭方式销售开发产品的～首付款和余款是否及时确认收入,以其他方式销售开发产品、发生视同销售行为、售后服务收取款项、代建工程、租金收入、周转房出售、对外销售材料、下角料、废料、客户放弃的购房订金等项目是否作收入处理, ,二,根据企业销售业绩、有关部门销售合同、营业税和契税计税依据～核实资金往来账户～确认房屋预售收入和实际销售收入核算是否完整, 通过到项目开发现场实地核实～确定销售数量是否完整,是否存在已达到完工条件未及时确认收入的情况, ,三,核实完工开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差额是否正确～是否计入完工年度应纳税所得额, ,四,其他。 第六十条 成本项目重点分析内容: ,一,“土地征用及拆迁补偿费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”等项目的发生额～与土地、城建、规划、财政等相关部门的收费信息进行比对～分析费用是否真实发生～是否按工程项目完工先后及相应的成本核算对象进行分摊～分摊的标准和金额是否正确, ,二,将“前期工程费”与房地产开发企业的有关设计、勘查、预算和决算支出及部门标准等有关信息比较～分析费用支出是否准确, ,三,将“建筑安装工程费”与企业账面金额及工程预算、决算书相应项目金额比较～分析是否存在虚增或多列问题, ,四,将销售面积和单位工程成本的乘积与企业账面销售成本实际发生额进行比较～分析已售商品房计税成本是否准确, ,五,审核计税成本列支凭证是否合法, ,六,审核企业“短期借款”、“长期借款”等账簿、有关借款合同、工程预算和决算书等资料～分析计入开发产品建造成本的借款费用是否准确,为房地产开发而借入资金所发生的借款费用～在房地产完工之前发生的～是否计入有关房地产的成本, ,七,审核“开发间接费用”、“开发成本”等明细账和凭证、支出记录～分析有无应在“应付福利费”科目列支而在成本中列支的费用,对未按规定转作本企业固定资产和临时出租的待售开发产品～是否存在税前扣除折旧费用问题, ,八,同一企业有多个房产开发项目～审核其发生的成本、费用能否划分清楚～在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配～有无将未完工项目的成本转入已完工项目成本的问题, ,九,其他。 第六十一条 期间费用项目重点分析内容: ,一,审查期间费用列支凭证是否合法、税法规定有列支标准的项目是否按规定调整, ,二,审核“应付工资”、“管理费用”等明细账及相应的记账凭证、原始凭证,企业考勤记录、工资分配表,～分析工资支出及计提的“三项经费”是否真实、准确,有无工资计提后未发放或已发放未代扣代缴个人 所得税的情况,有无分红工资化的情况, ,三,审查企业“固定资产”、“累计折旧”明细账及固定资产卡片～分析税前扣除的折旧是否真实、准确, ,四,审查企业的“管理费用”、“经营费用”～分析 “广告宣传费”、“业务招待费”是否按规定范围和标准进行扣除, ,五,审查各项可以预提的出包工程款、公共配套设施、报批报建费用、物业完善费用是否按照规定税前扣除, ,六,审查贿赂等非法支出、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否在当期税前扣除, ,七,审查有无在税前扣除与收入无关的支出～如企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等支出, ,八,其他。 第六十二条 根据监控分析结果～分别以下情况进行处理: ,一,对企业在税务登记、纳税申报、税款缴纳等环节存在的不规范、资料不全等一般性违法问题～由主管国税机关按规定责令限期改正～并按《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则的有关规定进行处理。 (二) 对企业在执行税收政策等方面存在的问题～应分清责任～按《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等有关税收规定进行处理。 ,三,对有偷、骗税嫌疑的～应依法移交稽查部门查处。 第八章 附 则 第六十三条 各级国税机关对取得的房地产开发企业资料、信息～不得用于与税收无关的项目～应当依法企业保守商业秘密。 第六十四条 各县市区国税局应根据各地实际制定房地产开发企业所得税监控分析制度和房地产开发企业监控管理考核办法～将房地产开发企业监控管理情况纳入本局目标管理考核。 市局将定期对各单位房地产开发企业的监控管理情况进行督查～督查结果纳入全市目标管理考核。 第六十五条 本办法由潍坊市国家税务局负责解释。 第六十六条 本办法自发布之日起执行～对尚未销售完毕的房地产开发项目的管理～按本通知执行。 