楼市并非只买涨不买跌

楼市并非只买涨不买跌 一 在当前经济面临很大不确定性的背景下，那些原本投资于房地产市场的资金大部分 选择回流银行或者蛰伏，而市场上剩下的绝大部分属于自住需求者，房地产市场因此已由以 前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下生活消费品性质的单一市 场。既然是普通的商品市场，那当然“既买涨，更买跌。” 日前，国内房地产龙头万科在全国刮起又一轮“降价风”后，受益颇丰，两天进帐2亿多元。 从万科的这次“降价风”来看，不仅验证了“后奥运效应”的存在，而且也说明了房地产市场并非“买涨不买跌”，反而说明房地产市场是一个“既买涨，更买跌”的市场。这给了那些宁愿低价卖股权、卖地皮，就是不愿意降房价来回笼资金的房地产企业一个很好的回击，更给了那 些试图用“逆势提价”来炒作的房地产企业以当头棒喝。 首先，下调房价是应市场调整所需。众所周知，由于外部经济环境的恶化以及国内经济的走 缓，房地产市场既然作为国民经济的支柱产业，理应在这一轮经济调整中出现调整。不可否 认，房地产市场在07年出现的暴涨与GDP保持了11.9%的增速有着莫大的关系，但是步入到08年，GDP增速已经回落，预计从第一、二季度的10.6%和10.1%下降到第三季度的10% 以下，而全年预计低于10%。从这方面来看，房地产市场应该出现调整，否则就违背了市 场正常的运行规则。另外，07年房地产市场已经出现价格泡沫，并且资产市场往往有一次 性跌完的特性，因此，此次房地产市场的调整幅度理应大于整个经济调整幅度。 其次，房地产不仅可以用来自住，还可以用来投资（投机），我们知道，作为投资对象，房 地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。由于在当前经济面临很大不确定性的背景下，这 些投资于房地产市场的资金大部分选择回流银行或者蛰伏，而剩下的绝大部分属于自住需求 者，或者说刚性需求者。也就是说，房地产市场由以前具有投资性质和生活消费品性质的双 重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。既然此时的房地产市场基本变成了 普通的商品市场，那么在需求下降的背景下，是不是就得下调房价来刺激需求呢？显然答案 是肯定的。 再次，政府救市又一次落空。前段时间，摩根大通的一份报告当天就把股市往上拉了上百点， 似乎政府有救市的举措出台，当然事实证明这份报告是空穴来风。再说，即使政府出台救市， 也断然不会救楼市，况且现在大部分房地产企业的利润率仍然保持在30%-60%的增长率， 何需救市？央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求 商业银行对商业性房地产信贷采取严格管理的措施，并禁止向房地产开发企业发放专门用于 缴交土地出让价款的贷款。同时对土地储备贷款抵押率和贷款年限都作了严格的规定，并禁 止对土地闲置超过2年以上的房地产项目贷款，大大打击了房地产企业的土地囤积行为。《通 知》的发布也被市场认为是政府“保银行、弃地产”的标志，也让希冀政府救市的房地产企业的等待落空，同时也给了市场一剂强心剂，那就是房地产市场必须按照市场自身规则进行调 整，不能通过行政干预来扭曲市场规则。 另外，市场传言的“断供潮”的到来也实属危言耸听。不可否认，市场的调整期肯定会带来局 部个别的断供发生，但从政府的来看，其对房地产市场的调控主要侧重于一个全局的、宏观 的角度，不能因为个别的断供发生来动摇对全局的调控。从目前所报道的断供案例来看，绝 大部分是由于房屋的投资，而自住房由于房价下跌而采取断供的案例基本没有。而针对房屋 投资而言，无疑需要面对市场风险，市场有涨有落，哪有只涨不跌之理？而房屋自住发生断 供的可能性极小，如果其发生断供，首先会丧失其在银行的信用，对其未来房屋按揭带来极 为不利的影响，即便对其信用影响甚小，在当前银根紧缩的背景下，其也很难获得银行 按揭贷款。相对于房屋投资而言，自住房屋者断供的成本更高，因此，不会选择断供。政府 无需救楼市的另外一个原因是当前房地产市场的低迷不会造成银行大量不良贷款的产生，根 据中央财经大学中国银行业研究中心对银行业贷款压力测试显示，当前房地产市场价格整体 下降20%，会造成银行不良贷款上升0.9%，而房价出现40%以上的跌幅，银行总体不良贷 款率才会明显增加。因此，当前房价出现合理下跌对银行整体不良贷款的影响较小，同时， 房地产价格的下跌又能使得更多的民众有能力购买住房，进而改善民生。 今年上半年，由于银行贷款紧缩，也造就银行房地产信托贷款大幅增长的现象。但是随着银 监会针对银行表外业务的监测力度的加大，预计这种爆发式增长的现象延续时间不会太长， 再说银监会也会吸取银行前段时间理财产品的教训，防止理财产品零收益现象发生在信托贷 款领域。另外，随着美国经济出现反弹的迹象，美元开始回暖，这意味着国际资金回流的可 能性加大，因此，房地产企业通过国际资金来弥补资金缺口的难度将会加大。总之，在当前 国内经济不确定性背景下，大部分资金将会选择观望。 事实上，日前万科在杭州低价促销时首日就卖出一半的消息，也进一步说明了房地产市场 也是一个“既买涨、更买跌”的市场。因此，解铃还须系铃人，如果房地产企业不下调价格， 就无法使潜在的刚性需求转变成现实的需求。只有通过降价来增加需求，并以此回笼资金， 才能使房地产业走出困局，获得良性健康的发展。