北京买二手房谈判技巧

北京买二手房谈判技巧 北京买二手房谈判技巧篇一:买二手房谈判技巧 篇一:二手房客户谈判技巧 二手房谈判技巧 1、沉默型——客户 的应对技巧 2、唠叨型——客户 的应对技巧 3、和气型——客户 的应对技巧 4、骄傲型——客户 的应对技巧 5、刁酸型——客户 的应对技巧 6、吹毛求兹型—— 客户的应对技巧 7、暴躁型——客户 的应对技巧 8、完全拒绝型—— 客户的应对技巧 9、杀价型——客户 的应对技巧 10、经济困难型— —客户的应对技巧 【唠叨型客户的应 对技巧】 相对于沉默型的顾 客，凡事都得由你主导去发问，去寻找话，你一定会觉得叨唠型，喋喋不休的客人简直是 好应付多了。如果你真的这么认为，那你就要小心了。碰上这类型的客人，你至少有下面三 种危机: 一、 把说话的主导 权赋予了他，很可能永远也无法将他再拉回你推销的主题上。 二、 他好不容易找 的到一个肯听他说话的对象，哪里肯轻易罢休，而这么一来，你宝贵的时间就这么白白的浪 费掉了 三、 对推销员来说， 浪费时间便是浪费金钱 唠叨型客人为什么 总是说个没完, 一、 他天生就爱说 话，能言善道 二、 寂寞太久，周 围的人深知道他的习性，可能早已逃之夭夭了只有你冤大头，不知所以，硬碰上了他了～ 三、 用喋喋不休的 长篇大论来武装自己，中断你的推销，使你无法得逞。 爱说话的客人总是 不明白推销员时间的可贵。甚至他们会觉得，既然想赚我的钱，多花时间聊一聊也是应该的。 但是化身为推销员的你，可不能没有这样的自觉。爱说话的客人，通常较容易以自我的观点 为核心，去批评、或者评论、或者只是东家长、西家短的标准三姑六婆型。既然对方是十足 的自我主义者，你不妨在他的言语中偶尔出言附和他，协助他尽早做个结论。(询问)的方式 在此是绝对要避免的，否则，你不经心的一句问话，可能又会引起他口若悬河呢,其次，你 的设法将他的(演讲)，四两拨千斤的导入你的行销商品之中，既然对方要讲话，让他讲些和 产品有关的东西不是更好吗,在他发表意见的同时，若能掌握机会及时进攻，就能有些许胜 算。要特别小心的是，这类型的顾客转换话题的功夫一流，你 可不要让对方又狡猾地溜出了 主题。 【和气型顾客的应 对技巧】 和气型的客人最受 推销员的喜爱。他们谦和有礼，不会尖酸的拒绝你上门，也不会恶劣的将你扫地出门。他们 很专心且表现出浓厚的兴趣听你解说产品。因为，他们永远觉得你懂得比他还多。即使他们 想拒绝，也会表现得对你很抱歉的样子，仿佛是自己对不住你。这是因为他们觉得你的工作 很辛苦。对推销员来说这真是令人窝心，叫人感动的顾客，而这一切，都是因为你有一种被 尊重、受重视的的感觉。但你可别高兴过头。和气的顾客也不是全无缺点的。他们优柔寡断， 买与不买之间总要思考好久。他们耳根子软，别人的意见往往能立即促使他变卦、反悔。所 以对于这样你又爱又无奈的顾客，一切还 是的步步为赢。在契约订定之前，一切的欢欣都还言只过早哩,和气型客人永远不会怀疑你 的解说，甚至对你提出来的各种市场相关资料，推崇的不得了，全盘的接受，而且还十分感 谢你，由于你让他多增进这么多的知识。但是和气型的客人在做什么决定时，常常犹豫不决。 这并非表示他真的拒绝了，大多时候，他的确是很想买，但是，又说不上是什么原因让他下 不了决定。总之，理由还不够十全十美就是了。这个时候你就得耐心的询问他，究竟还有什 么令他那不定注意的。并且试法帮他解，别担心，只要你找的出，他迟疑的原因，通常便能 轻易找到解决的方式。因为这类型的客人，通常烦恼的都不是什么严重的大问题。不过，最 紧手的到要算是第三者的意见了。只要随便一个人提出对产品相反的意见，和气型的客人就 有开始陷入两难的犹疑中，这真是叫人伤透脑筋的事,眼看好不容易就要、成交了，怎么一 下字又回到原点～如此，你的力量便会增强许多～最后要提醒你的是:只要他一决定购买， 就立即请他在契约上签个字吧～否则，我们的(好好先生)恐怕又要后悔的呢, 【骄傲型顾客的应 对技巧】 骄傲型的顾客说实 在顶叫人讨厌的。他们喜欢自夸自赞。仿佛把别人都放在脚底 下似的践踏。他们总觉得高人 一等，一副自视甚高的样子，好象别人都比不上他。有一点成就就得意了老半天，很不得大 家都将他捧上天～这样的客人真叫人难以忍受。不过，既然身为推销员，不能忘记(每一个 顾客都是可爱的)行销守则，还是暂时收起那种主观的好恶之心，诚心诚意地敲开这个骄傲 者的心门吧～(骄傲型)的客人看似高不可攀，很难使他服服贴贴的信服你，因为他们总有一 套独特的看法，并且还引以自豪，但其实这类型的客人还是有他个性上的弱点。举个例子来 说，他爱被人捧，你就把他捧上天吧～只要让他高兴，觉得你真的认同他的社会地位，他人 格上的某种别人无法超越的(崇高)性，他便肯悄悄的屈身下来(照顾)你的需要。骄傲型 的人最好还是多尊称他的头衔。