潍坊市国家税务局公告 「2011」年第3号 潍坊市国家税务局关于进一步规范房地产开发企业所得税管理问题的公告 为进一步规范房地产开发企业的企业所得税管理，维护税法的公平、公正，根据《中华人民共和国企业所得税法》、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发「2009」31号)等相关文件，现对房地产开发企业成本对象的确认、预计计税毛利率的确定、各环节应报送的相关涉税资料等问题公告如下: 一、成本对象的确认 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发「2009」31号)的规定，具体确定原则为: (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工前合理确定，并报主管国税机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管国税机关同意。 二、未完工开发产品预计计税毛利率 房地产开发企业要分别成本对象确定销售未完工开发产品的预计计税毛利率。开发项目开工后，要根据实际情况填写《开发项目预计计税毛利率申报表》(附表七)，于开工后的第一个申报期随同季(或月)度申报表一并报送主管国税机关。主管国税机关接到《开发项目预计计税毛利率申报表》(附表七)后10个工作日内，要结合企业纳税申报资料、有关的立项、规划、投资、盈利水平等信息，实地查看开发项目有关文书、资料和开发项目现场等，测算、核定各项目的预计计税毛利率，经税、企双方确认后执行，不得采取“一刀切”的模式执行最低预计计税毛利率标准。 三、完工条件的确认 按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发「2009」31号)相关规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工: (一)竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象); (二)已开始投入使用的开发产品(成本对象); (三)已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。 开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管国税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 四、各开发环节需报送的资料 (一)开工环节 房地产开发企业在取得《建筑工程施工许可证》10日内，向主管国税机关报送《开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《施工平面图》、《房屋平面图、立面图》、《建筑工程发包合同》、《建筑工程监理合同》、《拆迁补偿合同》、《水、电、气、暖协议书》、《联建及房屋分配协议》、《土地出让合同》、《土地转让合同》。填制并报送《房地产企业开工环节报送资料目录》(附表一)。 各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，报送变更后的文本证件及变更说明。 (二)预售环节 房地产开发企业在每一开发项目取得商品房预售许可后10日内，报送《商品房预售许可证》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，填制并报送《房地产企业预售环节报送资料目录》(附表二)。 房地产开发企业与银行签订按揭合作协议的，应在季度申报时向所在地主管国税机关报送开发企业、金融机构按揭贷款协议书。 (三)竣工环节 房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后，报送工程竣工预决算报告及《竣工验收报告表》、《竣工验收备案表》。 上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经主管税务机关核对后，原件退回，复印件留存。对不能按时报送的资料，应附加情况说明，待实际取得时补报。 五、季度申报附送资料 房地产开发企业季度申报时，应向主管国税机关提供《房地产开发企业开发项目情况表》(附表三)和《房地产开发企业未完工开发产品预售业务情况表》(附表四)。 六、年度申报附送资料 房地产开发企业应于年度纳税申报时按照确定的成本对象填写《房地产开发企业开发项目完工情况表》(附表六)，将其完工情况报告主管国税机关。已完工的，在年度纳税申报时，须出具对该项开发产品实际销售收入毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及国税机关需要的其他相关资料。并提报《房地产企业完工产品计税成本计算表》(附表五)。 上述差异调整报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 七、关于经济适用房、限价房和危改房项目 开发企业对经济适用房、限价房和危改房项目未完工开发产品的收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房、限价房和危改房的规定计算缴纳企业所得税。 八、本公告自发布之日执行。对本公告下发前已开工项目在开工、预售或竣工环节应报送的资料、报表及《开发项目预计计税毛利率申报表》(附表七)、《房地产开发企业开发项目完工情况表》(附表六)于2011年12月05日前报送主管国税机关。