产行业发展状况的调查报告建行内蒙古区分行营业部二0一0年十月三十一日关于对呼和浩特市

产行业发展状况的调查建行内蒙古区分行营业部二0一0年十月三十一日关于对呼和浩特市 内蒙古日报汉/2006年/7月/25日/第009版 楼宇广场 吕慧生谈呼和浩特房地产发展现状 张瑞玲 国六条出台后地方政府、地产商、消费者反响甚大呼和浩特结合国家也出台了十条措施来稳定房价。近日又召开了“呼和浩特房地产形势座谈会”呼市副市长吕慧生就新形势下呼市房地产的发展与走向等业界关心的话题同呼市各大房地产开发商展开了深入的研讨。 七个假设印证呼市房地产刚性需求 在座谈会上吕慧生首先以生动形象的“假设推理”论述了市场与需求的关系。他说假设银行存款利息低于房价指数。目前银行存款利息比较低短期存款只有2厘多的利息根据房地产的发展规律和经济健康发展的需求未来房价的增长速度不会低于6假如6的增速是一个现实情况而银行存款利息将长期低于房价指数增长速度假设目前中国股市“信息不对称”和“规则不明了”的状况没有得到根本改变股市低迷的态势仍然持续假设银行的存贷差仍然维持在10万亿以内存大于贷并且这种资金差仍未找到好的方向和渠道流动假设银行的按揭政策还将持续假设中国人口还维持在千分之三的人口出生率假设呼和浩特市及其周边盟市的发展依然处于正常发展态势经济增速保持平稳增长假设煤、电、油、运仍然是中国经济发展的“瓶颈”那么内蒙古的优势就是一个长期存在的客观事实资源型驱动依然推动内蒙古经济快速增长。吕慧生强调吃饱肚子穿好裤子住好房子是民众的需求也是城市发展的需求是符合经济发展规律的。所以房地产的需求是刚性的也是长期的。 呼市房地产发展健康有序 吕慧生说2005年呼市人均可支配收入达到了12500元农民收入也达到了4600元呼市的GDP增长连续几年全国第一经济的强力拉动和居民收入的不断提高是呼市房地产快速发展的基础而由于呼市处于自治区的首府中心城市的地位形成了良好的教育、文化、医疗、经济发展格局再加上这几年呼市大力建设现代化草原大都市的一系列举动都吸引了各盟市、旗县的居民来呼市大量置业呼市的房地产需求正在释放而这种需求是有现实基础的。正是由于这些需求促动了房价的上涨而房价的涨跌是由供需关系决定的。 就呼市房价涨幅的统计数据问题吕慧生说去年年底呼市房价涨幅是14.8通过政府的宏观调控和具体措施的逐步落实今年呼市的房价正在稳步回落。针对房地产价格的增幅问题吕慧生做了进一步解释他说国家宏观调控的目的是要把整个房地产市场价格的增幅降下来而不是要把房价降下来。从长期看土地是稀缺的资源人们对房屋的需求不会改变房价的增长肯定是长期的是不可抗拒的但由于房地产价格过快的增幅造成与国民经济的发展速度不相匹配因此房价的增幅一定要降下来。截止到上个月呼市房价的增幅指数已降到了10。 遵循市场规律合理调配 吕慧生强调随着经济的发展居民生活水平不断提高房地产产品的结构也发生了巨大的变化过去的建筑都是砖混结构而现在都变成了框架结构或剪力墙结构。目前建筑上都在推广节能环保材料生产成本大大增加给消费者的第一感觉就是房价高了但消费者却没有考虑到是房屋品质提升拉高了它自身的造价所以房价的因素还要靠市场本身去调节。 从去年10月份到今年8月份有的项目由于分组开发要追溯到2004年呼市市场推出的楼盘共有400多个总建筑面积约有700万平方米其中跨年度公建大约有260万平方米大盘商品房建筑约有400万平方米经济适用房约有100万平方米这是呼市三年的市场总量这三年推出的楼盘总量与市场的消费购买力是完全相适应的。吕慧生说自治区党委要求呼市在未 第2页 共2页 来5年中也就是到2010年呼市的人口数量要达到200万城市扩容外来人口不断增加这就形成了一个庞大的消费群体。以呼市现有城镇人口150万为基数每年增加10万人按人均住房面积30平方米计算每年就需要增加300万平方米按每人每年增加一平方米计算还需要150万平方米的住房也就是说呼 市每年至少需要450万平方米的住房。所以说呼市的房地产发展是符合当前市场发展的规律的是有需求基础的。 “90平方米”和“70”的政策走向 针对“90平方米”和“70”的政策问题吕慧生在会上明确指出针对呼市房地产发展的具体情况“90平方米”和“70”将依照建设部意见实行城市总量控制原则而非指单个楼盘。所以呼和浩特地区在贯彻“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70以上”是针对整个呼市地区而言的。吕慧生示“国六条”是以调整住房结构和稳定房价为主基调的呼市政府将坚定不移的贯彻实施。近期呼市出台了十条措施稳定房价这充分表明了政府的态度。2007年呼市将迎来自治区成立60年大庆在贯彻“国六条”的前提下认真完成呼市“迎大庆”的工作扎扎实实地推进城市建设努力构建和谐社会既是当前政府的目标也是房地产发展的一个有利契机。 