房地产项目可行性研究和经济测算培训(思源)及附件

房地产项目可行性研究和经济测算培训(思源)及附件 房地产项目可行性研究和经济测算培训(思源)及附件 热身:15秒记忆 16位数字 起源:20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科:20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广:1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》， 1980年编写《工业项目手册》，在国际上得到广泛推广。 应用:1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。 1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》; 1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。 2000年建设部建标[2000]205号?《房地产开发项目经济评价方法》 一个方法，拯救了一个国家 可行性研究一般要回答以下问: 技术:产品规划设计 经济:盈利能力 财务:资金平衡 融资:筹集到所需的资金量 实力:自有资金足够35% 周期:开发经营周期排布合理 调动:人力，物力资源 开发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和 申请项目建设执照 ?项目 概况 ?市场 研究 ?结论 及建议 ?项目经 济评价 ?社会影 响分析 ?项目开 发 可行性研究的主要内容 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 7><4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论 房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Microsoft Excel软件进行编制。 静态经济评价指标 动态经济评价指标 财务评价的主要技术经济指标 静态投资回收期 成本利润率 销售利润率 动态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。 主要技术经济指标 静态经济评价与动态经济评价 静态经济效果评价指标及其计算方法 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-<45%的水平。 成本利润率=(销售收入-销售税金-投资总额)/投资总额*100% RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润 1、成本利润率案例 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为<4059.6万元，销售收入 为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。 GDV=(5350万-275万)=5075万 TDC=<4059.6万 RPC=(5350-275- <4059.6 )/<4059.6*100% =(5075-<4059.6)/<4059.6*100% = 25.01% * 2、销售利润率 销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为<4059.6万元，销售收入 为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。 2、销售利润率案例 GDV=(5350万-275万)=5075万 TDC= <4059.6万 销售利润率=(5350-275- <4059.6 )/5350*100% =(5075-<4059.6)/5350*100% =18.98% 3、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资(什么意思,就 是累计现金流量为零)所需的时间。 序号 项目 2003 200<4 2005 2006 2007 1 现金流出 302.00 <425.00 572.20 2 现金流入 0.00 <4<4<4.00 663.00 86<4.00 3 净现金流量 -302.00 -<425.00 -128.20 663.00 86<4.00 <4 累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 静态:(5-1)+192.2/86<4=<4.22年 房地产投资项目基础数据的分析估算 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 , 利润 飞狐外传 雪山飞狐 连城诀 天龙八部 射雕英雄传 白马啸西风 鹿鼎记 笑傲江湖 书剑恩仇录 神雕侠侣 侠客行 倚天屠龙记 碧血剑 鸳鸯刀 飞雪连天射白鹿 笑书神侠倚碧鸳 难点一:经济测算科目(开发建设投资) 土地 前期 基础 建安 公共 开发 税费 其他 不可 财务 管理 销售 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 管理费用 销售费用 土 前 基 建 公 开 税 他 否 财 管 销 开发成本 开发费用 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1(房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项 成本费用，主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装 工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售 费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1 开发建设投资 1 1.2 3 1.<4 5 1.6 7 1.8 9 1.10 1.11 1.12 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 (1)+(2) 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1(土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1)土地征用拆迁费。 土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 2)土地出让地价款 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支 付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。 3)土地转让费。 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 <4)土地租用费。 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 5)土地投资折价。 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接 投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用， 但一般需要对土地使用权评估作价。 序 号 项 目 金额 估算 说明 1 2 3 <4 5 6 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2(前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括:开发项目前期规划、设计、可行性研 究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 二 前期工程费表 (仅供参考) 1 前期工作咨询费 建安工程的0.2~0.5% 2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 3元/平方米 3 建筑规划设计费 按建筑设计取费取,计价格[2002] 10号 <4 市政设计费 按建筑设计取费标准取,计价格[2002] 10号 5 环境评估费 详见建设项目环境影响咨询收费标准 6 交通评价费 按地上面积 : 1元/平方米估算 7 施工图审查费 京勘设管字(2001)<41号 8 标底编制费 概算价格的2-3?, 计算钢筋量16元/吨. 9 工程招投标管理费 中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%),京价(收)字[1999]第0<42号 10 招标代理费 按取费标准取, 计价格[2002] 1980号 11 三通一平费(土方临时水电) 20元/平方米 12 工程监理费 0.2,计取;施工阶段按取费标准取 建设前期阶段按工程概预算的0.1, 13 新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金(可退) 8元/平方米,中标水泥量3元/吨 通常列入“前期工程费”项 也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3(基础设施建设费(小市政) 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种 管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路 灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费 用。