已完工但未销售完毕的项目同时报送《房地产开发企业完工产品计税成本计算表》(附表五)。 特此公告。 附件:1. 房地产开发企业开工环节报送资料目录 2. 房地产开发企业预售环节报送资料目录 3. 房地产开发企业开发项目情况表 4. 房地产开发企业未完工开发产品预售业务情况表 5. 房地产开发企业完工产品计税成本计算表 6. 房地产开发企业开发项目完工情况表 7. 开发项目(成本对象)预计计税毛利率申报表 分送:各县市区国家税务局 潍坊市国家税务局办公室 2011年11月30日 印发 打字:李文英 校对:所得税科 张志华 附表一: 房地产开发企业开工环节报送资料目录 单位名称: 开发项目: 序号 资料名称 报送标志 备注 1 开发企业资质证书复印件 2 国有土地使用证书复印件 3 建设用地规划许可证复印件 4 建设工程规划许可证复印件 5 建设工程施工许可证复印件 6 施工平面图、立面图复印件 7 建筑工程发包合同复印件 8 建筑工程监理合同复印件 9 拆迁补偿合同复印件 10 水、电、气、暖协议复印件 11 联建及房屋分配协议复印件 12 土地出让合同复印件 13 土地转让合同复印件 报送人: 接收人: 报送时间: 接收时间: (企业公章) (税务机关公章) 注:报送标志请以“?”标明。 附表二: 房地产开发企业预售环节报送资料目录 单位名称: 开发项目: 序号 资料名称 报送标志 备注 1 预售许可证复印件 2 预售商品房分层平面图复印件 3 商品房预售方案 报送人: 接收人: 报送时间: 接收时间: (企业公章) (税务机关公章) 注:报送标志请以“?”标明。 附表三: 房地产开发企业开发项目情况表 企业名称: 填报日期: 年 月 日 单位:?元,平方米 开发期初结单位开发项 本期完单位序项目存 本期销面积期末结存开发项目名称 目总可 成可售工程备注 号 开工可售面售面积 平均可售面积 售面积 面积 成本 日期 积 售价 附表四: 房地产开发企业未完工开发产品预售业务情况表 企业名称: 填报日期: 年 月 日 预售预售开发预售开发当期退还预售收入当期应预缴序预售业务收入当期预计毛备开发项目名称 产品数量产品面积预售收入计税毛利所得税额号 发生时间 ,元利额,元, 注 ,套, ,?套, ,元, 率 ,元, , 附表五: 房地产开发企业完工产品计税成本计算表 单位名称: 开发项目: 成本项目 会计成本 计税成本 已销售开发产品计税成本 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用 附表六: 房地产开发企业开发项目完工情况表 单位名称: 填表日期: 开发项目,成本对象,名称 完工进度,%, 确定方法 备注 注:完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例或测量已完成合同工作量等方法确定。 填表人: 财务负责人: 附件七: 开发项目(成本对象)预计计税毛利率申报表 申报属期: 年 月 日至 月 日 企业名称: 纳税识别号: 联系电话: 项目名称 项目地址 核准文件 立项信息 总建筑面积,M?, 总投资额,万元, 建设期限 M?～ 1、 使用权面积,M?, 建设信息 建设规模,M?, 其中: 2、 建设用地面积,M?, 3、 M?～ 1、住宅 M? 预售许可证号 其中: 2、网点 M? 预售信息 预售总面积,M?, 3、车库 M? 发证日期 4、其他 M? 元 前期工 元 建筑安装工程元 土地成本 程费 费 成本信息 元 元 元 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费 元～ 元 1、住宅 元 其中: 1、住宅 2、网点 元 项目预计成本 3、车库 元 2、网点 元 4、其他 元 测算结论 项目预计收入总额 元 1、住宅 % 3、车库 2、网点 % 预计计税毛利 率 3、车库 % 4、其他 元 4、其他 % 开发企业自行申报意见 主管国税机关审核意见 对该开发项目～我公司申报各成本对象预计计税毛利率为: 经审核确定～你公司该开发项目各成本对象的预计 计税毛利率为: 经办人: 经办人: 法定代表人: ,公章, 科长,分局长,: (公章) 年 月 日 年 月 日 注:具体填报要求请见附后的填报说明。 《开发项目,成本对象,预计计税毛利率申报表》填报说明 1、“立项信息”部分主要依据发展和改革部门关于项目的核准意见填报。其中:“核准文件”填写发展和改革部门的核准文件文号, 2、“建设信息”部分内容主要依据国土部门的土地使用证和规划部门的规划许可证填报。其中:,1,“使用权面积”取自《土地使用证》有关信息, ,2,“建设用地面积”取自《建设用地规划许可证》“用地面积”有关信息, ,3,“建设规模”取自《建设工程规划许可证》“建设规模”有关信息, 3、“预售信息”部分主要依据房管部门的预售许可证填报。其中:“其他”面积包括单独对外出售的地下室、储藏室、阁楼等面积或单独销售的商圈,场,、厂房、车间面积及其他。 4、“成本信息”部分主要依据土地使用证、合同、协议及企业以前项目数据分析计算填报。