2011年银行房贷优惠取消 教您选对方案贷100万省25万

2011年银行房贷优惠取消 教您选对贷100万省25万 银行房贷优惠取消 教您选对方案贷100万省25万 北京调查:招行浦发光大率先上调，四大行随时待命 取消首套房15,优惠利率等于加息4次，1月上旬北京房贷市场交易量环比下降13, 理财周报零售银行实验室研究员 冀欣/文 2010年末“房贷利率折扣即将取消”的预测在这个一月迫不及待的得到了验证，房贷“涨价”声浪犹如冬天里的一把火，越烧越烈，从华南到华北，从股份制银行到国有银行，一发而不可收。 股份银行集体取消利率优惠 首套房贷利率优惠取消的消息首先在光大银行得到证实，客服人员称北京地区现在在光大银行申请首套房贷已经全面执行基准利率，不再有折扣。 与此类似的还有招商银行和浦发银行，两行大多数支行网点已接到通知，取消房贷利率优惠，只有个别优质客户可以拿到最低9折的利率。招行北京大望路支行信贷部工作人员表示，目前国家调控政策方向明确，利率优惠收紧是大势所趋，目前其支行首套房贷利率暂时最高还可以下浮15%，但是从申请到放贷仍需要大概2周时间，到那时8.5折利率估计已经叫停，所以能取得利率折扣已不太可能。 兴业银行北京海淀支行信贷部工作人员则表示，关于房贷利率的政策调整结果要等到年后才能揭晓，估计会在基准利率上有所上浮。 某国有银行客户经理张先生算了一笔账，目前，5年期以上的贷款利率为6.4%，如享受8.5折优惠，实际利率为5.44%，前后利差为1.04个百分点，相当于央行最近一次加息0.26个百分点的4倍。也就是说首套房利率优惠取消对于贷款者的压力相当于加息四次。 其实早在2010年11月初，原社科院金融研究所金融发展室主任易宪容就表示，2011年银行的房贷利率优惠会回到9折以上水平。理财周报近日再次致电易宪容，他表示:“银行怎么可能自己去补贴买房人，有优惠利率本来就是件很混乱的事情。两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果打7折优惠，其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，出现了倒挂，再加上各类经营费用，商业银行若继续执行7折优惠，便会严重亏损，8.5折也没有办法实现盈利，因此首套房的贷款优惠一定会取消。” 但是，取消利率优惠也并不代表银行高枕无忧。某股份制银行客户经理告诉理财周报:“虽然已执行基准利率，我们的压力还是很大，目前四大行的优惠应该还是有的，否则客户会有大量流失，但是分行对我们的贷款利率也有所要求，如果房贷利率低于9.5折的话，对客户经理会做出一些惩罚，我们也处于两难的状态。” 风声鹤唳:四大行或将跟进 诚如上述人士所说，理财周报致电中、农、工、建四大银行，上述银行均表示首套房贷8.5折的利率优惠仍然存在，目前还没有接到取消折扣的通知。但是口径已与2010年度截然不同，大多数客户经理都表示，优惠利率全面取消确有可能性。 农行北京地区支行工作人员表示，目前首套房贷利率最高优惠是8.5折，但是能不能够申请到，还需要看贷款人的具体情况。 中行信贷部工作人员称:“现在首套房还可以执行8.5折利率优惠，如果有需要就赶紧办理，折扣确实有可能取消，这是整体趋势。” 工行北京北三环支行客户经理称，没接到有关取消优惠的通知，现在首套房贷款利率还是8.5折，但政策随时都在变，即便现在申请，放款时8.5折优惠也保证不了。 当然也有部分银行暂时没有调整的信号。建设银行、北京银行、交通银行工作人员称，没有收到优惠取消的通知，短期内应该也不会取消。 专业贷款服务机构“伟嘉安捷”工作人员也表示，与该公司合作的十几家银行暂时还没有正式通知取消房贷优惠。 