谈到新政实施后的影响吕慧生表示如果开发商的资金储备很充足那么就不会受到太大影响但是如果开发商的资金储备少而楼盘开发量大就一定会出现问题。他建议开发商针对项目的特点合理安排资金计划和开发体量不能完全依靠银行的支持完成项目的滚动开发要面向市场做出合理的预期判断要按市场规律办事。 建立房地产市场公平交易平台 就业界关心的土地问题吕慧生表示政府的工作就是要在房地产行业中建立公平、合理的交易市场维扩健康、有序的发展秩序从源头入手确保土地公开、公平、公正的进行使用和转让进一步规范土地交易市场。会上吕慧生强调今后政府要从源头上抓好土地供应环节严格实行土地“招拍挂”。“在公平交易问题上政府绝不会‘放水’”吕慧生掷地有声。 谈到房价与地价的关系吕慧生指出房价虽然与地价有一定关联但房价绝不是在地价的带动下增长的地价决定房价是不符合市场经济规律的因为需求决定房价。吕慧生说事实上是房价决定地价如果开发商对房价没有预期判断就绝对不会下手拿地。市场的预期在前开发商的拿地在后其顺序应该 均楼面地价不会是市场、房价最后才是地价。吕慧生明确表示5年之内呼市的平 超过1000元精确的说就是基本不会超出800元。从去年到现在政府出让土地100多宗平均楼面地价都没有超过500元。吕慧生说外地的开发企业进入呼和浩特的房地产市场如果没有一个公平的土地交易市场就不会进入呼市政府土地交易的透明性是一条根本性的原则。 关于土地供应问题吕慧生明确表示今后政府要加大经济适用住房的土地供应。其次政府在土地出让时还要加入对土地规划使用及对户型的建设要求等条件。这也是呼市政府贯彻“国六条”的最突出体现。 吕慧生强调就目前呼市城市建设的发展情况看只要创建一个公平的土地市场交易环境把呼市房地产业健康、有序的发展势头保持下去呼市的房地产业就能迎来一个崭新的时代。 上半年，呼和浩特市房地产开发投资趋于回落，房地产销售有所回暖，总体保持了理性的发展态势。 一、房地产投资增速回落，多项指标联动下行。上半年，我市全部固定资产投资累计完成399.1亿元，同比增长20.7%。其中房地产投资完成128.1亿元，同比增长12.2%，占全部投资的32.1%。 进入施工期以来，受上年度房地产投资翘尾因素影响，1-4月、1-5月份房地产增速处于44.8%、50.7%的高位。然而在房地产调控依然从紧的大背景下，续建项目的后续推动力有限，新开工项目相对减少，导致上半年房地产增速回落至12.2%，低于全部固定资产投资20.7%的增速。 从房地产投资在全部固定资产投资的比重看，呈稳中回落之势，分别为1-4月份的43.7%、1-5月份的41.6%和1-6月份的32.1%。这一趋势与房地产开发投资回落之态相符。 从投资用途看，住宅、商业营业用房、办公楼投资增速全线大幅回落。上半年全市住宅投资完成87.8亿元，增长4.4%，前两个月增速分别为25.1%和38.5%;商业营业用房完成投资20.1亿元，增长4.1%，前两个月增速分别为67.6%和61.5%;办公楼完成投资7.3亿元，增长58.7%，前两个月增速分别为171.4%和90.9%。 二、房地产新开工面积呈下降态势。上半年，全市商品房新开工面积547.9 8.1%。其中，住宅新开工面积385.2万平方米，同比下降万平方米，同比下降2 25.6%，在全部住宅新开面积中，90平方米以下住宅新开工面积117.2万平方米，同比增长3.3%;商业用房新开工面积76.2万平方米，同比下降47.6%;办公楼新开工面积31万平方米，同比增长13.8%。 三、商品房销售“以价换量”得实效。上半年全市商品房销售146.2万平方米，同比增长9.4%，实现销售额65.6亿元，同比下降6.4%。 商品房销售经历过1-4月份、1-5月份-23.1%和-26.3%的惨淡经营后，在6月份有所起色，增速重新攀升至9.4%。而且销售额方面也有不错的表现，增速分别从1-4月份、1-5月份的-24.5%、-35.9%收窄至1-6月份的-6.4%。从销售构成来看，住宅销售面积121.8万平方米，实现销售额49.7亿元，同比增速分别为-3.7%和-23.2%，分别占全部销售面积与销售额的83.3%和75.8%;商业用房销售面积14.1万平方米，实现销售额11.4亿元，同比增速分别为386.2%和280%;办公楼销售面积为7.5万平方米，实现销售额3.6亿元，同比增速分别为78.6%和44%。 四、房地产开发资金到位充足。上半年，全市房地产开发资金到位169.7亿元，同比增长19.2%。其中国内贷款到位7.7亿元，同比下降28.7%，占全部到位资金的4.5%;自筹资金到位101.1亿元，同比增长23.6%，占全部到位资金的59.6%;以按揭和预收款为主要资金来源的其他资金到位40.5亿元，同比增长 53.4%，占全部到位资金的23.9%。