商业地产如何招商

商业地产如何招商 1、 商业项目部进行市场调研和目标客户; 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划; 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点; 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判; 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、修改与认可; 14、开发商、客户双方正式签定招商; 商业地产销售话术 1、 商业地产销售话术项目优势(strength)分析 区位优势, 项目地处西平城市核心中心地段，依托多条城市主干道，与城市核心商圈相融合，共享庞大的消费人流，蕴藏着无限商机。 交通优势, 多路城市公交途径该地，到汽车客运站及火车站仅五分钟的车程，交通优势十分明显。 配套优势, 新建商业物业自身综合配套比较完善。 项目周边商业氛围浓厚，属于城市成熟商圈，对项目打造知名度及形象等有很大的提升作用。 品牌优势, 信达地产在西平是知名开发商之一，同时享有很高的声誉，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。目前与深圳波特公司专业团队的强强联合，其品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。从前期调研的数据表明，70%的经营者比较关注本案项目，32%经营者明确表示会投资本案项目，27%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。 人文优势, 本地块属于城市中心核心地块，有着独特的区位优势，如今在原印刷机械厂及城市体育场址上所建的大型商业综合体，代表城市建设的一个新历程，具有很大的地域人文优势，加上建筑及商业步行街本身融入一部分人文因素，将对项目的整体优势有一定的促进。 规模优势, 项目的规模及地段优势，可打造形成西平中心区唯一的城市综合体商业地产项目。 城市主要商业零售网点基本沿东风大街分布，信达商业综合体的建成将成为未来西平的核心商业中心地标，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。 2、商业地产销售话术项目劣势(weakness)分析 项目开发周期过长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大;, 体量大，将面临招商和销售的严峻考验;, 受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。, , 3、项目机会点(opportunity)分析 区位发展前景良好, 项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件，完善的配套设施，确保了该区域的消费基础。大润发 的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目与项目之间相互 促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞 争力，逐步改变城市民的消费习惯，使项目成为西平新的商业核心。 城市远景发展战略, 随着西平市经济改革步伐的进一步加快，全市的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的远景发 展提供了强力的经济支撑，近年来西平市加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合 实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生凝聚效益得以显现。 西平城市东风大街已成为西平城市商业主轴。目前西平市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且 主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。地处核心区域的新型 业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。 强大的推广力度, 项目在运作过程中为确保项目的良性发展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效益、品牌效益转化为经济效益。开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。 主力店的带动作用明显, 大润发、麦当劳的强势介入片区商业市场，将对本项目的启动带来绝好的发展契机。 4、商业地产销售话术项目潜在威胁(threat)分析 城市规模偏小，商业极容易达到饱和, 各处投资物业近期涌现较多，分食小容量房地产投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加激烈。 投资型物业竞争加剧, 随着西平城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年产生大量的商业物业供应，对项目的前景会有一定的影响。 宏观政策影响, 由于全国房地产市场的高速发展，造成局部房价增长过快，政府为了遏制房地产价格的过快增长，采取了积极的财政政策和金融政策。就现在房地产市场正处在宏观调控周期中，政府为抑制房价的过快增长，实施积极的行政政策和金融控制政策，对投资性物业影响巨大，一部分地产投资客选择其它投资渠道，一部分处于持币观望。 高供应量, 发达城市的可开发资源进一步减少，纷纷进军国内二线、三线城市，经济增长的幅度不高，因而买方市场并没有同步增长; 商业物业消化量有限, 当地消费习惯目前还没有形成商业投资或经营的消费心理。商业地产销售话术 ?商业地产发展新趋势: 主地产——城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发 地产。 1、 城市综合体核心——主力店如:沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。 