某股份制银行的客户经理张先生对此坚定的提出:“全面取消优惠是迟早的事，目前趋势是很明显的，前几天只有华南地区在行动，现在北京也有很多银行开始执行基准利率了，其他银行应该很快就会跟进。 中原地产相关负责人称，过往对首次置业者给予优惠，是在金融危机背景下进行的权宜之策，现在房地产市场过热，政府不断加大调控力度。银行此次不但是顺应大势，在政府压力下进行的调整，也可以提高在房贷业务这一块的盈利，这样一举两得的做法，肯定会得到越来越多银行的采纳。 居安思危:银行放贷趋谨慎 银行在此时提高首套房贷的利率水平，还有一个重要的原因。与往年年初宽松、年末紧张的房贷投放趋势不同，今年从年初就体现出从紧的态势。 民生银行建外支行信贷部工作人员表示，民生银行贷款额度紧张问题从去年年末到现在都没有缓解，现在可以受理贷款申请，但是审批非常困难，取得贷款可能性小。招行工作人员也表示，今年年初确实比往年的额度都紧张许多，审批上也更加严格。 理财周报从多家银行了解到，今年信贷总体盘子较2010年会减少10%-20%，个人信贷额度也会相应减少。按照以往的惯例，银行全年放贷额度通常是按照每季度3:3:2:2的比例配比，在信贷额度分配上，对于各分支行都是按季度考核。例如，一季度首个月发放贷款量超标，在2月、3月可以通过多揽存款、贷款转让等方式来达到75%的存贷比要求。但2011年开始各大银行贷款额度发放基本上都是采用每月控制的方式，个别银行甚至设定每周放贷额度上限，超过额度后，银行只受理申请而不放款。 银行这种谨慎的态度，促使1月上半月房贷市场交易量出现下滑。北京专业个贷机构“伟嘉安捷”数据统计显示，1月上半月房贷市场交易量环比2010年12月上半月下降13%左右。 在这样的情况下，采取“以价补量”，以有限的信贷额度尽可能多地获取利润，就成为各个银行不约而同的选择。 一位不愿透露姓名的银行业工作人员表示， 银行毕竟是以企业方式运作的，贷款的回报率很重要，从自身的盈利角度来考虑，收紧房贷利率也是一种商业行为。另外，下浮15%的首套房贷显然没有动辄上浮30%甚至更多的个人经营性贷款有吸引力，不少银行的个贷业务重点目前都在酝酿调整。 上海调查:交行,月,变，渣打,.,折澳新最低贷180万 交行两周内利率变化三次，渣打最激进7.5折无人敌，澳新最低贷款180万 理财周报零售银行实验室研究员 张莉/文 “我们这儿首套房利率仍有7.5折的优惠”、“我们这已经调至基准利率”、“我们这首套房跟二套房一样，上浮10%”……对于房贷利率优惠，渣打、深发展、兴业等大小银行各执一词，莫衷一是。 新年伊始，上海信贷松动的消息尚待确认，可房贷越勒越紧的说法显然已成了不争的事实。理财周报记者实地调查发现，不到半个月的时间，交行首套房贷利率就发生了2次变化，1月8日还是7折，1月19日是7.5折，1月20日就是8.5折，变化之快正如上海近日的天气。 中资行风起云涌，房贷优惠利率一日三变 在上海工作2年的非沪籍李小姐，从无贷款记录。1月上旬，看上了宝山区祁连山路附近的一套二手房，以备年后做婚房。理财周报记者陪同李小姐前去各银行追踪调查。 调查中发现，各银行清一色遵守“首付3成”的政策规定。关于贷款利率，中资行中，深发展、光大已经取消优惠，恢复至基准利率。兴业银行甚至将其提高至基准利率的1.1倍，与二套房利率持平。除交行外，其他各银行在1月19和20日给出的答复都是8.5折。 1月19日和20日，理财周报记者连续走访了交行上海分行的4个支行，形势变化之快难以言表。1月19日，衡山路支行和陆家嘴支行的信贷员一致表示，该行的首套房贷利率是7.5折。1月20日，记者收到电话通知，该行的首套房贷利率已经调至8.5折。当记者继续追问为什么会有这样的变化时，得到得答复却是:“1月上旬部分客人还能享受7折优惠，上个礼拜就转至7.5折了，今天刚收到通知，8.5折已经算便宜的了，明天什么情况谁也不知道。” “从1月17日开始，我们银行已经将首套房贷利率调节至基准了，没法再回到从前了。”