其中: ,1,土地成本指企业为开发项目实际支付的土地征用费及拆迁补偿费～主要依据《土地使用权出让合同》、《缴纳土地出让金通知单》、《拆,回,迁安置补偿协议》等有关信息计算填报。 ?土地成本=建设用地面积,M?,×单位土地征用费及拆迁补偿费,元/M?, ?单位土地征用费及拆迁补偿费,元/M?,=全部土地征用费及拆迁补偿费?使用权面积,M?, ,2,前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等费用～一般相对固定或变动区间较小～主要依据开发项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程预算书、监理合同、施工合同、代建工程合同协议、职能部门规定的收费标准或中介机构收费标准等信息～并参考企业以前项目相关数据分析、计算填报, ?某项费用=建设规模,M?,×单位费用标准,元/M?, ?单位费用标准,元/M?,:依据工程预算书、监理合同、施工合同、代建工程合同协议、职能部门或中介机构的收费标准等确定或参照企业以前项目相关数据确定, ,3,开发间接费不包括应计入期间费用的支出、营业税金及附加、土地增值税等费用, 5、“测算结论”主要依据“预售信息”、销售合同或预售合同价格信息、企业售楼处公布的价格信息、本表“成本信息”等计算填报。其中: ,1,项目预计收入总额=?,住宅面积×平均售价+网点面积×平均售价+车库面积×平均售价+其他面积×平均售价, ?平均售价=基价×,1+平均加价率, ?平均加价率=,1层加价+2层加价+3层加价+…+N层加价,?N?基价×100%, ,2,项目预计成本=?,土地成本+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施费+开发间接费,, ,3,预计计税毛利率=,预计收入总额-预计成本,?预计收入总额×100%, 6、开发项目属经济适用房、限价房和危改房的～要同时上报有关的证明文件, 7、本表按开发项目填报～一式三份,双方签章确认后企业、分局,税源管理科,各留存一份～另一份于季度申报期结束后15日内集中报县级局所得税管理部门备案。 附件八: 开发项目预计计税毛利率汇总表 填报单位: 所属日期: 年 月 单位:元、M? 预计计税 项目预计收入 项目预计成本 项毛利率 开发项目 所在目(成本对象)开发企业 建筑安基础设公共配区域 类土地 前期工开发间企业 税务机名称 总金额 总面积 全部 装工程施建设套设施型 成本 程费 接费 申报 关核定 费 费 费 填报日期: 年 月 日 填报人: 注:1、本表依据基层税务机关备案的《开发项目预计计税毛利率申报表》信息逐个开发项目汇总填报; 2、“所在区域”按“一类”和“二类”填写。其中: (1)“一类”区域，主要包括城区(办事处)、开发区、度假区，填写时要注明区域类别和开发项目所在办事处或区域名称， (2)“二类”区域，主要包括乡镇驻地和所属农村地区，填写时要注明区域类别和开发项目所在乡镇名称。 3、“项目类型”按“A”、“B”、“C”、“D”、 “E”、“F”等类型填写。其中:“A”-多层住宅(最高楼层在7层以下);“B”-高层住宅(最高楼层在8层以上);“C”-厂房、车间;“D”-沿街房、商铺;“E”-别墅;“F”-其他。 附表九: 房地产开发企业所得税协查通知 ,,,,,分局,所,: 经对你单位所辖的,,,,,,,,,,企业,,,,时间,至,,,,,时间,的企业所得税申报缴纳情况进行对比分析～发现以下疑点: 10日内将核查请你单位对以上问题进行调查核实,并于 处理情况上报。 所得税管理部门 年 月 日 附表十: 房地产开发企业所得税核查报告 ,,,,,国税局: 接到核查通知后～我单位派专人对所辖的,,,,,,,,,,企业,,,,,时间,至,,,,,时间,的企业所得税申报缴纳情况进行核查～现将疑点核查处理情况汇报如下: 核查人员: 单位负责人: 附表十一: 房地产开发企业税收管理员巡查记录 单位:元～平方米 企业名称 巡查时间 企业基本情况: 完工 项目 资金 开盘 销售 销售 预售 销售 进度名称 到位 时间 面积 方式 收入 收入 ,%, 其他情况说明: 税收管理员: 财务人员: 附表十二: 房地产开发企业所得税信息监控台账(一) 企业名称: 开发项目名称: 单位:元～平方米 基本信息: 项目土地使用证编号: ～具体地理位置: ～土地面积: ?,土地转让,评估,价格: 万元～居民拆迁补偿费用: 万元,规划许可证编号: ～项目性质: ～规划建楼数量: 栋～房屋数量: 套～建筑面积: ?～可销售面积: ?,施工许可证编号: ～批准施工时间: ～计划峻工时间: ～正式开工时间: ～施工单位: ～监理单位: ～工程造价: ,预售许可证编号: ～准许预售时间: ,正式完工时间: 。 变更情况: 1、 年 月 日～ 变更为 , 变更为 , 2、 3、 房地产行业企业所得税信息监控台账(二) 企业名称: 开发项目名称: 单位:元～平方米 完工资金到位情况 房屋预售情况 完工产品销售情况 完工产品计税成本 项目 摘要 进度 时间 % 占计划比套面积 套面积 平均允许金额 预收房款 销售额 总额 例% 数 ? 数 ? 成本 扣除