房产投资理财方法

个人房地产投资技巧讲稿 很多人认为房地产投资离自己的生活很远，或者虽然想投资发房产挣钱，但因为能力、信息的原因不知道如何着手。但最近几年，很多人突然发现房价已涨得很高，而且不断听说有人因为“炒房”而成为百万富翁的故事。其实对普通家庭来说，衣食住行人生四大项，购房置业是必然投资选择。因此，将资金投在房产上、置业买房，在享受全新的居住生活的同时，通过正确的资金安排和交易活动，获得额外的收益，不失为一种稳妥的投资、理财工具。 由于房地产不但本身具有极大的使用价值，而且本身具备保值、增值的特性，投资房地产最具吸引力的地方就是买入物业之后，无论是自用、保值还是出租获利，或待日后升值时出售，或者做短线炒卖楼花，都有利可图。 这里我给大家讲个故事。其实也是真人、真事。在东营的郊区农村，有一位姓闫的老头。十几年前开始带领村里的年轻人出来干建筑，自己做包工头。但是，由于老闫不识字，很多建设单位都有点“欺负”他，干完活后不给钱，拖着，实在拖不下去了，就说：老闫，你看公司没有钱给你了，要不给你套房子，顶帐吧。这样，就把一些位置不是很好、不容易销售的房子抵给了老闫。时间一长，为了支付民工的工资，老闫把家里的房子和地都转让出去了。但手里积累了很多房子，有住宅，也有办公楼，也有商铺，慢慢地也有些租金收入。但是随着时间的推移，这些发房子的位置变得越来越好，价格也逐渐升高，租金收入已够他给100多个民工发工资了。到2002年时，老闫请人一评估，这些房子价值竟然超过了两千多万元。而这时老闫的身份还是一个包工头，开着一辆松花江面包车，到处拉活干。后来，别人给他出了个主意，将这些房子评估、抵押了，贷款1200万元，和别人一起在东营经济开发区竞拍了一快土地，开发建设了一个五金建材商城，又获得了很大的利润，成为了名副其实的千万富翁。当时这个项目营销策划就是我给他们操作的，项目叫“鸿基商城”。这个老头没文化、也很朴实，虽然是项目的股东，但我直到做完这个项目，也没记住他的名字，只知道员工叫他闫总，股东们叫他老闫。但我记住了他的故事，因为这个故事非常真实地展现了房地产的保值、增值规律，而且非常具有传奇色彩，值得一听。 一、房地产投资的特点 房地产业在我国是一个年轻的产业。经过十几年的发展，房地产业已初具规模，形成了包括开发、建设、买卖、租赁、交换、增与、抵押、典当、拍卖、中介代理、咨询服务等新业务形式。 房地产业作为一项独立的产业，有它独特的经营特点，是投资者投资房产时必须首先考虑的。 1、资本大、回收慢 与一般的理财手段相比，投资房地产是投资比较大的，无论是房屋还是土地的投资，动辄需要数万、数十万甚至上百万或更大的资金。对长期持有房地产的人来说，利润回收相对也慢，当然，通过租金收入而一辈子受益，也是非常好的选择。 但由于投资房产要积压数额庞大的资金，所以容易使中小投资者资金周转困难，因此对普通个人来讲，首先应考虑资金问题，同时作好投资的时间，以做到胸有成竹。 2、房地产经营投资的回报率高 土地有限性：土地是固定的、有限的，而人口却不断持续增长，特别城市人口更始逐年增加，因此房地产价格也逐渐攀高，投资者的回报与其他投资项目相比是比较高的。一套四五十万元的房租，三两年之间可以升值到一百万元。这是自2002年以来，大家在济南经常可以遇到的事情。 在2002年，你如果用一百万元的作为三成首付款，以按揭方式购入房屋，可以购买价值300多万元的房屋。到现在可以轻松赚取二百万元，等于成本的两倍。有不少个人投资者在土地买卖和房地产交易中大发其财，获得巨额财富。 3、房屋耐久、安全，变现也不难 房地产投资有其他投资方式所不具备的优点，那就是安全、持久。房产和地产不会遗失或被盗，一套房子在没有天灾人祸的情况下可以保持数十年至数百年，土地的价值也不会因世事变迁而消失，它是恒久永存的。 房地产交易不像普通商品那样可以轻易脱手，也不像股票那样可以带入金融市场随时交易变现。这就要求在经营和投资房地产时，要把这些特点都考虑进去，使自己的投资计划和决策更加可行，减少不必要的损失。 但是，在当前的市场经济条件下，房屋变现也并非难事，你可以将房子抵押给银行，获得现金，也可以向典当行获得资金。