西安秦岭温泉别墅项目发展报告

西安秦岭温泉别墅项目发展报告 第一章 市场情况梳理 一、宏观市场背景 二、细分市场 三、区域市场 四、消费者市场 西安秦岭项目发展报告 一、宏观市场背景(详见《预判报告》) 经过我们前期对西安房地产市从宏观层面到中观层面以及个盘情况的调查研究，已经清晰的构架出西安市房地发展的脉络。在此，通过回顾、梳理、总结，对项目所面临的市场环境给出一个发展线路图。 西安历经近两年的快速发展之后，吸引了和记黄埔、中海地产、广州富力以及上海绿地集团的进入，将推动西安房地产包括总量、品质、价格、营销等多个层面走上一个新的台阶。而这样外来大鳄进入后的房地产市场迅猛发展的情况在中国多个二三线城市得到过验证。这也是我们前期对宏观市场研究的一个重要观点。 西安即将迎来或者说已经迎来房地产发展中期历程的一个拐点 即便在宏观调控政策越来越来严厉的今天，西安房地产市场也将呈现房价单边上升的格局 二、细分市场(详见《预判报告》 《需求报告》 ) 别墅功能仍然以第一居所为主流，对于第二居所性质的奢侈性消费的市场意识偏淡，依然处于原生及小规模状态。 由于西安市经济发展增速慢于其它省市，造成西安房地产市场别墅物业发展比较凌乱，别墅功能未得到有效释放，第一居住功能消费仍占据别墅物业消费第一目的; 早期第二居所性质别墅物业(主要指秦岭北麓区域)，由于历史和交通的原因，造成区域市场形象建立严重受损，促使第二居所别墅物业发展缓慢; 从深访报告和消费者问卷中可以发现，中高端客户对第二居所奢侈性休闲消费还是比较认同，但由于市场上没有已建成的成功区域和项目，造成这种消费无法形成趋势。 二、细分市场(详见《预判报告》 《需求报告》 ) 项目作为先行者的重要成员，对于第二居所所能够带来的生活方式、消费行为的改变，需要在产品、营销、管理等层面对目标消费人群进行充分的提示和引导。 由于市场上没有已建成的较成功的具有第二居所性质的休闲消费房地产项目，所以造成消费者对第二居所的休闲度假物业功能理解比较简单; 从深访报告和消费者问卷中可以看到，高端客户由于见多识广，对第二居所的休闲度假物业功能了解还是比较全面，但并不是很透彻，中高端客户基本还处于简单了解层面; 从消费者问卷项目测试中可以看到，预购买本项目别墅物业的客户，倾向在第二居所居住休闲时间仍然较短，这跟客户对其性质和功能了解不全面有着直接的关系。 同时在问卷报告和深访中可以发现，中高端客户在第二居所物业消费上具 备很强的引导可能性。 区域市场 (详见《预判报告》) 秦岭北麓板块是城市未来最具发展潜力、最重要的板块。 秦岭北麓板块存在土地存量过多，市场总量过小，产品品质偏低等等诸多问。 秦岭北麓板块竞争层面还停留在营销层面，真正的产品竞争并未开始，因此，项目需要站在外来者的身份以及超脱的理念带领板块市场进入产品竞争时代。 以上结论参见《预判报告》 四、消费者市场 《消费者调查报告》《高端客户深度访谈报告》 对于第二居所这样的奢侈品，其主力消费对象始终是高端人群。 消费者调查报告中被访者年龄主要集中在36,45岁之间的中年人，这类有钱、有闲、多数有车的消费者都已有置业经验，他们会考虑购买郊区物业作为第 二居所，用来休闲、度假和养老使用; 消费者调查报告显示，381>.1%的受访者最可能购买项目的独幢别墅; 消费者调查报告显示，被访者投资休闲度假物业的平均资金为1269841元 ; 同时显示，被访者平均每年用于休闲度假的费用从5000元/年到20万元/年不等，主要集中在5万元/年和2万元/年;每年用于休闲度假的平均费用为46317元; 四、消费者市场《消费者调查报告》《高端客户深度访谈报告》 对于第二居所这样的物业形态消费还处于萌芽状态，消费者市场还没有形成自觉地判断。 对产品的要求呈现多元化趋势，自我意识、圈层封闭、眼界开阔是主要特征。 