一般按实际工程量估算。 基础设施建设费: 基础设施建设费 单位 数量 单价 造价 1)住宅 平方米 其中:供水、排污 平方米 30 道路、综合管网 平方米 <40 景观环境(含绿化) 平方米 100 供电工程 平方米 30 智能化工程 平方米 50 路灯工程 平方米 10 2)公建 平方米 其中:道路、综合管网 平方米 60 下深式广场 平方米(约20m宽*120m长) 2000 景观环境 平方米 100 照明、路灯 平方米 50 供电工程 平方米 70 供水、排污 平方米 <40 综合布线 平方米 <40 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 <4(建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购 费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 项目 单方估价 三 建筑、安装工程费 (一) 建安工程造价 1 住宅 1.1 全现浇(高层) 1<400 1.2 全现浇板式(多层) 1200 1.3 框剪结构带底商(高层) 1900 1.<4 框剪结构商住楼(高层) 2300 1.5 框剪结构(多层) 1200 1.6 底商 1600 2 非配套公建 2.1 框架结构写字楼(高层) 1900 2.2 框架结构办公楼(多层) 1500 3 地下 3.1 建安费用 2100 3.2 地下停车场 2300 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5(公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营 利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括:居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实 际工程量估算。 序 号 项 目 建 设 费 用 估算说明 1 2 3 <4 5 6 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合 计 表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位:万元 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6(开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算 7(管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2-3%左右。 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8(财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 一般可以按照建安成本的最高65%计算，或者按照动态资金缺口计算 9(销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为: 1)广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2)销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3)其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10(其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 <4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 其他费用估算表 单位:万元 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11(开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方 政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 <4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税(暂时取消) 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 开发期税费估算表 单位:万元 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12(不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项 目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%左右 估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用: 13(运营费用 1<4(修理费用 难点二 开发建设投资估算取值标准 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 1(租售价格的确定 1)房地产开发产品定价方法-市场比较法 《房地产开发项目经济评价方法》中规定: 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、 功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到 房地产项目的租售价格。 2)市场比较法定价过程 ? 搜集交易实例 ? 选择比较实例房地产 ? 建立价格可比基础 ? 比较实例的比较和修正 ? 确定该房地产的比准价格 案例1 案例2 案例3 案例<4 本案 权重 3530 <4310 3890 3720 契合度 比较 系数 契合度 比较 系数 契合度 比较 系数 契合度 比较 系数 景观 50% 0.80 0.<40 1.50 0.75 1.10 0.55 0.90 0.<45 外檐 30% 1.30 0.39 1.20 0.36 0.70 0.21 0.75 0.23 户型 20% 0.60 0.12 0.70 0.1<4 1.00 0.20 1.25 0.25 配套 10% 1.50 0.15 0.80 0.08 0.85 0.09 0.85 0.09 100% 1.06 1.33 1.05 1.01 参考 价格 37<41 5732 <4065 3757 权重 比准 25% 35% 25% 15% <4522 平均 比准 <432<4 比准价格确定 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2(经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地 产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收 入、配套设施销售收入(以上统称租售收入)和自营收入。 序号 项 目 合计 1 2 3 „ N 1 销售收入 1(1 1(2 1(3 可销售面积(平方米) 单位售价(元/平方米) 销售比例(%) 2 经营税金及附加 2(1 2(2 2(3 „ 营业税 城市维护建设税 教育费附加 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下: 1(经营税金及附加 5.5% 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税 费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)。 营业税的税率是5%; 城市维护建设税的税率，7%;(以营业税为税基) 教育费附加的税率，3%。 (以营业税为税基) 2(企业所得税 税率25%。 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3(土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 土地增值税实行四级超额累进税率，从30%~60%。 