另外，目前的二手房交易非常活跃，只要价格适中，一般房屋在两、三个月内即可卖出。 4、收益大、风险小 如果你以较低的价格购买了一处房产准备自用，随着经济的持续稳定发展，在不知不觉中，你的房产也会不断升值；如果你将购置的房产用于出租，不仅可以收回一部分资金，还可以坐享房产升值带来的收益；至于炒卖房地产，当然会因市场价格的涨落而面临损失的危机，但如果能够转为长线投资，找一个可靠的客户将房产租赁出去，将来一定可以取得相当客观的收益，而且租金收入又可多少降低一些风险损失。因此，房地产非常适合作为个人财富充分保值的工具及手段。另外，在市场经济的条件下，拥有一定的房地产也是个人财富的标志，可以建立个人良好的信用，使投资者获得一定的社会地位。 二、房地产投资的风险 虽然房地产投资有多种优势，但与其他投资项目一样，房地产投资也存在着风险，要投资房地产，首先应谨慎行事，增加自身的风险意识，把风险降到最低程度，以获得最大收益。 1、时势风险 主要是因为国际、国内的社会形势、政治时局、战争等因素而引起的房地产投资风险。 在中国目前的形势下，这种风险是非常小的。当然，一旦出现这方面的情况，譬如发生战争，不论你投资什么，风险都一样巨大。所以，就目前的情况来说，大家可以不必考虑此问题。 2、政策风险 政策风险是主要指国家现行的经济税收政策，特别是税收政策，它直接影响房地产的收益，投资者必须了解投资地不动产税收政策，负责。 目前国家关于房地产调控的政策已基本明朗，应该说只是减少 收益，总体影响不大。而且，说句私下才能讲的话，即便是目前的政策，也有很多避税的办法。投资者只要了解并掌握了本地的有关法律，风险就是可以避免的。 3、经济风险 １）市场风险 主要是指投资者对市场供需关系得错误估计而形成错误决策造成风险。 作为房地产多年的从业者，我可以肯定地告诉大家，在目前的中国，房地产的刚性需求绝非十年八年可以满足的。就拿济南市来说，大家可以看一下，在胶济铁路、经一路沿线两侧，还有多少平房、简易楼在大纬二路以西、十二马路以东的槐荫区范围内，还有多少上个世纪四、五十年代的房子? 那些房子，你就是让他住，也住不了几年了，因为建筑寿命已经到期，很快会垮掉的。大家算算，这会形成多大的需求? 更不用提，由于城市建设落后，随着城市建设而来的拆迁，会带来多少的需求了！！ ２）财务风险 随着房屋商品化的推行，和房地产信用关系的发展，在房地产交易中，客户常采用分期付款的方式来买楼。如果因购房者财务状况恶化而长期拖欠楼款，而影响卖方投资回收的情况，这需要投资者在房地产交易时注意买方的资信状况和财务情况，以避免财务风险。 ３）利率风险 市场利率发生变动时，房地产的价值也会发生变动，利率所带来的风险有两方面：一是对购房出租者来说，假如银行利率在短期升至极高水平，则会令到期存款比购房出租更有利可图。 二是如果投资者的部分资金是向银行低压贷款取得的，假如贷款利率上升，则投资者要负担的贷款利息就会增加。这种风险从理论上将比较难规避的。 但是，我们目前的现实是，中国的利率水平已经是很高的了，但是房地产的投资收益仍然远远高于利率水平。国家已经很难再大案幅度地提高利率了，否则整个人民币会面临更大的金融风险。 当然，聪明的投资者必须对存在的风险了然于心，而不能盲目乐观，要采取必要的手段和措施规避风险，使自己获得最大收益。 三、房地产投资与其他投资方式的比较 1、房地产投资与银行储蓄的比较 储蓄是众多家庭理财时普遍接受的一种投资方式，通过储蓄，可以获得稳定的利息收入。是较完全的一种投资方式，并且可以及时变现。但银行储蓄的收益高低取决于国家指定的利率的高低，利率又受诸多因素的制约，常常维持在相对平衡的低水平，利息收入也极有限。 而将一笔钱用于房地产投资，则有可能在一年或几年后房价成倍的增长，即使用于出租，房地产的收益也远高于银行储蓄。我们可以举例来看，假设你有15万元，存到银行，一年的利息收入约为此3000元;而15万元可以在历下区的山大路、解放路附近购买一套50米的二手房，月租金至少可到500元，年租金6000元，是利息的两倍。 国债是很多人喜欢的投资方式。