建行业务-个人住房装修贷款

建行业务-个人住房装修贷款 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 第二十六章 个人住房装修贷款 26.1 概述 26.1.1 定义 个人住房装修贷款是指建设银行向个人客户发放的用于装修自用住房的人民币贷款。 住房装修贷款可以用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料款和厨卫设备款等。 26.1.2 对象 个人住房装修贷款的对象是十八至六十周岁，具有完全民事行为能力的中国公民。 26.1.3 条件 借款人必须同时具备下列条件: (1)具有合法身份证件，有当地常住户口或当地有效居住证明; (2)信誉良好、具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力; (3)能够提供建设银行认可的担保方式或具备建设银行认可的信用资格; (4)与装修企业签订的《家庭装修工程》，或与装修材料供应商签订有《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，或提供家庭装修预算书; (5)建设银行规定的其他条件。 26.1.4 额度 个人住房装修贷款起点为人民币5000元(含5000元)，最高不得超过人民币15万元(含15万元)。其中:采用抵押方式担保的，贷款额度不得超过抵押物价值的70,;采用质押方式(仅限建设银行存单)担保的，贷款额度不得超过质物价值的90,。 26.1.5 期限 个人住房装修贷款最短期限为半年，最长期限不得超过5年(含5年)。其中贷款装修房屋为非自住房屋的，贷款期限最长不得超过3年(含3年)。 26.1.6 利率 个人住房装修贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行，并可在规定的范围内上下浮动。 26.2 操作程序 1 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 操作程序参照本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》规定，一般包括受理、调查、审批、发放、贷后管理五个阶段。 经办行应直接受理个人借款人的住房贷款申请，完善审贷分离，加强贷前审查和贷后管理工作。 26.2.1 受理 26.2.1.1 受理部门和人员 各经办行的个人信贷经营部门为个人住房装修贷款申请的受理部门，并指定经办人员受理业务。 26.2.1.2 受理程序 1. 提供咨询 经办人员应热情主动接待申请贷款的借款人，向借款人介绍个人住房装修贷款对象、条件、额度、期限、利率、保险、还款方式、违约处理、办理程序及借款人所需承担的各项费用等，解释贷款的有关规定，明确告知借款人和保证人应当在进行资信调查时给予协助。 2. 资格、条件初审 经办人员在受理借款申请意向后，对借款人进行初审，并根据借款人以下情况，审慎确定其资信级别: (1)借款人的职业、收入、居所及稳定性; (2)借款人的还款能力和信用记录; (3)家庭月收入水平及其稳定性; 若借款人属于贷款对象范围和基本符合贷款条件，可就借款金额、期限和借款方式进行磋商。对不属于贷款对象范围或不符合贷款条件的，拒绝提供贷款，并做好宣传、解释工作。 3. 接受申请 经办人员要求借款人填写《个人住房装修借款申请书》，向经办行正式提出借款申请，同时要求借款人提供如下材料: , 《中国建设银行个人住房装修借款申请书》; , 借款人有效身份证件的原件和复印件，以及当地有效居住证明; , 建设银行认可部门出具的借款人有关收入证明材料，包括工资收入证明、纳税凭证、公积金缴存证明、自有房屋出租证明、营运性收入证明等。以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料; , 与装修企业等签订的《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》; , 装修企业的营业执照和资格证书复印件; , 抵押物、质押权利清单和有处分权人同意抵押、质押的证明，抵押物还须提交所有 2 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 权或使用权证书、估价、保险文件，质押权利还须提供权利凭证，保证人同意保证的文件。以家庭共同财产提供担保的，应由配偶出具同意担保的书面材料; , 自由资金存款证明; , 经办行认为需要提供的其他有关材料。 从借款人提出申请到经办行正式受理的时间，一般应控制在2个工作日之内。 26.2.2 调查 贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。 26.2.2.1 调查部门和人员 各经办行的个人信贷经营部门为个人住房装修贷款的主要调查部门，由个人信贷经营部门指定的经办人员进行调查。 26.2.2.2 调查内容 贷款采取实地调查的方式，内容包括: (1)核实借款人提供的是否齐全; (2)核实借款人提供的材料原件是否真实有效，原件与复印件是否吻合，材料之间是否一致; (3)核实借款人的资信及收入状况，是否能够按时偿还贷款本息，保证人是否有保证能力; (4)核实抵押物或质物所有权是否属于抵押人或出质人，是否已设定抵押及其他情况; (5)申请书所列其他事项是否真实。 26.2.2.3 形成书面调查报告或调查材料 1. 