而且，试着找出他最高的拿顶帽子，他最在乎、最得意、最 津津乐道的职务去尊称他。马屁要拍对地方，才有更大的效果。附和他言谈中透漏出的的理 论。暂且把你自己忘记吧～千万别和他起冲突，要知道，和骄傲型客人、辩论是最无可就药 的。惟有让他觉的你真心推崇他，他的自尊心一旦得到满足， 才是你商品生机的开始，成交 的可能性也就相对提高了。你可能觉很委屈吧～这么隐藏自我，只求的一张定单。这么低声 下气，似乎只是在向人乞讨、期待别人的施舍。千万别这么消极～换个角度想想吧～你是在 施舍一点(自尊)给哪个自大狂、可怜虫。只要稍微满足一下他可怜的、自卑儿又自大的心， 他就能龙心大悦，马上签下定单了。只要交易成功，才是真正的目的所在。能征服这种(骄 傲型)的顾客，何尝不是销售生涯中的一大乐事呢, 【刁酸型顾客的应 对技巧】 他好象没有意思要 购买产品，但却又缠住你，话题团团绕。说他可能有兴趣要买了，可是瞧他又是一副趾高气 扬，爱买不买的样子。你很难琢磨着类型顾客的心理究竟在想些什么～肯定是一场辛苦的买 方、卖方拉锯战。也许对身为推销远的你是辛苦了些，但对对方而言，他可是深深的乐在其 中，因为他充分享受这种极尽批评只能事、挖苦人的乐趣。而你，免不赖哦啊很很的被刮一 顿了。不过，为了达成交易这个崇高的理想，这一切都不算什 么。又是一个崭新的挑战。刁 酸型的顾客，看我们怎么征服你～刁酸型的客人有一个特色，他啊总爱挑剔你，故意拂你的 意思。你所有辛苦准备的产品目录、解说资料、市场调查，在他面前是全然不具任何意义的。 这时，你大概会有很深很深的无力感，同时也十分的怀念起尊崇你如市场专家的和气型顾客 了。这类型的顾客从来不会赞同你的意见，甚至不断的出言反驳。总之，你说的话是不对， 毫无道理的。一般初识场面的推销新手可能回沉不住气了～(干什么嘛～大不了不卖给你～) 千万不要有这个情绪上的波动这对于刁酸型的客户来说是最大的禁忌，一旦你发怒，也正是 意谓着这场交易失败。即使你在口舌上的争辩你赢过了他，失去交易，也就以为你失去了战 场。所以，只有一个字(忍)～忍气吞声，压抑自己的情绪吧～千万不要违背他的意思。他爱 怎么说就怎么说吧～反正，你包容他的一切，以静制动，他也伤不到你。不过，也不全然是 处于被攻击的弱势。偶尔，也可以委屈的说一些损自己的幽默话，化解一下他嚣张的性格， 用幽默取代正面的冲突，他回因此对你更感兴趣一些。只要你 能包容他怪异的性格，让他满 足其征服的欲望，到最后他的损人游戏终止，也就是成为你囊中之物的时机了。 【吹毛求疵客户的应对技巧】 他事事追求完美， 容不得一点瑕兹～他看不顺眼你，他就不会喜欢产品～他即使想买产品。也会找出一千种产 品不好的地方。这就是(吹毛求兹)型的顾客。遇上这类型的客人，对销售员来说，可真是 极大的挑战。如果你没有很天赋、很充足的常识，面对他千奇百怪的挑剔方式，你恐怕要招 架不住哩～他很在乎对你的印象。十足处女座的完美主义者，容不下一点缺点。只要你带给 他稍微一点不洁的印象，他可以立即推翻你的产品，。对于这样的顾客，你得好好打理自己的 门面，整洁的服饰，最好还烫得笔挺，头发稍微梳理后，在踏入他的公司。一开始所有动作 最好能守住基本的推销员法则，中规中矩的礼节，客套的寒暄语，第一印象千万不要给对方 任何一个挑剔的机会，否则，连再谈下去的机会都没有。对于产品，从小细节开始，他也是 尽其所能的发掘产品任何可能的丁点缺失。你只要试圆反驳他， 因为吹毛求疵型的顾客，绝 绝封封是个自信心十足的人，你不要试圆附和他即可，如果真的想反驳他的指责，出得十分 有技巧地点点头，这么说。 先生，您真是细心。 能照顾到这么小的细节。不过还好，我们这个产品正巧和其他公司的产品，有小小幅度的不 同，就是???.. 王董,您真是高明, 而且学识丰富，连这点您也有研究，关于质地的问题，您放心，公司部分早已有相关部门作 深入的研究，才研发出这一系列兴众不同的产品??. 类似这样，先满足 他挑剔的心，让他觉得你看，我说的没错吧～果然这部分真的有问题～有这种自尊心满足的 感觉，他才不会太过份的为难你，这是因为，除限吹毛求疵的缺点之外，他还十分体恤人～ 算了，反正这种问题也不是全是你们这些小小推销员的错～因南而原谅你产品上的瑕疵～ 总之，这类型的客 户不真正应付，也许难缠了一点不过，你只要尽力在各方面，从自己的打扮举止开始到商品 知识，都不要有被对方挑剔的地方，处处完美，无懈可积，还是能得到这类型客人的赞美～ 暴 躁型顾客和脾气从不按理出牌，即使是第一次和你见面，只要他有什么不满意的地方，他照 样会直接表达出他的愤怒。他绝对不是那种喜怒不形色的人，不过也有一点好处，你可以很 直接观察到他的喜恶，不用进行多余的摧测。 如果你清楚地将对 方纳成，暴躁型的这一群顾客，凡事你可都要小心翼翼，最好不要犯任何的错误。