但是，其收益是十分固定的，也就是仅仅比储蓄略高而已，并不是理财的最佳工具。 2、房地产投资与股票投资 从收益率看，股票的收益取决于股份公司的经营状况。股份公司经营状况好，股东凭借其手中的股票可得到较为丰厚得收益，若股份公司经营状况较差，甚至出现亏损，则股东可能无利可分，仅能行使股东权利。 由于股票次级市场的存在，股票的转手买卖使股东能够把投资与投机相结合运用，股票市场的短线炒作可以给股东带来利润，但就长期而言，收益并不乐观。就安全性而言，房地产投资要远远高于股票投资。因为股票得市场波动较大，对政治经济的变化特别敏感，尤其使中国的股市，正处于初始时期，黑庄家和机构资金大量存在，中小投资者风险很大。目前，被股市套牢的投资者不计其数，很多人血本无归。在你我的周围，这样的股民到处都是。因此，在中国市场经济机制完全成熟之前，中小投资者应该慎入股市。 而房地产有其独特的行业特征，从长期看必然房屋价格呈现不断上升的趋势，会给房地产的长期投资者带来丰厚的回报。 四、房地产投资的方式选择 中小投资者可选择的住房投资的方式,并非只买房出租一种方式。在目前初露端倪的良好投资环境中,您应该选择什么样的投资方式呢?目前,住房市场上出现的投资方式有以下几种： １、直接购房 这是住房实物投资的方式。就是投资者用现款或分期付款的方式，直接向房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获得投资回报。 特点：这是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。相对风险较小。即便不能很快出售获利，出租收益也比较可观。如上所述，最少也相当于银行储蓄收益的两到三倍。 ２、以租代购 这是最近在南方新兴的一种售楼方式，即开发商将空置待售的商品房出租，并与租户签订购租。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵部分购房款，待租户交足余额后，即可获得该房的完全产权。特点：不需交纳首付款，即住即付，每月交纳一定的租金即可入住新居。对于中低收入家庭而言，通过这种投资方式购买住房是一种比较好的选择。对希望购买住房的人们而言，通过在租期内亲自入住有利于及时发现住房质量问题，待感到满意时再购买，可避免因住房质量问题自找麻烦，使投资受损失。 ３、以租养贷 这是正开始流行的投资方式，对商业性房产比较适用。即通过贷款买房，交纳首期房款，然后将所购房屋出租用每月的租金来偿还银行贷款，当还清贷款并收回收付款后，投资者就完全拥有了这套住房的产权。 特点：花费少量的资金即可拥有自己的房屋，同时又没有长期的还款负担。因此这种投资方式更适合于目前手中有较多先进，但预期收入不很稳定的投资者。 ４、买“楼花”和炒楼花 即投资者在期房阶段以较低的价格购入期房，到现房阶段即刻售出，获得从期房到现房的溢价收益。 特点：从购买“楼花”到房屋建成一般需要２年，这期间房地产价格通常会上涨。但市场也有很难预料的变化，因此，洞悉住房价格的走势是这种投资方式成功的前提。 5、住房金融投资 房地产金融投资工具，通常是企业债券和投资基金，既具备了证券的优势，降低了住房投资的门槛，使得中小投资者也可以进入，又保持了房地产业的较高收益。但目前在我们国家尚没有成熟的房产金融工具。 五、房地产投资的二种策略 每一个进行房地产投资的人，都期望通过投资达到预期的目的，取得预期的收益，作为一项投资就必须讲究投资策略，即根据自己的能力、投资目的，并结合房地产市场的实际情况来采取不同的对策。 根据房地产投资的不同目的，以及投资者持有房产时间的长短，可把房地产投资分为长线投资、中线投资和短线投资的策略。 中长线投资与短线投资策略的选择在实际的运作中常常相互交织，互相转化两种投资方式的优劣取决于投资者的偏好和市场行情。长线投资时间较长，以获取租金收入为主，同时也可赚取房地产价格的稳健升值，风险较低。而短线投资者，见价格有利，就马上脱手变现，以赚取价格差额为主，因此短线投资风险较高，需要投资者具有良好的个人素质和专业知识，以准确把握市场行情，房价走势，在短期内获利。 