消费者调查报告显示，被访者购买郊区物业的主要用途是不定期度假、亲朋聚会或者是老人常住/养老。 从深访问卷中可以看到，高端客户愿意购买自己理想中的第二居所物业，其消费判断标准取决于自己的要求，而并不是来至于市场的评价体系; 联排 花园洋房，从深访问卷中可以看到，被访问者认可的物业类型为独栋 其中对独栋的需求最大，占到五成。 整套住房精装或者是个性化定制是大多数被访者希望的交房标准; 社区内部的生活配套设施、房屋的质量、房屋的建筑风格和社区安全性是影响被访者作出购房决定的主要因素; 一、别墅发展史概述 赖特-流水别墅-冬日场景(流水别墅是赖特为卡夫曼家族设计的别墅.在瀑布之上,赖特实现了“方山之宅”(house on the mesa)的梦想,整个构思是大胆的，成为无与伦比的世界最著名的现代建筑。) 中国古代把别墅称为别业、别馆。其意思就是在家宅以外另建的供游憩用的独户住宅。西元300多年，在地中海国家意大利的一个山坡地带出现了台阶式别墅。而这个时候，正是中国的西晋王朝。很有意思的是，当时洛阳的巨富(照今天看来他也是一个房地产大鳄)石崇，也搞了一个金谷别墅。此外，历代著名的 别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。而西方近代、现代最具特色和最具影响力的别墅有赖特设计的流水别墅，勒?柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。 二、目前市场上的别墅分类 由于我们研究主要为项目规划设计服务，我们还是按照地域风格在本节当中，将别墅进行一下简单的分类。 从中国的房地产市场上，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。因此，在中国我们几乎可以找到全世界各个国家别墅建筑的各种风格类型。虽然，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但是我们可以采用市场标准来进行分类。按照比较流行的别墅建筑风格大致有:中国传统的园林式风格(中式别墅)、北美风情风格(美式别墅)、欧陆传统的贵族风格(欧式别墅)、日式风格(日式别墅)、法式风情风格(法式别墅)、其他多种风格的别墅建筑风格。到目前为止，西安市场上，各种风格的别墅都有。另外还有揉合多种风格一体的别墅类型(中式日式相)等等。另外由于按照功能分类还有独栋、联排、双拼、叠拼、空中别墅等多种类型。根据以上不同标准，在涉及外立面、园林等方面我们主要以第一类分类为主进行阐述，而涉及户型、空间构成等方面，我们则按照第二类分类标准进行研究。 二、别墅空间形态分类 四类别墅空间形态 我们这里说的不同类型的别墅空间解构实际上还是结合项目目前容积率条件下存在了不同的四种别墅形态来进行分析，主要从大的空间设置上来考虑。 我们知道在英文中对应有两个单词一个是House，一个是Villa。在欧美，这两个单词实际上对应着两种建筑形态，一个是别墅(Villa)，一个房子(House)。事实上， Villa很大程度上对应的是独栋别墅，而我们的联排、双拼、叠拼统统都得归为House。之所以要说一下这个问题的原因是，我们想知道，为什么中国的消费者能够认同本身属于House的联排、叠拼等等为别墅呢,经过分析来看，不仅仅是因为房地产开发商宣传做秀造概念，而是本来应该是House的这几类产品形态在一定程度上可以部分达到Villa的功能。才使得这些House能够从 公寓、普通多层当中脱离出来。因此，最大限度地进行从House到Villa的还原，最大限度使这些House具备Villa最明显的基本特征，也将成为我们进行空间研究的基本课题。 