序 号 项 目 计 算 基 础 1 转让房地产总收入 详见销售收入表 2 2(1 2(2 2(3 2(<4 2(5 扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 开发成本 开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 2.1+2.2+2.3+2.<4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配 套设施费、开发间接费等 管理费用、销售费用、财务费用(详见书中阐述) 营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税 (土地使用权金额+开发成本)×20% 3 增值额 (1) -(2) <4 增值率 (3)?(2) 5 适用增值税率 增值额50%以下部分: 30% 增值额超过50%至100%部分: <40% 增值额超过100%至200%部分:50% 增值额超过200%部分: 60% 6 增值税 应纳税额=土地增值额×适用税率 第一节 效益和费用识别 利润总额 ,经营收入,开发成本,开发费用,经营税金及附加,土地增值税 动态投资效果评价指标和方法-盈利能力指标 净现值NPV 内部收益率IRR 动态投资回收期 PT 工程进度甘特图 现金流量 经济系统里投入的资金，花费的成本和获取的收益，都可以看成货币形式(财 务账面)体现的资金流出和资金流入。 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期 各时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量。 其中， 流出体统的资金叫现金流出， 流入系统的叫现金流入。 现金流出现金流入之差称为净现金流量。 0 1 2 3 <4 5 现金流入 50 <40 50 90 现金流出 120 60 净流量 -120 -60 50 <40 50 90 累计净流 -120 -180 -130 -90 -<40 50 单位:万元 资金价值 在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值 会随时间变化。 近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带 来收益;而未来期间投入的资金，不能立即产生收益，就与立刻投资价值不等。 利息率(单利和复利，由于房地产开发为复利，因此本处只做复利计算) 终值 现值 利息率 利息=i;终值=F 现值(投资本金)=P Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】 资金折现 Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】 那么，直接进行对比有失科学，因此以某一时间为基准点，将资金折算到同 一个时间点上，才能得出正确的结论。 折现，就是将各期资金折算到当前时点的过程。(即已知终值求现值) Pn=F/ *(1+i)n =F*(1+i)-n【已知终值求现值】 两个要点: 1、i的取值 8%-12%房地产行业平均收益率。 基准折现率的概念 基准折现率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。 2、-n次方的计算 在EXCEL的方法 经济效果评价指标及其计算方法 盈利指标计算方法 (一)动态指标 1、财务净现值(FNPV = Financial Net Present Value) 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的折现率(可认为制定)，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。(房地产行业通常水平8-12%) 经济效果评价指标及其计算方法 盈利指标计算方法 2、财务内部收益率 (FIRR=Financial Internal Rate of Return) 财务内部收益率(FIRR)也称内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时(也就是说人为设定)的折现率。 财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。(累计折现值小于0，即亏损状态。) (1)财务内部收益率的作用 在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 ?FIRR与同期贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况: FIRR,i ，项目盈利; FIRR=i ，项目盈亏平衡; FIRR,i ， 项目亏损。 ?FIRR与同期行业基准收益率ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况: FIRR,ic ，项目盈利超出行业平均收益水平; FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平; FIRR,ic ，项目盈利低于行业平均水平。 (2)财务内部收益率的计算(内插法，了解即可) 其公式为: 式中:FIRR:内部收益率; NPV1:采用低折现率时净现值的正值; NPV2:采用高折现率时净现值的负值; i1:净现值为接近于零时的正值的折现率; i2:净现值为接近于零时的负值的折现率。 (3)财务内部收益率的计算 Excel 函数法 IRR(X:Y) 3、动态投资回收期 Pd= (dynamic investment pay-back period) 是指考虑现金折现时(基准收益率或基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资(包括固定资产投资和流动资金)所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。(以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即:动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。) Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量 的绝对值/当期净现金流量现值] 现金流量表 全部投资现金流量表 序号 项 目 合 计 1 2 3 „ N 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.<4 净转售收入 1.5 其他收入 1.6 回收固定资产余值 1.7 回收经营资金 2 现金流出 2.1 开发建设投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.<4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 3 净现金流量 <4 累计净现金流量 计算指标: 1、财务内部收益率(%): IRR 2、财务净现值(ic= %): NPV 3、投资回收期(年): Pt <4、基准收益率(%): 1、敏感性分析 2、盈亏平衡分析 2.1、临界点分析 2.2、保本点分析 1(敏感性分析 从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。 序号 项 目 变动幅度 (%) 全部投资(所得税前) 内部收益率(%) 净现值 (万元) 投资回收期 (年) 0 基本方案 28(8 781 3(8 1 开发产品投资 +10 20(1 12 <4(0 -10 39(2 1 550 (6 3 2 售房价格 +10 39(7 1 769 3(6 -10 17(7 -206 <4(2 表10-1<4 敏感性分析表 80 60 <40 20 0 -20 -<40 -30 -20 -10 0 10 20 30 <40 FIRR(%) 1 2 敏感性因素变动(%) 1——售房价格;2——开发产品投资 图10-1 敏感性分析(全部投资、所得税前) 1(敏感性分析 2(盈亏平衡分析-2.1临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。 根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13 651万元，下降1 260万元;平均售房价格的临界点为每平方米1 538元，下降132元;土地费用的临界点为1 580元，增加1 160万元;售房面积的临界点为108 377平方米，减少1<4 253平方米。详见下表。 敏感因素 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%) 28.8 期望值 20.00 开发产品投资(万元) 12 391 最高值 13 651 售房价格(元/平方米) 1 670 最低值 1 538 土地费用(万元) <420 最高值 1 580 售房面积(平方米) 122 660 最低值 108 377 临界点分析表 2(盈亏平衡分析-2.2保本点分析 保本点分析是计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零 时的极 限值。 动态经济测算案例 *