暴涨楼市的“负外部性”研究

暴涨楼市的“负外部性”研究 暴涨楼市的“负外部性”研究 论文导读:,日日火爆的楼市。这不仅是房地产市场内在价值规律运行的必然要求。可称之为负外部性。 论文关键词,楼市,价值规律,负外部性 从2002年至今,我国的房地产市场经历了一轮近八年的大牛市,除了2008年中途稍作休整外,持续飙升的房价,日日火爆的楼市,频频暴富的开发商,房地产市场的财富聚敛效应,触目惊心，一家欢乐,万家愁的局面让构筑和谐社会的目标渐成虚幻。时间进入2010年,国务院从差别化住房信贷、抑制投资性购房入手,再出重拳,调控楼市,欲以看得见的手把失控的房地产市场重新牵回理性的轨道。然而,面对政府的调控,又有很多房地产商和既得利益集团,开始为亢奋的楼市而疾呼,一些人甚至抛出了高房价合理,整治楼市会引发中国的次贷危机,影响经济复苏,导致经济的二次探底,要求政府顺其自然、慎用调控，我国的楼市到底怎么了,节节攀升似无止尽的房价究竟该不该刹车,高房价背后是经济繁荣还是社会隐忧,以下将用经济外部性原理,对此进行分析和探究， 一、外部性的涵义, 在现代经济学理论体系中,所谓外部性也称外在效应或溢出效应,主要是指一个经济主体的活动对旁观者福利的影响,这种影响并不是在有关各方以价格 为基础的交换中发生的,因此其影响是外在的,如果给旁观者带来的是福利损失,成本,价值规律,可称之为负外部性,反之,如果给旁观者带来的是福利增加,收益,,则可称之为正外部性。全体社会成员都可以无偿享受的公共物品,可以说是正外部性的特例。个体经济活动付出的成本和得到的收益可谓个体成本和个体收益,而这一活动带给旁观者的额外成本和额外收益就是社会成本和社会收益。 经济生活中的外部性是广泛存在的。生产中养蜂人放蜂使果农收成增加,企业的技术发明被其他企业无偿引用等等,都会产生正外部性,而化工厂向江河排放污水就会有负外部性。私人消费也会产生外部性,如吸烟,开车都会造成对空气的污染,半夜放音响给邻居带来的噪声等,都产生负外部性。 二、楼市暴涨的负外部性分析 那么楼市的涨落有没有外部性,答案是肯定的。我们知道房地产也是一种商品,一种普通而又特殊的商品,从、投资、开发、交易和使用等一系列的环节和,都牵涉到社会经济的方方面面,合理的房价,协调的发展,将使百姓安居乐业,社会安康、和谐,其正外部性十分显著,然而,现在的问题是,我国楼市近几年来的非理性暴涨,已经使房价严重地背离了应有的价值,高昂的房价已经到了令人咋舌的地步,象北京、上海、深圳、广州等中心城市,房价已跃上几万一平方的台阶,2010年上半年,北京更创下一平方8.4万元的纪录，这样的高房价下,普通百姓买不起房,工薪阶层不敢买房,举家借债沦为房奴的也比比皆是，最近更有报道,郑州一退休矿工因买不起房,竟然开挖地洞,过上了穴居生活，在后工业社会的今天,这岂不是对人类文明发展的极大讽刺吗,由此可见,楼市暴涨带来的负外部性已经象洪水一般,正向我们扑面而来，那么到底是什么原因导致我国的房价暴涨难跌,居高难下呢, 中国三星经济研究院宏观组首席研究员马兹晖认为,房价的奇高的主要原因有三点,一是经济发展和城市化推动房价正常上涨,二是低利率引起的流动性过剩,开发商以极低的成本融资,可以大量囤积土地和捂盘惜售,投机者则利用低成本贷款大肆炒房,制造泡沫,三是地方政府为了增加财政收入和GDP增长,减少土地供给推动房价上涨发表论文。除了第一点外,后二点影响因素超越了经济范畴,它所推动的房价快速上涨,已经给社会与民生带来了极大的负外部性效应, 首先,房地产交易双方在交易过程中,似乎遵循着买卖平等自愿的原则,但事实上,民众在巨大的生存的压力下,在开发商的巧取豪夺下,在我国畸形的房地产市场中,这种貌似公平的房产交易背后,隐藏的是一种掠夺与被掠夺的关系,每一个购房者都不是单一的消费者价值规律,而是以家庭为单位的社会小群体中的一员,购房者在交易过程中所支付的超额费用,不仅给本人,也给其家庭及周边提供资金支持的亲友圈带来了沉重的资金压力,这种表现在家庭关系中的负外部性非常显著，调查表明,以当今的房价,一个年收入在15万元的中等家庭,要买一套100平米的住房,不吃不喝得10多年，更不用说占大多数的中低收入家庭。当一个个家庭把它的全部资金或者透支了未来几十年的收入都用来购买住房时,它所带来的影响就决不仅仅是购房者本人资金上的损失与压力,而是一个家庭或家族接受再教育或者投资或者创业的机会,因此也透支了大多数民众往上发展的资本。 