独栋别墅 【定义】 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。但是，我们应该注意的是独栋别墅仍然不一定能够成为Villa。 双拼别墅 【定义】联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。显然，它仍然属于HOUSE范畴。 双拼别墅与独栋这样一种终极形式的差距最小，但是由于双拼本身为两家人的别墅，其私密性依然较独栋差了一筹。另外在功能方面，只能做到三面采光，因此，舒适度有所下降。但是就人们对于别墅的感觉而言，双拼别墅还是为大多数中国人所认同的——它就是别墅。因此，对于双拼别墅而言，我们认为其空间特性理应涵盖独栋别墅的绝大部分特征。 联排别墅 19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。 【定义】 又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 很明显，联排别墅的私密性已经大大被降低了。花园面积大幅缩水，不过还 好，联排依然可以“顶天立地”。另外，由于联排增加到了几个单元，采光面也只剩下两面了。因此，如何使联排别墅的内部空间便得更加有趣，变得符合我们理想中的别墅，需要我们大力气来完成。 三层平面 上海-星辰园-联排别墅(面积:约250平米) 星辰园这个联排别墅的户型抛开其他设计不说，但是其中多出的一个夹层就很有特点，虽然它的功能不尽合理，但是，其思路还是非常之得我们借鉴的(突破容积率限制)。这个户型把1层客厅和空间层高增大了，而夹层部分的建筑面积仅仅只有23平米左右，这是一个不错的思路。 北京某联排别墅(面积230平米) 二层平面 三层平面 北京的这个联排户型仅就平面空间构成上就趋于传统，但是它在一楼到三楼之间搞了一个天井，这个天井的存在，一些次要的空间顿时显得生动起来。这个思路有点像当年成都的清华坊。 一层平面 显然，由于联排别墅自身的一些弱点，我们在户型设计方面需要花大力气来研究一些其他的平面空间来进行弥补。夹层和阁楼都是我们可以考虑的变化空间之一。 叠拚别墅 【定义】 它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 叠拼完全成属于House应当没有任何问题。特别是对叠加上层的那一户，和花园洋房几乎没有较大的差别。没有自己地上的花园(后院)，没有单独的地面入户，显然，其仅就户型空间构成而言，其别墅的特征大大的降低了。因此，需要不需要叠拚形态，如果需要，我们的叠拚应该达到一种什么样的状态,都是我 们研究的。 小结 总的来说，独栋和双拼的特征明显，我们可以较为容易的让客户产生区别多层和普通跃层的新鲜的空间感受。但是对于联排和叠拼来讲，其户型设计需要足够的耐心和创新意识。 三、别墅空间构成细分研究 别墅空间构成形态分析 我们从纯粹的使用功能进行结构，目前调查楼盘的户型功能构成主要有以下几个方面: ? 起居复合功能空间(客厅、餐厅、厨房空间) ? 私密的生活空间(主卧、房、卫浴) ? 独立的休闲、娱乐(影音、健身、棋牌、收藏) ? 室外休憩空间(私家花园、露台) ? 车辆存放及工具空间(车库、工具房) ? 灰空间部分(门庭/温泉别墅的汤池空间等等) 其中，根据我们研究表明，对于中国这样刚刚进入别墅时代的少数人来说，传统意义上的复合功能功能空间、私密生活空间，这类空间不管面积大小，无论如何变化，都是任何一套无论面积大小的住房都提供了的空间。别墅户型不过是将此类空间放大，功能增加更多，可以更气派一点。对于别墅而言，真正属于特有空间的为后面的四个部分的空间。这四部分空间的存在，才使得别墅看上去是那么的诱人。因此，我们研究的重心，将放在后面的四个空间。 