六、正确把握房地产买卖时机的技巧 １、抓住最佳的买入时机 抓住房地产的买入时机是投资成功的重要环节。这需要对市场及该房产做出全面的判断，如果认为当前价格较低，而未来的经营会很乐观；或考虑到自己的整体投资计划时，就可以选择恰当的时机买入。买入时机适时就会为未来的投资盈利打好基础，机不可失，时不再来，必须综合判断，适时出击。 房地产刚刚开发时：房地产刚开发时期，由于人们对该地区房地产价值缺乏足够的认识，因而其价格往往受到压抑，其实际价格低于市场价格，同时人们的购买力并未转入该地区的房地产市场，所以需求者相对较少；而另一方面开发商又急于收所垫付的资金，会以较低价格出售。过一段时间后，人们在此地区的购买需求讲会有所增加，同时随着开发进程加快，大量投资资金的涌入，势必会从供、需两方面推动房地产价格大幅上涨，因而在房地产开发时期是房地产投资者低价买入的有利时机，切勿错过。目前力诺项目的增值空间恰好来自此处。 经济萧条时期：经济发展是呈现周期性变化的。当经济萧条期出现时，人们的购买力下降，房地产的需求也随之减少，这样促使房地产价格下跌；但随着萧条期向复杂期的转化，市场逐渐开始启动，人们的购买力也在增强，投资热情不断上升，从而对房地产的需求有所增加，促使房地产价格上涨。所以萧条期市低价买进房地产的大好时机。 通货膨胀到来之前：通货膨胀的显著特点就是货币贬值，物价上涨。房地产在通货膨胀的影响下，价格必定上涨，同时由于在通货膨胀时机人们都在寻求保值商品，因而纷纷抢购房地产商品，由此更加促进房地产价格上涨。如果在通货膨胀到来之前购入房地产，那么当通货膨胀时的所购入的房地产商品将会以较大幅度增加其价值。从而达到低买商卖，赚取投资利润的最佳投资目的。所以通过膨胀到来之前是投资者购买房地产的好时机。 房地产价格低落时买进：无论怎么说，低价买进高价卖出市经营的基本法则，因而当时常出现疲软， 价格下跌时买进是每一个从事房地产投资者所必须牢记并把握的。 2、抓住房地产的最佳卖出时机 “贵时卖出”是卖出房地产的基本法则。那么，怎样把握“贵”时机，实现贵时卖出投资的目的呢？以下几点，请牢牢把握： 市场价格高于目标卖价或预期卖价：所谓目标卖价简单地讲就是你自己综合各个因素所制定的卖价；预期卖价就是自己计划抛售的价格，也可以说市最低卖出价格。在房地产市场价格大于目标卖价时卖出房地产可获得目标利润，当然这个时机并不一定是赚取利润最多的时机，当时可以使你获得比较满意的利润。 经济高涨时期：正如前面所谈买入时机应选在萧条时机一样，卖出时机应选在经济高潮时期。在经济高潮期投资亢奋，对防地产的需求达到相当高的水平，防地产价格也将随之上涨到较高水平，而随着危机到来，投资骤减，需求价低，防地产价格也随之大幅度下降。如果能抓住经济高涨时机大量抛售防地产商品，那么你所获得的收益会十分客观的。 通货膨胀较严重时期：在通货膨胀前买入，出现通货时价格上涨，引来大量投资者介入，随通货膨胀程度的日益严重，国家将采取有力措施以达到遏制通货膨胀的局面，而一旦局面被控制，防地产价格会自然回落。因而在发生通货膨胀后严重时期为卖出的最好时机。 新闻、政策因素出现利好消息时：各种因素如传闻、心理预期、政策导向等导致防地产价格大幅度上升时也是卖出时机。 总之，要想不失时机，就必须眼观六路，耳听八方，研究各种资料、信息，以提高最佳实际的判断准确率。 七、房地产买卖技巧 抓住防地产买卖时机，就向投资成功迈进了一步，但要有买卖技巧的配合才能使投资最终取得成功，获得丰厚的回报。 １、买入房地产的技巧 挑选质量好的房地产：地段、时机、质量是指投资三要素。房地产商品质量的好坏，包括内在质量与外部质量两方面，买入时具体应考虑： A是否容易脱手。通常应选择地段较好、外观较好的房地产。 B建筑公司的信誉。质量好的产品一定是那些知名度高，信誉好的制造者所建筑的。 C地理位置如何。不同房地产用途不同，可选择的区域也不同。如住宅应选择在生活方便的地区、而办公、贸易应选在市中心闹市区。 D应注意产权、税收及产权登记方面问题。 E选择有利于自己的卖主、经纪人或代理商。 杀价的准备工作：当你选择好一处房地产准备投资时，面临着与卖方谈判，当然作为卖方总是希望购买价格较为便宜的房地产，这就必须学会杀价。