深发展上海分行的房贷员说。 不仅没有优惠利率，部分银行甚至上浮利率。“我们这首套房利率跟二套房一样，都是基准利率的1.1倍，前几天刚调的。”兴业华山路支行的客户经理明确表示。 一石激起千层浪。房贷政策一向激进的南京银行、上海银行在这次房产政策的重压下也显得力不从心。“8.5折已经很仁慈了，再过几天怕是连折扣都没有了。跟我们银行有合作的房产公司和中介公司介绍过来也不行，政策层面的东西，谁能不遵守,”上海银行南丹路支行、南京银行上海分行的房贷经理不禁唏嘘。 虽然在利率折扣上不能为客户张罗，但是为了抢占商机，各银行为满足客户需求只能在其他方面费尽心机。 “如果有补充公积金的可以选择组合型贷款，我们这公积金贷款最多可贷30万，利率为4.6%。余下的可用商业贷款，享受8.5折的利率优惠，这样会划算很多。”工行上海分行的信贷员支招。 浦发上海分行的房贷员说，“在我行使用补充公积金权限，最长可以使用15年，最高可贷80万，再把余下的金额以商业贷款的形式来贷;不过，若是商业贷款，我们规定也要建立在以100万作为起贷额度的基础上。” “建行公积金最高可贷款30万或者40万，最长年限15年。具体要在银行查询得知，空口无法确定。”建行东方路支行的房贷员表示。 对于贷款人的要求，房产主贷人有上海户口的可以不用提供税单，没上海户口的要提供人事部盖章的收入证明和税单，收入须是还款金额的2倍以上。还要提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证、收入证明(尽可能提供税单或工资卡进账流水)、买卖原件、首付款发票或收据、卖方身份证复印件、户口本复印件、卖方在该行开立的存折卡、产证复印件，如需办理组合贷款则还要提供公积金账号。 外资行外币贷款利率低，渣打7.5折最诱人 一直以来，外资行以为境外优质客户大开方便门之门、提供多币种低利率贷款的优惠作为立身之本。在谁都难以言明的政策下，即便是低利率，各银行也谨慎坚守阵地，不敢随意乱出主意。 不接受境内人士房屋贷款申请的澳新银行上海分行房贷业务员表示:“如果是境外居民，贷款利率分别为2.9%和2.2%将是不错的选择。如果是港澳永久居民，只需要提供身份证、回乡证、在内地工作的工作合同、月收入要是还款金额的2倍以上的收入证明就可以申请。不过，我们银行有最低的贷款要求，就是至少要贷款到180万人民币。” “境外人士是可以使用外币，利率是比人民币便宜一些，但是也有不可抑制的风险，随着利率的浮动，随时都有可能改变利率的可能，其可预期性也不是很好。客户不坚持我们一般也不推荐。”渣打银行上海分行的业务员说。 其他面对境内、境外人提供多币种住房按揭贷款的外资行，除了东亚、恒生两家明确表示“取消利率优惠，维持基准利率的幅度”外，汇丰、花旗、星展、南商均表示依然维持“首套房8.5折的利率优惠”，只有渣打明确打出“首套房依然享受7.5折的利率优惠”的招牌。 “如果10年之内的房龄，购房者也有足够的纳税记录，在渣打申请房贷，现在仍然可以享受首套房首付3成，利率7.5折的优惠政策。且评估费保险费都是免费赠送的。”渣打银行上海分行的房贷员表示。 “我们可以分别接受境外和境内人士贷款。人民币贷款首付3成，贷款利率8.5折。如果是港币贷款，利率为2.8%，美金贷款利率为2.9%。至于选择哪种币种，最好取决于个人收入来源的币种，直接使用外币还款涉及的汇率风险比较小。如果是境外人士申请，还要提供在上海居住的地址证明、银行账单、居住在境外的地址证明、3个月之内的账单。”汇丰银行上海分行的业务员表示。 “不过，12月底开始改变的利率，一个月之前还是7.5折。现在都是浮动利率，相对于汇率波动来讲，对于港澳居民来讲，港币还是比较优惠的。”