起居复合 功能空间 三利宅院08型别墅首层/成都(370.81平米) 在三利宅院别墅户型之一的首层中。我们看到，就客厅、餐厅之间的关系来讲，与普通住宅几乎没有差别。只是客厅面积达到了近50个平米。但是，我们注意到的是，客厅餐厅和院子(花园，这里我们认为叫院子比较贴切一些)之间 的关系(其中客厅、餐厅的室内标高比院子地平低一些)。可以想象的是，真正是我们参观者感觉客厅生动不是客厅本身，而是客厅与院子之间的关系，让我们感觉异常舒服。 Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙 在这个度假村的VILLA的户型当中，我们也看到室内空间与室外空间的互动情况，与国内的别墅户型设计也是大同小异。然而他们的户外部分的花园设计够大，同时前后花园让室内和室外的交流变得更加生动。 不过我们可以发现餐厅面积很小，这非常有趣。显然，这些欧洲人度假的时候，他们大多数的时间是在花园里烧烤或者喝咖啡晒太阳，从厨房联着那个巨大的花园也可以看出，这也是与国内别墅的一个大区别。但我们认为这很好，度假的味道十足。 因此对于该部分空间而言，我们认为，作为别墅户型，注重的不应该是这个空间本身。重心还在于与独有的花园(院子)之间的关系。 最后，统计该类空间(约30个别墅楼盘)的面积的基本数据如下: 客厅:40-60平米 餐厅:15-30平米 厨房:15-25平米 以上面积包括四类别墅形态平均值的上下区间，结合项目消费者调查的基础数据，我们将得到一个适度的面积控制范围。 私密生活 复合空间 维也纳森林别墅8><#004699'>B型三层平面/成都(353.65平米) 我们看到，在面积超过300平米的别墅里，这部分空间从平面上很难给我们更多的感受。因为毕竟对于这部分空间来讲，可供挖掘的内涵实在是不多了。但是我们还是要对它的这款户型平面提出批评，在面积达到了近60平米的主人生活空间里，却找不到让人激动的空间——比如一个精巧的自由情趣小空间。关于这个空间的存在，看上去较为敏感，但是如果我们看到太平洋很多小岛上的别墅里有这类空间的存在，我们也就不会吃惊。虽然目前中国人的观念依然比较保守，但是并不妨碍在自己的别墅里的私密空间中找到一些另类刺激。所以，在这个空 间当中，我们认为更多的应该体现一些暧昧的设计观。 Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙 这个户型与国内的差异同样明显，我们看出，欧洲度假总是一大家子 。三间房出来了五个床位。不过他们很喜欢户外空间倒是非常清楚，主卧并不是很大，但是却一定要搞一个大露台。从这张图可以看出，别墅的主人在一个春光明媚的日子在躺椅上喝着咖啡读着《呼啸山庄》之类的小说一定非常惬意～不过这样的户型在国内接受度就不一定高了。 易城F型二层平面/成都(294.40平米) 易城的该部分空间户型平面同样如此，在超过50平米的空间内同样不过如此。因此，我们认为，在很大程度上，作为别墅室内空间来讲，这部分空间在设计上是同质化的。也就是说，该部分空间虽然有拓展余地，但是，并不见得大部分的西安人甚至大到中国人能够接受。因此，该部分的设计在很多设计师眼里，只是规定动作，没有其他发挥的可能。这部分空间统计数据如下: 主卧复合功能区:40-80平米 次卧及其他房间:15-30平米。 独立的休闲、娱乐(影音、健身、棋牌、收藏) 维也纳森林别墅<#004699'>B型架空层平面/成都(253.65) 我们依然以维也纳森林别墅的<#004699'>B套型设计为例。我们看到，在这个平面当中，其功能空间内容之丰富，令人侧目。虽然与面积有关，但是我们认为，它反映了别墅在室内空间当中的精华所在。——也就是普通住宅无法实现和达到的功能。 在这个平面中，我们看到了视听室、健身房、酒吧、棋牌室多种娱乐功能。