任何的资 料准备，在拜访前要能重新一次，以确保每一样资料、样品都带得齐全，可千万不要等到访 进行一半才缺东补西的，这种顾客最没耐心，更不想听你的任何解释，你会直接破口大骂～ 混 蛋～你简直在浪费我有时间～ 连个资料都没准备 周全，你还算什么销售员～ 即使错误真的不在 你，还是非得以诚意的态度告诉他，你是真心感到抱歉，并且请求对方的原谅。 争辩是最无 济尽事的。因为这只会惹得对方羞成怒，死不肯认错，到最后，索性不想和你做生意了，以 顾全自己的面子，这对于销售员来说，是绝对得避免的情况。 有时候，他的脾气 是毫无来由的。也许根本和你毫不相干，但他才不管三七二十一，先找个出到我身上来～ 其实这个时候反而 是你的大好机会来了。不妨好探询他。 究竟是什么事呢, 惹得您这么生气,说出来也许您会好过一点～ 这时，他正愁找不 到人说。当他告诉你之后，心中的怒火应该也平息了一半。你也知道了他生气的原因，如果 刚好也能帮他想想办法，相信他必定会感激一尽，而且这时他可以脍有下列反应 真抱歉，我刚刚真 是气积了，不小心连你骂了～ 没关系吧～把你们 公司的产品目录拿来我看看～ 就这样，你轻轻松 松地就征服了他～ 顾客摆明了我就是 不买、我真的不需要，就砰地一声关上大门，这样的关门，一定教你尴尬又沮丧。 连个反攻 的机会都没有，真是教人不甘心～到底有什么方法可以攻掠完全拒绝顾客严密的防御呢, 告 诉你～我真的不想买这种产品～ 我才不相信，这些 广告都是骗人的。肤色是天生的，怎么可能单单靠保养品就能由黑转白～ 别跟我谈保危，这 是我最讨厌的了～ 你几乎无任何回话 的机会，反正，他什么都不想听，也不会给你时间解说产品～即使有幸能用他一些时 间，看他一脸随便你爱怎么说就怎么说的表情，反正我是绝对不会买的这们的表情，相信你 原本热腾腾的心也要凉上半截～ 他们为什么这么顽 固地排任何推销员呢,有几种情况。 购物习惯不同，习 惯到店面购买，因此不想浪费时间听你说明、推销。 真的不喜欢产品， 或者不相信产品。 不喜欢推销员。 要改变他们的观感， 就得运用各种行销秘诀中的绝技巧了。 的确很难使一个购 买习惯改变。这是销售员的危机之一。因为，想单一次的会面，试圆扭转一个人的习惯，是 万万不可能的。但绝机同时也是转机。你不可强迫他买，但至少他对你的方式感到印象深刻， 只要你再多来几次，他原先那种防卫的心理便可稍解除。 真的不喜欢产品的 人，你只能怒力对商品多做说明。并且探出真正令他厌恶的理由，以便对症下药。 至于单纯 地讨厌销售员的人，几乎都是被下肖销售员欺骗过或吃过亏的顾客。因此，赢得依赖是你最 需努力的事。 完全拒绝的顾客， 通常都有某种心理上的障碍，你得想办法协助他克服。不过，千万不要纠缠他，缠得赶紧， 他只会逃得越快～ 杀价，是大部分顾 客多少都会有的一种消费行为。想买得便宜，毕竟是大多数人的愿望，这原无可厚非。 我们 这里要谈的是，以杀价为乐的顾客类型。你得要识破他们的技俩，才能真正谈成交易，并拥 有这个客户。否则，贸然降价，不谨使你利润减低，甚至，还会落得让顾客以为你的索价太 不诚实～ 首先，我们要告诉 你，当顾客真正有购买能力或购买欲望的时候，他才会向你杀价。这时，先不可沾沾自喜， 你要特别谨慎的是，该如何守住自己的防线，顺利完成这个交易。 你经常可以发现， 顾客明明已经表现出想购买的兴趣了，却还在那边挑三捡四，找尽缺点批评产品。实际上， 他们想利用这个方法告诉你，我是很想买啦～不过如果你能再将价钱稍降一些的话就好了～ 他们要求降价的方式大概是: 真不巧，我喜欢的 是红色～如果没有的话就算了～如果你的货品正好缺红色，常常会为了要完成交易，只好主 动降价～其实，也许他只是看准你没有红色，才故意这么说的～ 北京买二手房谈判技巧篇二:二手房交易谈判技巧(共4篇) 篇一:二手房价格谈判技巧 二手房价格谈判技巧 目前楼市冷清，不少房主都会让利，二手房多数是可以“砍价”， 至于怎样才能买到做便宜实惠的房子，这当中蕴藏着很大的学问。 1、二手房价格评估 二手房的价格是有评估依据的，我们可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如私宅、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，而房龄较大的商品房大约相当于该路段位置新房均价的一半。 2、找出卖方弱点，谈个理想的价位 我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。 对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。 3、出价方式的谈判技巧 有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。 