上述人士解释。 花旗上海分行则表示，首付3成利率8.5折的政策现在已经无法改动，花旗为客户提供免费的评估费和手续费，还免费赠送房屋保险，如果交了订金就可以拿订金合同来申请贷款，担保公司出具担保函也可以，最快的话过户后的2-3个工作日就会拿到放款。 “我们只能免去保险费，手续费仅收取千分之五，律师费为千分之八，评估费大约为房屋面积的万分之五。”星展银行徐家汇支行的信贷员表示。 广州调查:银行房贷近“断炊”，农行8.5折要办抓紧 广州地区银行给予客户首套房贷款利率的优惠已经是岌岌可危，贷款额度呈不断告急之势 理财周报零售银行实验室研究员 李雯珊/文 存款准备金率的几番上调“突击”，已经开始从总行层面波及影响到分行地区。经过记者的连番调查后发现，广州地区银行给予客户首套房贷款利率的优惠已经是岌岌可危，贷款额度呈不断告急之势，银行房贷市场正趋向“有客无货”的发展状态。 首套房8.5折利率优惠随时变为“历史”，基准利率唱主角 “首套房7折利率的优惠早就消失得无影无踪，现在根据人民银行的相关规定首套房最低的折扣优惠只能到8.5折，如果低于这个折扣银行就算违规了，而且有8.5折的优惠已经算是不错了，现在有部分银行要不就是没有优惠要不就是根本不接生意。目前房贷市场根本就不愁没生意，反而是客户催着银行希望能够尽快地把贷款批下来。”农业银行广州天河区一支行行长表示。 该农业银行人士向记者表示，“农业银行8.5折的优惠目前在广州地区还有，但过一段 时间就很难说了。现在很多银行对首套房的利率优惠都已经没有了，有一大部分都只是基准利率。” 像工商银行、招商银行、华夏银行等这些在广州地区占有较大部分房贷市场份额的银行，对于首套房的贷款利率都几乎打出了基准利率的牌章。在上年11月份到年底的时候，上述银行会有不同分支行给予不同利率优惠的情况出现，而现在记者调查多家上述银行的分支行发现每家分支行的口吻都一样。 天河区一招商银行个贷负责人陈先生表示，“首套房的贷款利率上升到基准利率这个水平早在上年第四季度就已经开始了。当时之所以出现不同分支行有不同的优惠政策，是因为有些支行贷款业务冲得比较猛，有些支行业务量又并不是太大，这里面就经过了一个均衡的过程。后来国家通过一系列政策收紧银根，政策层层传达产生效应，所以现在基本上没有一家支行的贷款能够有利率打折的优惠了。” 建设银行作为一家在广州地区占有房贷市场份额名列前茅的大行，利率优惠的底线已经调到8.8折，该行广东省分行一专管房贷业务内部人士透露，“现在能够达到8.8折这个利率优惠已经很不错了，但在内部这项利率优惠政策随时在变，很有可能在春节附近又要上调利率优惠了。现在很多银行都已经没有优惠了，不过像广州农商行这家贷款不是冲得太猛的银行应该还有优惠。” 记者致电广州农商行海珠与天河等地区支行相关信贷人士了解到，该行目前还能够给予客户首套房贷款利率8.5折优惠。而据了解，早在上年年底到今年一月上旬，有部分分支行还能够做到8折左右优惠，不过现在已消失了。 同时，在调查中有不少受访的个贷经理都认为，“国家提高银行存款准备金的效应已经开始切实影响分支行层面，估计今年上半年内首套房利率的优惠将会彻底消失，贷款利率会以基准利率或上浮一定比例。” 民生华夏停止受理贷款申请额度告急，客户排队等候放款 一边是顾客频频的电话咨询，一边是银行已无额度可放的无奈状况，像华夏银行广州一支行的个贷经理冯小姐最近就处于这样的状况。 “放贷额度紧张现在成了与同行经常交流的问题，现在每天都有不少客户打电话等进行咨询或想办理，但最起码差不多有一个多星期没有批下贷款了，所以我根本不敢接业务。现在分行还压着去年年底一大堆公司与个人的贷款审批申请，有很多都还没放下来，都在排队等候。上年12月办理的贷款可能要等到今年3月才能放款，现在公司贷款或个人贷款似乎处于一种停滞的状态，因为没有额度都不敢随口答应客户。”