2、 旅游地产核心——自然景观资源、人文资源的题材。 3、 休闲、观光地产核心——现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。 ?商业地产新动向——城市综合体: 1、二、三线城市,位置在交通便利,项目总商业面积20-30万平斱米为佳 2、规划要有城市综合体风格,时尚休闲元素要多 3、以商铺养商业,城市综合体前期投资大,但回报也很丰厚 4、以主力店、次主力店提升商铺价格,但入市时机非常有专业性 5、专业运作是市场的要求,很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单,导致项目失败 ?二、三线城市大型项目核心运作思路: 1、项目规模足够大——10万平以上,能涵盖多个业态、业种 2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外,必需与开发流程,销售、招商流程一致,特别重要是 能满足招商的可执行性,所以斱案评审很关健 3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场,为招商、销售提供丰富题材 ?商业地产运作全程服务 1、 城市综合体项目选址商业服务 2、 城市综合体项目可行性研究服务 3、 城市综合体项目开发规模研究服务 4、 城市综合体项目商业元素提示服务 5、 城市综合体项目商业规划建议服务 6、 城市综合体项目运作流程商业服务 7、 城市综合体项目业态、业种组合 8、 城市综合体项目时间切入点研究服务 9、 城市综合体项目投资风险评估商业服务 10、 城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位 11、 城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务 12、 城市综合体项目招商、运营商业服务 13、 城市综合体项目自营、出租、出售三部分最佳组合研究服务 14、 城市综合体项目主力商家、次主力商家客户组合、配比、选择、招商引入服务 15、 城市综合体项目商铺、写字楼、酒店、公寓、住宅等部分的出售、出租代理顾问服务 商业地产运营三种模式:全部出售、租多售少、只租不售 下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢～～～ 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然 想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样 子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。 沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。 路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛 然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。 月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。 最新有关系学生会竞选演讲稿范文 敬的学校领导、老师、亲爱的同学们: 大家好! 我是来自xx班的xx。我性格活泼开朌,处事沉着、果断,能够顾全大局。今天我很荣幸地站在这里表达自己由来已久的愿服:“我要竞选学生会宣传部部长。”我在这里郑重承诺:“我将尽全力完成学校领导和同学们交给我的任务,使学生会成为一个现代化的积极 团体,成为学校的得力助手和同学们信赖的组织。” 我已经在团委会纪检部(戒班级的干部)工作了近一年的段时间,从工作中,我学会了怎样为人处世、怎样学会忍耐,怎样解决一些矛盾,怎样协调好纪检部各成员之间的关系,怎样处理好纪检部不其它部门之间的关系,怎样动员一切可以团结的力量,怎样提拔和运用良才,怎样处理好学习不工作之间的矛盾。这一切证明:我有能力胜任学生会宣传部部长一职,并且有能力把学生会发扬光大。 假如我当上了学生会宣传部长,我要进一步完善自己,提高自己各方面的素质,要进一步提高自己的工作热情,以饱满的热情和积极的心态去对待每一件事情;要进一步提高责任心,在工作中大胆创新,锐意进取,虚心地向别人学习;要进一步的广纳贤言,做到有错就改,有好的意见就接受,同时坚持自己的原则。 假如我当上了学生会宣传部部长,我要改革学生会的体制。真正的做到“优胜劣汰”,做到“日日清,周周结”,每周都对各部门的负责人进行考核,通过其部门的成员反应情况,指出他在工作中的优点和缺点,以朊友的身份不他商讨解决方案并制定出下阶段的计划。 经常不他们谈心,彼此交流对生活、工作的看法,为把学生会工作做好而努力。开展主席团成员和各部长及负责人常作自我批评,自我检讨的活动,每月以书面材料形式存入档案。我还将常常找各部 门的成员了解一些情况,为作出正确的策略提供可靠的保证。还要协调好各部门 之间的关系,团结一切可团结的力量,扩大学生会宣的影响及权威。 假如我当上了学生会宣传部部长,我将以“奉献校园,朋务同学”为宗旨,真正做到为同学们朋务 ,代表同学们行使合法权益,为校园的建设尽心尽力。在学生会利益前,我们坚持以学校、大多数同学的利益为重,决不以公谋私。努力把学生会打造成一个学生自己管理自己,高度自治,体现学生主人翁精神的团体。 我知道,再多灿烂的话语也只不过是一瞬间的智慧不激情,朴实的行动才是开在成功之路上的鲜花。我想,如果我当选的话,一定会言必行,行必果。 请各位评委给我一张信任的投票,给我一个施展才能的机会! 荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的， 我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧:今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?——是有人偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时