方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受， 则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。 合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。 4、对于非完全性商品房的谈判技巧 有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。 篇二:二手房交易中的谈判技巧及法律风险 二手房交易中的谈判技巧及法律风险 内容纲要 ?二手房的基本常识 ?二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的作用 ?购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示 一、二手房的基本常识 (一)什么是二手房: 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。 (二)二手房交易的几种常见房屋: 商品房 经济适用住房 房改房 限价商品房 1.商品房 商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 2.经济适用住房 所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 3.房改房 房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或标准价(含标准优惠价)购买的单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价(优惠价)等类型，每种类型 的房屋交易方式都有所不同。 4.限价商品房 限价商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面 积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 (三)二手房的优势 1.价格相对便宜; 2.选择的类型多，空间大; 3.是现房，购买的风险小; 4.产权转移的速度快; 5.同样享受商业银行的贷款政策。 (四)购买哪些房屋存在着风险 1.未依法取得房屋所有权证的房屋; 2.违章建筑的房屋; 3.所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋; 4.鉴定为危房的房屋; 5.在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”); 6.已经被列入拆迁公告范围的房屋; 7.已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋; 8.依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋; 9.已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先 购买权等权益的房屋; 10.未住满5年的经济适用住房、限价商品住房; 11.侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的 房改房; 12.存在超标未经处理的房改房。 二、二手房的交易流程及购房律师在二手房交易中的作用 (一)二手房交易流程图 (二)以案说法:二手房交易中七种常见纠纷 1.未实地看房存在的纠纷 真实案例: 原告黄某与被告在2002年签订了《房屋》，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限5年。2005年，被告在原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的《房屋买卖合同》，过户手续亦尚未办理。之后，原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后，遂向商铺所在地人民法院提起诉讼，请求法院认定 被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，并确认原告对被告商铺在同等的条件下享有优先购买权。 律师提示: (1)在产权调查过程中要充分查明卖房人是否存在产权共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制条件。 (2)在看房时，要对房屋居住人身份进行核实。 (3)要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面声明。 2.定金合同约定不明的纠纷 真实案例 : 马先生通过中介公司看中了李女士的一套房子，并签订了《定金》，且实际向李女士交付了1万元定金。并约定签订定金协议之日起五日内，双方签订正式的《房屋买卖合同》，但在定金协议里双方并未就付款的方式及时间作出约定。房屋买卖合同签订时，双方就付款方式产生分歧，马先生认为当初李女士也同意了马先生以贷款方式付款，但李女士认为当初约定的是一次性付款，因此不同意按马先生的请求签订合同。之后，马先生诉至法院，认为李女士违约，要求李女士双倍返还定金2万元。 律师提示: (1)签订定金合同时，购房人应要求卖方及中介公司将房屋的主要条款在定金合同中确定下来，以免在签订正式房屋买卖合同时出现卖方及中介公司反悔及不承认的情况。 (2)应签订书面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收条的交易方式。 3.授权委托权限不明的纠纷 真实案例: 张女士通过中介公司看中了北京市宣武区的一套房子，但所见到的卖方刘女士并不是房产证上的所有权人，刘女士说她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了传真版的授权委托书，这时候张女士就信以为真了，顺利地跟刘女士签订了房屋买卖合同并交付了5万元定金，正当张女士沉浸在购房的兴奋之中时，突然接到了法院的传票。原来起诉张女士的是房屋的真正房 主郭先生，郭先生称其并没有委托任何人卖房，因此要求确认刘女士与张女士所签的买卖合同无效。 律师提示: (1)购房人应严格审查卖房人的身份。 (2)购房人应严格审查受托人的身份及受托人的受托权限，必须要求受托人出示《授权委托书》原件，必要时要求提供经过公证的授权委托书。 (3)如果房主在国外，授权国内的其他人进行出售，必须要求 提供经过公证及见证的《授权委托书》原件。 4.轻信虚假宣传的纠纷 真实案例: 2007年11月，原告于某在《北京晚报》上看到某中介公司发布的一则地产广告，标明位于朝阳区某小区的三居室(150+40)平方米，其中40平方米为露台，共136 万元，随后于某通过电话联系到了该中介公司，在看房的过程中，中介公司职员一再肯定房屋的总面积为(150+40)平方米，于某认为136万购买190平方米的房子比较合适就与中介公司签订了《购房意向书》，并交付了意向金。随后，于某与房主田某及中介公司签订了三方合同，合同中没有对露台进行任何约定。合同签订后，原告丈量房屋后发现，所谓40平方米并不存在。因此原告以重大误解为由诉至法院，要求撤销合同，返还购房款及向中介公司支付的中价费用。 律师提示: (1)购房时不能对房产宣传广告盲目轻信，要实地看房。 (2)要弄清楚房屋建筑面积、使用面积等相关概念的区别和计算方式。 (3)要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。 5.未能成功贷款所产生的纠纷 真实案例: 贾女士与宋先生签订了一份二手房买卖合同，合同约定贾女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款支付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司向贾女士保证其能获得银行贷款。在贷款手续办理过程中，银行要求贾女士的配偶必须到场签字，但贾女士与其丈夫因感情不和已经两年多没有联系，且贾女士达不到银行要求的收入标准，最终贾女士的贷款申请没有得到银行批准。由于贾女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求贾女士承担相应的违约责任。 律师提示: (1)在签订房屋买卖合同中明确约定办理贷款过程中双方的义务，以使双方分清责任。 (2)在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。 (3)购房人在签订合同时要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介承诺购房人在现有条件下能够贷款，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。 6.卖房人户口不予迁出的纠纷 真实案例: 胡先生在北京市朝阳区买了一套二手房，合同约定，卖方谢某必须于合同签订之日起一年内将户口迁出，否则，每月承担1000元违约金。但到了约定的期限，谢某的户口仍未迁出。当胡先生找到了谢某，谢某以种种理由拒绝将户口迁走。为此，胡先生决定通过法律程序来解决这个问题。 