经济论文—成交缩量成价跌前兆
成交缩量成价跌前兆
楼市交易量急剧下挫,其连锁反应会是价格的下跌吗,市场监测数据显示,北京、上海、广州三大一线城市2月份的成交量均出现大幅下滑现象,同比1月
降幅超过五成。
专家指出,导致此次交易量大幅下滑的主因与此前大有不同,因此现阶段房价已无逆市上涨的可能。也就是说,未来楼市会引来一波降价潮,降价幅度或达15%左右。
京沪穗成交大跌
虽然春天离我们越来越近了,但楼市还处在寒冬。统计数据显示,2月份京沪穗三大一线城市交易量大幅下滑。
北京房地产交易管理网显示,2月共成交商品住宅3535套、40.61万平方米,环比1月成交套数下降69.4%,成交面积下降67.8%。北京二手房市场也好不到哪里去,中原地产三级市场研
究部提供的数据显示,2月二手住宅成交量为8468套,环比1月大幅下跌63.9%,这一成交量创造了2009年1月7358套以后的最低成交量。
上海的成交情况可以用“糟糕”来形容。根据同策咨询提供的市场监测数据显示,从去年12 月份以来上一直处于下滑状态,2月直至“冰点”。当月仅成交13.86万平方米,环比1月重挫82%,并创下了2004 年7 月份以来的新低。二手房市场交易量亦同步下滑,21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,2月份共成交7900余套,同比下降62.3%。
虽然比北京、上海的情况稍好一些,但广州的交易情况也不容乐观,同比1月,交易量遭遇“腰斩”。网易房产数据中心监测阳光家缘实时网签数据显示,2月广州全市网签成交4200套单位,比上月的8867套大幅减少52.63%;网签销售面积为51.78万平方米,环比上月的103.60万平方米减少50.02%。二
手房市场交易情况也出现了下滑,满堂红研究部最新发布的研究报告显示,2月份,广州二手楼市的买卖成交量环比减少四成。
与此同时,市场供应出现下滑迹象。整个2月,京城包括只有绿地新都会、密云长城环岛的保利花园、昌平小汤山的御汤在内的四个项目开盘,开盘量也创下历史最低值。上海2月份公寓供应量为24.34万平方米,同比1月也下滑了44%。广州新盘开盘数量较1月也下滑了三成。
调控发力是主因
专家
认为,国家加大对楼市的调控力度,加之叠加春节淡季影响,因此京沪穗三地楼市集体深陷“冰冻期”不难让人理解。
1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多个方面对楼市实施调控,政策力度之大超过以往。而且信贷政策的严格收紧,首套
房恢复基准利率、二套房首付继续增加。多重政策的叠加效应犹如一套完整的“组合拳”,让市场完全失去抵抗能力。
其中影响最大的措施莫过于限购政策。京沪穗三地均已出台限购实施细则,“限二”、“限三”以及“限外”等具体规定,使得投机、投资性需求几乎无机可乘。这在很大程度上抑制了市场需求。
此外,购房成本的大幅提高,如银行取消首套房85折优惠利率,全面上调到基准利率,同时从去年10月份以来连续三次加息,使得部分原本经济实力有限的购房者不得不暂停购房计划。
还有,调控政策也使得交易成本和持有成本增加,如对不满5年的全部二手房全额征收营业税,以及沪渝试点房产税等,这也让部分潜在购房者不得不选择观望。
持续缩量成降价前兆
专家分析指出,成交量的持续下滑,
极有可能成为房价下跌的前兆。
房地产成交是否出现持续缩量是市场房价走势的重要指标,上海楼市就曾经在量缩之后出现房价下跌的走势。据中原领先指数上海二手房价格指数图显示,2005年起至今,上海房价经历了三轮明显调整,调整时间分别为9个月(2005.05,2006.01)、9个月(2008.06,2009.02)、3个月(2010.05,2010.07)。期间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。
观察上述3次价格调整过程可以发现,每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始,同时以成交量的显著回升作为终结。目前楼市又现量缩迹象,这极有可能会引发新一轮的“降价潮”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授分析指出,新政已经迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场,房价上涨的动力大大减弱。同时,商品居住功能的恢复,使得首套
自住和改善性需求将占市场主流。但由于购房成本不断提升,自住和改善需求者对市场房价将更为敏感,短期内该群体必然持币等待,价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要
,房价下跌的诉求更加明显。因此现阶段供求双方已进入观望和新的博弈阶段。
此外,目前开发商的融资难度加大。从2月24日起,央行再次提高存款准备金率,这对开发商来说,绝对不是利好消息。资料显示,2010 年年底,开发企业国内贷款占比下降为17.3%,较年初下降6.5 个百分点,另一个值得关注的现象就是2010年房地产开发企业自筹资金增速为48.8%,占比达到36.8%。上海卫民不动产营销智库负责人蔡为民表示,银行“供血不足”,将迫使房企另外找
来解决,如加快销售进度,以求获得更多的回款。
何时才会出现“降价潮”呢,中原集团研究中心高级经理刘渊认为,从开发商角度看,由于2010年市场成交连
续放量,资金普遍比较充裕,故短期内缺乏降价动力。近期开发商减少购地金额并谨慎推盘,便是基于这种考虑。
从市场供应情况看,由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上,按通常1年到1年半的
期计算,2011年下半年开始上述供应将逐步释放,这将大大缓解2011年上半年市场供应偏紧的局面。而随着供应的逐步增多,市场竞争加大,此时,开发商降价促销的积极性才会被激发出来。也就是说,在5月前后,市场降价潮初现。
专家预测降价幅度大概在10%,15%。蔡为民表示,大多数楼盘让利幅度在10%,15%之间,部分房价泡沫成分较大外围区域,降价幅度要大一些,达到15%左右,而部分市中心供应紧张区域,降幅可能要低于10%。
但专家同时感到担忧,如果房价深度回调,而市场成交状况仍无改善,这有可能会影响到未来市场调控。尹伯成表示,如果房价回调幅度超过20%,但
交易量并未恢复到正常水平,开发商以及其他利益既得者便会散播对调控不利的言论,由此影响到政府对调控的态度,进而影响到调控的效果和持续性。