金地的“冬泳”之道

金地的“冬泳”之道 更多专业、稀缺文档请访问——搜索此文档，访问上传用户主页～ 金地的“冬泳”之道 金地的“冬泳”之道 冬泳，是一项被称为“勇敢者的运动”。 2012年，楼市寒冬仍在持续。调控政策，使房地产行业逐渐回归理性，更有实力、更专业的房企将在市场中脱颖而出，房地产行业的价值和整体实力将重新洗牌。 迎难而进，所图以远。在严厉的调控面前，有人选择了“冬眠”，金地却选择了“冬泳”。 2012年，金地通过调整产品结构顺应市场需求，加大推出二、三线城市的刚需房型，加速销售和资金回笼，保持自身处在一个稳健状态。 另一方面，金地继续深耕住宅产业，清晰产品线，深入锻造企业品牌。同时，继续推进“一体两翼”转型策略，发展商业地产和房地产金融，以此塑造企业长远发展的根基动力。 科学的冬泳，不仅有益身体，还能改善体质。金地正借此“冬泳”来修炼自身的内功，为下一个弯道的提速超车积蓄力量。 调结构顺应市场 2012年，金地不断调整产品结构、顺应市场的策略开始奏效。 从去年下半年开始，金地主动调节产品结构，加大偏向二、三线 更多专业、稀缺文档请访问——搜索此文档，访问上传用户主页～ 城市和刚需房型的推盘量，并采取灵活的定价政策。这些举措的成效在今年的销售中有较大体现。 5月7日，金地公布4月份销售简报，公司在4月实现签约面积17.7万平方米，签约金额22.7亿元，同比分别增加39.8%及28.5%。如此，金地在今年前4个月，累计实现签约面积59.4万平方米，累计签约金额68.6亿元，分别较上年同期增加50.5%及25.1%。 金地在前面4个月的销售增速，是优于万科、保利的同期销售数据，调结构顺应市场的策略开始奏效。 2012年，金地新开工面积253.90万平方米、计划竣工面积278.83万平方米，其中中小户型占比较2011年进一步提升。同时，在新增投资中侧重于二、三线城市的投资布局，产品结构更趋合理，进一步化解了市场调控带来的风险。 过去的4个月中，金地还加快供货节奏，以充足的货源带动存货的消化。5-6月份，金地计划新推或加推的13个项目，包括广州荔湖城、深圳天悦湾、东莞博登湖、南京自在城、南京明悦、杭州自在城、武汉圣爱米伦、长沙三千府、北京朗悦、天津紫云庭、沈阳铂悦、沈阳名京、沈阳滨河国际社区。 除了在销售上加大力度以外，金地还将着重解决周转率偏低的问。 2011年，金地投资规模的压缩和销售回款的上升，使得去年全年的经营性现金流是自2004年以来首次转正，达15.3亿元。此外，金地资产负债率为71.1%，期末手持现金186.4亿元，整体财务状况良好。 虽手握大量现金，但金地仍坚持谨慎的投资策略。在不影响资金 更多专业、稀缺文档请访问——搜索此文档，访问上传用户主页～ 整体流动性和安全性的基础上，金地为提高存量资金收益，实行了寒冬理财。 去年11月，金地在第六届董事会第十四次会议上，决议授权公司管理层在适当时购买部分短期低风险理财产品，所购买理财产品余额不超过公司速动资产30%。 截至今年4月底，金地已在包括中国银行、建设银行、交通银行等14家金融机构购买了人民币理财产品，理财产品的实际发生额为31亿元，未到期理财产品余额为29亿元，收回理财产品2亿元并获得预期收益。 据金地介绍，上述理财产品募集资金纳入银行资金池进行统一运作管理，投资于在国内银行间债券市场上流通的、在投资级以上的金融产品，以及债券回购等金融产品。 市场不好就得磨刀 “如果说以前市场好的时候，企业就忙着砍柴。那现在市场不好了，就得磨刀。”总裁黄俊灿这样说道。面对不断加码的楼市调控，金地在这个寒冬开始“磨刀”。 为进一步提升住宅开发业务上的竞争优势和行业口碑，2011年，金地为住宅产业制定产品战略规划，加强产品系列化、化的实施。 金地以“引领人本生活”为产品价值观，研发并推出“褐石、名仕、天境、世家”四大系列品牌产品。四大产品系列各自有着精准的市场定位，针对各消费群体特性，金地在产品打造上下大功夫，以此增强产品竞争力。譬如，符合中产阶级格调的褐石系列，则以褐石建筑风格的起源地波士顿为蓝本，以纯黑的褐色石砖配合山花坡顶、八角飘窗经典元素，还有街角咖啡屋、铁艺灯影来雕琢细节。 更多专业、稀缺文档请访问——搜索此文档，访问上传用户主页～ 因此，在限购的影响下，金地的高品质产品依旧受到追捧。