华夏银行上述个贷经理表示。 除了华夏银行的个贷经理遇见这样的情况外，民生银行广州地区的分支行也处在同样的处境。民生银行广州分行一内部人士告诉记者，“房屋贷款目前已经没有额度放出去了，很多贷款额度都转战到商贷通等主打业务上去了，现在不要说能够有利率优惠打折了，连房贷贷款申请能否受理都是一个问题。” 位于广州环市东路的一民生银行支行高级经理表示，“现在都不敢随便受理客户的贷款申请，因为根本批不下来。如果受理了客户的贷款申请又批不下来，那会把客户弄得非常惨。所以干脆就不受理客户申请，现在大部分的贷款额度都集中在商贷通，个人贷款方面都没有额度放下来了，利率有优惠就更不可能了。” 像中国邮政储蓄银行的部分支行则在电子屏幕上打出了二手房交易费用减免等相关费用上的优惠，而目前邮储银行主要在二手房交易上希望多占领市场，但受到流动性收紧的影响，最近在首套房贷款利率的优惠也开始受到影响。广州越秀区一邮储银行支行客户经理向记者表示，“客户的首套房(购买二手房)的市场是目前主要开发的市场，目前在利率上的优惠最低只能打到8.5折的水平，但在一些二手房的交易费用上可能会有一点减免，不过目前额度已经越来越紧张了，估计这种状况还会持续比较长的时间。” 建议首套房贷款有需求要赶紧，银行可支配贷款额度不容乐观 虽然目前贷款需求非常旺盛，但银行没有额度却感到犯愁。东亚银行广州分行行长梁志伟曾表示，“在目前的国家政策情况下，银行的贷款成本肯定会高，这对贷款客户来说当然也会受到影响，我们现在贷款的对象最主要针对一些有真正刚性需求的用家。银行的总体贷款额度肯定会增长，但只是增长的幅度并不会太大。” 而对于早前传出的只要在银行存款或购买一定数量的理财产品等就会获得一定的贷款折扣优惠，现在也基本上不存在了。广州农商行上述人士表示，“其实现在客户通过加大给银行的存款金额想获得贷款利率优惠都已经是很难了，因为额度紧张，而且存款吸收的金额远赶不上贷款金额的增长。” 建行上述房贷内部人士表示，“如果要做首套房贷款的客户就要尽快了，按照目前的发展情况优惠很快就要消失了，而且额度非常紧张，说不定会有一段时间有许多银行会因为贷款额度不足而停止放款或接受申请。” 深圳调查:深发展利率上浮10%，众银行随时跟风 目前还有部分银行通过让客户购买一定额度理财产品来获得贷款利率打折的“优惠活动” 理财周报零售银行实验室研究员 李雯珊/文 深圳作为中国金融市场最为敏感的城市之一，首套房的贷款利率已经开始了“闻风色变”，银行给出首套房8.5折的利率优惠已经较为罕见，目前许多大型的商业银行已经将贷款利率优惠调至9折或干脆实行基准利率，更有部分已经动用了基准利率上浮10%的“狠招”。 深发展首套房贷款利率上浮至1.1倍，部分银行随时“跟风” 最近想在深圳福田区购买首套房子的陈明非常犯愁，因为银行贷款利率政策的变化非常快，只是在短短的几天思考时间，贷款利率的优惠就从有到无，“前几天都已经咨询好工行的客户经理，他说能给出9折的首套房贷款利率;但是在我准备签合同的时候，客户经理就 突然告诉我贷款利率要调整到基准没有任何优惠，真是赶不上变化。” 而记者调查了几家深圳的工商银行支行发现，确实已经把首套房的贷款利率提到基准利率水平，而且车公庙一工商银行支行人士告诉记者，“目前很多支行的首套房贷款利率都已经在基准利率水平了，而且随着额度的不断紧张等相关因素影响，很有可能在春节过后就出现贷款利率变为基准利率1.1倍的情况。” 无独有偶，深圳发展银行信贷部相关人士已证实，该行已在深圳地区执行首套房利率1.1倍的新政策，不过深发展表示，各地分行可根据实际情况进行差别化定价，其他地区分行仍有执行首套房贷八五折利率规定，这一政策并不是全国范围内执行。