当然，这层空间的存在，还可以拓展出很多新的休闲娱乐方式。对于200多平米的别墅而言，虽然面积小了许多，但是这部分的空间无论如何得以保留一部分。 三利宅院08型个性空间/成都(370.81平米) 显然，我们可以看出三利宅院的设计思路不同的地方。这部分个性空间的面积大约为50平米。注重了室外空间的联系，同时此空间还充当了部分交通联系功能。这与三利宅院注重与院落文化的思想是分不开的。我们认为这种思路，还 是有一定的可取之处。 易城F型首层平面/成都(294.40平米) 易城的这个首层平面对于这部分空间的设制就不够明显。尽管户型面积小了近100平米。不过，很有意思的是，它设置了一个小小的汤池，这一点从某种程度上弥补了这一缺陷。另外，我们来看看它的三层平面。 易城F型3层平面(294.40平米) 在它的三层平面当中，设计有一个硕大的自由空间。这个设计思想贯穿了它的多种户型，显然，易城更愿意把这部分空间交给业主自己安排。我们认为这也是一个很好的创意，也有点像前面那个Mar Menor Golf Resort 的villa。 该部分空间统计总结如下: 独立休闲娱乐空间:至少包括一种以上的娱乐功能 面积:30-100平米不等。 车辆存放 及工具空间 该部分的处理我们不多作说明，在此仅仅举一个例子。 半山卫城这套别墅的车库为单车库。但是我们认为有意思的是，这个车库和保姆房的关系。对于美国人来讲，由于很多别墅离城市较远，所以，这个保姆的工作间如果换成一个普通的工作间，那么就是有着很典型的美国别墅的车位风格。而且这个车位处于半地下，更加符合美国人的习惯。而这个工作间，就会让我们想起美国人喜欢鼓捣汽车、摩托以及其他多种爱好的工具存放间或者改装车间。 统计该部分空间情况如下: 车库数量:30%的以上的别墅有双车位。这部分别墅类型为独立别墅。大约90%以上有单车位。仅有不超过10%的别墅为公共停车位。当然，对于叠拼别墅而言，这也是唯一的选择。 间室外 休憩空间 这部分空间成为别墅最重要的空间组成，一个没有私家花园的别墅不可想象。因此，在某种意义上，对于叠拼别墅而言，虽然目前市场上有一定的成交量， 但是就我们来看，该类形态基本上不能进入真正的别墅行列。 我们统计分析发现，花园面积基本可以分为以下区间(见表3-2): 30平米——60平米:以联排/叠拼最为常见。 60平米——100平米:以联排/早期独栋/叠拼/双拼为常见。 100平米——200平米:多见联排/双拼/独栋 200平米以上:几乎均为独栋。 维也纳森林别墅 在此，我们重点研究的私家花园与室内空间的关系，以及私家花园的开放性与院落之间的关系。 左图为维也纳森林别墅的立面(也是上一部分的那个平面)，这只是一个美化效果。但是结合平面图我们可以看到的是，这个私家花园式半开放的，没有中式庭院的那种自家后花园. 北京-观唐(中式别墅) 这是北京有名的中式别墅——观唐。从这个角度看，院落感很强。注意，他依然是半开放的。 右图为武汉的一个中式别墅。这个别墅的院落感就特别强，与欧美类别墅的私家花园给人的感觉完全不一样。 Mar Menor Golf Resort/ Blocks of 4 townhouses 显然，欧洲的townhouse和国内的联排别墅别墅差异就较大了，花园变成了院子，倒是和咱们中式联排别墅有点像。而这个室外空间(花园)就很难找到villa感觉了。 从目前国内许多别墅包括中式、现代和欧式等各种风格的别墅来看的，这部分空间形态是比较明确的。传统中式别墅大多为半开放和封闭形态，强调私家属性和自我拥有。而现代风格、西方风格以及所谓的新中式别墅大多以全开放办开放为主。从前面的图片中我们可以看到，这种全开放或者半开放的私家花园形成的社区，对于小区环境效果来讲是很美观的。