不断上涨的房价限制普通百姓和中等收入者的发展权,这个严重的负外部性,不仅是个经济问题,更是个政治问题。改革开放以来,全国各个行业都取得了令人瞩目的成就,换言之,改革开放给国家和国民带来了发展生机,人民群众 应该充分享受改革发展成果。然而,持续高位运行的房价,给普通百姓增添了一份沉重的经济负担,不仅对眼下的生活造成困难,而且还制约了以后数年的发展。在构建社会主义和谐社会的语境下,关注民生、改善民生是当今最紧迫的主题,而主要对象是那些低收入群体。他们的生活得到了保障,构建和谐社会才有了群众基础。如果他们连基本的住房都成为愁事,望房兴叹或成为房奴,那么,缩小贫富差距不仅会成为泡影,甚至会愈加拉大贫富距离,造成社会阶层断裂,甚至有可能葬送改革开放二十多年来之不易的成果。如果说,房价上涨是局部的暂时现象,还可以理解,问题是现在已经成为社会普遍情形,且有越发加重之势,这就不是偶然问题,而是出现毛病了。制度一旦出现问题,不断危及现实,对今后一个时期的发展,也会有直接的影响。起码,无形中制造了社会阶层的隔阂,加剧仇富心理,甚至目前国家现有的一些社会保障体系,在巨大的冲击下也会出现危机,甚至崩溃。可以这么说,偏离常轨而高位运行的房价,不仅限制甚至剥夺了普通百姓和中等收入者的发展权,这对社会体系的合理构建和国家的和谐发展极其不利,其负外部性是无法用金钱来衡量的。 其次,房地产市场的过度繁荣,也使得我国的产业结构的良性发展遭到了严重打击。这个负外部性对经济与社会的发展所带来的影响是巨大的,也更是深远的。据不完全统计,由于房地产市场的虚高价格导向的作用,仅以2002年至2007年的5年为例价值规律,全国各界投资房地产的资金量达到了空前的9.2万亿,而2007年我国全年的GDP不过24.66万亿元,比较可知,近几年,房地产开发用掉的资金,相当于我国半年的国民生产总值,是同期教育投资的2倍,是农业开发投资的50倍,是创业投资的100倍当然,房地产行业的发展,也带动了其上下游产业链上诸如,钢材、水泥、装饰材料等部门的发展,产生了一定的正 外部性,但社会资金纷纷流入房地产板块,导致了国民经济的其它部门的发展面临着资金严重不足的困境,这其中的隐性损失,机会成本是无法统计的,一个国家经济环境的有序、平稳与健康,靠的是各部门、各行业有机协调和均衡发展,一个部门的发展以牺牲其它部门的发展为前提,它不仅损害了当前的利益,也更是断送了未来的发展基础,其负外部性已远远大于了正外部性,正所谓得不偿失,这样的经济注定的不会长远的,因而最终也必定是失败的， 第三,房地产高价泡沫最直接的负外部性是加大了金融风险,加大了产生金融危机的可能性。由于房地产的资产性质,其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。当房价膨胀到一定程度时必然引起房地产泡沫破灭,必然将银行大量的房地产信贷变成坏帐,不仅给整个国民经济背上沉重的负担,而且极易导致金融危机。象上世纪八十年代中后期的日本,其以房地产为代表的泡沫经济的破灭,给国家所带来的冲击和影响,直到今天也没有完全消失。前车之鉴,足以为戒。 第四,房地产过度开发,另一个最重要的负外部性就是不利于耕地的严格保护。房地产开发热使城市房地产开发所利用的土地资源转向取得成本较低的新增建设用地上,这样将会不可避免地占用宝贵的耕地资源,特别是城市近郊区的耕地资源,造成城市新增建设用地盲目扩张和耕地资源的不断减少发表论文。众所周知,我国是一个人多地少的国家,国土面积虽然在世界上位列第三,但三山六水一份田的地理格局,使得我国的耕地面积十分有限,据国土资源部统计,2010年,我国的耕地面积总数约为,18亿亩,人均不足,1.4亩,只相当于印度的一半。近十年,每年耕地净减少在600万亩左右,而这其中,建设用地占了近一半。庞大的建设用地,挤占了宝贵的农业发展用地,使得粮食生产因耕地 的减少而年年减产,长此下去,有14亿人口的世界第一人口大国的我国必将面临着严重的粮食危机,粮食危机又必将导致国家的生存危机,其负外部性已远远超越了经济所能涵盖的范畴。 三、解决楼市负外部性的策略解决好楼市暴涨失控的负外部性问题价值规律,不仅成为宏观经济问题,而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行宏观调控政策等多方面渠道加以努力。 第一、改善制度供给是治本之策。我们认为当前房地产价格不断攀升与高位运行是各级政府、房地产商和消费者共同博弈的结果。