经办人员调查后，对拟提供贷款的，应综合考虑以下因素，合理确定贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式和还款方式等事项: (1)贷款银行对借款人的资信评级情况; (2)贷款担保情况。 其中，在确定担保方式时，应注意: (1)应尽量选择有利的担保方式。在有多种担保方式的情况下，应对每种方式的安全性、可实现性、实现成本、充足性等做出综合评价，首先应选择存单、凭证式国债等易于变现的有价证券质押，其次考虑抵押、保证或保险公司分期付款保证保险、以及其他担保方式。 (2)在同时采取保证担保与物的担保的情况下，由于《担保法》规定保证担保只对物的担保以外的部分承担担保责任，因此为最大限度地保护债权，应在保证合同中约定保证人 3 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 对全部贷款承担保证责任。 2. 贷款经办人员完成调查后，在《中国建设银行个人住房装修贷款审批表》上提出贷款意见;对于用于非自住房屋装修贷款的，还需要撰写调查报告，具体要求参见本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》。经办人员对上述材料、数据的真实性、合法性、有效性和准确性负责。 3. 贷前调查一般应控制在5个工作日内。 对于同意提供贷款的，经办人员将《中国建设银行个人住房装修贷款审批表》或撰写好调查审批报告后，连同借款人申请材料送交信贷部门主管复核，对拟同意贷款的，信贷部门主管签署意见后，报信贷审批部门。 对不同意提供贷款的，经办人员应及时通知借款人，并做好解释工作。 26.2.3 审批 1. 合规性审查 经审查发现信贷经营部门送交的各种材料如不准确、不完整或不合规定，信贷审批部门有权要求其修改和补充，直至符合要求为止。 贷款审查后，对拟发放贷款的，信贷审查部门结合信贷规模、资金情况，在审查报告中提出包括贷款金额、期限、利率和担保方式等要素的倾向性意见，签署姓名、日期后，将贷款调查审批表连同其他申报材料一起送交经办行有权审批人。对不符合贷款条件的，信贷审批部门将材料返还经办人员，由其退还借款申请人。 2. 审批 审批材料主要包括: (1) 个人住房装修贷款审批表; (2) 中国建设银行个人住房装修贷款资料清单所列材料。 经审批同意的贷款，审批表或审批报告及相关材料送交信贷管理部门。经审批不同意贷款的，将申请材料及时退还借款申请人，并做好解释工作。 审查和审批时间一般控制在3个工作日之内。 26.2.4 发放 信贷经办人员根据贷款最终审批意见，与借款人协商贷款条件，经借款人同意后，签订《个人消费借款合同》和《担保合同》，办理抵(质)押登记、保险、贷款支用等手续。 26.2.4.1 签订合同及办理担保手续 1. 签订合同 借款和担保合同的填写、签章及其他具体要求请参见本手册第三篇第四章《信贷法律》的有关规定。 4 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 经办行在同借款人签订借款和抵押合同时，应当要求借款人预填贷款转存凭证用于贷款的支用。 2. 登记 以其他财产设定抵押或质押的，登记办法参照本手册第三篇第三章《信贷担保》有关抵押、质押登记的内容。 3. 保险 对于以所装修房屋设定抵押的，经办行应当要求借款人在建设银行指定的保险公司办理房屋财产等保险，并在保单中明确第一受益人为贷款经办行。保险期限不得短于贷款期限。 在抵押期间借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期间，如发生保险责任范围以外的毁损，均由借款人负全部责任。 以其他财产设定抵押或质押的，保险办法参照本手册第三篇第三章《信贷担保》关于抵押物、质物保险有关内容。 4. 抵押物、质押权利的评估、保险、登记、公证等费用均由借款人承担。 26.2.4.2 提款 1.前提条件 抵押物已办理登记和保险，质押权利和保单已移交经办行保管。 2.贷款支用 前提条件落实后，信贷经办人员通知信贷审查部门签发《核定贷款指标通知》一式三联，同时通知借款人办理提款手续。核定贷款指标通知一联送会计部门作记账凭证的附件，一联留信贷内勤人员归档，一联送借款人，作为通知放款的依据。 提款采取直接提款方式。根据其预先填制的贷转存凭证和借款合同约定，委托经办行按约定时间，将借款一次转入商户结算账户中。 提款时，借款人填写《中国建设银行贷款转存凭证》一式五联交信贷部门，信贷部门签章后，由借款人交会计部门记账。 会计部门凭借款合同和《核定贷款指标通知》为借款人开立贷款户，通过借款人送交的贷款转存凭证，直接将贷款划入借款人存款账户或商户结算账户。 贷款转账凭证记账后，两联会计部门留存，一联交借款人，一联交汽车经销商作收账通知，一联交信贷经营部门作台账登记的依据。 3. 台账登记 贷款发放后，信贷部门应及时登记个人住房装修贷款台账。 26.2.5 检查 26.2.5.1 检查时限 贷款发放后，经办行应当按照贷款管理的有关规定对个人借款人按期还本付息情况进 5 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 行监控。对于未按期归还贷款的，经办行应及时通知借款人归还到期贷款;逾期一个月以上的，经办行应当了解分析逾期原因，并分别采取电话催收、书面催收、上门催收、通知担保方、准备处置抵押物或质物等措施。 同时对于承担贷款保证责任的保证人，还要比照对公信贷管理要求，定期对其市场动向、经营状况、财务状况和管理状况进行监控。 以上所有检查结果均应记录在案，并归档保存。 26.2.5.2 检查内容 1.