该信贷人士表示，“从目前年初的情况来看，由于银行额度普遍都比较紧张，所以连首套房的利率都有所上涨，对于银行一来可以缓冲一下贷款额度紧张势头，也可以趁机提高房贷的定价能力。” 招商银行深圳地区有不少银行都已经不存在首套房的利率优惠，记者在暗访时大部分支行的个贷经理都表示，“最低只能给到基准利率了，说不定很快连基准利率都要取消，要在基准利率的基础上上浮10%。” 民生银行、光大银行深圳分行内部人士也明确表示，“在年初已经将首套房的贷款利率从八五折正式恢复到基准水平。”在深圳地区首套房贷款已经被基准利率占据了主角的地位，要回到8.5折的时代已经是“镜中月水中花”。 银行利率打折已“捉襟见肘”， 银行人士建议要办理贷款就趁早 不过有部分银行还在执行8.5折到9.5折的利率优惠，不过这样的优惠时段也不能维持太久的时间。像平安银行、广发银行目前还能够维持在8.5折的利率优惠水平，平安银行一支行副行长向记者表示，“现在平安银行大部分支行还能够实行首套房8.5折的利率优惠，就目前情况而言贷款额度相对而言并不是极度的紧张，因为放款的额度都是有分配有步骤的，并不是随便随便放行出去的。” 而广发银行深圳地区的部分个贷经理在记者做相关调查时表示，“8.5折的优惠现在已经很少银行能够给出了，而且很多银行在贷款额度比较紧张的情况下，都侧重到了公司贷款业务上，对于个人贷款业务可能相对而言分配的比例要少一些，所以这也是其中的一个因素导致房贷的额度紧张而且出现利率上浮的情况。所以随着贷款额度的逐步收紧情况出现，预计在今年上半年首套房的贷款利率基本上会维持在基准利率或上浮的水平。” 广发证券与国泰证券银行业相关师则认为，“央行之前宣布提高银行存款准备金率0.5个百分点，这是在去年六次提高存款准备金率之后，新年第一次提的存款准备金率，而且估计今年央行还会进行加息。这就令各商业银行总行对房贷总规模进一步收紧，那无庸置疑银行信贷额度肯定会进一步紧张。通过以价补量的方式即以有限的信贷额度尽可能多地赚取利润，这也是当前银行竞相提高首套房贷利率的深层原因所在。” 除此之外，有部分银行目前推行首套房贷9到9.5折的优惠，并没有完全把贷款利率上 调到基准利率或以上。像深圳地区的农行与交行目前利率的优惠就能够给出9到9.5折的优惠。 不过上述两家银行的相关人士也表示，“在年初的这段时间肯定要比第二季度、第三、四季度贷款情况要宽松一些，客户如果现在有需要进行首套房贷款的话肯定现在办理比较划算。因为时间越往后贷款额度会越紧张，那么伴随而来的肯定就是贷款利率的上浮或者无款项可贷。而且根据目前国家的政策状况，总体上而言还是收紧银根，那么短期而言在银行贷款都很难获得像以前那样的优惠政策。” 咨询银行房屋贷款时除了留意贷款利率外，还要问清放款时间 首套房的利率真是“变幻万千”，但首套房的首付还是比较中规中矩的，基本上维持在三成的状况，没有太大的变化。而即使有部分贷款客主动要求想通过提高首付比例来降低利率优惠的折扣也基本上不复存在了。 有部分贷款客户向记者反映，“其实能够将首套房利率打到8.5折的银行都并不是随便就能够获得这个优惠，这里面需要客户一些条件。比如说要在该行购买一定的理财产品、基金或进行基金定投等，最好能够有一定的存款。如果符合给出的在购买这些产品的相关条件下，银行才有可能给到8.5折左右的优惠。”由此可见，银行的优惠利率并不是这么随意就能够得到。 同时，除了贷款利率出现上升外，银行的放款额度也因为额度的紧张而拖慢。有银行人士则提醒，“因为在目前情况下银行信贷经理没以前那么容易把握放款时的速度，所以贷款人士在申请贷款就要注意了，免得出现过了与开发商合同规定的时间还没获得银行的贷款，这样就很容易蒙受损失了。” 她建议，“所以在银行进行房屋贷款时，除了要咨询好利率费用等事宜外，还应该了解清楚放款的时间，这样就避免了花冤枉钱的情况。” 