乌鲁木齐格林威治城别墅设计建议方案-胜天房产

乌鲁木齐格林威治城别墅设计建议-胜天房产 乌鲁木齐格林威治城 别墅设计建议方案 ,另附:2010年一季度中高端市场竞争态势及个案解析, 新疆胜天房地产营销策划部 2010-4-22 一、市场分析 2009年乌鲁木齐别墅市场总价及对应面积情况 2项目名称 总价(万元， 主力总价 (万元) 面积，m， 绿城?玫瑰园 343 518 518-1240 469 856 559 969.14 613 1240 中航翡翠城 419.96 266 266-450 517.5 320.726 717.34 449 海上明珠 169.93 56.86 57-100 244.45 85.56 280.79 100.4 空中花园 180.29 81 81 雪莲山阳光别墅 305.97 120.46 120 柏美优品 247.57 94.07 94 百合公寓 220 193.6 193.6 歌林小镇 197 98.24 98-130 263 126.37 分析: 1、产品形态:主要为联排，其次是独栋和叠拼 222、成交面积区间:170m-300m成为目前别墅市场主要销售面积区间 3、成交价格:品质决定价格,玫瑰园独占熬头.经济别墅大量出现 4、建筑风格:欧式风格引领市场,在售项目多为模仿,有形无神 2010年乌鲁木齐高端品牌各项目产品形态 项目 面积区间(?) 产品形态 340-550 绿城玫瑰园四期 独栋 210-360 歌林和院 双拼、联排、独栋 260-400 柏美优品二期 联排、双拼、独栋 214-248 海上明珠二期 双拼、联排 180-280 中航翡翠城二期 联排 263-315 西隆名仕公馆二期 双拼、独栋 370-455 欧洲花园二期 叠拼、联排 176-359 垄上阳光 独栋、联排、叠拼、 双拼 200-550 雪莲山高尔夫三期 联排 90-200 印象西班牙 叠拼、电梯公寓 230-395 百合公寓 电梯公寓 90-130 丁香花园 平层公寓、电梯公寓 : 综合分析2009年别墅产品供应情况和2010年别墅产品供应情况，别墅市场产品形态可分为独栋、双拼、联排、叠拼、电梯公寓。通过调研分析可看出2010年别墅市场联排产品供应仍然位居首位，其次是双拼，而独栋产品则由09年的第二位下降到最后，叠拼、洋房产品市场激增。独栋产品减少一方面是受国家政策限制，独栋别墅用地不让审批。另一方面是因高端别墅需求量小且销售周期长，随人民生活水平和消费观念增涨中高端市场需求量旺盛。 预计2010年别墅市场产品联排供应量第一，其次分别是双拼、叠拼、电梯公寓、独栋。 二、2010年乌市别墅供应量预计 1、根据乌鲁木齐房产局数据显示，09年乌鲁木齐市别墅供应量为 15.71万平方米。 2、根据乌鲁木齐房产局数据显示，09年乌鲁木齐市别墅消化量为 11.2万平方米。 3、2010年别墅市场供应量根据09年库存量加上2010年市场供应量算出，其中包括海上明珠(20000m2)、柏美优品(41500m2)、中航翡翠城(24000m2)、歌林和院(77552m2)、垄上阳光(123011m2)、雪莲山高尔夫( 30000m2)、一品兰山(40000?)、天一项目(32000?)、广汇雅山别墅项目(50000?)等的2010年的开发量，(只算总开发量的50%能在当年拿到预售)不计待开发的的荒山绿化项目。 2010年乌鲁木齐市场别墅供应量预估 09年供应量 157100? 209年预计消化量 112000m 209年预计库存量 45100m 内容项目 2010年别墅供应量 2海上明珠 20000m 2柏美优品 41500m 2中航翡翠城 24000m 2歌林和院 77552m 2垄上阳光 123011m 2雪莲山高尔夫 30000m 一品兰山 40000? 天一项目 32000? 广汇雅山别墅项目 50000? 总计 438062? 总结: 2010年乌鲁木齐别墅市场供应量高于09年3倍多，市场竞争尤为激烈，许多开发商都从开发低中端产品转型进行中高端物业开发，其中表现最明显的就是广汇，从09年开始御园公馆、汉唐天下等中高端项目的开发，到今年雅山近10万?的别墅项目，可以看出乌鲁木齐未来几年内，中高端物业尤其是别墅产品将进入一个全方位竞争的时代。 三、格林威治城别墅项目设计建议方案 1、设计原则: 第一:别墅户型种类不可过多，原则不得超过六种户型，否则会造成 别墅户型过多，可控性降低，增加施工难度，加长销售周期。 第二:联排别墅设计时需注意其朝向及间距，朝向和间距的价值体现 在其 第三:关于别墅户型在设计时，应当遵循的几个原则 (1)主卧区需要足够的空间和较好的朝向 (2)提出次主卧区的概念范围控制在4.5*4.9米 (3)卧室层次的划分应遵循:老人方便、孩子独立的原则 第四:在活动区域应当遵循 厨房+餐厅+客厅+家庭室 打造融合温馨的家庭氛围。 第五:户型面积配置建议: 独栋的三种面积区间: 类型一:260?—290? 类型二:290?—330? 类型三:400?及以上 联排别墅面积区间:230?以内 双拼别墅面积区间:260?—280? 叠拼别墅面积区间:200?左右 四、别墅户型配比建议: 别墅类型 面积区间 建议入市均价 总价 户数 户型比例 单体 总建面 200?左右 10000元/? 200万左右 待定 30% 待定 联排 230?左右 10000元/? 230万左右 待定 20% 待定 190?左右 11000元/? 210万左右 待定 15% 待定 叠拼 270?左右 12000元/? 320万左右 待定 15% 待定 双拼 330?左右 13500元/? 450万左右 待定 5% 待定 独栋 400?以上 13500元/? 550万以上 待定 5% 待定