律师提示: (1)购房人在买卖合同签订时要将卖房人户口何时迁出进行约定，并约定违约责任。 (2)购房人应同户口安置在交易房屋的其他人另行签订书面协议，约定其他人户口迁出的时间，并约定违约责任。 7.房主一方二卖的纠纷 真实案例: 2008年8月 ，买方刘先生通过某中介公司与白女士签订《北京市房屋买卖合同》(未办理网签)，以45万元的价格购买了白女士位于北京市石景山区某小区的一套小户型楼房。合同签订当日，刘先生向白女士支付了3万元的购房定金，后又陆续支付了9万多元的首付款。卖方白女士在收到前期款项后以怀孕身体不适为由，未按合同约定履行相应义务，在刘先生的多次催促下在2008年11月将房屋交付给刘先生;之后又以各种借口拖延与刘先生办理贷款及过户时间。 起初刘先生认为自己已居住在该房屋内，对 白女士的继续履约仍抱有一丝幻想，直到今年6月份通过联系银行获悉已有另一购房人替白女士还清了之前的房屋贷款，此时刘先生才翻然醒悟意识到白女士早已背着他将房屋出售给了他人，情急下刘先生向法院提起了诉讼。 律师提示: (1)签订完房屋买卖合同后要及时办理网签手续; (2)在对方出现违约情况时应当及时予以回应，收集好对方违约的证据，必要时可发一份书面的催告函(可委托律师行文); (3)若发现对方有将房屋过户他人的可能时，应及时向法院提起诉讼并办理诉讼保全。 篇三:二手房谈判技巧 二手房谈判技巧 一、 销售人员必须具备的推销能力: 1、说服能力 2、专业化知识 二、 销售人员怎样才能具备推销、谈判技巧: (一) 、销售人员必备的谈判技巧: 1、能够激发客户的购买欲望; 2、给予客户好的感觉; 3、激发客户的购房兴趣; 4、激发客户下定决心购买。 (二)、说服能力: 1、自信+专业水平 要有自信，自信可磨练推销谈判技巧，有自信的说话技巧才能抓住客户的心理; 要有专业水平:专业水平就是说具有丰富的房地产专业知识和清晰的表达能力;对销售房屋的结构、面积、朝向、楼层间隔、建筑结构、购楼须知、价格、付款方式、、周边环境、配套设施及周边二手房楼盘的了解，同时应熟悉、掌握发展商名称、楼盘详细地址、交款手续、签合同、办按揭、入伙手续、办房产证等有关手续及收费标准。 2、(三意主义)推销售术: ?诚意(诚恳友善) ?创意 ?热意(热情、积极) 3、在说服方面，脸部表情可发挥很大作用: ?说服的三大构成要素为:脸部表情占55%、声音占30%、语辞占7% ?笑服务，笑脸是万国共通的语言; ?脸部表情应与语辞语气相一致。 4、说服时，要尽量满足客户的(三大渴望) 因为忽视人性的基本原理，不论在推销或人际关系方面都将难以成功;所以对待客户必须做到: ?接纳(希望被接受) ?认可(希望被认同) ?重视(希望被重视) 三、 提升说话技巧、吸引客户的交谈方式 1、别令对方疲劳、反感的方式说话: ? 声音太小、咬字不清，听不清楚你在说什么; ? 罗罗唆唆、单方面叙述的说话方式; ? 口若恳河的说话方式; ? 正面反驳、伤人自尊心的说话方式。 注意用字遣词及语气 ?不可用太轻浮的语气，让人感觉不稳重、成熟; ?过份的敬语、奉承会给人虚伪的感觉; ?介绍商品时可适当使用手势、绘声绘色、效果会更佳; 要想得到客户的信赖，要好好活用果断、反复、传染的效果: ?果断——将问题有信心地直截了当地说出; ?反复——将项目的优势突出介绍; ?感染——将对房源的自信、自身的热情传输给客户。 ? 推销谈判的组合方法: 北京买二手房谈判技巧篇三:二手房价格谈判技巧 篇一:二手房价格谈判技巧 二手 房价格谈判技巧 目前楼市冷清，不 少房主都会让利，二手房多数是可以“砍价”，至于怎样才能买到做便宜实惠的房子，这当中 蕴藏着很大的学问。 1、二手房价格评估 二手房的价格是有 评估依据的，我们可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价， 换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价 格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如私宅、小产权房则视地段及保 障程度有较大差距，而房龄较大的商品房大约相当于该路段位置新房均价的一半。 2、找出卖方弱点， 谈个理想的价位 我们大约可以从出 卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急 用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势，对于炒 房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。 对于二手房，装修 投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会 导致价格略有下调。 