但是就私有性来讲，似乎不如观唐这一类的效果，但是观塘这一类的封闭式的户外空间也容易造成小区公共景观显得较为拥挤。因此，对于户外空间的考虑需要集合别墅的底层平面进行综合考虑，而不仅仅单独对花园、院落等进行简单处理。 从目前西安市场的情况来看，各种集中形态都有。考虑到我们对前在消费者的调查结果以及项目休闲度假性质，建议项目考虑半开放的，能够实现私有空间和公共空间的融合、交流的户外空间形态。 灰空间 部分 这部分空间也是别墅所独有的，基本上在普通住宅当中，这部分空间很少存在，大多只存在于建筑的公共空间。就别墅的这部分空间而言，它是室内和室外空间的一个过渡和沟通，这部分空间对于别墅而言有着独特的意义。从空间的趣味性上来看，这部分空间有着创新的价值。 对于项目的考虑，如果再考虑温泉入户的情况下，是有创造好的这类空间形态的可能。 三、建筑、结构形态、色彩等研究 建筑材料和建筑形式的关系虽然看上去互为推动，但是我们知道，建筑材料的发展为人们因为生活方式的变化而产生的建筑需求提供了基础，而建筑建筑形式只是这些内涵发展和变化的一个结果。另外，就色彩而言，区域审美或民族性的集体审美是复杂多变的。比如，经常说蓝色欧罗巴，红色的美洲大陆，黄色的亚洲等等只是对于民族传统文化当中色彩方面的一个高度概括。所以，我们认为，建筑色彩学还是以契合目标消费人群的文化背景以及审美观和产品特性而定。 建筑材料 现代建筑材料已经发展得如此成熟，而目前大众主流的居住意识无外乎:环保、节能。因此也有了纯天然等等之类建筑材料一说。即便如此，纯天然的一些石材也有可能产生辐射性污染。因此，绿色环保也只能相对，也不必要拘泥于人工还是自然，只要污染达标，都是合格的建筑材料。当然，这只是对于普通建筑来说。但是对于别墅而言，标准却需要提高。在目前众多的楼盘宣传当中，绿色环保已经作为普通卖点出现，也成为了别墅的基本要素之一——就像电脑的标准配置一般。 关于节能，从建筑材料而言，有很多较为极端的倾向。比如瑞典的一个实验性建筑，在平均气温不超过10摄氏度的地区竟然可以不用壁炉，这的确是个奇迹。但是就我们从市场的调度来看，这是只是一个高尚的意识，一个别墅人群应 有的品位而已。所以关于建筑材料方面，我们的意见还是在突出绿色、环保、节能的综合考虑下寻求合适的性价比。 建筑结构 目前别墅的结构形态从建筑材料的角度来说，大致有以下三种: 木结构:代表楼盘，北京的西山美墅馆(美国预制木构件)等 砖石结构:北京-易郡、北京运河上的院子 混凝土结构:成都-维也纳森林(现浇)，北京-观唐等 钢结构:成都-麓山国际等。 以上结构形态当中，混凝土结构超过90%以上，显然，混凝土结构具有合适的性价比。但是，项目如果作为本区域的标杆性产品，我们建议，局部可以考虑钢结构和木结构。 色彩及风格 在我们调查和收集的上百个别墅楼盘的相关资料来看，就别墅色彩以及别墅外观造型方面，基本上主流以中式，美式，欧式(含法式、北欧、地中海、西班牙式等)为主。其中也有在色彩及造型方面较为另类一点的别墅类型。 北京-易郡-中式(砖石结构) 北京-运河上的院子 (混凝土-砖石结构) 这两个中式别墅较为另类。为北京民居灰色调子。不知道北京大众怎么看色彩这么单调这么笨重的别墅 1、中式别墅 北京-香山甲第-中式 (混凝土结构) 北京-美庐-中式(混凝土结构) 这两个中式别墅的色彩丰富许多，朱红-明黄-褐灰多色调构成，感觉更适合大众审美。 2、美式别墅 北京-枫桥别墅-美式 北京-枫桥别墅-美式 北京-西山美墅馆-美式 成都-麓山国际-美式 同样是美式别墅，色彩差异如此之大，看来色彩与流派关系不大。 显然，美式风格差异也巨大。麓山国际更像乡村别墅。西山美墅管则偏现代。 3、欧式别墅 欧式别墅风格众多，但作为大多数中国人来看，并不一定能够分清楚西班牙风格和奥地利风格有什么不同。总之，都是欧洲人的别墅，这就够了。 