由于房地产市场的准垄断性质,在政府和房地产商瓜分了大量超额利润的同时,普通购房者的利益受到严重损害,导致了社会福利的净损失。这样的制度供给显然是非均衡的,即存在通过改变制度增进社会总福利的可能性,制度变革的总收益大于总成本的可能性。从房价上涨和制度供给非均衡二者的关系来看,前者是后者非均衡的结果,是表象,后者是前者的根源,是实质。因此,要抑制房价,必须从改善制度供给上下功夫。 第二、坚决贯彻落实已出台的各项调控政策,防止政策在执行中被软化。截止目前我国已经出台了许多关于调控房地产的政策,但实施的效果并不理想。究其原因,主要在于国家政策在执行的过程中变了样子,或走了调子,使政策执行效果大打折扣。因此,下一步政策调控的重点不在于出台更多的政策,而是不折不扣地坚决贯彻好已出台的政策。防止利益集团与执行者在政策执行的博弈过程中,使政策执行效果软化。 第三、严格限制国际游资炒作房地产,控制和降低房地产风险。外资进入中国地产市场,有人认为绝大多数是为了做长期投资,不应当做出相应限制。但事实上,外资尤其是国际游资进入中国主要是赌人民币升值,进入中国地产也主要是做短期投资,投机成分很大。一旦市场预期、国内外经济金融一有风吹草 动,外资就会迅速撤离,从而引起房价跳水,严重威胁金融和经济稳定。 第四、继续加大对中低档住房供给,进一步改善房地产结构性矛盾,提高土地的利用率,有效降低对耕地的占用发表论文。其一,是调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施等的贷款利率,调高个人非自住房的贷款利率,使低息政策向中低收入者倾斜,其二是继续增加经济适用房和政府廉租房,保证有一定收入的居民买得起或租得起房,其三是发展房地产金融,加强对按揭贷款风险控制,完善信用制度和抵押制度,抵押保险和抵押二级市场,其四是开征财产税,增加囤积房地产成本,其五,合理有效地规划和使用有限的土地,在提高土地利用率上下功夫,严禁对耕地的乱占滥用。 第五、保证民众在公共决策中的参与权和选择权。在城市规划、土地征用、招投标等各个环节,每项决策表面上是政府、开发商等少数人的事情,决策过程往往只有很少的个人或者集团参与。但每项决策结果却影响到社会大多数人尤其是普通消费者的利益。由少数人替代大多数人进行决策,必然导致个人理性和集体理性的不对称性。也就是少数人在做决策的过程中,即使是政府,能否完全代表自己选民的意志和利益,也成了很大的问题。所以在关乎千百万人的切身利益的事情上,应当尽最大可能使民众做出自己的选择,增加民众参与关乎社会大多数人利益的决策的机会。 第六、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析价值规律,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋。近年来,我国房地产业持续以较快的速度增长,吸引了大量企业进行房地产投资,应当引起注意,加快建立和完善房地产业的宏观监测体系,通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和 调控,有效防止房地产业泡沫的产生 四、结 语 楼市价格上涨过高过快的负外部性已经从民生、产业结构、金融体系安全和社会的稳定等多方面充分表现出来了,其危害是巨大而深远的,现在国家通过宏观政策,利用经济杠杆,发挥政府这只看得见的手的作用,进行干预、实施调控理所当然，因此,当今年上半年,国务院房地产调控政策出台后,我国部分地区的楼市开始降温,房地产这个失灵的市场,初显理性的回归，理性回归的楼市,虽然可能让一部分开发商和相关利益集团获利回吐,可能对房地产上下游产业链上的行业带来暂时的负外部性效应,但其对整个国民经济的发展、和谐社会的构建所带来的恰恰是它理应具有的、久违的正外部性效应。因此,我们期盼着理性楼市的尽快回归,合理房价拐点的早日到来,这不仅是房地产市场内在价值规律运行的必然要求,也更是我国社会经济开始迈向良性发展的一个重要楔机,与国、与民有百利而无一害。 参考文献, 1、董宏达.房价大幅上涨剥夺百姓发展权[WEB].新华网2007 2、陈光义.政府没有理由为房价涨跌买单[N]. 中国青年报,2008-07-20 3、陈淮.房地产发展自有规律[WEB].新华网2008 4、曼昆.经济学原理[M].机械工业出版社,2003