3、出价方式的谈判 技巧 有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买 价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。 方法是先通过第一 个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格 还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。 封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。 合同二手房还应该 剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。 4、对于非完全性商 品房的谈判技巧 有些房子做为二手 房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买 后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合 判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤 其是当下房价有下降趋势，你 可以大胆杀价。 篇二:与大家分享二手房价格谈判技巧 与大 家分享二手房价格谈判技巧 “新国五条”出台 后，疯狂的二手房逐渐变冷清，不少房主都会让利，二手房多数是可以“砍价”，大家都想以 优惠的价格买到合适的房子，可是这个“砍价”当中蕴藏着很大的学问，下面就给大家分享 一下二手房价格谈判技巧吧 二手房价格谈判技巧1、二手房价格评估 二手房的价格是有评估依据的，我们可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二 手房的大概房价，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值， 商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如私宅、小产权 房则视地段及保障程度有较大差距，而房龄较大的商品房大约相当于该路段位置新房均价的 一半。 二手房价格谈判技巧2、找出卖方弱点，谈个理想的价位 我们大约可以从出 卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急 用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势，对于炒 房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。对于二手房，装修投入是个沉落成本，买 家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。 二手房价格谈判技巧3、出价方式的谈判技巧 有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买 价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。 方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买 成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与 对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。合同二手房还应该剔除掉 提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。 二手房价格谈判技巧4、对于非完全性商品房的谈判技巧 有些房子做为二手 房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买 后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合 判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你 可以大胆杀价。 篇三:二手房价格谈判技巧 二手 房价格谈判技巧 价格谈判简单的讲 就是讨价还价，最终确定双方都满意的价格。聪明的销售人员会将简单的问题变得复杂，复 杂的问题变得简单。 