借款情况的检查管理: (1)借款人是否按借款合同约定使用贷款并按期偿还贷款本息; (2)借款人资格和偿债能力是否发生重大变化; (3)贷款抵押物或质物的保管及其价值变化情况; (4)保证人的保证资格与保证能力的变化情况。 2.代保管担保物的检查管理: 经办行应妥善保管各种担保物权属证明文件的原件，管理部门应不定期进行担保物管理的检查。 26.2.5.3 检查结果处理 在检查中如发现下述现象，信贷人员应认定借款人违约: 1. 借款人连续二个月未按合同约定的分次还款计划偿还贷款本息; 2. 未经同意将设定抵押权或质权的财产或权利拆迁、出租、转让、赠与或重复抵押、质押; 3. 拒绝或阻挠经办行对贷款使用的监督检查; 4. 提供的文件、材料不真实，已经或可能造成贷款损失的; 5. 与其他法人或经济组织签订有损经办行权益的合同和的; 6. 保证人违反保证合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响质权的实现，而借款人未按要求落实新的保证或新的抵(质)押; 7. 借款人在还款期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人，或法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款人已签订的借款合同。 信贷人员发现上述违约现象时，应向信贷主管汇报，在征得领导的同意下，按合同约定，根据违约性质、金额、程度，采取下列一种或数种方式处理: 1. 限期纠正违约行为; 2. 收回部分或全部已贷款项; 3. 处以罚息; 4. 从借款人存款账户中扣款，偿还贷款本息; 6 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 5. 实行抵押方式的，经办行可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款清偿贷款;协议不成的，可以向人民法院提起诉讼;实行质押方式的，经办行可以兑现质物所得价款清偿贷款; 6. 实行第三方保证方式的，追索保证人连带保证责任。对于办理个人住房装修贷款分期还款保证险的，经办行应当及时向保险公司提出索赔。 26.2.6 回收 26.2.6.1 正常回收 个人住房装修贷款实行等额本息还款法、等额本金还款法、等额(等比)累进(减)还款法及其他约定的还款方式。还款周期可以按月或按季计算。其中，贷款期限在1年以内(含1年)的，还可以实行到期一次还本付息、利随本清等还款方式。 按借款合同约定，信贷人员要求借款人在每期还款截止日期前，填写《中国建设银行贷款还款凭证》一式四联，到会计柜台办理还款手续;还款凭证记账后，两联会计部门留存，一联交借款人，一联交信贷内勤人员归档。 对于委托银行执行个贷还款代扣的，银行从借款人约定的存款账户中直接按月(季)扣还贷款本息。 26.2.6.2 提前回收 1. 借款人主动提前全部还款 经经办行同意，借款人可主动提前全部还款。信贷人员要求其应在准备还款的10天前，向经办行送交《中国建设银行个人贷款提前还款申请书》，申请提前还款。 2. 要求借款人提前归还贷款 按合同约定，贷款期间，借款人有下列情况之一的，经办行应要求客户提前归还贷款: (1)拒绝接受经办行贷后检查的; (2)提供的文件、材料不真实，拒不改正，情节严重的; (3)保证人违反保证合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响质权的实现，而借款人不按要求落实新的保证或新的抵(质)押; (4)借款人在还款期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人，或法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款人已签订的借款合同的。 26.2.6.3 销户处理 借款人还清全部贷款本息后，会计部门办理贷款销户手续。信贷部门信贷人员要及时确认贷款销户并登记台账。 贷款销户后，对应《借款合同》自行终止。对于采取抵押或质押方式的，信贷人员按规定将代保管的抵押或质押权利证明退还抵押人或出质人，协助其到原登记机构办理担保注 7 中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第二十六章 个人住房专修贷款 销手续。 26.2.6.4展期 个人住房装修贷款不得办理展期。借款人未按期偿还贷款本息时，自约定还款日次日起按中国人民银行的规定计收逾期利息;借款人未按期支付的贷款利息，经办行按人民银行有关规定计收复利。 26.2.7 不良贷款管理 借款人当期未按合同规定日期、金额还款的，信贷人员在还款截止日后的三个工作日内向客户发送《中国建设银行个人贷款催还逾期贷款/欠息通知书》，同时抄送贷款担保人，并取得回执。会计部门于还款截止日次日将当月应还款金额转入逾期贷款账户。催还逾期贷款通知书及回执由信贷内勤人员归档。 借款人连续3期未按合同约定还本付息的，该借款人全部未还贷款应认定为不良贷款。 借款人连续两次未按合同规定时间和数额还款的，由信贷经营部门牵头，按合同约定，对以抵押或质押方式担保的贷款，通过依法处分抵押或质押权利，收回贷款本息;对以保证方式担保的贷款，要求保证人履行保证责任，代偿全部贷款本息。 26.2.7 档案资料管理 1.经办行应当按照建设银行贷款档案管理办法妥善保管借款人的贷款材料，实行借阅登记制度，不得对外泄露借款申请人的商业秘密或个人资料。 2.贷款资料包括:借款人申请材料、调查审批表、借款合同及相应承诺书、各类会计凭证、通知书等，贷款资料管理参见本手册第三篇第八章《信贷档案管理》。 8