独家研究:房贷利率上调后最佳6大解决方案,贷100万20年可省25.6万 理财周报零售银行实验室研究员 钟辉/文 房贷利率不再有优惠，甚至还有上调首次置业的利率，购房成本一次一次的被各项政策拔高。如果你只知道通过住房公积金贷购房可以减少你的成本，那只能说你对你的财富不够负责。 理财周报零售银行实验室寻找各银行为购房者提供的房贷工具，让你轻松还款，还能对冲调高的房贷利率。 特色房贷产品对冲提高利息 部分银行在房贷工具方面推陈出新，提供一些独特的还款方式。渣打银行和中国银行推出“存抵贷”式的还款方式;兴业银行则推出了入住还款的方式。 渣打银行房贷特色产品“活利贷”房产按揭贷款把借款人的活期存款与住房贷款结合起 来管理，在保持资金高度灵活性的同时，以闲散资金抵扣贷款本金，来达到有效节省贷款利息、缩短还款期限的目的。客户在该行的活期存款利息可以全部抵消等额房贷利息，存入资金没有下限，抵消利息资金上限为人民币25万元。这种还款方式不仅可以降低房屋还贷的综合支出，更有助于提升房贷族的个人财富综合收益能力。“活利贷”还款账户更可媲美一个灵活稳健的理财账户，资金闲置时可存入作为提前还款，需要时可支取，且无需支付额外的提取费用。按借贷100万，活利贷账户10万元活期存款计算，20年可省利息25.6万元。 中国银行的“存贷通”与渣打的活利贷类似，但它是以理财产品的形式推出，且只能部分抵消等额房贷利息，存款额与抵消系数成正比。“存贷通”账户中的余额下限为3万元，超过3万元部分存款按照一定的比例以贷款利率每日计息，每月固定将此部分的增值收益返还到借款人账户中。如临时需要资金时，则可以随时提取“存贷通”账户中的部分或全部存款，而无需重新申请贷款。 兴业银行的特色还款方式是入住还款，即客户在银行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。兴业银行广州花城支行工作人员向理财周报记者透露:“我们的约定期为2年，最多3年，在此期间，客户只需要还利息，不需要还本金。这种方式比较适合购房初期经济比较紧张的人。”前两年只利息，按借贷100万计算，两年共少还10.03万元，20年共省利息8458元。 还款方式方面，大部分银行都是按月还款，客户可选择等额本息或等额本金两种方式中的一种。同时，部分银行也推出其他还款方式。如中信银行等推出的双周供，即还款周期为半个月，一年还款26次;按借贷100万计算，20年可省利息2.4万元 兴业银行广州花城支行网点工作人员向理财周报记者表示:“兴业银行根据客户的需求，不仅推出双周供，还有单周供。与按月还款相比，双周供还款方式可加速还款，缩短还款期限，减少利息支出。”而其他很多没有提供双周供的银行工作人员大都表示，其实利息支出差不多，双周供切碎了还款周期，客户需求不是很大，一般都是公务员。此外，招商银行还提供等额递增的还款方式，即每月还款金额递增。该行广州富力中心支行工作人员表示，这种还款方式前期还款压力较大，适合经济收入较丰厚的客户。 中行停止发放房贷 连续加息、连续提存款准备金率，紧缩的风波已经开始向深层市场渗透，房贷也不例外。 除了最近沸沸扬扬的很多银行取消首套房贷15,的优惠利率外，很多银行的房贷指标也大受限制，部分银行已经短期中断发放住房贷款。中国银行广州临江支行工作人员告诉理财周报记者:“我们暂时停止发放房贷，年前肯定是不会恢复了，年后也不一定，应该是3个月以后才能恢复发放房贷，我们支行还有去年年底积累的2500万没有发放。” 房贷收紧，这不是中行一家的境况，几乎所有理财周报零售银行实验室调查的银行都是如此。“现在可以申请，但额度比较紧张，至少要在3个月之后才能审批。”广州银行五羊支行工作人员如是表示。对于记者“年底贷款收紧可以理解，为何年初也收紧”的疑问，建行、深发展等多家银行工作人员均表示，年初很多都是在放去年年底的贷款，而且加息后现在央 行的政策也是偏紧，1月的放贷指标也不大。 “我们只能按照人民银行的政策去做，现在人民银行正在收紧房贷。”华夏银行五羊支行工作人员向理财周报记者表示:“6月以后甚至可能像07年一样停止放贷。”该工作人员表示，不仅买房的人需要借贷，开发商也需要开发贷款。如果停止放贷，房地产市场将大伤元气。 最近人们最关心的就是取消首套房贷15,的优惠利率，理财周报零售银行实验室调查，多家银行已经早已取消首套房贷15,的优惠利率。“不上浮就不错了，还说什么下浮。”深圳发展银行广州分行营业部工作人员如是对理财周报记者表示:“现在深发展的商业性个人房贷利率一般是7.04,，但客户可以申请争取基准利率6.4,。”该工作人员同时向理财周报记者表示，深发展从2009年开始就没有首套房贷15,的优惠利率，很多银行也很早就没有了。在理财周报零售银行实验室调查的广州13家银行中，只有建行、渣打等7家银行明确表示暂时还有首套房贷15,的优惠利率，而且相关工作人员都严重提示，15,的优惠利率只是暂时有，银行将随政策变动随时做出相应变化，所以建议需要做房贷的客户尽早申请。据了解，商业性个人房贷时间节点是以放款日为准。 除了统一的首套房贷15,的优惠利率之外，部分银行在做商业性个人房贷时，还对老客户有利率或其他方面的优惠。招商银行对本行客户利率可以优惠最多10,，广州银行对本行100万以上存款的客户也有利率优惠。同时，建设银行广州珠江新城支行工作人员向理财周报记者表示:“建行的VIP客户可以享受优先审批等服务。” 最佳房贷6大解决方案 理财周报零售银行实验室研究员 邹婷/文 准备金率连续上调，导致各银行放贷能力下降; 高压的楼市政策，导致停房贷、取消房贷优惠消息再次在寒冬的市场中蔓延， 理财周报零售银行实验室 5路直入房产最活跃的城市， 调查各地的银行，献上6套房贷解决方案。 “购房”是2010年的关键词，它一直延续至2011年。 停房贷从2010年年底开始也一直持续到2011年首月才有所缓解,但是这种好景并不长，市场中又传出各银行自行上调房贷利率。 购房是全民总动员，而贷款买房更是与大众息息相关。取消优惠、上调房贷利率的消息犹如地震一般蔓延至全国。 但这一次的上调并不只是一家网点施行新利率政策。理财周报零售银行研究员分批5路，上至北京、下至广州、深圳，还有房市活跃的上海、杭州、温州几地。 对于房价最高的北京，利率上涨的情况并不严重，只有招行、浦发出现上调的迹象。但是多家银行也表示上调利率是必然趋势。 地处华南的深圳、广州两地，几乎已看不到75折优惠的现象、更有深发展将首套房利率甚至上涨10%、深圳的工行也表示会跟随上涨。更有广州的华夏银行提出在年中停止房贷业务。 房地产商最爱的上海在2011年的第一个月形势更是风起云涌，每天的利率都在变化。如上海的交行一个月内三次变脸，从最初的7折上调到如今的85折，后期上调至基准也是势在必行。 二线房产最热的杭州和温州暂时还是有85折的优惠，但是想受到如此的优惠却有各式的条件。 其实对购房者最优惠的银行应属外资行，不论地处哪里，都能看到外资的85折，甚至 牌子。 地处上海的渣打银行更打出75折的 提高房贷利率只是提高购房成本，理财周报零售银行实验室从多家银行搜寻最佳的房贷6大解决方案。里面包括双周贷、单周贷，还有可以减轻购房者前期购买压力的前二年只还利息还款工具。以贷款100万为例，最多可以给购房者节约25.6万的利率。 各银行这一次几乎统一自发的上调房贷利率也是迫于无奈。连续上调多次存款准备金率，已经多数银行资金紧张。再有监管层的75%的存贷比的红线更是限定死银行的信贷额度。银行总信贷额度的收缩必定会影响银行的收入额，于是银行一致提高房贷利率从而来提高收入。但是购房者好好利用银行的房贷工具来对冲提高房贷利率产生的利率。