成都-维也纳森林-奥地利 北京-财富公馆-法式 北京-东方普罗旺斯-法式 北京-瀛海名居-西班牙式 第五节 预售呈现区及温泉 概 述 关于预售区的酒店/网球/景观高尔夫等等综合性运动设施的综合体——会所，都有着专门的运营商，当然，在本案中也有涉及。本章主要就温泉文化方面展开分析，并期望能够与项目实现最佳的融合。现在的问题是需不需要导入温泉,如何导入温泉, 事实上，在《预判报告》我们建议导入温泉，而通过《潜在消费者调查报告》以及《高端客户深度访谈报告》的结果表明，我们的确需要慎重考虑这一问题。当然，前提条件需要贵司对导入温泉的成本进行测算，如果成本太高，则没有必要。我们相信即便在没有温泉的情况，项目依然能够成为很好的产品。 一、温泉融入程度 从项目整体的角度上讲，项目全面与温泉融合是必要的。但是考虑到温泉入户带来的种种问题(对户型面积的要求/使用成本的限制等等)，我们建议如下: 1、会所部分可以考虑引入一个公共的温泉spa 2、独栋别墅部分可以考虑温泉入户，在花园或者在灰空间等地方考虑设计温泉“汤池”。 以上只是建议，如果单位成本太高，我们认为放弃也很正常。 本章基于以上考虑，对温泉进行简单的介绍和研究。 二、世界温泉概况 温泉(hot spring)，各个国家有自己的定义标准。在日本、韩国、中国台湾地区对于温泉的开发和利用都有专门的法律——温泉法。由于地质条件的差异，各国对于温泉的定义没有统一的标准。整体上来说，欧洲由于纬度较高，各个国家的温泉标准要比亚洲低纬度的一些国家在温度方面要低一些。 欧洲很多国家定义温泉的温度为20摄氏度，而亚洲多定义在25摄氏度。另外，还有少数国家和组织认为只要高于当地年平均气温5摄氏度的都可以叫温泉。 日本在此方面最为严谨，规定25摄氏度以上，就可以是温泉。另外还单独规定如果低于25摄氏度，只要含有规定标准的19种矿物元素的其中一种就可以成为温泉。显然，日本对于温泉的理解更多的是在矿物含量方面。 美国的标准是华氏70度(21.1摄氏度)以上，而中国台湾的温泉法则定义为25摄氏度，同时还要求矿物含量。显然，中国台湾对温泉的理解更倾向于日本人的理解。 中国大陆目前没有专门的温泉法，大多的温泉采用国家地热资源地质勘查规范(GB11615-89)进行对照。根据这个规范，用于洗浴的温泉温度(定义语:温热水)应该在40-60摄氏度之间。但是按照其附录规定的医疗热水的温度规定为25摄氏度(定义语:医疗热矿水)，也分类了19种矿物含量，大致上来看来和日本标准差较为接近。 温泉标准 温泉文化简述 根据一些温泉学者的研究成果，中国、古希腊、日本、罗马的桑拿、土耳其等国家从古代以来都有自己的温泉文化。由于日本处于太平洋板块和亚欧板块的断裂带上，日本成为世界上温泉最多的国家，也是温泉文化最丰富的国家。中国台湾却是温泉分布密度最高的地区。新西兰则是地热储量最大的国家。中国大陆的温泉有3000多处，目前还在不断发现当中。而这些不同的国家形成自己独特的温泉文化。比如，中国最早的温泉记载可以追溯到先秦，那时就称为“汤”。这个名字到现在仍然为日本、中国台湾地区沿用。而新西兰的毛利人把温泉看成神的恩赐。日本的温泉文化显得更为神圣一些，各种礼节繁多。现在一些北美国 家如加拿大、美国则人工加热的温泉很多，在他们看来，温泉很简单，泡着温泉看报纸聊天和在游泳池里没多少区别——因为现代医学对于泡温泉的医疗效果定量的、系统研究结论很少。 温泉文化简述 亚洲的温泉文化主要以中国大陆、日本、中国台湾为主要代表。客观地说，真正的温泉文化深厚的国家仍然是日本，而中国大陆虽然温泉的历史非常久远，但是由于一直被作为皇帝达官贵人级的特殊享受。所以关于中国的温泉文化，更多的是体现在骚人墨客笔下的诗词当中。由于我们单列日本和中国台湾地区阐述，该节的重心就放在中国古代的温泉文化方面。 