我们所说的杀价并不是价但地“漫天要价，就地还钱。”而应杀到卖主乐意，买主有钱可赚，否则不能成交于双方皆无利可图。 2、房地产卖出技巧 卖出定价：选择适当的定价标准与定价方法。房地产卖出定价可采用再造成本价，即现在生产同种类型的房地产需投入多少资金来定价对卖方比较有利。 参照附近房地产商品价格定价。 灵活定价。如果你拥有多个房地产投资单位，你可以现按上述方法定价进行销售，如果销售顺利，就可在下次销售时提高销售价，以求得最大收益。 卖出技巧： 了解买方心理。为什么要购买房地产？购买目的何在？是否为生产或生活所急需？为何选种我的房地产？ 买者是否在本地区商谈过许多卖方，为什么没有成功？ 了解买方对所出售的房地产最中意的是什么？ 向买方暗示房地产价格看涨，即便现在是二手交易，仍有获利空间，不要错过大好时机。 让买方出价。如果出价可以接受在此基础上适当加价，或折衷卖方价与买方价，示已做适当的让步，要求买方也释放给予让步；如果出价过低，说出理由，让买方动摇其所出价格，认识到自己出价过低。 卖出时机不利时，不妨先采用租赁形式收取租金，等待有利时机再出手。 八、成功的房产投资的十大要决 日本《Money》杂志，由房地产专家提出的实现成功房地产投资的十大要决，现介绍如下： （１）个人投资房地产，由于缺乏建筑的专门知识，所以对选择建筑业者很重要，最理想的是投资者与建筑业者密切配合，共同创造新的成功的投资方法。（在中国购买本单位集资建房或分房的，不但完全没有风险问题，也都能获得收益，从来没有吃亏的。） （２）掌握确定可靠的售房消息，注意夸大的广告。例如在报刊、电视、广播或利用名人猛打广告，易使投资者产生错觉而盲目抢购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。 （３）明确产权。要注意产权是否清楚，尤其是特定区域的土地能否盖房子，这些就事先调查清楚，以免买了土地后不能建筑，或买了房屋却没有土地所有权，留下诸多“后遗症”。最好能事先到现场查看，翻阅官方登记证件，以免上当受骗。 （4）注意信息。在当今信息时代，投资人应懂得收集、判断、精确分析各种情报，以免因错误信息而判断错误。 （5）要做好充分的心理准备。有人比喻投资不动产，好象是植林投资，需要较长时间才能看到成果。所以投资人将资金投入房地产时，应事先做好心理准备，一般说来，时间与收益也是成正比的，持有时间越长，收益越多。这一点上，房产与股票有本质的不同。 （6）重视现场调查。目前有兴趣投资房地产的人，都是在购买自用住宅以外的第二住宅、第三住宅的投资者。一般认为买房子自己住要留意周围环境，其实购屋用来投资也不应忽视现场察看工作。尤其在今天，人们越来越重视环境因素。建筑标准完全一样的房屋，环境越好，房屋升值潜力越大。 （７）掌握一定的专业技术知识。对想买办公大楼出租以赚取投资利润的人而言，最好能略具阅读建筑工程图纸的知识。因为一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑工程的优劣，而建筑物结构体的施工的精度，与耐用年数息息相关，绝不容忽视。所以投资人购置房地产出租赚取租金，如果要确保房屋的折旧率减至最小，非注意结构及建材的好坏不可。 （８）考虑成本风险。投资房产能否成功，应仔细分析价格，利息等成本因素。例如投资套房、公寓、办公大楼或纯粹土地，所要考虑的风险因素是不相同的。如果是做巨额投资最好能考虑将来是否能“分售”或“分租”的问题。例如利用分层出售可降低房价的风险。 （９）优化后续服务。投资房地产后，要注意后续的维持管理费用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清扫和外观维持，及几年后的修缮及整建问题等。 （１０）明确投资目的。俗话说，同时追两只兔子，后来却一只也追不到。投资房地产到底是着重长期租金收益还是眼前的差价收入，完全靠房地产投资者自己判断，在投资前应三思而行。                         文档已经阅读完毕，请返回上一页！