如金地褐石系列首次亮相的产品上海艺境，以27.17亿元的销售额位列上海市公寓类产品第二名。另外，属于金地的佛山天玺项目，在2011 ，成功奠定了顺德首席顶级豪宅的市年首期推出时开盘销售率近80% 场标杆地位。 此外，高品质产品因其相对于市场平均水平的溢价，有利于金地提高自身的利润率。从2010年以来，金地的毛利率有着明显的提升，真正做到了“有质量的增长”。尤其是2011年，万科、恒大等房企的毛利率都面临萎缩的情况下，但金地却保持了增长。 此外，金地通过产品结构调整，重新实现区域布局的再平衡。 在战略布局上，金地坚持“战略性深耕”以及“机会性扩容”的策略。即对于已经进入的二、三线城市和一线城市，将会继续深耕这些城市，寻找合适发展的项目，补充土地储备。 基于对市场的判断，金地将继续扩大在二、三线城市的投资，选择在城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张，并研发推出符合三线市场的产品线。 在区域布局方面，金地除了在长三角、珠三角和京津冀等成熟的城市区域深耕外，还会在成渝、海西、山东半岛等发展中潜力区域寻找机会。如此，金地在区域布局上趋向平衡，同时为金地下一个阶段的增长奠定基础。 深化“一体两翼” 2011年，是中国房地产发展史上的大转折、里程碑之年。 更多专业、稀缺文档请访问——搜索此文档，访问上传用户主页～ 这一年，总面积相当于上年全国商品房销售量一半的1000万套保障房全部开工。政策决心试图在商品住房和公共住房之间划出一道清晰的市场分割线，令市场的归市场，保障的归保障。 这一年，行业参与者对“变局”感受格外强烈:大企业市场份额逐步提高，小企业生存愈发艰难;融资模式不再单纯依靠银行，股权、债券等多元化融资手段比重加大;开发模式从开发商包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进;行业平均利润下降，房地产暴利时代终结。 过去十年，金地走出深圳一隅，走向全国，实现了“10年100倍”的惊人增长。面对后黄金十年，房地产行业继续“靠天吃饭”，只会让自身陷于被动。 站在这样一个行业节点，金地果断选择转型，提出“以住宅业务为核心，以商业地产和房地产金融业务为两翼协作发展”的战略转型，即“一体两翼”，由单一住宅开发转变为复合型地产开发商。 金地集团董事长凌克示，房地产行业将改变过去10多年高成长局面，未来房地产企业只能通过产品竞争力赚取平均收益，依靠企业的规模增长、效率提升来赚取超额收益。 2011年，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营体系初步构建完成:北京金地中心实现租赁收入2.18亿元，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到100%。同时，金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进，未来金地集团在商业地产领域将实现跨越式发展。 同时，稳盛投资完成了向独立的基金公司的初步转型。目前，稳盛投资已经管理了多只房地产基金和信托，业务涵盖了投资咨询、美元基金和人民币基金。2011年，稳盛管理的房地产基金达到25亿元。 更多专业、稀缺文档请访问——搜索此文档，访问上传用户主页～ 但董事长凌克却没有盲目乐观。他认为，眼前这两个“翅膀”还非常稚嫩，羽翼有待丰满。新的业务需要做好长时间作战的准备，谈成果还为时尚早，需要5-10年才能看到。 同时，金地也在不断地摸索，如何让这“三驾马车”协同发力。金地高层表示，金地一直在深入地去挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平，来拓宽未来金地的成长空间。 凌克曾经说过，应该用万米长跑的思想来经营企业。战略不仅是一个公司发展的灯塔，做企业不仅仅是要把眼前的几年做好，更重要的是要看到长远的未来。企业时刻都要对生存的时代保持前瞻的认知。 金地在此次“冬泳”中，修炼内功，实现自身综合开发能力和核心竞争力的全面提升，静待行业分化与整合带来的机遇，为下一轮春天到来之时储蓄能量，等待蜕变。