由于东亚、东南亚的文化内核基本上属于儒家文化，而温泉有集中在这几个儒家国家当中，因此发展出的温泉文化带有浓重的儒家色彩。比如西汉天文学家张衡在《温泉赋》中写道:“有病疠兮，温泉汩焉”。“览中域之珍轻，无斯水之神灵„„于是殊方跋涉，骏奔来臻，天地之德，莫若生兮。帝育臣民，资厥成分。六气淫错，有疾疠兮。温泉汩焉，以流秽兮，除苛，服中正兮。熙哉帝哉，保性命哉。”这段话一方面描述了牌温泉的盛况，另一方面表现出忠诚于帝王。当然，他还表明温泉的医疗价值。 到唐代的时候，白居易一首脍炙人口的《长恨歌》中“春寒赐沐华清池，温泉水滑洗凝脂”则把温泉的氛围描写得非常旖旎和香艳。而明代的李时珍则首次将温泉进行了分类。总的看来，中国古代的温泉文化主要集中在医疗效果和奢靡浪漫的帝王以及达官贵人嬉戏之间。另外由于东方文化本身又暗喻的特征，因此，在对于温泉的健身医疗方面，覆盖了一层玄玄的面纱。 虽然亚洲温泉文化当中还有西亚、中亚、南亚的伊斯兰文化及佛教文化，但是考虑到与项目关系不大，因此不再赘述。 日本温泉文化 纵 述 日本有温泉天国之称。日本人将浴温泉叫作“泡汤”，创造了“汤治文化”，将澡堂叫作风吕，国人也因之誉为“风吕”民族。日本温泉从发现到开凿浴式景观等等，都充满着神奇的传说，凝结着浓郁的温泉文化，并大多与和尚及药师关。文人有川端康成的《雪国》，被日本人谑称为“温泉情话”的鼻祖，影响了日本 一代代文艺作品 日本许多文人墨客以温泉为题材，写出了脍炙人口的著作。作家不如归以伊香保温泉为背景，于1900年出版了一部浪漫哀伤的爱情小说。汤泽温泉在日本的诺贝尔文学奖的得主川端康成的文学巨著《雪国》里的第一句“穿过县境长长的隧道就是雪国”的场景，写的是汤泽温泉的雪景，后来还被拍成电影，温泉跟着《雪国》的名气水涨船高。作家尾崎红叶的著名小说《金色夜叉》以热海温泉为背景，给温泉增添了一份清奇哀婉的时代情怀。 川端康成的《雪国》，被日本人谑称为“温泉情话”的鼻祖，影响了日本一代代文艺作品。(图为2001年日本电影《新雪国》dvd海报) 泡温泉的礼节及其他 日本人泡温泉衍生出很多礼节。有全裸体的，有穿衣的，下水之前干什么，下水的时候该做什么，下水之后又应该怎样等等不一而足。而且各地知名的温泉的礼节又有差异。不过很多礼节非常有必要，比如下水前的淋水、下水的姿势等等都具有一定的科学性。 温泉产业 日本的温泉产业规模巨大，日本温泉协会还要发布温泉年鉴，不但有年度温泉排名，还有有数据统计定量分析等，2003年全球到日本泡温泉的人口达到1.1亿，相当于日本本国人口数量。泡温泉及关联产品产业规模高达上万亿日元。 中国台湾温泉文化 台湾人喜欢泡汤比日本人毫不逊色，去年台北市市长马英九还在北县乌来泡汤，还有个朋友因此给他画了一幅裸体油画。不过由于中国台湾曾经遭受日本统治多年，因此温泉文化受日本影响很深，很多地方大同小异。不过在一些方面也有自己的地方特色，这部分特色主要集中在原住民区域。 台湾的温泉酒店房间设置有很多比较暧昧，比如在房间后面造一个小花园，然后一个小小的鹅卵石温泉池就在露天下，大概可以两个到三个人洗的空间，有的在池子里还撒上花瓣。 台湾-阳明山温泉 三、温泉文化与项目结合建议 通过我们以上对于温泉文化的介绍，我们看到温泉文化实际上是很有历史沉淀和品位。并不是像山水草堂那样提一句温泉酒店那么简单。因为温泉文化实际上带有很重的体验性质。也就是从产品角度来看，我们能够在产品层面上增加温泉汤池以及温泉水设置。但是，由于其需要体验，因此，我们认为温泉文化对项目而言，更重要的是在预售综合区对其的借用。也可以在后期推广的时候可以考虑配备一定程度的围绕温泉文化主题的推广活动，从而提升项目的附加值。当然，要做到这一切的基础还需要在产品属性上进行考虑。目前我们重点考虑以下几个方面问题。