【一、谈判的过程】 --------------------------------------- 简单讲分为报价、 讨价、守价、成交 (1)客户询问价格 时，要认真准确的把价格介绍给客户 (2)客户要求让价 时，你要肯定公司的价格制定的非常合格，不轻易让价并让客户开价。 (3)客户开价后， 你要努力抬价。 有以下几种策略: - 表示客户开出的 价格很离谱 - 表示低于底价， 是肯定不同能的，即使是高于底价的价格，也要表示低于本价，是不可能的。 - 可强调产品的优 点，来化解客户价格谈判，让其再次感觉物有所值。 - 同等产品相比较， 产品的价值。 (4)客户表示喜欢 该房，但要求降价时，此时就要准备让价。 (5)让价时，可单 价打折，可总价打折，或去零留整，并可向买房提出相应的要求。 比如要求客户多付定金， 签约速度，或全部支付现金，以此来作为让价的相反要求。 【二、折扣的谈判 技巧】 --------------------------------------- 第一原则:作销售 时，给客户多少折扣并不重要，但要让客户感觉成交价格是最低的，而且是你尽自己最大努 力帮其争取的。 第二原则:你要懂 得守价，但又要留讨价的余地，不要在同等情况下给客户折扣，要把握好客户的满意程度。 第三原则:同等级 的让步是没有必要的，不要做无谓的让步，每次让步都要让客户感激。 策略 1. 换产品给折扣 比如:从低到高等 2. 买房多给折扣 如:拉朋友 3. 改变付款方式 有折扣: 4. 以退为进 (1)给自己留下讨 价还价的余地 (2)有时先隐藏自 己的要求，让对方提出要求后，再作决定。 (3)要让对方在重 要的问题上先让步 (4)如果谈判的关 键点，你碰到比较棘手的问题，就说我帮你问一下 (5)学会吊味口 (6)不要掉以轻心， 要保持高度的警惕。 (7)假如你让步后 又有些后悔，请不要不好意思，不要马上开始谈判。 (8)不要太快或过 多的作出让步，以免对方坚持自己的意向。 【三、价格谈判的方式】 --------------------------------------- 要站在客户立场上，给客户你是真心真意帮助他的感觉，用你的诚恳热心打动他在价格上的 坚持。 1. 确认客户喜欢 本产品 2. 告诉客户我不 是要为难你，我只是一名业务员，在和你同等价格和付款方式下，我帮助朋友向经理或老总 申请降低都没有成功。 3. 表示为客户做 了极大努力，以情感动人，让他有所让步才行。 4. 避免客户的预 期心理，不轻易承诺，善用拒绝又保存体面。 5. 给客户表达自 己最后一搏。比如:公司开会时提出来，由几个老总决定。 6. 神秘告诉客户， 让他觉得他是唯一享受此价的人。 【买房人砍价30招】 ========================= (一)避免流露出 特别强烈的购买欲望 1. 为要表 露出特别的好感，要以一种漫不经心的态度对待，越是这样卖房者越是想拉拢你的。 2. 告知卖 房者，已看中其他物业并准备付定金，但对此处物业亦感兴趣，流露出一种两难之中，难下 决断的样子。 3. 告知卖 方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否再便宜补偿已付不能退的定金。 4. 告知想 购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此，要求卖方在付款方式上优惠。 5. 不能找 物业的缺点降低 6. 告知自 己很满意，但家人、老公、老婆、有其他的想法，希望便宜总可以解决问题。 (二)表现出强烈 购买欲望迫使卖方降价 1. 告知准 备一次性付款，要给优惠的价。 2. 带着 5000元，说只要售价合适马上交订金，决定购买。 3. 如果实 在谈不上来，那就什么也不说，抬腿就走，让卖方担心失去你这个强烈购买欲的客户。 (三)以自己的经 济能力不够作为理由 1. 用其他 物业的价格作比较，要求再减价 2. 告知卖 方自己能力有限买不起，要求再便宜点。 3. 告知卖 方自己的资金尚在外地或国外，购房款需要分期慢慢支付，条件更优惠的付款条件。 4. 告知物 业管理费太贵不能支付，要求是否可送物业管理费。 5. 告知公 司的预算有限，只能是指定的售价。 6. 告知自 己的现金积压在股市上或其他生意上。 7. 告知这 房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限就这么多，卖方情愿拿到该项目的最优惠价格。 8. 告知认 识开发商高层或是关系户，要求给内部价。 9. 告知从 朋友处已知能有多少优惠，要求同样的优惠待遇。 10. 告知 自己没有通过代理行，直接与开发商交易应能免拥金，更便宜点 11. 与谈 判人员，销售人员成为好朋友 12. 送一 些小礼物给谈判者，或销售人员，表示自己感激对方，帮助自 己的诚意，希望能换取更大的 折扣。 (四)声东击西探知更便宜的价格 1. 找多位